Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 20 avril 2023 sous le n° 2303969, la société par actions simplifiée (SAS) Louvre Hôtels Group, représentée par M^e Zapf, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle à hauteur de 19 652 euros de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l’année 2022 à raison de l’immeuble à usage d’hôtel dont elle est propriétaire au 16 avenue du Général Galliéni à Joinville-le-Pont (94340) dans le Val-de-Marne ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SAS Louvre Hôtels Group soutient que :

- l’immeuble objet de la taxe litigieuse étant à usage d’hôtel, il doit être évalué selon les règles prévues pour l’évaluation des locaux professionnels et issues de la révision foncière mise en place par l’article 34 de la loi de finances rectificatives pour 2010 ;

- afin de limiter les variations des valeurs locatives des locaux professionnels qui pourraient survenir à raison de la mise en œuvre de cette révision foncière, trois mécanismes de neutralisation ont été prévus : le coefficient de neutralisation, le planchonnement et le lissage, qui doivent être appliqués au calcul de la valeur locative de son immeuble ;

- pour l’application de ces différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, il convient de prendre en compte la base d’imposition 2016 telle qu’il ressort de ses réclamations contentieuses concernant la taxe foncière de 2016, à savoir une base d’imposition 2016 égale à 60 360 euros ;

- en outre, l’immeuble litigieux doit être évalué par comparaison avec le local-type n° 210 du procès-verbal de Paris 14ème, ou avec le local-type n° 61 du procès-verbal de Saint-Cyr l’Ecole.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 novembre 2023, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :

- l’hôtel litigieux a été évalué par comparaison avec le local type contesté n° 36 de Joinville-le-Pont ; or, ce local-type ne peut être retenu comme terme de comparaison dans la mesure où il a été démoli en 1993 ;

- une réclamation concernant la taxe foncière 2016 avait été déposée par la requérante le 28 avril 2017 ; toutefois, la taxe foncière 2016 était établie pour 3 locaux et non pour un seul ; la requérante demandait dans sa réclamation du 28 avril 2017 que soient mises en œuvre les dispositions des articles 1498 et 1518 bis du code général des impôts et que l’immeuble litigieux soit évalué par comparaison avec le local-type n° 6 du procès-verbal de Sète ; or, cette prétention a été rejetée par jugement du tribunal administratif de céans du 6 février 2020 n° 1707771 ;

- les autres propositions de locaux-types faites par la requérante ne sont pas pertinents pour être utilisés comme termes de comparaison par l’administration ; aucun autre immeuble commercial n’étant susceptible d’être retenu comme terme de comparaison pour fixer la valeur locative de l’immeuble de la SAS requérante, au moyen de la méthode par comparaison et dans les conditions définies au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, cette valeur locative doit dès lors être déterminée par la méthode d’évaluation directe prévue au 3° du même article.

Vu :

- la décision du 14 février 2023 par laquelle la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne a statué sur la réclamation préalable ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- la loi n° 2010-1658 de finances rectificatives pour 2010, notamment son article 34 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Ont été entendus, au cours de l’audience publique du 2 avril 2026, en présence de M^me Rouillard, greffière d’audience :

- M. Freydefont, rapporteur, qui a lu son rapport ;

- M^me Salenne-Bellet, rapporteure publique, qui a lu ses conclusions.

Ni la société requérante, ni le défendeur ne sont présents ou représentés

Considérant ce qui suit :

1. Il résulte de l’instruction que la société par actions simplifiée (SAS) Louvre Hôtels Group a été assujettie au titre de l’année 2022 à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de l’immeuble à usage d’hôtel dont elle est propriétaire au 16 avenue du Général Galliéni à Joinville-le-Pont (94340) dans le Val-de-Marne pour un montant de 57 518 euros. Par la requête susvisée, la SAS Louvre Hôtels Group demande la décharge partielle à hauteur de 19 652 euros de cette cotisation de taxe foncière.

Sur les conclusions à fin de décharge de l’imposition litigieuse :

En ce qui concerne les dispositions applicables :

S’agissant de la détermination de la valeur cadastrale des locaux professionnels :

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B (…) ». Aux termes de l’article 1415 de ce code, dans sa version applicable aux années d’imposition en litige : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. »

3. De plus, aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ». Aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation. ». Aux termes de l’article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. ».

4. Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. » De plus, l’article 324 AA de cette même annexe a été abrogé par décret n° 2018-536 du 28 juin 2018.

5. En outre, aux termes de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition litigieuse : « Champ d’application de la révision / I.- Les conditions de la révision des valeurs locatives des propriétés bâties mentionnées à l’article 1498 du code général des impôts, de celles affectées à une activité professionnelle non commerciale au sens de l’article 92 du même code et de celles affectées à un usage professionnel spécialement aménagées pour l’exercice d’une activité particulière mentionnées à l’article 1497 dudit code retenues pour l’assiette des impositions directes locales et de leurs taxes additionnelles sont fixées par le présent article. »

6. La nouvelle évaluation de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels opérée à partir de l’imposition au titre de l’année 2017 résulte de la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives prévue à l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 selon laquelle la valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie tient compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée avec un classement dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination, et à l’intérieur d’un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Cette valeur locative est obtenue par application d’un tarif par mètre carré ou, à défaut de tarif, par la voie d’appréciation directe. La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives.

7. D’une part, la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

8. D’autre part, il résulte des dispositions précitées des articles 1415 et 1498 du code général des impôts et de l’article 324 Z de l’annexe III à ce code que, d’une part, pour arrêter la valeur locative de l’immeuble à évaluer, l’administration, faisant application de la méthode par comparaison du a du 2° de l’article 1498 précité du code général des impôts, ne peut utiliser comme termes de comparaison que les locaux-types régulièrement inscrits au procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l’année au titre de laquelle l’imposition est établie. De plus, elle peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu’il n’existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l’analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Enfin, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d’une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d’un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d’une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition. Il résulte de tous ces principes que le terme de comparaison retenu par l’administration doit lui-aussi avoir été évalué de manière régulière.

9. En outre, il résulte des dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts que le juge de l’impôt, saisi d’une contestation portant sur la méthode d’évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux, a l’obligation, lorsqu’il estime irrégulière la méthode d’évaluation retenue pour déterminer les impositions en litige, de lui substituer la méthode d’évaluation qu’il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, en outre, pour l’application des dispositions du 2° de l’article 1498, statuer d’office sur le terme de comparaison qu’il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu’il a sollicités par un supplément d’instruction. Par suite, pour retenir un local-type comme terme de comparaison, le juge ne peut, sans entacher sa décision d’insuffisance de motivation ni méconnaître son obligation de statuer sur le terme de comparaison qu’il entend retenir, se borner à juger que l’administration se borne à alléguer, sans l’établir, que la valeur locative de ce local n’avait pas été régulièrement évaluée, sans indiquer en quoi les affirmations précises, non contestées et appuyées de justificatifs de l’administration en défense, selon lesquelles ce local-type avait été évalué par comparaison avec un autre local-type lui-même évalué par voie d’appréciation directe, ne sont pas de nature à remettre en cause la pertinence de ce terme de comparaison. Ainsi, , en présence d’éléments contradictoires, le juge ne saurait regarder un local-type comme ayant été régulièrement évalué et le retenir, par suite, comme terme de comparaison.

10. Enfin, il résulte des termes mêmes du 3° de l’article 1498 du code général des impôts que ce n’est qu’à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1°, soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l’administration peut légalement procéder à une évaluation directe.

S’agissant des dispositifs transitoires d’atténuation des effets de la réforme :

11. Le législateur a prévu plusieurs mécanismes destinés à atténuer temporairement les effets de la réforme du mode de détermination des valeurs locatives des locaux professionnels, dont le coefficient de neutralisation, le planchonnement et le lissage.

12. D’une part, aux termes du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : « (…) B. 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s’appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (…). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ». Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts.

13. D’autre part, aux termes du I de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, reprenant, à compter du 1er janvier 2018, les dispositions du B du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans leur rédaction issue du E du I de l’article 48 de la loi du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 : « En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013 ». Aux termes du III du même article, reprenant, à compter du 1er janvier 2018, les dispositions du D du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans leur rédaction issue du E du I de l’article 48 de la loi du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 : « Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ». Aux termes du IV du même article : « Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ».

