Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 août 2021 et le 26 juin 2023, la société CSF, représentée par M^e Clémence, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises et des taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le terme de comparaison retenu par l’administration n’est pas valide ;

— les locaux-types qu’elle propose sont plus pertinents pour évaluer ses locaux que le nouveau terme de comparaison proposé par l’administration situé à Chelles.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 9 novembre 2021 et le 10 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.

Il soutient que, le terme de comparaison retenu n’étant pas valide, il convient de le remplacer par un local-type situé à Chelles et que les autres moyens développés par la requérante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 7 octobre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 7 novembre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Jean,

— et les conclusions de M. Delmas, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société CSF a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie au titre des années 2019 et 2020 pour des locaux à usage de supermarché et de stationnement situé à Nanteuil-lès-Meaux (Seine-et-Marne). Par une réclamation en date du 22 décembre 2020, elle a sollicité la réduction de ces impositions en contestant la valeur locative retenue par l’administration. Sa demande ayant été rejetée par décision du 25 juin 2021, la société CSF, par la présente requête, demande au tribunal la réduction de la cotisation foncière des entreprises et des taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020.

Sur les conclusions à fin de réduction :

2. Aux termes de l’article 1467 du code général des impôts : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France, () dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l’exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. / () La valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l’établissement de cette taxe. () ». Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ». Aux termes de l’article 1498 du même code dans sa rédaction antérieure à celle résultant de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () « . Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III à ce même code, dans sa version en vigueur jusqu’au 30 juin 2018 : » I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement () « . Enfin, aux termes de l’article 324 AA de la même annexe, en vigueur jusqu’au 30 juin 2018 : » La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ".

3. L’administration a appliqué, à compter de l’année 2017, les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de lissage et de planchonnement des valeurs locatives résultant de l’application de la révision générale prévue par l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. La détermination de la valeur locative des années antérieures a, dès lors, eu une incidence sur la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la requérante a été assujettie au titre des années 2019 et 2020.

4. La requérante conteste la pertinence, pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 des surfaces en litige, du terme de comparaison retenu par l’administration, à savoir le local-type n° 107 du procès-verbal complémentaire de la commune de Meaux au tarif unitaire de 16,31 €/m². Dans le cadre de ses écritures, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne admet que ce terme de comparaison n’est pas valide.

En ce qui concerne le nouveau terme de comparaison proposé par l’administration :

5. L’administration propose de retenir comme nouveau terme de comparaison, pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 des surfaces en litige, le local-type n° 16 du procès-verbal ME de la commune de Chelles qui dispose de 3 600 m² de surfaces de vente et de 5 625 m² de surfaces de stationnement au tarif de 19,67 €/m², auquel elle propose d’appliquer un ajustement à la baisse de 15 % au regard de la situation géographique du bien à évaluer, soit un tarif de 16,72 €/m². La requérante conteste la pertinence de ce local-type comme nouveau terme de comparaison.

6. En premier lieu, il résulte de l’instruction que le local à évaluer, situé à la sortie nord-ouest de la commune de Nanteuil-lès-Meaux, doit s’apprécier au regard de la zone de chalandise comprenant notamment à proximité immédiate la commune de Meaux qui est limitrophe et dont l’accès par la route départementale D360 est direct. Or, les communes de Chelles et de Meaux, dont les populations et les données économiques sont comparables d’après les éléments statistiques publiés par l’Insee en 2018 et bénéficient de zones de chalandise qui sont équivalentes, présentent donc, du point de vue économique, une situation analogue, sans que la requérante puisse sérieusement soutenir que la commune de Chelles devrait être appréciée au regard de l’unité urbaine de Paris.

7. En deuxième lieu, la requérante fait état de la restructuration complète du local-type n° 16 de la commune de Chelles, de sorte que, selon elle, il ne saurait servir de terme de comparaison. Toutefois, il résulte de l’instruction que les modifications apportées ont seulement eu pour objet de réaffecter une partie des surfaces initialement considérées comme des réserves en surfaces de vente, sans impact sur l’activité qui y est exercée, ni sur les surfaces par niveau du bâtiment. Dans ces conditions, ce local-type n’ayant pas fait l’objet d’un changement de destination ni de consistance, sa qualité de terme de comparaison ne peut être remise en cause.

8. En troisième lieu, la requérante soutient que le fait que l’administration n’ait pas pris soin de produire le bail afférent au local-type n° 16 du procès-verbal ME de la commune de Chelles rend ce dernier inapplicable et insusceptible de servir de terme de comparaison pour l’évaluation du local en litige. Toutefois, la régularité d’un procès-verbal fixant la valeur locative d’un local-type ne peut dépendre de la production du contrat de bail y afférent par l’administration qui n’a, au demeurant, aucune raison de détenir ce type de document. Par ailleurs, l’évaluation de la valeur locative du terme de comparaison proposé par l’administration est justifiée par d’autres pièces au dossier, telles que le procès-verbal ME de la commune de Chelles, la déclaration initiale du local-type ainsi que sa fiche de calcul. Le moyen précité ne peut donc qu’être écarté.

