Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 27 mai 2023 et le 17 juin 2024, M. B E et M^me H E, représentés par M^e Dhérot, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 15 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Sète n’a pas fait opposition à la déclaration préalable déposée par M. D pour une modification de la toiture de sa maison d’habitation et le remplacement de menuiseries, ensemble la décision implicite née le 30 mars 2023 rejetant le recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sète la somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que l’arrêté :

— méconnaît l’article R. 431-36 du code de l’urbanisme en ce que le plan de masse n’est pas côté en trois dimensions ;

— est illégal en ce qu’une demande de permis de construire aurait dû être présentée en raison de l’obligation de régularisation enjoint par le juge judiciaire si bien que la demande aurait dû porter sur l’ensemble à régulariser et les pétitionnaires ne peuvent se prévaloir de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité de travaux ;

— méconnaît l’article 10 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme et l’article 10 du règlement pour la zone UD1 ;

— est illégal compte tenu du caractère frauduleux de la demande de permis de construire initial et de la présente demande de déclaration préalable.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 août 2023, la commune de Sète, représentée par la SCP SVA, conclut :

— au rejet de la requête ;

— à titre subsidiaire, à ce que les articles L.600-5 et L.600-5-1 du code de l’urbanisme soient mis en œuvre pour régulariser la situation ;

— en tout état de cause, à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me E au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

— les moyens soulevés par M. et M^me E ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 13 août 2024, M. A D et M^me F D, représentés par M^e Maingourd, concluent au rejet de la requête à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me E au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la requête est irrecevable pour tardiveté ;

— la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La clôture d’instruction est intervenue le 4 septembre 2024 à 8h.

Un mémoire présenté pour M. et M^me E a été enregistré le 26 septembre 2024.

La commune de Sète et M. et M^me D ont été invitées le 23 janvier 2025, en application des dispositions de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire des éléments ou des pièces en vue de compléter l’instruction.

M. et M^me D ont produit la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux du 13 novembre 2009, laquelle a été communiquée aux parties.

Par un mémoire enregistré le 18 février 2025, M. et M^me E, représentés par M^e Dhérot, ont présenté des observations suite à la communication de cette pièce.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. C ;

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ;

— les observations de M^e Dherot, représentant M. et M^me E ;

— les observations de M^e Monflier, représentant la commune de Sète ;

— et les observations de M^e Maingourd, représentant M. et M^me D.

Une note en délibéré présentée pour M. et M^me E a été enregistrée le 27 mars 2025.

Considérant ce qui suit :

1. M. D a déposé un dossier de déclaration préalable le 21 octobre 2022 portant sur la modification de la volumétrie de la toiture et le remplacement de deux menuiseries. Par un arrêté du 15 novembre 2022, le maire de la commune ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. M. et M^me E, voisins immédiats, ont exercé un recours gracieux reçu le 30 janvier 2023. Par leur requête, ils demandent l’annulation de l’arrêté du 15 novembre 2022 et la décision implicite née le 30 mars 2023 rejetant leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-36 du code de l’urbanisme : " Le dossier joint à la déclaration comprend () ; b) Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d’une construction existante ; c) Une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci ; () ".

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. Si le plan de masse comporte seulement les longueurs et largeurs de la construction modifiée, il ressort toutefois des pièces du dossier que le dossier comporte également divers plans de coupe et plans des façades sur lesquels apparaissent les hauteurs NGF. Dans ces conditions, le service instructeur a pu apprécier la conformité du projet par rapport aux règles d’urbanisme applicable, en particulier quant aux règles de hauteur. Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier en ce que le plan de masse n’est pas côté en trois dimensions doit être écarté.

5. En deuxième lieu, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Il appartient à l’administration de statuer au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’après les règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, en tenant compte, le cas échéant, de l’application des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, relatives à la régularisation des travaux réalisés depuis plus de dix ans.

6. Toutefois, aux termes de l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Un décret en Conseil d’Etat fixe les cas où le récolement est obligatoire. / Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux ». Aux termes de l’article R. 462-6 du même code : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. / Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 ». Il résulte de ces dispositions que lorsque le bénéficiaire d’un permis ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de cette autorisation, l’autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l’a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu’il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée.

