Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 27 juillet 2021, M^me B A, M. C A et la société « NZ Entreprise », représentés par la Selarl Hélians, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 28 mai 2021 par laquelle le maire du Kremlin-Bicêtre a décidé de préempter le « fonds de commerce » situé au 48 avenue de Fontainebleau au Kremlin-Bicêtre ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Kremlin-Bicêtre une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la décision attaquée est entachée d’un vice d’incompétence dès lors qu’il n’est pas justifié que le conseil municipal avait délégué sa compétence en matière de préemption au maire ;

— elle est entachée de vices de procédure dès lors qu’elle n’est pas intervenue dans le délai de deux mois suivants la déclaration d’intention d’aliéner et qu’elle n’a pas été valablement notifiée directement au cédant ni au bailleur ;

— elle n’est pas justifiée par l’existence d’un projet réel de la commune du Kremlin-Bicêtre.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 mai 2022, la commune du Kremlin-Bicêtre représentée par M^e Jorion, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable dès lors que, d’une part, M. D A, l’auteur de la déclaration d’aliéner, est décédé et que M^me B A et M. C A n’établissent pas leur qualité d’ayant droit et donc leur qualité pour agir, et que, d’autre part, la société « NZ Entreprise » n’établit pas disposer de la qualité d’acquéreur évincé ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Duhamel,

— les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

— les observations de M^e Vidalie, représentant M^me A et autres et celles de M^e Mouquinho, représentant la commune du Kremlin-Bicêtre.

Considérant ce qui suit :

1. M. D A était titulaire d’un bail commercial afférant à des locaux situés 48 avenue de Fontainebleau sur le territoire de la commune de Kremlin-Bicêtre dans lesquels il assurait une activité de vente de textiles. Il avait le projet de céder ce droit au bail à la société NZ entreprise, dont il devait être l’unique associé dans la perspective de l’ouverture d’un commerce de restauration rapide. A la suite de son décès le 6 février 2021, ce projet a été repris par M^me B A, son épouse et M. C A, son fils, gérant de cette société, et la déclaration de cession du bail commercial, signée par leur mandataire, a été adressée à la commune du Kremlin-Bicêtre le 1er mars 2021. Par une décision du 28 mai 2021, notifiée le 2 juin 2021 au mandataire, le maire du Kremlin-Bicêtre doit être regardé comme ayant préempté non pas le fonds de commerce de M. A comme il est précisé dans le dispositif de la décision, cette mention résultant d’une erreur de plume, mais son bail commercial. M^me A, M. C A et la société « NZ Entreprise » demandent au tribunal d’annuler cette décision.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : « Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / () / 15° D’exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l’urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l’exercice de ces droits à l’occasion de l’aliénation d’un bien selon les dispositions prévues à l’article L. 211-2 ou au premier alinéa de l’article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal. »

3. Il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 13 juillet 2020, le conseil municipal du Kremlin-Bicêtre a donné délégation au maire pour « exercer sans limite au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l’urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire ». La délibération a été publiée le 21 juillet 2020 et reçue en préfecture le 27 juillet 2020 tel qu’en atteste le tampon apposé sur cette délibération. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision attaquée manquant en fait, il ne pourra qu’être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme : « Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux./ A l’intérieur de ce périmètre, sont également soumises au droit de préemption visé à l’alinéa précédent les aliénations à titre onéreux de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés. / Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. / Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration. ». Aux termes de l’article R. 214-5 du même code : « Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, ou du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, le titulaire du droit de préemption notifie au cédant soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable, soit son offre d’acquérir aux prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l’article R. 214-6, soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption. / Il notifie sa décision au cédant par pli recommandé avec demande d’avis de réception, par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant, ou par voie électronique en un seul exemplaire dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration. La notification par voie électronique n’est possible que si la déclaration prévue à l’article R. 214-4 a été faite de la même manière. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur. / Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption au terme du délai fixé au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice de son droit. ».

5. Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption dispose pour exercer ce droit d’un délai de deux mois qui court à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner. Ce délai, qui constitue une garantie pour le propriétaire qui doit savoir dans les délais les plus brefs s’il peut disposer librement de son bien, ne peut être prorogé par la demande de précisions complémentaires que si la déclaration initiale était incomplète ou entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation. Dans ce cas, le délai de deux mois court à compter de la réception par l’administration d’une déclaration complétée ou rectifiée.

6. D’une part, il ressort des pièces du dossier qu’une demande de pièces complémentaires a été adressée par la commune au mandataire du cédant le 21 avril 2021 afin que lui soit transmis les trois derniers chiffres d’affaires déclarés de l’activité commerciale existante, comme l’exigent les dispositions précitées de l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme. Dans ces contions, dès lors que la demande était incomplète et qu’aucune suite n’a été donnée à la demande de pièce complémentaire, il résulte de ce qui a été dit au point précédent que le délai des deux mois n’a pu commencer à courir le 1er mars 2021, date de réception de la déclaration d’intention d’aliéner en mairie. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la décision en litige est illégale du fait de sa tardiveté.