9. En quatrième lieu, si la société CSF soutient que la déclaration afférente à ce local-type est datée du 19 octobre 1970 ce qui ne permet pas de s’assurer que celui-ci était bien loué à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970, il résulte de l’instruction, d’une part, que ladite déclaration mentionne que la dernière révision du prix du loyer est intervenue le 1er janvier 1970 et, d’autre part, que la requérante n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause la véracité d’une telle indication ni le fait que ce bien était alors loué à des conditions de prix normales.

En ce qui concerne les autres locaux de référence proposés par la société :

10. En premier lieu, si la société a proposé deux locaux-types situés en Seine-et-Marne à savoir le n° 3 du procès-verbal de la commune de Bailly-Romainvilliers et le n° 7 du procès-verbal de la commune de Coupvray, elle reconnaît dans ses dernières écritures que ceux-ci ne peuvent servir de terme de comparaison, en ce qu’ils étaient occupés par leur propriétaire et n’avaient pas fait l’objet d’une évaluation par comparaison.

11. En second lieu, la société requérante propose comme termes de comparaison les locaux-types n° 1 procès-verbal ME de la commune de Coutras (Gironde), n° 60 du procès-verbal de la commune de Moulins-lès-Metz (Moselle) et n° 41 du procès-verbal complémentaire de la commune de Waziers (Nord). Il résulte toutefois de l’instruction, d’abord, que la surface pondérée des locaux-types de Moulins-lès-Metz et de Waziers est près de trois fois supérieure à celle des locaux à évaluer. Par ailleurs, la commune de Coutras est distante de 15 kilomètres de Libourne, alors que Nanteuil-lès-Meaux est située en proximité immédiate de Meaux, commune deux fois plus peuplée que Libourne. Plus généralement, la commune de Nanteuil-lès-Meaux située en Île-de-France, d’une part, et les communes de Coutras, Moulins-lès-Metz et Waziers, situées en province, d’autre part, diffèrent par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs. De plus, à la différence de Nanteuil-lès-Meaux et des villes de la grande couronne parisienne, les communes précitées ne bénéficient pas de l’attractivité de la capitale et la valeur locative de tels locaux n’a aucun lien avec les tarifs pratiqués en Île-de-France. Ainsi, ces communes situées en Gironde, en Moselle et dans le Nord ne peuvent être regardées comme présentant, d’un point de vue économique, une situation analogue à celles de Nanteuil-lès-Meaux à laquelle elles ne sauraient être utilement comparées. Dans ces conditions, les locaux-types proposés par la société requérante ne peuvent servir de termes de comparaison pour évaluer les locaux en litige.

En ce qui concerne les ajustements :

12. Il résulte de ce qui précède que le local-type n° 16 du procès-verbal ME de la commune de Chelles est un hypermarché qui dispose de 5 395 m² de surface pondérée dont 3 600 m² de surfaces de vente et de 5 625 m² de surfaces de stationnement, tandis que le local à évaluer est également un hypermarché qui dispose de 6 107 m² de surfaces pondérées dont 4 927 m² de surfaces de vente et de 13 004 m² de surfaces de stationnement.

13. D’une part, il est constant que le local à évaluer se situe dans une zone commerciale, située à proximité de la départementale D360 permettant un accès aux communes de Meaux et de Nanteuil-lès-Meaux, tandis que le local de référence se situe au sud du centre-ville de Chelles, le long de la route départementale D34A. L’administration admet que le positionnement en retrait de l’hypermarché en litige justifie un ajustement à la baisse de 15 %. D’autre part, il ne résulte pas de l’instruction qu’au sens des dispositions précitées de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, la nature de la construction, l’état d’entretien, l’aménagement, ainsi que l’importance des dépendances non bâties du local en litige et du terme de référence présentent de différence justifiant un ajustement à la baisse supplémentaire.

14. Il résulte de tout ce qui précède que la valeur locative non révisée des locaux en litige exploités par la requérante doit être évaluée par référence au local-type n° 16 du procès-verbal ME de la commune de Chelles d’une valeur unitaire de 19,67 euros le m² pondéré auquel il convient d’appliquer un ajustement à la baisse de 15 %, soit une valeur locative de 16,72 euros le m² pondéré. Cette valeur locative étant supérieure à celle de 16,31 euros le m² pondéré utilisée pour le calcul des impositions en litige, les conclusions à fin de réduction de ces impositions doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’Etat, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, verse à la société CSF la somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société CSF est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société CSF et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.

Délibéré après l’audience du 19 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Le Broussois, président,

M. Meyrignac, premier conseiller,

M^me Jean, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 avril 2025.

La rapporteure,

Signé : A. Jean Le président,

Signé : N. Le Broussois

La greffière,

Signé : L. Darnal

La République mande et ordonne à la ministre chargée des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,