Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 20 et 26 décembre 2024, 12 juin et 3 septembre 2025, la société Europe Bâti, représentée par la SARL Arcames Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone n° PC 34337 24 V0004 du 26 juillet 2024 portant refus de permis de construire une résidence de 52 logements dont 26 sociaux, sur la parcelle cadastrée section AL n°12 divisée, sise 12 rue des Ibis, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux du 30 novembre 2024 ;

2°) d’annuler l’arrêté du maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone n° PC 34337 24 V0004 du 23 octobre 2024 portant retrait du permis de construire tacite une résidence de 52 logements dont 26 sociaux sur la parcelle cadastrée section AL n°12 divisée sise 12 rue des Ibis ;

3°) à titre principal, d’enjoindre, dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, au maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone de délivrer un certificat de permis de construire valant permis de démolir tacite né le 7 août 2024 ;

4°) à titre subsidiaire, d’enjoindre dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, au maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone de délivrer le permis de construire valant permis de démolir sollicité aux termes de sa demande présentée le 9 février 2024 et complétée le 7 mai 2024, ou, à défaut, de réinstruire sa demande ;

5°) de condamner la commune de Villeneuve-lès-Maguelone à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Sur la légalité externe de l’arrêté du 26 juillet 2024 portant refus de permis de construire :

- cet arrêté, notifié le 8 août 2024, doit être regardé comme procédant au retrait du permis de construire tacite obtenu le 7 août 2024 ;

- il est illégal faute d’avoir été précédé de la procédure contradictoire prévue aux articles L. 121-1 et L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration et dès lors que le permis de construire tacite ne souffrait d’aucune illégalité justifiant son retrait ;

- l’arrêté est entaché d’un vice d’incompétence de son auteur ;

Sur la légalité externe de l’arrêté du 23 octobre 2024 portant retrait de permis de construire :

- il est entaché d’un vice de procédure contradictoire, compte tenu du faible délai qui lui a été accordée pour présenter des observations écrites et du non-respect par la commune de son souhait exprimé par courriel du 23 septembre 2024 de présenter de telles observations ;

- l’arrêté est entaché d’un vice d’incompétence de son auteur ;

Sur la légalité interne des arrêtés des 26 juillet et 23 octobre 2024 :

- le motif tiré de la méconnaissance de l’orientation d’aménagement et de programmation Secteur Condamine du plan local d’urbanisme, avec laquelle le permis de construire s’inscrit dans un rapport de compatibilité, est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation ; en tout état de cause, il n’est pas justifié qu’aucune prescription n’était de nature à assurer la conformité du projet et que seul un refus était envisageable ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l’article 2AU4 du règlement écrit du plan local d’urbanisme et de l’existence d’un risque inondation par ruissellement pluvial est illégal, dès lors que la méconnaissance de l’article 2AU4 du règlement n’est pas établi, qu’il ne saurait lui être reproché l’absence au dossier de pièces qui ne figurent pas sur la liste des pièces obligatoires du dossier de demande de permis de construire, qu’elle a pris soin de faire réaliser et de joindre à sa demande une notice hydraulique accompagnée d’un plan de principe de gestion des eaux pluviales qui répond aux observations formulées par la commune et elle produit à l’instance une étude de sols complémentaire qui confirme que les griefs de la commune, qui ne peut lui opposer des documents dépourvus de portée normative, ne sont pas fondés ;

- les arrêtés sont entachés d’un détournement de pouvoir et de procédure.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 14 avril, 30 juin et 12 septembre 2025, la commune de Villeneuve-lès-Maguelone, représentée par M^e Marc, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la SCI Europe Bâti à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les moyens invoqués à l’encontre de l’arrêté du 23 octobre 2024, dont la légalité doit être examinée en premier, ne sont pas fondés ;

- si le tribunal estime que l’arrêté du 23 octobre 2024 est entaché d’illégalité, il statuera sur la légalité de l’arrêté du 26 juillet 2024 et écartera comme non fondés les moyens invoqués.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Couégnat, rapporteure,

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique,

- les observations de M^e Becquevort, représentant la SCI Europe Bâti,

- et les observations de M^e Couder, représentant la commune de Villeneuve-lès-Maguelone.

