Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 19 novembre 2021, 2 février 2023 et 8 décembre 2023, la société à responsabilité limitée (SARL) Le Grand Large doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) d’annuler le règlement de la métropole d’Aix-Marseille-Provence fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation pour la commune de Cassis, en tant qu’il détermine en son article 20 les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation pour la commune de Cassis ;

2°) d’annuler la délibération du 7 octobre 2021 par laquelle le conseil métropolitain d’Aix-Marseille-Provence a adopté le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation sur le territoire de la commune de Cassis.

Elle soutient que :

— la requête est recevable ;

— l’article 20 du règlement de la métropole d’Aix-Marseille-Provence, en tant qu’il limite le changement d’usage à neuf ans pour les personnes morales, crée une rupture d’égalité avec les personnes physiques ;

— l’article 20 du règlement précité crée une atteinte injustifiée au principe de la liberté du commerce en restreignant son objet social.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 juillet 2023, la métropole d’Aix-Marseille-Provence, représentée par M^e Sindres, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir à titre principal que la requête est irrecevable en ce qu’elle n’est pas dirigée contre la délibération du conseil métropolitain portant approbation dudit règlement, et à titre subsidiaire que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une intervention, enregistrée le 14 novembre 2022, la commune de Cassis, représentée par la SCP Béranger Blanc Burtez Doucède, demande que le tribunal rejette la requête de la SARL Le Grand Large.

Elle fait valoir à titre principal que la requête est irrecevable en ce qu’elle n’est pas dirigée contre la délibération du conseil métropolitain portant approbation dudit règlement, et à titre subsidiaire que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été fixée au 21 décembre 2023 par une ordonnance du 6 décembre précédent.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— l’arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 22 septembre 2020, « Cali Apartments SCI et Hôpitaux », affaires C-724/18 et C- 727/18 ;

— la décision du Conseil constitutionnel DC n° 2014-691 du 20 mars 2014 ;

— la décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ollivaux,

— les conclusions de M. Boidé, rapporteur public,

— et les observations de M^e Burtez-Doucede pour la commune de Cassis ainsi que celles de M^e Chavalarias pour la métropole.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération du 7 octobre 2021, le conseil de la métropole d’Aix-Marseille-Provence a, à la demande de la commune de Cassis, instauré un régime d’autorisation préalable temporaire de changement d’usage des locaux d’habitation sur l’ensemble du territoire communal et approuvé le règlement fixant les conditions de délivrance de ces autorisations. La société à responsabilité limitée « Le Grand Large » doit être regardée comme demandant au tribunal d’annuler ce règlement, en tant qu’il détermine en son article 20 les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation pour la commune de Cassis, ainsi que la délibération du 7 octobre 2021 en tant qu’elle approuve ce règlement.

Sur l’intervention de la commune de Cassis :

2. D’une part, la règlementation approuvée par la délibération du conseil de la métropole d’Aix-Marseille-Provence du 7 octobre 2021, saisie par la commune de Cassis, tend à fixer les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation applicables sur l’ensemble de son territoire. D’autre part, la mise en œuvre du règlement, et notamment l’instruction et la délivrance des autorisations préalables de changement d’usage, relève de la compétence du maire, en application des dispositions des articles L. 631-7-1 et L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation. La commune de Cassis a intérêt au maintien de la délibération attaquée. Ainsi son intervention est recevable.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

3. D’une part, aux termes de l’article L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version alors applicable : « Dans les communes autres que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 631-7, les dispositions dudit article peuvent être rendues applicables par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire (). / Ces dispositions peuvent également, dans les mêmes conditions, être rendues applicables sur une partie seulement de la commune. ». Aux termes de l’article L. 631-7 du même code : « () le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. () / Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. ». L’article L. 631-7-1 A du même code prévoit, en outre, que : « Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. / () ». Enfin, l’article L. 631-7-1 du même code dispose que : « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble () / Pour l’application de l’article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement ».