14. Il résulte des termes mêmes de ces dispositions que la valeur locative retenue pour déterminer, par comparaison avec la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, la majoration ou la minoration de valeur locative prévue au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts pour l’établissement des cotisations d’impositions directes locales qu’elles mentionnent dues au titre des années 2017 à 2025 est celle mentionnée au I de l’article 1498 du même code, déterminée selon les modalités décrites aux points 2 à 5 en vue de l’établissement des impositions dues au titre de chacune des années concernées, corrigée par le coefficient de neutralisation prévu par le I de l’article 1518 A quinquies de ce code, et non la valeur locative, déterminée selon ces modalités, retenue pour l’établissement des impositions dues au titre de la seule année 2017.

15. En outre, aux termes de l’article 1518 E du code général des impôts, reprenant, à compter du 1er janvier 2018, les dispositions du XXII de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans leur rédaction issue du G du I de l’article 48 de la loi du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 : « I. – Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 : 1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. (…) 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence (…) ».

16. Il résulte de ces dispositions que les exonérations ou majorations qu’elles prévoient ont pour objet de lisser de manière dégressive sur une période de dix ans les écarts d’imposition, à la hausse ou à la baisse, résultant de la mise en œuvre des nouvelles modalités de détermination des valeurs foncières locatives des locaux professionnels.

En ce qui concerne les différents moyens soulevés :

17. Il résulte de l’instruction que la valeur locative de l’immeuble à usage d’hôtel dont la SAS Louvre Hôtels Group est propriétaire au 16 avenue du Général Galliéni à Joinville-le-Pont (94340) dans le Val-de-Marne a fait l’objet au titre de l’année 2022 en litige d’une évaluation directe de l’administration en application du 3° de l’article 1498 précité du code général des impôts, dès lors que le terme de comparaison retenu antérieurement pour l’évaluation par comparaison en application du 2° du même article, soit en l’espèce le local-type contesté n° 36 de Joinville-le-Pont a été démoli en 1993 et ne peut donc plus servir de terme de comparaison en application du principe énoncé au point 8.

18. En premier lieu, la SAS Louvre Hôtels Group soutient que, pour l’application des différentes mesures d’atténuation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels décrites aux points 11 à 16 ci-dessus, il convient de prendre en compte la base d’imposition 2016 telle qu’il ressort de ses réclamations contentieuses concernant la taxe foncière de 2016, à savoir une base d’imposition 2016 égale à 60 360 euros. Il résulte de l’instruction que, dans sa réclamation du 28 avril 2017 relative à la taxe foncière 2016 et à son immeuble de Joinville-le-Pont, la SAS Louvre Hôtels Group demandait une modification de l’évaluation de cet immeuble par comparaison avec le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète (34200), à savoir un hôtel-restaurant trois étoiles au tarif unitaire de 7,34 euros/m², dont il était soutenu qu’il pouvait constituer un local de référence au sens du 2° de l’article 1498 du code général des impôts.

19. Toutefois, la commune de Joinville-le-Pont située en Île-de-France d’une part, et la commune de Sète, située en province dans le département de l’Hérault d’autre part, diffèrent, notamment par la densité de leur population (9 036 hab./km² à Joinville-le-Pont contre 1 862 à Sète, soit près de 5 fois moins) et de leurs réseaux de transport respectifs et par leur activité économique principale, l’agglomération sétoise étant spécialisée dans les secteurs primaires de la pèche, de l’aquaculture autour de l’étang de Thau et de la viticulture, ainsi que dans les secteurs tertiaires du commerce et des transports quand celle de Joinville-le-Pont est spécialisée dans les secteurs tertiaires de commerce en gros, de traitement des données et d’ingénierie. La commune de Sète ne peut donc être regardée comme présentant, d’un point de vue économique, une situation analogue à celle de Joinville-le-Pont. De plus, à la différence de cette dernière, la commune de Sète ne bénéficie pas de l’attractivité touristique de la capitale ou d’une grande ville comparable comme la commune de Joinville-le-Pont, distante d’à peine 10 km de la capitale, à laquelle elle ne saurait manifestement pas être comparée. En outre, le local-type n° 6 de la commune de Sète, qui date de 1895, correspond à un hôtel de charme qui ne peut être utilement comparé à des hôtels de chaîne de conception moderne comme celui de Joinville-le-Pont. Il en résulte qu’il y a lieu d’écarter ce local-type comme terme de comparaison. Par suite, il ne saurait être fait application des mesures d’atténuation décrites aux points 11 à 16 ci-dessus par prise en compte de la base d’imposition 2016 telle qu’il ressort de la réclamation contentieuse concernant la taxe foncière de 2016. Ce premier moyen sera donc écarté comme infondé.