Considérant ce qui suit :

1. Le 9 février 2024, la SCI Europe Bâti a déposé une demande de permis de construire une résidence de 52 logements collectifs, dont 26 logements sociaux, avec des démolitions, sur une partie de la parcelle cadastrée section AL n°12 divisée, à savoir la parcelle cadastrée section AL n°593, cette demande tenant lieu de déclaration préalable de lotissement en application de l’article R 442-2 du code de l’urbanisme, le projet étant situé 12 rue des Ibis à Villeneuve-lès-Maguelone. Le dossier a été complété le 7 mai 2024, en réponse à une demande de pièces du service instructeur adressée le 1er mars 2024. La maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone a refusé le permis sollicité par un arrêté du 26 juillet 2024, sous le n° PC 34337 24 V0004. Par un recours gracieux daté du 26 septembre 2024, reçu le 30 septembre par la commune, qui n’y a pas répondu, la SCI Europe Bâti a sollicité le retrait de l’arrêté du 26 juillet 2024 et la délivrance d’un certificat de permis de construire tacite ou du permis sollicité.

2. Par un courrier du 28 août 2024 reçu le 16 septembre 2024, la maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone a informé la SCI Europe Bâti qu’elle envisageait de retirer le permis de construire tacite et l’a invitée à présenter des observations. Une réunion s’est tenue en mairie le 20 septembre 2024. Par courrier du 23 septembre 2024, la SCI Europe Bâti a informé la commune qu’elle souhaitait formuler des observations écrites dans le cadre de la procédure de retrait du permis de construire. Par un arrêté du 23 octobre 2024, notifié à la société le 25 octobre, la maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone a retiré le permis de construire tacite.

3. Par la présente requête, la SCI Europe Bâti demande au tribunal l’annulation des arrêtés du maire des 26 juillet et 23 octobre 2024, ensemble la décision implicite du maire, née le 30 novembre 2024, de rejet de son recours gracieux à l’encontre de l’arrêté du 26 juillet 2024.

Sur la nature et la portée des décisions en litige :

4. D’une part, aux termes de l’article L. 424-2 du code de l’urbanisme : « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction. (…) ». Selon le b) de l’article R. 424-1 du code de l’urbanisme, à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, le silence gardé par l’autorité compétente vaut permis de construire. Il résulte des dispositions combinées des articles R. 423- 19 et c) de l’article R. 423-23 du même code que le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet et que le délai d’instruction de droit commun est de trois mois pour les demandes de permis de construire autres que celles portant sur maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes.

5. D’autre part, lorsque la décision refusant le permis ou s’opposant au projet ayant fait l’objet d’une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal, ainsi que le prévoit le premier alinéa de l’article R. 424-10 du code de l’urbanisme, dont les dispositions s’appliquent également à la décision de sursis à statuer, le demandeur est, comme l’indiquent explicitement les dispositions de l’article R. 423-47 de ce code s’agissant de la notification de la liste des pièces manquantes en cas de dossier incomplet et de la notification de la majoration, de la prolongation ou de la suspension du délai d’instruction d’une demande, réputé avoir reçu notification de la décision à la date de la première présentation du courrier par lequel elle lui est adressée. Il incombe à l’administration, lorsque sa décision est parvenue au pétitionnaire après l’expiration de ce délai et qu’elle entend contester devant le juge administratif l’existence d’une décision implicite de non opposition préalable ou d’un permis tacite, d’établir la date à laquelle le pli portant notification de sa décision a régulièrement fait l’objet d’une première présentation à l’adresse de l’intéressé.

6. Ainsi qu’il l’a été dit au point 1, la demande de permis de construire de la société Europe Bâti, déposée le 9 février 2024, a été complétée le 7 mai 2024. En application des dispositions citées au point 4 de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme, la décision prise par le maire devait intervenir et être notifiée au pétitionnaire dans le délai de trois mois à compter de la réception d’un dossier complet, soit au plus tard le 7 août 2024.

7. L’arrêté de la maire de Villeneuve-lès-Maguelone du 26 juillet 2024 refusant de délivrer le permis sollicité a été notifié à la société Europe Bâti par lettre recommandée avec accusé de réception que la société justifie, par la production d’un extrait du suivi du site internet de la poste, avoir reçu le 8 août 2024. Si la commune, qui ne produit pas la copie de l’accusé de réception, fait valoir que la date de première présentation de son envoi recommandé est celle du 1er août 2024, elle ne l’établit pas par la mention « distribution différée raison client » figurant à cette date sur la première page de suivi du site internet de la poste qu’elle produit, une telle mention ne permettant pas d’établir que la société aurait refusé une première présentation du pli à cette date et alors que la seconde page de ce suivi mentionne expressément la date du 8 août 2024 comme date de première présentation. Ainsi, à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction de trois mois, un permis de construire tacite est né le 7 août 2024 et l’arrêté de refus du 26 juillet 2024 notifié le 8 août 2024 doit être regardé comme procédant au retrait de ce permis tacite. Quant à l’arrêté du 23 octobre 2024 qui, de manière expresse, retire le permis tacite, il doit être regardé comme retirant implicitement l’arrêté du 26 juillet 2024, auquel il se substitue.

8. Lorsque le juge est parallèlement saisi de conclusions tendant, d’une part, à l’annulation d’une décision et, d’autre part, à celle de son retrait et qu’il statue par une même décision, il lui appartient de se prononcer sur les conclusions dirigées contre le retrait puis, sauf si, par l’effet de l’annulation qu’il prononce, la décision retirée est rétablie dans l’ordonnancement juridique, de constater qu’il n’y a plus lieu pour lui de statuer sur les conclusions dirigées contre cette dernière. Il y a lieu, en l’occurrence, de se prononcer sur les conclusions dirigées contre l’arrêté du 23 octobre 2024, qui retire implicitement l’arrêté du 26 juillet 2024 et, en cas d’annulation de l’arrêté du 23 octobre 2024, de se prononcer sur l’arrêté du 26 juillet 2024 qui sera rétabli dans l’ordonnancement juridique.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 23 octobre 2024 :

S’agissant du motif tiré de l’incompatibilité avec l’orientation d’aménagement et de programmation « secteur Condamine » :

9. En vertu de l’article L. 151-2 du code de l’urbanisme, le plan local d’urbanisme comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durables, des orientations d’aménagement et de programmation, un règlement et des annexes, chacun de ces éléments pouvant comprendre des documents graphiques. Aux termes de l’article L. 151-6 du même code : « Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements (…) ». Selon le I de l’article L. 151-7 de ce code : « Les orientations d’aménagement et de programmation peuvent notamment : / 1° Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain, favoriser la densification et assurer le développement de la commune ; 2° Favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu’en cas de réalisation d’opérations d’aménagement, de construction ou de réhabilitation un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces ;(…) 4° Porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, renaturer, notamment par l’identification de zones propices à l’accueil de sites naturels de compensation, de restauration et de renaturation, restructurer ou aménager ; 5° Prendre la forme de schémas d’aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics ; (…) ». Enfin, aux termes de l’article L. 152-1 du même code : « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation ». Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une orientation d’aménagement et de programmation, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

10. Il ressort des pièces du dossier que le plan local d’urbanisme de Villeneuve-lès-Maguelone comporte une orientation d’aménagement et de programmation « secteur Condamine », décrite comme une opération de restructuration et de renouvellement urbain, qui concerne un secteur déjà urbanisé à usage d’activités, situé le long de la route départementale 185, d’une superficie totale de 21 000 m². Le parti d’aménagement consiste à déplacer un certain nombre d’activités et d’entrepôts de cette zone vers une autre zone d’activités pour « retraiter la façade urbaine sur la RD185 ». Il s’agit également de « mettre l’offre de logements en adéquation avec les objectifs du PADD en programmant une opération en greffe sur les quartiers résidentiels voisins ». L’orientation d’aménagement et de programmation comporte des données quantitatives et qualitatives sur le parti d’aménagement, s’agissant notamment du nombre de logements attendus, essentiellement collectifs, de la répartition des typologie bâties et hauteurs, les logements collectifs étant prévus le long de la RD 185, en vue d’assurer la requalification du front urbain sur la RD 185 ainsi qu’une transition avec les pavillons individuels existants au sud et garantir la mixité, et décrit les conditions d’aménagement du secteur en terme de voierie et cheminement, avec la création d’une nouvelle voie à double sens entre la rue des Ibis et la rue des Colibris permettant la desserte de l’habitat collectif au nord et de l’individuel au sud ainsi que la création d’une liaison transversale pour les piétons au nord reliant les logements collectifs. Enfin l’orientation d’aménagement et de programmation prévoit des orientations en matière de réseaux divers et aménagements paysagers. Un schéma d’aménagement illustre ces différents objectifs.

