Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 19 juillet 2024, 25 juillet 2024, 15 novembre 2024 et un mémoire du 13 février 2025 qui n’a pas été communiqué, M. B E et M^me A C, représentés par le cabinet Berenger Blanc Burtez-Doucede et associés, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 28 février 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la Société française des habitations économiques un permis de construire une résidence de 128 logements sur un terrain situé 54 boulevard Hilarion Boeuf ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la Société française des habitations économiques une somme globale de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté en litige est entaché d’incompétence ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme et L. 2511-30 du code général des collectivités territoriales dès lors que la demande a été complétée postérieurement aux avis rendus ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme ;

— le dossier joint à la demande était incohérent ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme dès lors que la notice jointe à la demande de permis de construire ne précise pas la qualité des arbres qui doivent être plantés ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que le document graphique était insuffisant pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ;

— il est incompatible avec les orientations d’aménagement et de programmation « qualité d’aménagement et des formes urbaines »;

— il méconnaît la servitude de voisinage du cimetière Saint-Pierre  ;

— il méconnaît les dispositions des articles 10 applicables en zones UB et UC dès lors que l’impossibilité de maintenir les arbres présents sur le terrain n’est pas justifiée et qu’il n’est pas établi que les arbres abattus seront remplacés par des sujets de qualité équivalente ;

— il méconnaît les dispositions des articles 11 applicables en zones UB et UC dès lors que le projet ne prévoit pas suffisamment de places de stationnement et que le local vélo prévu dans le bâtiment C est inutilisable ;

— il méconnaît les dispositions des articles 12 applicables en zones UB et UC et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que la voie de desserte est insuffisante, que les accès présentent un danger et que les services de secours et de lutte contre l’incendie ne peuvent accéder dans des conditions satisfaisantes aux bâtiments A et B ;

— il méconnaît encore les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en raison des nuisances sonores auxquels les futurs habitants seront exposés ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 4 applicables en zone UB dès lors que le bâtiment C et la rampe d’accès aux espaces de stationnement sont d’une profondeur supérieure à 12 mètres ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 7 applicables en zone UB dès lors que la rampe d’accès au espaces de stationnement et une partie du bâtiment C ne s’implantent pas sur les deux limites séparatives ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 9 applicables en zone UB dès lors que la pente de la toiture du bâtiment C est inférieure à 25 % ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 12 applicables en zone UB dès lors que la réalisation de l’accès est incertaine ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 9 applicables en zone UC et R. 111-27 du code de l’urbanisme dès lors que les bâtiments A et B ne s’insèrent pas dans leur environnement ;

— il méconnaît encore l’article 9 applicable en zone UC dès lors que les clôtures ne sont pas décrites ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 4 applicables en zone UC dès lors que l’emprise au sol des bâtiments est supérieure à 30 % de la surface du terrain ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 10 applicables en zone UC dès lors que la surface des espaces verts de pleine terre est inexacte ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 7 applicables en zone UC dès lors qu’il n’est pas établi que les bâtiments A et B s’implantent à une distance suffisante de la limite séparative ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 11 applicables en zone UC dès lors que la rampe d’accès aux espaces de stationnement n’est pas comprise dans le volume de la construction ;

— il méconnaît les dispositions de l’article 13 applicables en zone UC et est entaché « d’incompétence négative » dès lors qu’il n’est pas établi que le projet est desservi par des équipements conformes aux exigences fixées par le Règlement Départemental de Défense Extérieure Contre l’Incendie des Bouches-du-Rhône ; l’impossibilité de vidanger le bassin de rétention par infiltration à la parcelle n’est pas davantage établie.

Par des mémoires en défense enregistrés les 16 septembre 2024 et 16 décembre 2024, la Société française des habitations économiques, représentée par M^e Rosenfeld, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions des articles

L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de ce cause, à ce qu’il soit mis à la charge de M. E et de M^me C une somme de 6 000 euros au titre de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. E et M^me C ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 février 2025, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à ce que le tribunal mette en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. E et M^me C ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 18 avril 2025, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-3 du code de justice administrative, la clôture d’instruction immédiate.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’énergie ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Guionnet Ruault, rapporteur,

— les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

— et les observations de M^e C, représentant M. E et M^me C, de M^me D, représentant la commune de Marseille et de M^e Cagnol, représentant la Société française des habitations économiques.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 28 février 2024, le maire de Marseille a délivré à la Société française des habitations économiques un permis de construire une résidence de 128 logements sur un terrain situé 54 boulevard Hilarion Boeuf. M. B E et M^me A C ont sollicité le retrait de cet arrêté. En l’absence de réponse à cette demande, leur recours gracieux a été tacitement rejeté. M. E et M^me C demandent au tribunal d’annuler cet arrêté, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Aux termes de l’article 1.4 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : " Lorsqu’un terrain* est couvert par plusieurs zonages, il doit être fait application, sur chacune des parties dudit terrain*, des règles de la zone qui la couvre. Il ne peut donc pas être fait application à l’ensemble dudit terrain* des règles de seulement l’une des zones. ". Il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée 860 section H n° 27 se situe en zone UB du règlement, et les parcelles cadastrées 860 section H n°s 44, 45 et 86 se situent en zone UC.

En ce qui concerne la compétence de l’auteur de l’acte :

3. Par un arrêté du 11 mai 2023, transmis en préfecture le 12 mai 2023 et régulièrement publié au recueil des actes administratifs n° 689 du 15 mai suivant, le maire de la commune de Marseille a donné délégation à M. Eric Mery, conseiller municipal spécial, à l’effet de signer l’intégralité des décisions relatives au droit des sols. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne la procédure suivie :

4. En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ». Aux termes de l’article R. 423-53 de ce code : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie. ». L’article

R. 423-53 de ce code dispose que : " Sous réserve des dispositions des articles L. 752-4, L. 752-14 et L. 752-17 du code de commerce et des exceptions prévues aux articles R*423-60 à R*423-71-1, les collectivités territoriales, services, autorités ou commissions qui n’ont pas fait parvenir à l’autorité compétente leur réponse motivée dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande d’avis sont réputés avoir émis un avis favorable. ". Aux termes de l’article

L. 2511-30 du code général des collectivités territoriales : « Le maire d’arrondissement émet un avis sur toute autorisation d’utilisation du sol dans l’arrondissement délivrée par le maire de la commune () et au nom de celle-ci en application des dispositions du code de l’urbanisme ainsi que sur toute permission de voirie sur le domaine public dans l’arrondissement délivrée par le maire de la commune () en application du présent code. () ».

5. La demande de permis de construire du 4 décembre 2022 a été complétée les 20 décembre 2023 et 20 février 2024. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des bordereaux de remise de pièces modificatives, que les compléments du 20 décembre 2023 ont seulement porté sur une modification de la partie « présentation » de la notice de sécurité. En outre, les compléments apportés le 20 février 2024 ont eu pour objet une modification de la distance entre les bâtiments A et B, des matériaux et traitement de façade et à une densification de la végétalisation sur la zone de parking, dont la portée est détaillée sur le bordereau de transmission correspondant. Si les avis rendus par ENEDIS, le bataillon des marins pompiers et le maire des 9ème et 10ème arrondissement de Marseille sur le projet ont été émis sur la base de la demande initiale, il ne ressort pas de ces mêmes pièces qu’eu égard à l’objet et à la portée des compléments apportés ultérieurement au projet, une nouvelle consultation de ces services et du maire d’arrondissement eût été rendue nécessaire afin de permettre au maire de Marseille de pouvoir se prononcer en toute connaissance de cause. A ce titre, la seule circonstance qu’un nombre important de pièces aient été modifiées n’est pas de nature à caractériser une modification substantielle du projet. Dans ces conditions, les moyens tirés de l’irrégularité de ces avis ne sauraient être accueillis.

6. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que le service instructeur a saisi le service gestionnaire de la voirie le 4 décembre 2022. En l’absence de réponse à cette demande, ce service est réputé avoir émis un avis favorable le 4 janvier suivant. Il suit de là que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme aurait été méconnu.

