Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 27 mars 2023, 30 janvier 2024 et 19 mars 2024, M. et M^me B D, représentés par M^e Duhil de Bénazé, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler ensemble l’arrêté n° PC 034 079 21 C0120 du 26 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Clermont l’Hérault a délivré à la société EDMP PACA une autorisation de construire une résidence service séniors de 96 logements, sur un terrain situé 2 avenue de Montpellier et sa décision du 28 janvier 2023 portant rejet tacite de leur recours gracieux exercé le 28 novembre 2022 ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 034 079 21 C0123 M01 du 8 février 2024 portant autorisation de construire modificative ;

3°) de condamner la commune de Clermont l’Hérault à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils ont intérêt à agir en application de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, en leur qualité de voisins immédiats du projet autorisé et des effets indiscutables dudit projet sur leur cadre de vie ;

— le permis de construire a été délivré en méconnaissance des articles R. 431-1 et suivants du code de l’urbanisme compte tenu de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire, qui n’a pas permis aux services instructeurs d’apprécier correctement la conformité du projet ;

— les dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme ont été méconnues, en l’absence d’autorisation des surplombs de la construction sur le domaine public ;

— le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions de l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ;

— les dispositions de l’article UB6 du règlement du plan local d’urbanisme ont été méconnues ;

— les dispositions de l’article UB7 ont été méconnues, ce que confirme le permis modificatif, sans toutefois régulariser la situation ;

— les dispositions de l’article UB10 du règlement du plan local d’urbanisme ont été méconnues ;

— le projet autorisé méconnait les dispositions de l’article UB11 du règlement du plan local d’urbanisme et des articles R. 111-26 et R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— les dispositions de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme ont été méconnues, s’agissant de l’insuffisance des surfaces destinées au stationnement et du nombre des places prévues ;

— les dispositions de l’article UB13 du règlement du plan local d’urbanisme relatives aux espaces libres et plantations ont été méconnues.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 septembre 2023, complété par des pièces enregistrées le 6 mars 2024, la société EDMP PACA, représentée par M^e Jacquinet, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l’application, en tant que besoin, des dispositions des articles L. 600-5 et/ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et en tout état de cause à la mise à la condamnation des requérants à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 6 du règlement du plan local d’urbanisme est inopérant ;

— en ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des articles 7, 12 et 13 du règlement du plan local d’urbanisme, elle fait part de sa volonté de déposer un permis de construire modificatif ;

— les autres moyens ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 décembre 2023, la commune de Clermont-l’Hérault, représentée par la SARL Arcames Avocats, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M. et M^me D à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 6 du règlement du plan local d’urbanisme est inopérant ;

— en ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des articles 7, 12 et 13 du règlement du plan local d’urbanisme, le pétitionnaire a fait part de sa volonté de déposer un permis de construire modificatif, ils sont en tout état de cause infondés ;

— les autres moyens sont également infondés.

Par un courrier du 13 juin 2024, les parties ont été informées que le tribunal est susceptible de retenir le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB6 du règlement du plan local d’urbanisme, de juger que cette illégalité est susceptible d’être régularisée et, en conséquence, de faire application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Des observations en réponse ont été présentées, enregistrées le 17 juin 2024 pour la société EDMP PACA et le 18 juin 2024 pour les époux D, et ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Couégnat, rapporteure,

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

— les observations de M^e Duhil de Bénazé, représentant M. et M^me D, celles de M^e Valette substituant M^e Becquevort, représentant la commune de Clermont-L’Hérault et celles de M^e Jacquinet, représentant la société EDMP PACA.

Considérant ce qui suit :

1. Le 30 décembre 2021, la société EDMP PACA a déposé en mairie de Clermont L’Hérault une demande de permis de construire, complétée le 29 avril 2022, en vue, après démolition des constructions existantes, d’édifier une résidence service séniors de 96 appartements, sur la parcelle cadastrée section BE numéro 77 d’une superficie de 2 145 m2, située 2 avenue de Montpellier. Par arrêté du 26 septembre 2022, le maire de Clermont L’Hérault a délivré le permis de construire sollicité. Par un recours gracieux du 23 novembre 2022, reçu le 28 novembre 2022, M. et M^me D ont demandé au maire, qui en a accusé réception, de retirer cette autorisation. Une décision implicite de rejet est née le 28 janvier 2023. En cours d’instance, et par arrêté du 8 février 2024, le maire de Clermont L’Hérault a délivré à la société EDMP PACA un permis de construire modificatif. Par la présente requête et dans le dernier état de leurs écritures, M. et M^me D, propriétaires voisins, demandent au tribunal l’annulation des arrêtés de permis de construire et de permis de construire modificatif des 26 septembre 2022 et 8 février 2024, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux née le 28 janvier 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. A titre liminaire, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

3. Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l’arrêté du 26 septembre 2022 doivent être examinés en tentant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire modificatif du 8 février 2024.

En ce qui concerne la complétude du dossier :

4. D’une part, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. "

5. D’autre part, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : ()b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

6. Enfin, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire initial que le projet décrit une résidence services sénior, comprenant 96 appartements, un hall et bureau d’accueil outre des surfaces de bureau, atelier et cuisine, ainsi qu’une salle de réunion sans spectacle, laquelle constitue la partie établissement recevant du public (ERP). Si le dossier de demande de permis de construire modificatif, qui a pour objet essentiellement des modifications marginales de la construction au-delà de la bande des 15 mètres et de la façade, déclare désormais la totalité des surfaces du projet en « habitation » dans le tableau des surfaces de l’imprimé Cerfa, conformément à l’article R. 151-29 du code de l’urbanisme, il n’a pas pour objet de modifier la consistance du projet de résidence services sénior, ainsi qu’en atteste le plan du rez de chaussée, qui comporte les mêmes pièces et affectations, et dont la surface n’est modifiée qu’à la marge en conséquence des modifications d’implantation de la construction. Si les requérants soulignent des contradictions dans les surfaces indiquées, il ressort des pièces du dossier que la surface de plancher totale a été réduite à 4 068 m2 par le permis modificatif et que c’est la surface initiale de 4 095 m2 qui est indiquée dans la convention de projet urbain partenarial, laquelle a été signée antérieurement. La notice architecturale indique quant à elle la surface hors œuvre nette des seuls logements, hors espaces communs et la surface taxable résulte d’un calcul différent régi par l’article R. 331-7 du code de l’urbanisme alors en vigueur. Dans ces conditions, et même si la totalité des surfaces sont inscrites dans le formulaire CERFA en destination « habitation » et non en « hébergement hôtelier », les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande de permis de construire contiendrait des contradictions ni qu’il serait flou quant à la nature précise du projet, et il ne ressort pas des pièces du dossier que le service instructeur n’aurait pas été en capacité d’en vérifier la conformité aux règles d’urbanisme applicables.

8. Contrairement à ce que soutiennent les requérants le plan de coupe AA fait bien apparaître les limites de propriété avec les fonds voisins et ces limites figurent précisément sur les autres plans, permettant au service instructeur d’apprécier notamment la conformité du projet aux dispositions de l’article UB7.

9. Si le document graphique et les documents photographiques figurant au dossier de demande de permis de construire, non modifié sur ce point, ne font pas apparaître la maison des requérants, celle-ci est située sur la limite opposée de leur parcelle, elle apparaît sur plusieurs plans du dossier de demande et une partie du mur de clôture et le portail d’entrée de la propriété apparaissent sur les documents précités. Ainsi les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande de permis de construire serait insuffisant pour permettre au service instructeur, qui disposait du plan local d’urbanisme, incluant l’analyse du bâti existant qui identifie la maison des requérants comme élément de bâti remarquable à conserver, d’apprécier l’environnement du projet et son insertion au regard des règles applicables.

10. Si le dossier de permis de construire modificatif ne comporte pas le détail des surfaces d’emprise du bâti et des espaces libres, les éléments contenus dans la notice architecturale, qui précise la superficie de la parcelle et celle des surfaces imperméabilisées, sont suffisants pour permettre au service instructeur d’apprécier la conformité du projet aux dispositions de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme.

11. S’agissant du stationnement, le dossier de demande de permis de construire précise l’organisation des accès aux places de stationnement situées à l’intérieur du bâtiment à partir de la voie publique. Il prévoit la réalisation de 100 places de stationnement, indique que les parkings sont prévus en rez-de-chaussée, en R-1 et R-2. Si les plans joints n’indiquent précisément que le tracé et les dimensions des dix places situées au rez de chaussée de l’immeuble, dans l’enveloppe de l’immeuble et pour partie sous une pergola végétalisée en façade sur rue, mais pas celles des deux niveaux de sous-sol, ceux-ci sont entièrement dédiés au stationnement et le dossier indique par ailleurs la surface dédiée aux stationnements intérieurs, soit 2444 m2. Dans ces conditions, le service instructeur disposait d’éléments suffisants pour apprécier le respect par le projet des dispositions du plan local d’urbanisme relatives au stationnement.

12. Aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. ».

13. Il ne ressort pas des pièces des dossiers de demandes de permis de construire, et notamment de la lecture combinée des plans de masse, de façade et de coupe, que le projet de construction présenterait un surplomb sur le domaine public. Dans ces conditions, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir, en l’absence au dossier d’une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public, de la méconnaissance de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne le non-respect de l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme et la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme :

14. D’une part aux termes de l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la desserte par les réseaux : « () 4- Electricité – Téléphone- Télédistribution- Eclairage public : – Dans la mesure du possible, et dans l’attente de la mise en souterrain des réseaux, le développement des câbles des lignes nouvelles est à envisager plaqué contre les façades, horizontalement sous les éléments d’architecture, tels que les corniches, bandeaux, etc et verticalement en limites mitoyennes. – Le déplacement pour l’amélioration des parcours de lignes fixées sur les façades ainsi que la suppression des consoles de support sont généralement souhaitables. – Ces interventions étant du ressort exclusif des services publics concernés, les demandes devront être faites à ces organismes. – Les réseaux établis dans le périmètre des lotissements et des opérations groupées doivent être réalisés en souterrain. () ». Aux termes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. () ».

15. D’autre part, aux termes de l’article L. 332-6 du code de l’urbanisme : " Les bénéficiaires d’autorisations de construire ne peuvent être tenus que des obligations suivantes : () 3° La réalisation des équipements propres mentionnées à l’article L. 332-15 ; () « . Aux termes de cet article L. 332-15 du même code : » L’autorité qui délivre l’autorisation de construire, d’aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés. / Les obligations imposées par l’alinéa ci-dessus s’étendent au branchement des équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. () / L’autorisation peut également, avec l’accord du demandeur et dans les conditions définies par l’autorité organisatrice du service public de l’eau ou de l’électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures. () ".

16. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier de l’avis d’Enedis du 25 juillet 2022, que la desserte en électricité du projet en cause, sur la base d’une puissance de 498 kW triphasé, nécessite un raccordement d’une longueur totale de 90 mètres, en dehors du terrain d’assiette de l’opération, sous la voie publique. Par ailleurs, ce même avis comprend un plan du tracé de raccordement, lequel correspond seulement au projet en litige. Dans ces conditions, cet ouvrage, qui n’excède pas cent mètres et qui correspond exclusivement aux besoins du projet, constitue un équipement propre dont la réalisation peut être mise à la charge du pétitionnaire en application des articles L. 332-6 et L. 332-15 du code de l’urbanisme, ainsi que l’arrêté de permis de construire contesté le prévoit dans son article 2, sans qu’y fasse obstacle l’utilisation inappropriée par Enedis du terme d’extension. Dès lors, les conditions d’application de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme n’étant pas réunies, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet nécessiterait une extension du réseau public de distribution d’électricité qui ne serait ni programmée par la collectivité publique ni définie. Dans ces conditions, et même si l’arrêté n’a pas mentionné que l’opération nécessite la création d’un poste de distribution public sur le terrain d’assiette et que le maître d’ouvrage devra se rapprocher d’Enedis afin de définir l’emplacement de celui-ci, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne le non-respect de l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme :

17. Aux termes de l’article UB 6 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques : « Les constructions doivent s’édifier : – soit à l’alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer, – soit dans le prolongement des constructions existantes, – soit avec un recul minimal : de 5 m par rapport à l’alignement pour la circulation automobile, de 3 m par rapport à l’alignement pour la circulation piétonnière ou pour les espaces libres plantés. () ». Le lexique national prévoit que : « La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public. » et indique que les emprises publiques : « correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées, et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques . ».

18. Malgré l’imprécision de son intitulé, qui n’évoque pas les voies publiques, et son utilisation extensive du terme « alignement », l’article UB 6 a pour objet, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, de réglementer l’implantation des constructions tant par rapport aux voies publiques qu’aux emprises publiques. Le moyen invoqué est donc opérant.

19. Il est constant que le projet autorisé s’implante, en fond de parcelle, sur la limite séparative avec le square Clovis Roques. Dès lors que ce square constitue une emprise publique et non une voie publique, l’alternative d’implantation « à l’alignement des voies publiques existantes » ne peut s’appliquer et le projet doit respecter la règle d’implantation avec un recul minimal de 3 mètres, prévue, notamment, pour les espaces libres plantés. Les requérants sont par suite fondés à soutenir qu’en autorisant une implantation sur la limite séparative au droit de la limite avec la parcelle du square Clovis Roques, non modifiée par le permis modificatif, l’arrêté de permis de construire du 26 septembre 2022 méconnaît la règle prévue par l’article UB6 du règlement du plan local d’urbanisme.

En ce qui concerne le non-respect de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme :

20. Aux termes de l’article UB7 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " 1 – Sur une profondeur maximale de 15 m à partir de l’alignement, les constructions doivent être édifiées : a. soit en ordre continu d’une limite latérale à l’autre, b. soit en respectant un retrait, par rapport au point le plus proche de ces limites, égal à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans que ce retrait puisse être inférieur à 3 m. 2 – Au-delà de cette profondeur de 15 m les constructions doivent être édifiées en respectant un retrait par rapport aux limites séparatives égal à la moitié de la hauteur totale de la construction, sans que ce retrait puisse être inférieur à 3 m. E, la construction d’un bâtiment joignant la limite parcellaire est admise : Lorsque la construction, mesurée le long des limites séparatives, ne dépasse pas 4 m de hauteur et 10 m de longueur cumulée sur les limites. Cette disposition est

applicable une seule fois par unité foncière () ".

21. Les requérants soutiennent que le projet initial utilise deux fois la règle dérogatoire d’implantation sur limite séparative, sous conditions, au-delà de la profondeur de 15 mètres, alors qu’elle ne peut être utilisée qu’une seule fois par unité foncière. E, les dispositions citées au point précédent de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Clermont-l’Hérault ne sauraient être interprétées comme imposant que la construction d’un bâtiment joignant la limite parcellaire ne soit réalisée, au-delà de la profondeur de 15 mètres, que sur une seule des limites parcellaires mais seulement que la construction, mesurée dans ces conditions le long des limites séparatives, ne dépasse pas 4 mètres de hauteur et 10 mètres de longueur cumulée sur les limites. Or, il ressort du plan PC 2-5 du dossier de demande de permis initial, que la construction projetée prévoyait, au-delà d’une profondeur de 15 mètres, une implantation en limite séparative Nord de moins de 3 mètres linéaires et en limite séparative Sud de moins de 7 mètres linéaires. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier de demande de permis modificatif, que le projet autorisé a été modifié pour supprimer l’implantation sur limite séparative de la construction tant au Nord qu’au Sud, au-delà de la profondeur de 15 mètres à partir de l’alignement. Les requérants ne peuvent donc plus utilement soutenir que le permis de construire initial méconnaissait la règle dérogatoire d’implantation sur la limite séparative prévue au-delà de cette profondeur par le point 2 de l’article UB7.

22. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que sur la limite séparative au Sud du terrain, la partie du bâtiment modifié, implantée, au-delà de la profondeur des 15 mètres, avec un recul de 3 mètres, est un simple rez de chaussée. Dans ces conditions, et dès lors que la règle de recul exigée par l’article UB7, doit être appréciée en fonction de la hauteur totale de la construction, au droit de laquelle le recul est exigé, le moyen invoqué en réplique et tiré de ce que le recul prévu par l’article UB7 n’est pas respecté au Sud doit être écarté.

En ce qui concerne le non-respect de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme :

23. Aux termes de l’article UB 10 relatif à la hauteur des constructions : « Toutes les constructions doivent satisfaire à deux règles : – l’une fixe la hauteur autorisée, – l’autre fixe la hauteur par rapport à la largeur de la rue. Définition de la hauteur : La hauteur des constructions est mesurée à partir de tout point du sol existant jusqu’au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. () Hauteur totale : La hauteur maximale des constructions nouvelles ou des surélévations des bâtiments existants est fixée à 15 m. ».

24. Les requérants soutiennent que compte tenu des niveaux des relevés topographiques mentionnés sur le plan PC3, la hauteur du projet s’établit à 15,27 mètres. E, ils ne peuvent, conformément aux dispositions de l’article UB10 prendre en compte le point relevé à 107,62 mètres sur le toit du bâtiment, dès lors que celui-ci concerne un ouvrage technique, qui doit être exclu conformément à la définition de la hauteur donnée par cet article. Le sommet à prendre en compte est relevé à 106,77 m, ce qui, compte tenu du niveau du point du sol relevé à 92,35 m, lequel est en tout état de cause légèrement inférieur au niveau du terrain naturel, établit la hauteur totale de la construction à moins de 15 mètres. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB10 doit donc être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme :

25. Aux termes de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l’article R. 181-43 du code de l’environnement. ». Il résulte de ces dispositions qu’elles ne permettent pas à l’autorité administrative de refuser un permis de construire, mais seulement de l’accorder sous réserve du respect de prescriptions spéciales relevant de la police de l’urbanisme, telles que celles relatives à l’implantation ou aux caractéristiques des bâtiments et de leurs abords, si le projet de construction est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

26. Il ressort des pièces du dossier que la réalisation du projet ne nécessitera que l’élagage de branches d’arbres situés sur la propriété des requérants, que ceux-ci ont laissé avancer sur le terrain du projet. Il ne ressort pas des pièces du dossier que ces arbres constitueraient un espace boisé classé ou bénéficieraient d’une protection particulière. Dès lors, la circonstance que certains de ces arbres pourraient ne pas résister à cet élagage n’est pas de nature à établir qu’en n’assortissant pas l’autorisation délivrée de prescriptions, le maire de Clermont l’Hérault aurait commis une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne le non-respect de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme et de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

27. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». L’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme prévoit : « () Toute construction doit s’intégrer dans l’espace qui l’environne. Cet espace est conditionné par le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines et les vues, la forme et l’orientation de la parcelle. Ces conditions principales influent sur l’implantation de la construction, son orientation, sa distribution intérieure, le choix des matériaux. Les demandes d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol devront préciser, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords () ». Ces dernières dispositions ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que le juge doit apprécier, au terme d’un contrôle normal, la légalité de la décision contestée.

28. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un site ou un paysage propre à fonder le refus opposé à une demande d’autorisation de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ladite autorisation, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce site.

29. Il ressort des pièces du dossier que le projet se situe en zone Ub du règlement du plan local d’urbanisme, définie comme « une zone d’extension immédiate du centre de l’agglomération, zone d’habitat et de service de caractère semi continu, constituée principalement d’immeubles et d’équipements collectifs ». Les différentes photographies produites au dossier font apparaître un secteur plutôt hétérogène, tant en ce qui concerne les destinations que les volumes et aspects extérieurs des constructions présentes. Comme le mentionne la notice architecturale, un ensemble immobilier en R+4 est en cours de construction à proximité. L’unité foncière est située en limite du « périmètre des faubourgs » délimité par le plan local d’urbanisme, qui englobe la propriété des requérants, laquelle est identifiée comme « bâti à conserver » par l’étude menée par la commune dans le cadre de son plan local d’urbanisme pour identifier les éléments de son patrimoine bâti à conserver. Si cette étude vise la préservation de l’immeuble des requérants, elle n’interdit pas par principe la réalisation à proximité d’un immeuble contemporain. En l’espèce, si le projet présente des dimensions importantes, il s’implante ainsi qu’il l’a été dit dans un secteur hétérogène, qui comporte déjà une construction « comparable » et présente une composition soignée, respectant les dispositions particulières du règlement du plan local d’urbanisme relatives aux matériaux et couleurs. Dans ces conditions, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme ainsi que de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

En ce qui concerne le non-respect de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme :

30. Aux termes de l’article UB 12 relatif au stationnement : " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 25 m2, y compris les accès. / Les places de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 2,50 m et une longueur inférieure à 5 m. A est exigé : – pour les constructions à usage d’habitat collectif : • au moins une place de stationnement par logement de moins de 60 m2 de surface de plancher hors œuvre nette, • au moins deux places de stationnement par logement de plus de 60 m2 de surface de plancher hors œuvre nette, • une place de stationnement par logement social locatif ayant reçu une aide de l’état. () – pour les autres constructions, y compris les bâtiments publics, il doit être aménagé les surfaces nécessaires pour le stationnement du personnel et des visiteurs, des véhicules de livraison, de transport et de service, ainsi que les surfaces et caractéristiques géométriques nécessaires pour permettre à la fois le stationnement et les manœuvres de chargement et de déchargement des véhicules en dehors de la voie publique. / Suivant la nature de l’activité, il est nécessaire de respecter au minimum : • Bureaux : une place par tranche de 30 m2 de SHON • Ateliers : une place par tranche de 60 m2 de SHON • Entrepôts : une place de véhicules légers et une place de poids-lourds par tranche de 160 m2 de SHON • Vente ou expo-vente : une place par tranche de 40 m2 de SHON • Restauration : une place pour 4 couverts, outre celles réservées au personnel • Hébergement hôtelier : une place par unité d’hébergement, outre celles réservées au personnel. / Les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à aménager une aire d’évolution à l’intérieur des dites parcelles et à ne présenter que le minimum d’accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte. "

31. Le projet autorisé constitue, au sens de l’article UB12 cité au point 30, une construction à usage d’habitat collectif. Il ressort du dossier de demande de permis de construire modificatif que le projet prévoit 96 logements d’une surface inférieure à 60 m2. Dans ces conditions, alors qu’en application de l’article UB12, le projet doit comporter au moins 96 places de stationnement, les 100 places prévues par les permis contestés sont suffisantes.

32. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier de demande de permis modificatif que pour les 100 places de stationnement prévues, dix places sont situées au rez de chaussée, tandis que les 90 autres sont situées sur les niveaux R-1 et R-2, lesquels sont entièrement dédiés au stationnement, l’imprimé Cerfa déclarant par ailleurs une surface totale dédiée au stationnement de 2 444 m2.

33. Il résulte des dispositions citées au point 30 que la superficie de 25 m² à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule dans le cas de garages collectifs ou d’aires de stationnement comprend, outre l’espace nécessaire au stationnement du véhicule, l’espace pour y accéder, lequel peut être commun à plusieurs places. Dans ces conditions, en se bornant à affirmer que, compte tenu des 100 places de stationnement prévues, la surface dédiée au stationnement aurait dû être d’au moins 2 500 m2 alors qu’elle n’est que de 2 444 m2, les requérants n’établissent pas que la règle fixée à l’article UB12 aurait été méconnue.

34. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB12, tel qu’invoqué, doit être écarté.

En ce qui concerne le non-respect de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme :

35. Aux termes de l’article UB13 relatif aux « Espaces libres et plantations- Espaces boisés classés » : « Les surfaces libres de toute construction, ainsi que les aires de stationnement de plus de 500 m2 doivent être plantées, à raison d’un arbre de haute tige par 50 m2 de terrain. / (Dans les opérations de construction ou de lotissement réalisées sur un terrain de plus de 3000 m2, 10% au moins de cette superficie doivent être réservés en espaces libres pour les plantations, les espaces piétonniers et de jeux, à l’exclusion des voiries et parkings). »

36. Il ressort des pièces du dossier de permis modificatif, et notamment de la « notice paysagère » que le nombre des arbres de haute tige dont la plantation est prévue a été porté à 11 unités. Compte tenu de la surface de la parcelle et de la surface imperméabilisée par le projet, qui s’établit, comme indiqué dans la notice architecturale, à 1634 m2, la superficie des espaces libres s’établit à 511 m2, de sorte que le nombre d’arbres de haute tige prévu respecte les dispositions du 1er alinéa de l’article UB13. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, le projet n’implique pas la suppression d’arbres de haute tige sur leur propriété. La notice paysagère invoque seulement la nécessité de leur élagage compte tenu des branches surplombant l’unité foncière du projet. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 13 doit donc être écarté.

37. Il résulte de tout ce qui précède que seul le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

Sur la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

38. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (), estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux () ».

39. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. En revanche, la seule circonstance que le vice dont est affectée l’autorisation initiale résulte de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme qui n’est plus applicable à la date à laquelle le juge statue est insusceptible, par elle-même, d’entraîner une telle régularisation.

40. Il résulte de l’instruction que le vice retenu au point 19 du présent jugement, tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB6 du règlement du plan local d’urbanisme, est susceptible d’être régularisé dès lors que la régularisation n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il résulte en revanche de ce qui a été dit au point précédent que la circonstance évoquée par la société EDMP PACA que les dispositions de l’article UB6 du règlement du plan local d’urbanisme dans sa rédaction applicable à la date du présent jugement, mais entrées en vigueur postérieurement aux actes contestés, permettraient désormais l’implantation prévue pour le projet sur sa limite avec le square Clovis Roque est insusceptible, par elle-même d’entraîner la régularisation du projet, laquelle nécessite une autorisation modificative. Par suite, il y a lieu, en application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, de limiter au vice retenu la portée de l’annulation prononcée et de fixer à deux mois le délai dans lequel la société EDMP PACA pourra en demander la régularisation.

Sur les frais liés au litige :

41. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à la charge de M. et M^me D qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, les sommes demandées par la commune de Clermont L’Hérault et la société EDMP PACA, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge solidaire de la commune de Clermont L’Hérault la somme de 1 500 euros à verser à M. et M^me D sur ce même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés du maire de Clermont L’Hérault des 26 septembre 2022 et 8 février 2024, ensemble sa décision de rejet du recours gracieux des requérants du 28 janvier 2023 sont annulés dans la mesure précisée au point 40 du présent jugement.

Article 2 : Le délai imparti à la société EDMP PACA pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Clermont L’Hérault versera à M. et M^me D la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête et les conclusions au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative présentées par la société EDMP PACA et la commune de Clermont L’Hérault sont rejetés.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me D, à la commune de Clermont L’Hérault et à la société EDMP PACA.

Délibéré après l’audience du 20 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024

La rapporteure

M. Couégnat La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. C

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 4 juillet 2024

La greffière,

M. C