20. En second lieu, la SAS Louvre Hôtels Group soutient que l’immeuble litigieux peut être évalué par comparaison avec, d’une part, le local-type n° 210 du procès-verbal de Paris 14ème, ou d’autre part, avec le local-type n° 61 du procès-verbal de Saint-Cyr-l’Ecole.

S’agissant du local-type n° 210 du 14ème arrondissement de Paris :

21. La SAS requérante propose tout d’abord comme local de comparaison le local-type n° 210 dans le 14ème arrondissement de Paris (75014) au tarif unitaire de 7,47 euros /m² en soutenant que les équipements de cet hôtel 3 étoiles sont tout à fait comparables à ceux de son immeuble objet de la taxe litigieuse. Toutefois, s’il résulte de l’instruction que ce local-type correspond effectivement à un hôtel, situé 185-187 boulevard Brune à Paris 14ème, portant l’enseigne de « Hôtel Paris Orléans », d’une superficie de 1 813 m², soit une superficie de même ordre grandeur que l’hôtel de la requérante de 2 450 m², il est toutefois classé 4 étoiles et non pas 3 comme le soutient la requérante, alors que l’hôtel de la société requérante n’en possède que 3. Dès lors, ses tarifs par nuitée qui débutent à 193 euros sont supérieurs à ceux proposés par l’hôtel de la requérante qui débutent à 127 euros, soit 34% moins cher. De plus, le local-type proposé par la requérante, situé boulevard Brune est très bien desservi par les transports en commun, qu’il s’agisse du métro, du RER, des lignes de bus ou de tramway, quand l’hôtel de la requérante situé à Joinville-le-Pont, n’est desservi que par le bus ou les RER A et E. Ainsi, contrairement à ce que soutient la requérante, les caractéristiques du local-type n° 210 du 14ème arrondissement de Paris ne sont pas analogues à celles de son immeuble à usage d’hôtel de Joinville-le-Pont, de sorte qu’il ne peut servir de terme de comparaison.

S’agissant du local-type n° 61 de Saint-Cyr-L’Ecole :

22. La SAS requérante propose ensuite comme local de comparaison le local-type n° 61 sur la commune de Saint-Cyr-L’Ecole (78210) au tarif unitaire de 2,74 euros/m² en soutenant que les caractéristiques de ce local et la qualité des prestations offertes à la clientèle permettent de le considérer comme étant comparable à son immeuble de Joinville-le-Pont. Toutefois, d’une part, il s’agit d’un hôtel 2 étoiles quand celui de la requérante est classé 3 étoiles ; de plus, sa superficie pondérée n’est que de 469 m² quand celle de l’immeuble en litige est de 2 450 m², 5 fois plus. En conséquence, c’est à bon droit que l’administration fiscale fait valoir en défense que le local-type n° 61 du procès-verbal de Saint-Cyr-L’Ecole présente des caractéristiques trop différentes de celles du local en litige pour être utilisé comme terme de comparaison par l’administration.

23. En défense, l’administration fait également valoir, sans être sérieusement contredite sur ce point, qu’aucun des quelques 114 autres locaux-types, qui ont déjà été proposés pour l’évaluation d’hôtels de chaîne de conception moderne situés en banlieue parisienne, ne saurait être regardé comme économiquement analogue à l’immeuble à usage d’hôtel litigieux de Joinville-le-Pont. Ainsi, aucun autre immeuble commercial n’est susceptible d’être retenu comme terme de comparaison pour fixer la valeur locative, au moyen de la méthode par comparaison et dans les conditions définies au 2° de l’article 1498 du code général des impôts, c’est donc à bon droit que cette valeur locative a été déterminée par la méthode d’évaluation directe prévue au 3° du même article.

24. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge contenues dans la requête de la SAS Louvre Hôtels Group doivent être rejetées ; par voie de conséquence, seront également rejetées ses conclusions tendant au bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de telles dispositions faisant obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la requérante au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Louvre Hôtels Group est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée (SAS) Louvre Hôtels Group et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.

Copie dématérialisée en sera adressée à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

Le président,

C. Freydefont

La greffière,

C. Rouillard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de l’industrie et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,