4. D’autre part, aux termes des dispositions de l’article 20 du règlement contesté : « L’autorisation de changement d’usage est délivrée pour une durée de trois ans, à compter de sa notification ou de la date d’obtention de l’autorisation tacite. / A l’issue de ce délai, une nouvelle demande d’autorisation devra être effectuée. / Pour les personnes morales, l’autorisation de changement d’usage, délivrée pour une durée de trois ans, est expressément renouvelable deux fois, soit pour une durée maximale de neuf ans. / Lorsqu’il est mis fin à l’autorisation de changement d’usage, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice du bénéficiaire, ou à l’expiration de l’autorisation accordée, le local devra reprendre son usage initial ».

5. Par ailleurs, ainsi que l’a jugé la Cour de justice de l’Union européenne, saisie par la Cour de cassation d’une question préjudicielle relative à la compatibilité des dispositions précitées des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation avec les dispositions des articles 6 et 13 de la directive 2006/123/CE, dans son arrêt du 22 septembre 2020, Cali Apartments SCI et HX (affaires C-724/18 et C- 727/18), les autorités nationales peuvent adopter des réglementations imposant une autorisation préalable pour l’exercice d’activités de location de locaux meublés pour de courtes durées, dès lors qu’elles sont conformes aux exigences figurant aux articles 9 et 10 de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur. Il s’ensuit qu’il revient au juge administratif de contrôler si cette réglementation est, d’une part, justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et, d’autre part, proportionnée à l’objectif poursuivi, en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle.

6. En premier lieu, le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la société Le Grand Large, qui exerce une activité professionnelle de location d’immeubles à titre principal, notamment de meublés de tourisme ne se trouve pas dans la même situation qu’une personne physique. En outre, il résulte des dispositions de l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation qu’une telle distinction est prévue par la règlementation nationale, jugée conforme à la législation communautaire par la Cour de justice de l’Union européenne dans son arrêt du 22 septembre 2020 cité précédemment. De même, par sa décision n° 2014-691 du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel a jugé que l’article 16 de la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, qui précise et assouplit la règlementation relative à la location des locaux meublés d’habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, était conforme à la Constitution. Dès lors, la requérante n’est pas fondée à soutenir que le règlement en litige crée une discrimination injustifiée entre les personnes morales et les personnes physiques au motif que seules ces dernières peuvent bénéficier de renouvellements d’autorisations de changement d’usage au-delà de neuf ans.

7. En second lieu, aux termes de l’article 7 de la loi des 2-17 mars 1791, dont est issu le principe de la liberté du commerce et de l’industrie : " () il sera libre à toute personne de faire tel négoce ou d’exercer telle profession, art ou métier qu’elle trouvera bon ; mais elle sera tenue () de se conformer aux règlements de police qui sont ou pourront être faits ".

8. La requérante soutient que les dispositions de l’article 20 du règlement précité créent une atteinte injustifiée au principe de la liberté du commerce en restreignant son objet social. Toutefois, et ainsi que l’a jugé le Conseil constitutionnel dans la décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce au sens des articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de commerce. Par suite, la société Le Grand Large ne peut utilement invoquer la méconnaissance du principe de la liberté du commerce et de l’industrie.

9. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par la métropole d’Aix-Marseille-Provence et la commune de Cassis, la société requérante n’est pas fondée à demander l’annulation des décisions qu’elle conteste.

D E C I D E :

Article 1er : L’intervention de la commune de Cassis est admise.

Article 2 : La requête de la société à responsabilité limitée Le Grand Large est rejetée.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Le Grand Large, à la commune de Cassis et à la métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Délibéré après l’audience du 11 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Lopa Dufrénot, présidente,

M^me Niquet, première conseillère,

M^me Ollivaux, première conseillère,

Assistées de M. Giraud, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 25 janvier 2024.

La rapporteure,

Signé

J. Ollivaux

La présidente,

Signé

M. Lopa Dufrénot

Le greffier,

Signé

P. Giraud

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier,