Vu la procédure suivante :

I. Par une première requête, enregistrée le 8 novembre 2023 sous le n° 2311836, la société civile de placement immobilier (SCPI) Immorente, représentée par la société EIF Expertise, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l’année 2021 pour un montant de 184 908 euros à raison de son immeuble de bureaux situé au 113 avenue Aristide Briand à Arcueil (94110) dans le département du Val-de-Marne ;

2°) de faire application des intérêts moratoires de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SCPI Immorente soutient que :

- les locaux objets de la cotisation de taxe foncière litigieuse ont été évalués par comparaison avec le local-type n° 1 du procès-verbal ME de la commune d’Ivry-sur-Seine au tarif en valeur 1970 de 35,98 euros/m² pondéré ; or, ce local-type a change d’affectation depuis son inscription au procès-verbal et l’immeuble a même été entièrement démoli courant 2018 ; il ne peut donc plus servir de terme de comparaison en application des arrêts du Conseil d’Etat nos 268649 et 367995 ;

- les locaux en cause peuvent être évalués par comparaison avec, à titre principal, le local-type n° 47 du procès-verbal C de la commune de Rungis au tarif de 26,68 euros/m², ou par comparaison avec, à titre subsidiaire, le local-type n° 4 du procès-verbal ME de la commune de Champigny-sur-Marne au tarif de 25,92 euros/m², ou encore par comparaison avec, à titre encore plus subsidiaire, le local-type n° 68 du procès-verbal C de la commune de Montrouge au tarif de 30,95 euros/m².

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 février 2024, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :

- l’imposition contestée a été établie postérieurement au 1er janvier 2017, à considération de la situation existante au 1er janvier 2021, en application du principe d’annualité de la taxe foncière ; ainsi, la valeur locative du local professionnel en cause a été déterminée dans le seul cadre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) en tant que valeur locative révisée, et non pas dans le cadre du système dit 1970 ; ainsi, s’agissant d’une taxe foncière de 2021, la remise en cause du local-type ayant servi de référence pour l’établissement de la valeur locative du local imposé en système 1970 n’a aucune portée en ce qui concerne la valeur locative dudit local en système révisé, ni par suite en ce qui concerne la base de l’imposition en système révisé ;

- il n’est pas contesté que le local type n°1 du procès-verbal ME d’Ivry-sur-Seine était toujours existant à la date du 1er janvier de l’année 2017 ; le fait que ce local se soit trouvé sans professionnel occupant ne saurait cependant être assimilé à un changement d’affectation ; dès lors, ce local-type ne peut être considéré comme invalide ou comme ayant changé d’affectation à la date du 1er janvier 2017, de sorte que celui-ci pouvait donc constituer un terme de comparaison pertinent à cette même date, à laquelle ont été calculés le planchonnement et le pas de lissage retenus en l’espèce ;

- à titre subsidiaire, les locaux-types alternatifs proposés par la société requérante comme termes de comparaison présentaient des différences de consistance sensibles avec le local à évaluer, immeuble de bureaux ; en particulier, aucun de ces trois locaux-types alternatifs ne comporte de surfaces de stationnement importantes, alors que le local professionnel à évaluer comporte des espaces de stationnement couverts d’une superficie totale de 1 656 m² ; par ailleurs, d’après les statistiques de l’INSEE, il n’y a pas d’analogie économique entre les trois communes concernées (Rungis, Champigny-sur-Marne, Montrouge) et celle d’Ivry-sur-Seine.

II. Par une seconde requête, enregistrée le 8 décembre 2023 sous le n° 2313311, et par un mémoire en réplique enregistré le 21 mai 2024, la SCPI Immorente, représentée par la société EIF Expertise, demande au tribunal, par les mêmes moyens que ceux développés sous le n° 2311836 :

1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2022 et 2023 pour des montants respectifs de 182 050 euros et 194 187 euros à raison de son immeuble de bureaux situé au 113 avenue Aristide Briand à Arcueil (94110) dans le département du Val-de-Marne ;

2°) de faire application des intérêts moratoires de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 22 février et 5 juin 2024, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut, sous les mêmes moyens que ceux de son mémoire en défense produit sous le n° 2311836, au rejet de la requête.

Vu :

- les décisions des 31 août et 27 novembre 2023 par lesquelles la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne a statué sur les réclamations préalables ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la loi n° 2010-1658 de finances rectificative pour 2010, notamment son article 34 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Ont été entendus, au cours de l’audience publique du 2 avril 2026, en présence de M^me Rouillard, greffière d’audience :

- M. Freydefont, rapporteur, qui a lu son rapport ;

- M^me Salenne-Bellet, rapporteure publique, qui a lu ses conclusions.

Ni la société requérante, ni le défendeur ne sont présents ou représentés

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l’instruction que la société civile de placement immobilier (SCPI) Immorente a été assujettie au titre des années 2021 à 2023 à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour des montants respectifs de 184 908 euros, 182 050 euros et 194 187 euros à raison de l’immeuble de bureaux situé au 113 avenue Aristide Briand à Arcueil (94110) dans le département du Val-de-Marne dont elle est propriétaire. Par les deux requêtes susvisées, qu’il convient de joindre pour statuer par un jugement unique car elles émanent de la même requérante, concernent le même type d’impôt, présentent à juger des questions similaires et ont fait l’objet d’une instruction commune, la SCPI Immorente demande la décharge partielle de ces cotisations de taxe foncière.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne les dispositions applicables :

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…) ». Aux termes de l’article 1415 de ce code, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. »

3. De plus, aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ». Aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation. ». Aux termes de l’article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III à ce même code : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit (…) sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. »

4. Il résulte des dispositions précédentes que, d’une part, pour arrêter la valeur locative de l’immeuble à évaluer, l’administration, faisant application de la méthode par comparaison du a du 2° de l’article 1498 précité du code général des impôts, ne peut utiliser comme termes de comparaison que les locaux-types régulièrement inscrits au procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l’année au titre de laquelle l’imposition est établie. D’autre part, elle peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu’il n’existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l’analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Enfin, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.

5. En outre, aux termes du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : « (…) B. 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s’appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (…). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ». Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : « Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ». Enfin, aux termes de l’article 1518 E du même code : « (…) Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 (…), dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété (…) ».

6. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. De plus, il résulte des termes mêmes du 3° de l’article 1498 du code général des impôts que ce n’est qu’à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l’administration peut légalement procéder à une évaluation directe.

En ce qui concerne les moyens soulevés :

7. La SCPI Immorente soutient que ses locaux objets des cotisations de taxe foncière litigieuses ont été évalués par comparaison avec le local-type n° 1 du procès-verbal ME de la commune d’Ivry-sur-Seine au tarif en valeur 1970 de 35,98 euros/m² pondéré, local qui a été entièrement démoli courant 2018 et qui ne peut donc plus servir de terme de comparaison en application de la jurisprudence du Conseil d’Etat.

8. Il résulte de l’instruction que la valeur locative du local litigieux a été déterminée par comparaison avec le local type n° 1 du procès-verbal ME de la commune d’Ivry-sur-Seine. La société requérante conteste ce terme de comparaison, au motif qu’il changé de destination a été démoli. Toutefois, il résulte des propres écritures de la société requérante que le local type n’est plus affecté à l’usage de bureau à compter du 1er janvier 2017 et qu’il a été démoli pendant l’année 2018. Or, il a été rappelé précédemment, la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 est déterminée en se plaçant au 31 décembre 2016. A cette date, le local type n’avait pas changé d’affectation. Dans ces conditions, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le local type n° 1 de la commune d’Ivry-sur-Seine ne pouvait pas servir de terme de comparaison et que la méthode d’évaluation de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 était irrégulière.

9. Par conséquent, la SCPI Immorente n’est pas fondée à demander que son local soit évalué par comparaison avec le local-type n° 47 du procès-verbal C de la commune de Rungis, avec le local-type n° 4 du procès-verbal ME de la commune de Champigny-sur-Marne ou avec le local-type n° 68 du procès-verbal C de la commune de Montrouge.

10. Il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas davantage lieu de faire application de la méthode d’appréciation directe prévue au 3° de l’article 1498 du code général des impôts.

11. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge contenues dans les requêtes de la SCPI Immorente doivent être rejetées ; par voie de conséquence, seront également rejetées ses conclusions relatives au paiement des intérêts moratoires de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales et celles tendant au bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les deux requêtes nos 2311836 et 2313311 de la SCPI Immorente sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile de placement immobilier (SCPI) Immorente et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.

Copie dématérialisée en sera adressée à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

Le président,

C. Freydefont

La greffière,

C. Rouillard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l’industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,