En ce qui concerne le caractère complet du dossier :

7. Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : /1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : () / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; () / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; () « . Aux termes de l’article R. 431-9 de ce code : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. () « . L’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dispose que : » Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. "

8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. En premier lieu, M. E et M^me C soutiennent que la demande comporterait des plans contradictoires, de sorte que l’autorité compétente n’aurait pas été mise à même de se prononcer en toute connaissance de cause. Toutefois, et ainsi qu’il l’a été dit au point 5, il ressort des pièces du dossier que les modifications apportées ont été précisées dans les bordereaux de transmission de pièces complémentaires du 20 décembre 2023 et 20 février 2024, qui comprenaient, en outre, la liste des pièces modifiées. Dans ces conditions, alors que chacune des pièces jointes à la demande était datée, le service instructeur était en mesure de se prononcer sur la consistance du projet à l’issue de ces modifications.

10. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale jointe à la demande de permis de construire décrit avec précision les espaces verts prévus. Par ailleurs, le « plan masse bilan végétal » précise que les arbres qui doivent être plantés sont de haute-tige. Si, s’agissant des clôtures, cette notice indique seulement qu’en « limites mitoyennes, des clôtures seront installées, les murs existants conservés seront pérennisés et remis en état », cette circonstance n’a pas été, dans les circonstances de l’espèce, de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur le projet, dès lors qu’elles sont représentées sur les plans de coupe et de façade et que l’aspect des clôtures implantées en limite séparative n’est pas réglementé. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ne saurait être accueilli.

11. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comprenait trois photomontages des constructions projetées, ainsi que sept photographies de l’environnement proche dont les angles de vue sont reportés sur un plan. Ainsi, à supposer même que les documents graphiques étaient insuffisants, le service instructeur a été mis en mesure, au regard de l’ensemble des pièces composant la demande de permis de construire, d’apprécier la consistance et l’insertion du projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le raccordement du projet au réseau électrique :

12. Aux termes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. () ». Aux termes de l’article L. 342-21 du code de l’énergie : « La contribution prévue à l’article L. 342-12 pour le raccordement des consommateurs au réseau de distribution, lorsque ce raccordement comprend une extension du réseau, est versée, dans des conditions, notamment de délais, fixées par les cahiers des charges des concessions ou les règlements de service des régies ou, à défaut, par décret en Conseil d’Etat : / 1° Lorsque l’extension est rendue nécessaire par une opération ayant fait l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable, située en dehors d’une zone d’aménagement concerté et ne donnant pas lieu à la participation spécifique pour la réalisation d’équipements publics exceptionnels ou à la participation pour voirie et réseaux mentionnées à l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme, la contribution est versée par le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition. (). »

13. Il résulte de l’avis d’Enedis du 26 décembre 2023 que le projet nécessite la création de deux postes publics de distribution d’électricité sur son terrain d’assiette et un branchement d’une longueur de trente mètres sur le domaine public pour un coût de 41 954,98 euros entièrement à la charge de la Société française des habitations économiques. Dans ces conditions, la commune n’avait pas à exprimer d’accord et à fixer un de délai de réalisation. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne la compatibilité du projet avec l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) « qualité d’aménagement et des formes urbaines » :

14. Aux termes de l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) multisites « qualité d’aménagement et formes urbaines » (QAFU) applicable en zone UB " implantation bâties et préservation des composantes paysagères / () Implanter les constructions de manière à : / – créer et/ou préserver des espaces verts* généreux et d’un seul tenant ; / – conserver au moins un élément paysager significatif existant tel que : / – une masse boisée, notamment si elle s’inscrit dans une continuité qui dépasse les limites du terrain* ; / – un alignement d’arbres ; / – un sujet remarquable ; / Afin de préserver les arbres de haute tige de manière pérenne (nouveau et existant), une distance minimale de 5 mètres séparera les constructions nouvelles des arbres existantes et une distance minimale de 3 mètres séparera les constructions nouvelles, y compris enterrées, des nouveaux arbres de haute tige . / – une bande boisée ou végétalisée participant à la qualification de la voie. () « . Aux termes de l’OAP QAFU applicable en zone UC : » Orientations spécifiques aux « petit collectifs » en zones UCt et UC1 « Le » Petit Collectif « , jusqu’à 600 m² d’emprise bâtie, englobe une grande variété de typo-morphologies, dans certaines limites de gabarit et d’agencement () / Volumétrie et implantation des constructions / Emprise au sol / Afin de garantir la lecture visuelle d’un »petit collectif" et ce, quelle que soit la surface de l’assiette foncière, il est important de calibrer une emprise maximale par bâtiment. / L’emprise au sol* de chaque bâtiment est inférieure à 600 m². / La limitation de l’emprise au sol pour chaque bâtiment permettra notamment de favoriser la part de logements bi-orientés, traversants ou en angle. () / Longueur de façades / Les façades d’un seul tenant () doivent être inférieures ou égales à 25 mètres de longueur. () / Limiter à 6 logements par pallier () / Composition volumétrique contextualisée () / insérer le projet dans son environnement urbain et paysager / Lorsqu’un plan de façade dépasse 400 m², son élévation doit intégrer au moins 20 % de renfoncements d’une profondeur supérieure à 2 mètres. () / Implantation bâtie et préservation des composantes paysagères () / conserver au moins un élément paysager significatif existant tel que : / une masse boisée () / une distance minimale de 5 mètres séparera les constructions nouvelles des arbres existantes et une distance minimale de 3 mètres séparera les constructions nouvelles, y compris enterrées, des nouveaux arbres de haute tige. () / Préserver un espacement suffisant entre les façades en vis-à-vis pour limiter les ombres portées d’un bâtiment sur l’autre () / Limiter les rapports de vis-à-vis ou de proximité trop importants () / Végétalisation du projet / Diversifier et associer les essences / Choisir des essences adaptées au contexte bioclimatique / Choisir des essences adaptées au contexte urbain / Varier les différentes strates de végétation () / Choisir des essences fleuries pour la pollinisation et l’agrément () / Traitement des retraits / donner une valeur d’usage aux espaces d’interface en accompagnement de la voie ou emprise publique et ainsi valoriser l’ambiance de la rue. () / Réduire au strict minimum les superficies imperméabilisées () / Gabarit des voiries de desserte externes aux opérations / Les gabarits des voiries de desserte doivent être adaptées aux usages et assurer une circulation apaisée () ".

15. L’orientation d’aménagement et de programmation multisites « qualité d’aménagement et formes urbaines » (QAFU) couvre l’intégralité des zones UB et UC dans lesquelles le projet s’implante. Selon son introduction, elle peut « se substituer au règlement ou le compléter » et précise qu’elle « énonce des prescriptions et recommandations indissociables et complémentaires du règlement ». Il est constant que, malgré cette formulation regrettable, les objectifs poursuivis par l’OAP QAFU doivent être interprétés conformément au règlement et ne peuvent être opposés aux autorisations d’urbanisme que dans le cadre d’un rapport de compatibilité, comme le précise par la suite cette introduction en disposant que « Le règlement s’impose au pétitionnaire selon un principe de conformité. A contrario de l’OAP, opposable aux autorisations du droits des sols selon un principe de compatibilité ».

16. Les requérants soutiennent que le projet serait incompatible avec l’OAP QAFU applicable en zone UB dès lors qu’il n’est pas créé ou préservé un espace vert généreux d’un seul tenant, que « le traitement de façade du bâtiment C ne reprend pas la trame historique et la façade sur rue n’est pas composée par un rythme vertical dominant donné par les percements, qu’il n’y a aucune harmonie ni de cohérence avec les constructions voisines de part et d’autre », que « le dossier est taisant sur chacune des essences de chaque arbre planté », que ne sont autorisés que les petits collectifs, que l’emprise au sol des bâtiments est trop importante et qu’il y a trop de logements par pallier, que « quasiment toutes les prescriptions et recommandations ne sont pas respectées », que les façades Est et Ouest du bâtiment A sont d’un seul tenant sur plus de 25 mètres, que la composition volumétrique A et B est trop importante et ne tient pas compte des pavillons voisins, que les arbres conservés et plantés ne se situent pas, respectivement, à plus de 3 mètres et 5 mètres des façades, que les bâtiments sont trop proches, qu’il n’y a aucun traitement du retrait du bâtiment A, que l’imperméabilisation n’est pas réduite au strict minimum, que le projet n’est pas desservi par une voie compatible avec l’OAP et qu’il est taisant sur les essences d’arbres.

17. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction des deux bâtiments en R+2 et un R+3, sur un terrain d’une surface totale de 4 000 m² situé à cheval sur les zones UB et UC, dont les superficies sont, respectivement, de 923,13 hectares et de 4 118,23 hectares. Dans ces conditions, compte tenu du périmètre de cette OAP ainsi que des caractéristiques et de l’ampleur du projet, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet est incompatible avec l’OAP QAFU. Il suit de là que le moyen doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne la méconnaissance de la servitude au voisinage des cimetières :

18. Aux termes de l’article L. 2223-5 du code général des collectivités territoriales : « Nul ne peut, sans autorisation, élever aucune habitation ni creuser aucun puits à moins de 100 mètres des nouveaux cimetières transférés hors des communes. ».

19. En l’espèce, s’il ressort des pièces du dossier que le projet se situe pour partie à moins de 100 mètres du cimetière Saint-Pierre, le permis de construire tient, en tout état de cause, lieu de l’autorisation prévue par cet article, sans qu’un accord explicite distinct du maire ne soit requis. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 2223-5 précité ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne les moyens communs à l’ensemble du projet :

20. En premier lieu, aux termes de l’article 10 applicable en zone UB et UC du règlement du plan local d’urbanisme : « e) Les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme) ».

21. D’une part, il ressort du plan de masse végétal que le projet prévoit de supprimer trente-quatre arbres de haute tige, d’en conserver trois et d’en planter trente-quatre. Il ne résulte pas des allégations, non-étayées, des requérants que le projet pouvait être réalisé sans abattre une partie des arbres existants.

22. D’autre part, un permis de construire n’a pas d’autre objet que d’autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. La circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces constructions risqueraient d’être ultérieurement transformées ou affectées à un usage non-conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n’est pas par elle-même, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci. En l’espèce, il résulte de la notice que les arbres présents sur le terrain sont « d’essences différentes (arbres fruitiers, oliviers, Cyprès, amandiers et pins d’Alep) » et que les arbres coupés « seront remplacés en nombre, qualité d’essences et développements à terme équivalents ».

23. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de la méconnaissance des articles 10 applicables en zone UB et en zone UC doivent être écartés.

24. En deuxième lieu, aux termes les articles 11 applicables en zones UB et UC disposent que les constructions à destination d’hébergement situées en dehors des zones de bonne desserte doivent, comprendre en zone UB « Voitures () / Minimum : 1 place par tranche de 70 m² de surface de plancher créées, sans être inférieur à 1 place pour 3 places d’hébergement créées. / Toutefois, il n’est pas exigé plus de 2 places de stationnement pour 3 places d’hébergements créées. () Vélos / Minimum : 1 m² de stationnement vélo, dans le volume des constructions, par tranche de 45 m² de surface de plancher créées () » et en zone UC « Voitures / Minimum : 1 place de stationnement par tranche de 50 m² de surface de plancher créées, sans être inférieur à 1 place de stationnement pour 3 places d’hébergement créées. Toutefois, il n’est pas exigé plus de 2 places de stationnement pour 3 places d’hébergement créées. () / Minimum : 1 m² de stationnement vélo, dans le volume des constructions, par tranche de 45 m² de surface de plancher créées () ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme précise qu’au sein de la destination « habitation », la sous-destination de « logements » correspond à des « Constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination » Hébergement*«   ». Ce même lexique précise que la sous-destination « hébergement » correspond aux " Constructions, à vocation sociale ou commerciale, destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service, comprenant notamment un ou plusieurs espaces communs (réfectoire ou restaurant, blanchisserie, accueil, salle de jeux) ou qui, à défaut, est connectée à une construction disposant de ces espaces communs. / Cette sous-destination recouvre notamment : les maisons de retraite ; () / les foyers de travailleurs ; () ".

25. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction d’une résidence de jeunes travailleurs comprenant des espaces communs, composés d’une cuisine partagée, d’un « espace fitness », d’une « salle de détente » et d’une loge en rez-de-chaussée du bâtiment A, ainsi que de deux buanderies en R-1, accessibles à tous ses habitants. Dans ces conditions, il doit être regardé comme étant à destination d’habitation et à sous-destination d’hébergement.

26. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création de 195,32² de surface de plancher en zone UB et de 3 271,23 m² en zone UC. Il prévoit soixante-sept places de stationnement pour les voitures, onze places pour les deux roues motorisés et des locaux dédiés aux vélos d’une surface de 4,3 m² en zone UB et 77 m² en zone UC, conformément aux dispositions précitées. En outre, en se bornant à soutenir que le local vélo situé dans le bâtiment C serait inutilisable, M. E et M^me C n’établissent pas le bien-fondé de leurs allégations. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles 11 applicables en zone UB et UC doivent être écartés.

27. En troisième lieu, aux termes des articles 12 applicables en zone UB et UC : " a) Pour accueillir une construction nouvelle, un terrain* doit être desservi par une emprise publique* ou une voie*, existante ou créée, dans le cadre du projet et dont les caractéristiques permettent de satisfaire : / aux besoins des constructions et aménagements ; / et aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères. / b) La création ou l’extension de voies* ou chemins d’accès* en impasse, d’une longueur totale après travaux de plus de 30 mètres est admise à condition d’aménager une aire de retournement* à moins de 30m de leur terminaison. Ces voies* ou chemins d’accès* ainsi que les aires de retournement* doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité routière, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de collecte des ordures ménagères. () / e) Les accès* : / sont conçus en tenant compte de la topographie et de la configuration des lieux dans lesquels s’insère l’opération, en cherchant d’une part à réduire leur impact sur la fluidité de la circulation des voies de desserte, d’autre part la mutualisation des accès ; / présentent des caractéristiques répondant à la nature et à l’importance du projet ; / prennent en compte la nature des voies sur lesquelles ils sont susceptibles d’être aménagés / afin de préserver la sécurité des personnes (visibilité, vitesse sur voie, intensité du trafic); / permettent d’assurer la sécurité des usagers des voies de desserte et de ceux utilisant ces accès. / Cette sécurité est appréciée compte tenu : / de la position des accès et de leur configuration, notamment vis à vis de leurs distances aux intersections à proximité ; / de la nature des voies, du type de trafic et de son intensité. () « . Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : » Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ".

28. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est desservi par le boulevard Hilarion Bœuf, voie à sens unique dotée de trottoirs et d’une largeur supérieure à 4 mètres. M. E et M^me C n’établissent pas, par leurs seules allégations, qu’il présenterait des difficultés de visibilité et de circulation. En outre, l’accès piéton s’effectue par un cheminement d’une largeur de 1,80 mètres et l’accès aux espaces de stationnement souterrain se fait par l’intermédiaire d’un portail et d’une rampe à double sens de circulation d’une largeur d’environ 5 mètres, dont il n’est ni établi, ni même allégué, qu’il ne permettrait pas aux véhicules de se croiser en toute sécurité. D’autre part, ces dispositions ne sauraient être interprétées comme exigeant que les moyens de secours et les engins de lutte contre l’incendie puissent circuler au plus près des constructions. En l’espèce, il ressort de ces mêmes pièces que si les services de lutte contre l’incendie auraient à parcourir une distance de 60 mètres depuis le boulevard pour atteindre la façade la plus éloignée de la voie publique, cette circonstance a été prise en compte dans la conception du projet et n’a pas fait l’objet de remarques de la part du bataillon des marins-pompiers de Marseille dans son avis du 28 décembre 2023. Les requérants n’établissent ainsi pas, par leurs seules allégations, qu’ils ne pourraient pas intervenir efficacement en cas d’incendie.

29. D’autre part, M. E et M^me C n’établissent pas que le projet serait de nature à entrainer un risque pour la salubrité public au seul motif que les bâtiments seront ponctuellement survolés par les hélicoptères de secours se rendant à l’hôpital de la Timone situé à proximité.

30. Il suit de là que les moyens tirés de leurs méconnaissances des articles 12 applicables en zone UB et UC, ainsi que de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

En ce qui concerne la partie du projet implantée en zone UB :

31. En premier lieu, aux termes de l’article 4 applicable en zone UB du règlement du plan local d’urbanisme : " a) En UBp, UB1, UB2, UB3 ainsi que dans les Bandes Constructibles* Principales des zones UBt (BCP, voir définition ci-après), en l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la profondeur des constructions* est inférieure ou égale à : () / 12 mètres pour les niveaux dédiés à la destination « Habitation » si celle-ci représente au moins un tiers de la surface de plancher de ces niveaux ; / 17 mètres dans les autres cas, c’est-à-dire pour les niveaux dans lesquels la destination « Habitation » est absente ou ne dépasse pas un tiers de leur surface de plancher. Il s’agit donc notamment des niveaux dédiés principalement à des activités, à des équipements ou à du stationnement. « . Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme dispose que : » Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. () / La notion de construction recouvre également les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, abris de jardin, piscines / La notion d’espace utilisable par l’Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l’Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les installations techniques de petites dimensions (éoliennes, poste de transformation, canalisations ), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme. () ".

32. Il ressort des pièces du dossier que le rez-de-chaussée est du bâtiment C ne comporte aucun local destiné à l’habitation et que sa profondeur est inférieure à 17 mètres. En outre, une rampe d’accès aux espaces de stationnement n’est pas une construction au sens du présent règlement dès lors qu’elle ne génère pas d’espace dans lequel l’Homme peut « rentrer, vivre, ou exercer une activité ». Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 4 précité doit être écarté.

33. En deuxième lieu, aux termes de l’article 7 applicable en zone UB : " a) En UBp, UB1, UB2 et UB3, en l’absence de prescription d’implantation sur le règlement graphique (marge de recul, polygone d’implantation ou de polygone constructible), les constructions sont implantées sur les limites latérales* ".

34. D’une part, M. E et M^me C ne peuvent utilement soutenir que la rampe d’accès aux espaces de stationnement aurait dû être implantée sur les deux limites séparatives dès lors qu’elle n’est pas une construction au sens du règlement du plan local d’urbanisme.

35. D’autre part, et toutefois, il ressort des pièces du dossier qu’une partie du bâtiment C n’est pas implantée sur les deux limites séparatives.

36. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 7 applicable en zone UB doit être accueilli en cette seconde branche.

37. En troisième lieu, aux termes de l’article 9 applicable en zone UB : Aux termes de l’article UB 9 : " m) En UB1, UB2, UB3 et UBt, si elle n’est pas réalisée sous forme de toiture plate (pente = 10 %), la couverture des constructions est réalisée selon une pente comprise entre 25 et 35 %. "

38. Il ressort du plan de coupe du bâtiment C joint à la demande de permis de construire que la pente de la couverture est comprise entre 25 et 35 %. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 9 du règlement applicable en zone UB manque en fait et doit être écarté.

39. En quatrième lieu, ainsi qu’il l’a été dit au point 28, l’article 12 applicable en zone UB dispose qu’un projet doit prévoir un accès à la voie publique adapté à ses caractéristiques. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet nécessite la création d’un accès nouveau sur le boulevard Hilarion Boeuf. Les requérants ne sont pas fondés à soutenir, au seul motif que le projet entraine la suppression de deux places de stationnement matérialisées par un marquage au sol, que sa réalisation serait incertaine. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de cet article doit être écarté.

En ce qui concerne la partie du projet implantée en zone UC :

40. En premier lieu, en se bornant à soutenir que le calcul de l’emprise au sol et des espaces de pleine terre ne correspondrait pas « aux éléments déclarés dans la notice. () Une simple mesure des plans avec un kutsch permet de le constater », M. E et M^me C n’assortissent pas leurs moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles 4 et 10 applicables en zone UC de précisions suffisantes de nature à permettre au tribunal d’en apprécier le bien-fondé.

41. En deuxième lieu, aux termes de l’article 7 applicable en zone UC que : " a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative* est supérieure ou égale et à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres () / L’altitude de la limite doit être mesurée au niveau du fonds voisin et non au niveau du terrain* du projet ".