7. D’une part, il est constant que M. et M^me D ont procédé à une déclaration d’achèvement des travaux le 13 novembre 2009 concernant la construction de leur maison d’habitation autorisée par un permis de construire du 4 octobre 2007 et que la commune de Sète n’a pas contesté cette déclaration dans les délais requis par les dispositions précitées. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les correspondances adressées par la commune de Sète à M. et M^me D les 23 novembre 2010 et 28 mars 2011 ne peuvent être regardées comme contestant la conformité de la construction dès lors qu’elles interviennent au-delà des délais précités au point 6.

8. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la cour d’appel de Montpellier a jugé dans un arrêt du 9 septembre 2021, devenu définitif, que la hauteur de la construction est supérieure à celle prévue par le permis du 4 octobre 2007 d’environ 1,20 mètres sur la façade Sud-Ouest et d’environ 25 centimètres sur la façade Nord-Ouest. Si M. et M^me E soutiennent que ces erreurs proviennent d’une fraude lors du dépôt du permis de construire initial en raison de la production de faux plans, il ressort toutefois des pièces du dossier que l’expert judiciaire, nommé dans le cadre de l’action civile de M. et M^me E, a indiqué que les dépassements des hauteurs pour les façades Sud-Ouest et Nord-est étaient dus, non à des erreurs des plans fournis dans le dossier de permis de construire réalisés à partir d’un plan de géomètre dont la précision ne permettait pas d’imaginer la survenance de ces non-conformités, mais à des erreurs lors de la réalisation de la construction qu’ils imputent à M. et M^me D qui se sont improvisés maître d’œuvre, lesquelles ont été révélées à partir du plan d’implantation du cabinet CEAU réalisé en novembre 2008, soit postérieurement à la délivrance du permis de construire le 4 octobre 2007. Par ailleurs, si les requérants soutiennent que des opérations de remblaiement ont eu lieu avant les travaux d’édification de la maison d’habitation et de décaissement pendant ces mêmes travaux, l’expert ne constate pas la réalisation passée de tels décaissements ou remblaiements qui auraient servi de support à la maison d’habitation mais seulement que la parcelle a été aménagée depuis la construction réalisée en 2009. Et la seule production de photographies du terrain avant construction, qui ne font état d’aucun apport de matériaux, et de photographies lors de la construction de la maison d’habitation sont insuffisamment probantes pour contredire les constats de l’expert et pour caractériser une modification de l’état du terrain naturel, tandis que les photographies montrant des enrochements d’une zone proche de la piscine, ne correspondent pas à l’emprise de la maison d’habitation. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que M. et M^me D auraient intentionnellement trompé l’administration lors de la demande de permis de construire de 2007 pour échapper à la règle de hauteur, si bien que l’absence de contestation de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux de novembre 2009 par la commune faisait obstacle à ce que cette dernière exige de M. et M^me D le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur les erreurs de hauteur. Par suite, le moyen tiré de ce que les pétitionnaires auraient dû déposer une demande de permis de construire pour l’ensemble des éléments construits irrégulièrement, au lieu de la déclaration préalable en litige, et le moyen tiré de ce que le permis de construire de 2007 aurait été obtenu par fraude doivent être écartés.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article 10 de la zone UD1 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la date de la déclaration préalable en litige : « () En UD1 la hauteur HF autorisée est de 7 mètres et la hauteur HT autorisée est de 8,5 mètres, mesurés conformément à l’article 10 des » Modalités d’application des règles par article « du présent règlement. Conformément aux dispositions du SPR la hauteur de 6 m à l’égout ou à l’acrotère se mesure par rapport au terrain existant à l’aplomb des façades. () ». Et aux termes de l’article 10 des modalités d’application des règles par article : « () La hauteur HF des constructions telle que définie ci-avant s’apprécie en tous points des façades d’une construction par rapport au sol naturel ou excavé, selon le cas, situé à l’aplomb de ces points. La hauteur HT des constructions se mesure entre le point le plus haut du bâtiment et le point du terrain naturel ou excavé, selon le cas, qui en est situé à la verticale. Rappel : en cas de remblai, la hauteur se mesure par rapport au terrain existant avant travaux (sol naturel). Lorsque le terrain est en pente, la hauteur est calculée à partir du milieu de la façade. Si la construction est très longue, la façade peut être divisée en sections n’excédant pas 15 mètres de longueur et la hauteur de chaque section est calculée à partir du milieu de chacune d’elles. La hauteur des constructions peut être majorée dans la limite de 1m dans le cas où une côte de seuil est imposée en raison du risque d’inondation. () ». Et aux termes de l’article 4 des dispositions générales du règlement relatif aux travaux sur constructions existantes : « Travaux dans le volume des constructions existantes Dans le cas où la construction n’est pas conforme à une ou plusieurs règles de la zone dans laquelle elle est située, les travaux, soumis à déclaration ou permis de construire sont autorisés dès lors qu’ils sont sans incidence sur le volume existant ou améliorent la conformité de la construction vis à vis des règles qu’elle méconnaît. () ».

10. Il ressort des pièces du dossier que la maison d’habitation en litige est située dans le secteur patrimonial remarquable du Mont Saint-Clair dans lequel la hauteur maximale des constructions est de 6 mètres tel que prévu par le règlement du plan local d’urbanisme applicable à la date de la déclaration préalable en litige. Or, il est constant, ainsi qu’il ressort de ce qui a été dit au point 8 que la hauteur de la construction est de 7 mètres, dont la régularité ne peut plus être remise en question compte tenu de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, et est ainsi supérieure à la règle de hauteur de six mètres actuellement admise dans le secteur par la modification des règles d’urbanisme. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les travaux autorisés en litige sont destinés à modifier la forme de la toiture, de quatre pans à deux pans, et d’abaisser son niveau, conformément à la solution technique préconisée par l’expert et retenue par la cour d’appel de Montpellier, par la diminution d'1,20 mètres de la hauteur de la façade Sud-Ouest et de 25 centimètres de hauteur de la façade Nord-Ouest, entraînant au demeurant une diminution de la hauteur du faitage de 47 centimètres. Dans ces conditions, ces travaux améliorent la conformité de la construction par rapport à la règle méconnue de hauteur et pouvaient ainsi être autorisés en application de l’article 4 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme pour la zone UD doit être écarté.

11. En dernier lieu, l’autorité administrative saisie d’une déclaration préalable peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d’assiette du projet, notamment sa surface ou l’emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l’environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d’urbanisme qui s’imposent à lui. En revanche, la déclaration préalable n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par le code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

12. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration préalable contenait une note de travail explicative retraçant le résultat de l’action civile de M. et M^me E et en particulier la condamnation des pétitionnaires à procéder à la régularisation de la hauteur de la construction conformément aux recommandations de l’expert et détaillant la nature des travaux destinés à assurer le respect de la décision de la cour d’appel de Montpellier. Par ailleurs, les circonstances avancées par les requérants tenant à la configuration du terrain initial, et notamment de son altimétrie avant remblais et décaissements lors des travaux, ne peuvent être utilement invoquées dès lors que la construction doit être considérée conforme au permis de construire initial de 2007 ainsi qu’il a été dit aux points 7 et 8 par l’effet de l’absence de contestation de la déclaration d’achèvement des travaux, et sont ainsi sans influence sur l’appréciation à porter par les services instructeurs sur la légalité des travaux soumis à la déclaration préalable en litige consistant à réduire la hauteur de la construction et modifier la toiture, dans les conditions décrites au point 11, lesquelles hauteurs de la construction ont pu être appréciées par les plans fournis, sans qu’ils soient nécessaires de fournir de nouveau les plans topographiques de la construction. Par suite, le moyen tiré de ce que la déclaration préalable aurait été obtenue par fraude eu égard à l’absence de production d’un plan topographique du terrain et d’indication de la côte du terrain naturel afin de faire croire que la construction mesurerait moins de 7 mètres doit être écarté.

13. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Sète, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à M. et M^me E la somme qu’ils réclament au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. et M^me E le versement à M. et M^me D et à la commune de Sète d’une somme de 1 200 euros à chacun sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E  :

Article 1er : La requête de M. et M^me E est rejetée.

Article 2 : M. et M^me E verseront la somme de 1 200 euros à la commune de Sète et la somme de 1 200 euros à M. et M^me D au titre de l’article L. 761-1 code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. et M^me E, à la commune de Sète et à M. et M^me D.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Sophie Crampe, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025.

Le rapporteur,

N. C

La présidente,

F. CorneloupLa greffière,

M. G

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 10 avril 2025,

La greffière,

M. G