11. Pour refuser le permis de construire sollicité, la maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone s’est fondé sur un premier motif tiré de ce que le projet était de nature, par son implantation, à compromettre l’orientation d’aménagement et de programmation « Secteur Condamine » en ce qu’elle prévoit un espace public et du stationnement sur une partie de la parcelle cadastrée section AL n°12 ainsi que l’aménagement d’une voie nouvelle à double sens entre la rue des Ibis et la rue des Colibris.

12. Toutefois, d’une part, si un espace public/stationnement est matérialisé sur le schéma d’aménagement illustrant l’orientation d’aménagement et de programmation, au niveau de la partie Sud de la parcelle AL 12, sa création ne figure pas parmi les objectifs qualitatifs et quantitatifs de l’orientation d’aménagement et de programmation, lesquels n’évoquent aucune problématique particulière liée au stationnement des véhicules dans le secteur considéré. La commune ne peut utilement soutenir que cette mention vaudrait définition de la localisation d’un espace public à créer, au sens de l’article L. 151-7-1 du code de l’urbanisme, lequel ne s’applique que dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté, inexistante en l’espèce. En tout état de cause, le projet décrit dans la demande porte sur la création de logements collectifs sur un site actuellement occupé par plusieurs bâtiments dédiés à une activité qui sera déplacée. Si la construction projetée en forme de U, qui contribue à créer un front urbain le long de la RD 185, s’étend également sur une partie de l’espace public/stationnement évoqué précédemment, le terrain d’assiette du projet, d’une superficie de 4 000 m², ne concerne qu’une partie du secteur de l’orientation d’aménagement et de programmation. Dans ces conditions, et alors que le projet prévoit ses propres places de stationnement en application du règlement du plan local d’urbanisme, la circonstance qu’il s’étend sur l’emplacement matérialisé sur le schéma d’un espace public/stationnement n’est pas à elle seule de nature à permettre de considérer que les travaux du projet contrarieraient les objectifs de l’orientation d’aménagement et de programmation.

13. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a cédé à la métropole de Montpellier une emprise de 800 m² sur la partie Sud-Est de sa parcelle AL n°12 dans le but de permettre la création de la voie nouvelle à double sens que l’orientation d’aménagement et de programmation prévoit de créer entre la rue des Ibis et la rue des Colibris. Aucune contrariété ne peut donc être retenue entre le projet et cet objectif de l’orientation d’aménagement et de programmation.

14. Il résulte de ce qui précède que le motif tiré de l’incompatibilité du projet avec l’orientation d’aménagement et de programmation « Secteur Condamine » s’agissant de l’espace public et du stationnement sur une partie de la parcelle AL 12 et de l’aménagement d’une voie nouvelle à double sens entre la rue des Ibis et la rue des Colibris ne pouvait légalement fonder la décision de refus de permis de construire.

S’agissant du motif tiré du risque pour la sécurité publique :

15. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

16. Pour refuser le permis de construire sollicité, la maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone s’est fondée, en application des dispositions citées au point précédent de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et sur la base d’un avis émis par le pôle territorial Littoral, sur un deuxième motif tiré de ce que le projet était de nature à porter atteinte à la sécurité publique, compte tenu de ce que la voie d’accès n’est pas adaptée à un trafic régulier car non revêtue.

17. Il résulte des articles L. 421-6, L. 421-7 et L. 424-1 du code de l’urbanisme qu’il revient à l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de s’assurer de la conformité des projets qui lui sont soumis aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 et de n’autoriser, sous le contrôle du juge, que des projets conformes à ces dispositions. L’autorité administrative compétente dispose également, sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire ou de ne pas s’opposer à la déclaration préalable en assortissant sa décision de prescriptions spéciales qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Le pétitionnaire auquel est opposée une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable ne peut utilement se prévaloir devant le juge de l’excès de pouvoir de ce que l’autorité administrative compétente aurait dû lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales.

18. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que la société requérante ne peut utilement se prévaloir de ce que la maire de Villeneuve-lès-Maguelone aurait pu lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales permettant d’assurer le respect des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, lesquelles font partie des dispositions législatives mentionnées à l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme.

19. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et des nombreuses photographies produites, que le projet est accessible depuis la rue des Ibis, sur une longueur d’environ 10 mètres, par une voie stabilisée mais non revêtue d’une largeur de 7 mètres, située sur la parcelle cadastrée AL n°594, issue de la division de la parcelle AL12. Il ressort également du procès-verbal de délimitation pour modification du plan cadastral ainsi que du plan de division joints au dossier de demande de permis que cette voie a fait l’objet d’une cession à la métropole, pour un euro symbolique, régularisée par acte du 6 décembre 2023, soit avant le dépôt de la demande de permis de construire, ledit acte faisant référence à la volonté de la métropole de créer une voie pour desservir les logements sociaux créés dans ce secteur. Ainsi qu’il l’a été dit au point 10, la réalisation de cette voie est expressément prévue par l’orientation d’aménagement et de programmation « Secteur Condamine » et il n’est pas contesté que cette voie d’accès permettra à terme de desservir le projet ainsi que les logements sociaux déjà présents, sans danger. La seule circonstance opposée par la commune, tirée de ce que la voie n’est, en l’état, pas revêtue, ne suffit pas à établir que le projet présenterait un risque réel d’atteinte à la sécurité publique. La société requérante est dès lors fondée à soutenir qu’en motivant son refus de permis de construire par l’existence, pour le motif cité au point 16 d’un risque pour la sécurité publique, la maire de Villeneuve-lès-Maguelone a entaché sa décision d’une erreur d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

S’agissant du motif tiré du risque d’inondation par ruissellement pluvial, en méconnaissance de l’article 2AU4 du règlement du plan local d’urbanisme :

20. Aux termes de l’article 4 relatif à la « desserte par les réseaux » du règlement de la zone 2AU du règlement du plan local d’urbanisme de Villeneuve-lès-Maguelone : « (…) Eaux pluviales : Les aménagements réalisés sur le terrain doivent prendre, dans les conditions prévues par le zonage d’assainissement joint en annexe du PLU, les mesures nécessaires pour limiter l’imperméabilisation des sols et pour assurer la maîtrise du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et du ruissellement. / Ils doivent, le cas échéant, prévoir des installations pour assurer la collecte, le stockage éventuel, et en tant que de besoin, le traitement des eaux pluviales et de ruissellement lorsque la pollution qu’elles apportent au milieu aquatique risque de nuire gravement à l’efficacité des dispositifs d’assainissement. / Toute occupation et utilisation du sol ne respectant pas les dispositions du zonage pluvial joint en annexe du PLU est strictement interdite. (…) ». Le terrain d’assiette du projet est classé en zone 5a du zonage d’assainissement pluvial pour lequel le règlement prévoit : « Zone 5a : terrains urbanisables dont les eaux de ruissellement s’écoulent en direction de terrains à vocation agricole ou naturelle. Ces terrains aval présentent un risque d’inondation pluviale faible et aucun enjeu particulier en l’état actuel. Quel que soit le projet de construction, d’extension ou de reconstruction, il ne doit pas aggraver le fonctionnement actuel du réseau pluvial aval concerné pour toute occurrence de pluie inférieure ou égale à 100 ans. / De plus le rejet direct des eaux de toitures, cours et terrasses, ou plus globalement de lotissements et ZAC, sur le domaine public ou dans le réseau pluvial communal est interdit sans mise en place en amont du rejet de techniques alternatives type rétention, dispersion ou structures d’infiltration (chapitre 4.3.1). Ces dispositifs sont dimensionnés sur la base des caractéristiques suivantes : o volume de rétention : 160 l/m² imperméabilisé existant et nouveau, o débit de fuite maximum avant activation de la surverse : 45 l/s/ha aménagé. ».

21. Pour refuser le permis de construire sollicité, la maire de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone s’est fondée, en application des dispositions citées au point précédent, sur un troisième motif tiré de qu’en l’état, le projet était susceptible de présenter un risque d’inondation par ruissellement pluvial, en se fondant sur l’absence de plan de gestion des eaux pluviales, l’absence d’évaluation des capacités d’infiltration et du niveau d’une éventuelle nappe, ainsi que sur l’avis du service GEMAPI fondé sur une étude de ruissellement portée à la connaissance de la commune.

22. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que le pétitionnaire a joint à sa demande une notice hydraulique, modifiée en mars 2024, ainsi qu’un plan de principe de gestion des eaux pluviales, établi en janvier 2024. Ces documents décrivent la gestion collective, prévue par le projet, des eaux pluviales issues des parties communes (voierie, trottoirs, espaces verts…) et des toitures pour une pluie de 160 litres par m², qui seront collectées sur le bassin versant considéré, stockées puis vidangées à débit régulé au réseau d’assainissement d’eaux pluviales public, la régulation étant fixée à 45 L/s/ha. Le volume utile de stockage envisagé est de 357 m3.

23. Ainsi que le souligne la requérante, aucune disposition du code de l’urbanisme n’exige la production par un pétitionnaire d’un plan de gestion des eaux pluviales ni d’une étude de la capacité d’infiltration des sols et de la présence éventuelle d’une nappe d’eau souterraine. Si les dispositifs ainsi prévus ont effectivement été établis sur la base d’un débit régulé sans prendre en compte une éventuelle infiltration à la parcelle, la requérante soutient, sans être contredite par le défendeur, que toute capacité d’infiltration à la parcelle, qui n’impacte ni le volume d’eau recueilli pris en compte ni le débit régulé, ne pourra qu’améliorer la situation et que compte tenu de la profondeur prévue des aménagements hydrauliques prévus, de 20 à 30 cm, la présence éventuelle d’une nappe d’eau serait sans incidence. Dans ces conditions, compte tenu des dispositifs prévus et alors qu’il ressort par ailleurs des pièces du dossier que le projet, qui s’inscrit sur un terrain actuellement imperméabilisé sur la quasi-totalité de sa surface, compte tenu de la présence de 1100 m² de constructions et d’une surface de 2500 m² recouverte d’un enrobé de voirie, prévoit des constructions d’une emprise au sol de 1948 m² et une surface d’espaces libres de 1956 m² dont 1652 m² d’espaces verts pleine terre, la requérante est fondée à soutenir que c’est à tort que la commune s’est fondée sur le fait que son projet ne comportait pas les mesures nécessaires pour limiter l’imperméabilisation des sols et pour assurer la maîtrise du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et du ruissellement, au sens des dispositions citées au point 20. Il résulte d’ailleurs de l’étude produite par la société Europe Bâti dans le cadre de la présente instance une absence d’eau jusqu’à 1,60m de profondeur par rapport au terrain naturel et le constat que la perméabilité moyenne du site mesurée à 1.459 10-5 m/s permet d’aboutir à une solution plus favorable que celle présentée par l’étude initiale.

24. Enfin s’il ressort des pièces du dossier, alors que le terrain d’assiette n’est pas situé en zone inondable du plan de prévention des risques d’inondation de la commune, qu’une étude de ruissellement, portée à la connaissance de la commune, retient un faible secteur d’aléa modéré de risque de ruissellement au Sud-Est de la parcelle, ce seul élément ne suffit pas à justifier l’existence d’un risque tel qu’il justifierait le motif du refus opposé par la commune, sur le fondement des seules dispositions de son règlement de plan local d’urbanisme, alors même que l’avis du service GEMAPI se borne à conseiller un rehaussement du niveau de l’accès au bâtiment et au sous-sol, et qu’aucun élément ne permet d’établir que les améliorations apportées au site compte tenu de la réduction des surfaces imperméabilisées et de la gestion mise en place des eaux pluviales et de ruissellement ne suffirait pas à assurer le respect des disposions citées au point 20.

25. Il résulte de ce qui précède que la société requérante est fondée à soutenir que le motif tiré du risque d’inondation par ruissellement pluvial, en méconnaissance de l’article 2AU4 du règlement du plan local d’urbanisme, ne pouvait légalement fonder la décision de refus de permis de construire.

26. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à justifier l’annulation de l’arrêté du 23 octobre 2024.

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En ce qui concerne la légalité de l’arrêté du 26 juillet 2024 :

27. Aux termes de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. ». Aux termes de l’article L. 211-2 du même code : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : (…) 4° Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ; (..) ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à l’autorité administrative compétente pour adopter une décision individuelle entrant dans leur champ de mettre la personne intéressée en mesure de présenter des observations. Le respect du caractère contradictoire de la procédure prévue par les articles L. 121-1 et suivants du code des relations entre le public et l’administration constitue une garantie pour le titulaire du permis de construire que l’autorité administrative entend rapporter.

28. Ainsi qu’il l’a été dit au point le refus de permis de construire du 26 juillet 2024 doit être regardé, compte tenu de sa date de notification à la pétitionnaire, comme le retrait du permis de construire tacite née le 7 août 2024. Il est constant qu’avant de procéder au retrait du permis de construire tacite, la maire de Villeneuve-lès-Maguelone n’a pas mis la société pétitionnaire à même de présenter des observations. Il en résulte, au regard de l’ensemble des circonstances de l’espèce, que la requérante a été effectivement privée de la garantie que constitue le respect de cette procédure contradictoire. La commune ne peut utilement se prévaloir de la procédure contradictoire menée préalablement à son arrêté du 23 octobre 2024 qui est sans incidence sur la régularité de son arrêté du 26 juillet 2024. Le moyen tiré du vice de procédure contradictoire doit donc être accueilli.

29. Pour les mêmes motifs que ceux exposés des points 9 à 25, les moyens tirés de l’illégalité des motifs de l’arrêté du 26 juillet 2024, tirés de la méconnaissance de l’orientation d’aménagement et de programmation Secteur Condamine du plan local d’urbanisme, de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de la méconnaissance de l’article 2AU4 du règlement écrit du plan local d’urbanisme doivent être accueillis.

30. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à justifier l’annulation de l’arrêté du 26 juillet 2024.

31. Il résulte de tout ce qui précède que les arrêtés des 26 juillet 2024 et 23 octobre 2024 de la maire de Villeneuve-lès-Maguelone doivent être annulés, ensemble la décision implicite de rejet opposée au recours gracieux de la société Europe Bâti.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

32. D’une part, aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution (…) ». D’autre part, aux termes l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme : « En cas de permis tacite (…) l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit. (…) ».

33. Eu égard aux motifs d’annulation retenus, le présent jugement, qui a pour effet de rétablir le permis tacite né à l’issue du délai d’instruction du dossier de demande de la société Europe Bâti, implique nécessairement, que la maire de Villeneuve-lès-Maguelone délivre à la société un certificat de permis tacite en application de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme. Par suite, il y a lieu d’enjoindre au maire de Villeneuve-lès-Maguelone de procéder à la délivrance d’un tel certificat dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Sur les frais liés au litige :

34. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Europe Bâti, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la commune de Villeneuve-lès-Maguelone, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Villeneuve-lès-Maguelone une somme de 1 500 euros à verser à la société Europe Bâti.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés des 26 juillet 2024 et 23 octobre 2024 de la maire de Villeneuve-lès-Maguelone sont annulés, ensemble la décision implicite de rejet opposée au recours gracieux de la société Europe Bâti.

Article 2 : Il est enjoint à la maire de Villeneuve-lès-Maguelone de délivrer à la société Europe Bâti un certificat de permis tacite dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Article 3 : La commune de Villeneuve-lès-Maguelone versera à la SCI Europe Bâti la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête et les conclusions présentées par la commune de Villeneuve-lès-Maguelone au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Europe Bâti et la commune de Villeneuve-lès-Maguelone.

Délibéré après l’audience du 20 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

La rapporteure

M. CouégnatLa présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. A…

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 4 décembre 2025

La greffière,

M. A…