42. Il ressort du plan de masse et des plans de coupe, cotés et à l’échelle, que les façades du projet s’implantent à une distance minimale correspondant à la moitié de la différence d’altitude avec le fond voisin. Par suite, le moyen manque en fait et doit être écarté.

43. En troisième lieu, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 9 applicable en zone UC n’est pas assorti de précisions suffisantes de nature à permettre au tribunal d’en apprécier le bien-fondé.

44. En quatrième lieu, aux termes des articles 9 applicables en zone UC du règlement du plan local d’urbanisme : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, à la valorisation du patrimoine ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales () ». Ces dispositions du plan local d’urbanisme ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que le juge doit apprécier, au terme d’un contrôle normal, la légalité de la décision contestée.

45. Il résulte de ces dispositions que si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus.

46. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe dans un quartier à dominante résidentielle d’aspect hétérogène, dépourvu de caractère architectural particulier, composé de maisons individuelles et d’immeubles collectifs de construction récente, dont un ensemble de plusieurs constructions en R +4 à proximité immédiate. Comme il l’a été dit, sa partie implantée en zone UC est constituée de deux immeubles en R +3 implantés en second rang et peu visibles depuis l’espace public. Leurs façades seront traitées dans des tons clairs et comporteront un habillage en pierre en rez-de-chaussée. Dès lors, et alors que l’avis défavorable du maire d’arrondissement n’est pas de nature, à lui seul, à caractériser un défaut d’insertion,

M. E et M^me C ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article 9 applicable et UC et R. 111-27 du code de l’urbanisme.

47. En cinquième lieu, aux termes de l’article 13 applicable en zone UC : « Eaux pluviales () / g) L’infiltration doit être la technique à privilégier pour la vidange du volume de rétention si elle est techniquement réalisable. () / Défense incendie / l) Les constructions doivent être desservies par des équipements conformes aux exigences fixées par le Règlement Départemental de Défense Extérieure Contre l’Incendie des Bouches-du Rhône (RDDECI 13). () »

48. D’une part, les dispositions précitées n’imposent pas une infiltration à la parcelle, de sorte que M. E et M^me C ne sont pas fondés à soutenir qu’elles seraient méconnues. D’autre part, l’arrêté en litige était assorti d’une prescription, dont la légalité n’est pas utilement contestée, précisant que les « dispositifs de sécurité et les moyens de défense contre l’incendie devront être mis en place conformément à la règlementation en vigueur » et donc, implicitement mais nécessairement, le RDDECI 13. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance de ces dispositions et de l’incompétence négative doivent être écartés.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

49. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

50. Il résulte de ce qui a été dit au point 35 que le permis de construire du 28 février 2024 n’est entaché d’illégalité qu’en tant qu’il méconnaît les dispositions de l’article 7 applicables en zone UB.

51. Ce vice, qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même, étant susceptible d’être régularisé, il y a lieu en conséquence, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté attaqué en tant seulement qu’il méconnaît l’article 7 applicable en zone UB. En application de ces mêmes dispositions, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder à la titulaire de l’autorisation un délai courant jusqu’au 29 septembre 2025 pour solliciter la régularisation du permis de construire sur ce point.

Sur les frais liés au litige :

52. Les dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. E et de M^me C, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la Société française des habitations économiques demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la Société française des habitations économiques une somme globale de 1 800 euros à verser à M. E et à M. C au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : Le permis de construire du 28 février 2024 ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux de M. E et M^me C sont annulés en tant qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article 7 applicables en zone UB.

Article 2 : Le délai accordé à la Société française des habitations économiques pour solliciter la régularisation du vice indiqué à l’article 1 de la présente décision expirera le 29 septembre 2025.

Article 3 : La Société française des habitations économiques versera à M. E et

M^me C la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la Société française des habitations économiques au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B E, à M^me A C, à la Société française des habitations économiques et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 4 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

M^me Fayard, conseillère,

M. Guionnet Ruault, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

Le rapporteur,

signé

A. GUIONNET RUAULT

Le président,

signé

F. SALVAGE

La greffière,

signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,