7. D’autre part, les requérants soutiennent qu’en méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 214-5 du code de l’urbanisme, si la commune du Kremlin-Bicêtre a bien notifié sa décision de préemption au mandataire du cédant, elle ne l’a pas en revanche notifiée directement au propriétaire cédant ni au bailleur. Toutefois, le notaire, qui signe la déclaration d’intention d’aliéner concernant le bien litigieux, doit être regardé comme le mandataire du vendeur. Il ressort des pièces du dossier que le cédant ayant expressément indiqué, dans sa déclaration d’intention d’aliéner et le cerfa n° 13644*02 joint à sa déclaration, qu’il était représenté par M^e Nivollet, la déclaration d’intention d’aliéner a pu être ainsi régulièrement notifiée à ce dernier. Par ailleurs, il ne ressort pas des dispositions précitées de l’article R. 214-5 du code de l’urbanisme, qui se bornent à exiger qu’une copie de la notification soit adressée au bailleur, que cette exigence soit prescrite à peine d’illégalité de la décision attaquée. Par suite, le défaut de notification de la décision au bailleur est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée.

8. En troisième et dernier lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction alors applicable : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 (). Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. () ». Aux termes des dispositions de l’article L. 300-1 du même code dans sa version applicable : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. ».

9. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien, en l’occurrence le fonds artisanal ou commercial ou le bail commercial, faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

10. Il est constant que par une délibération du 21 février 2008 relative à l’application du droit de préemption sur les ventes de fonds artisanaux, de fonds commerciaux ou de baux commerciaux et visée dans la décision attaquée, le conseil municipal du Kremlin-Bicêtre a délimité un périmètre de sauvegarde sur le territoire communal. Pour exercer le droit de préemption, le maire du Kremlin-Bicêtre s’est fondé sur le plan de redynamisation du commerce local réalisé sur la base d’un diagnostic du tissu commercial, lequel a pour priorité le maintien de l’appareil commercial existant et la diversification des activités représentées avec pour stratégie de développement commercial d’agir en faveur de la diversification et de la qualité des activités commerciales. Il a alors constaté à proximité immédiate du commerce concerné, une mutation commerciale marquée notamment par la fermeture successive de plusieurs activités entraînant une forte baisse de l’attractivité de ce pôle commercial de quartier avec en particulier la diminution des commerces de bouches et la multiplication des commerces de restauration. Le droit de préemption commerciale est alors exercé en vue de renforcer la diversité et d’améliorer la qualité de l’offre commerciale en centre-ville afin de satisfaire le besoin des habitants.

11. Si les requérants soutiennent que la commune du Kremlin-Bicêtre n’avait pas de projet réel dans le local commercial concerné à la date de la décision de préemption et que le quartier d’implantation de ce commerce présentait déjà une offre commerciale diversifiée, la commune indique, sans être utilement contredite, que, alors que la déclaration d’intention d’aliéner fait état d’une transformation d’un commerce de vente de textiles en un commerce de restauration rapide, que treize enseignes de restauration rapide sont déjà installées avenue de Fontainebleau. Par suite, la décision de préemption a pu être légalement justifiée par une opération d’aménagement telle que prévue à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, destinée à diversifier l’activité commerciale. Il n’est également pas contesté qu’elle a d’ores et déjà acquis par l’exercice du droit de préemption trois activités commerciales situées avenue de Fontainebleau et dans les rues adjacentes, justifiant ainsi de la réalité du projet de protection de la diversité commerciale dans ce secteur. Dans ces conditions, la commune du Kremlin-Bicêtre justifie, à la date de la décision de préemption contestée, de la réalité d’un projet d’aménagement conforme aux dispositions de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’erreur d’appréciation ne peut qu’être écarté.

12. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées par la commune du Kremlin-Bicêtre, que les conclusions à fin d’annulation présentées par M^me B A, M. C A, et la société « NZ Entreprise » doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune du Kremlin-Bicêtre, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me B A, M. C A, et la société « NZ Entreprise » une somme globale de 1 500 euros à verser à la commune du Kremlin-Bicêtre au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E:

Article 1er : La requête de M^me B A, de M. C A et de la société « NZ Entreprise » est rejetée.

Article 2 : M^me B A, M. C A, et la société « NZ Entreprise » verseront, ensemble, une somme globale de 1 500 euros à la commune du Kremlin-Bicêtre au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me B A, à M. C A, à la société « NZ Entreprise » et à la commune du Kremlin-Bicêtre.

Délibéré après l’audience du 23 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

M. E , président,

M. Duhamel, premier conseiller,

M. Cabal, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 février 2024.

Le rapporteur,

B. DUHAMEL

Le président,

M. ELa greffière,

M. NODIN

La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,