Vu les procédures suivantes :

I. – Par une requête, des pièces complémentaires et des mémoires, enregistrés les 3 juillet 6 juillet, 17 juillet, 24 juillet, 19 septembre, 2 novembre, 7 novembre et 15 novembre 2024 sous le n° 2403735, M^me E… C…, représentée par M^e Manya, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 066 18 624 F0001 du 26 février 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Nazaire a délivré à la société en nom collectif (SNC) Opale un permis de construire valant division concernant un projet de construction de deux villas individuelles et la démolition d’un abri de jardin existant sur un terrain situé chemin du Mas de Las Pountes, parcelles cadastrées section AE nos 440 et 443 ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 066 18 624 F0001 M01 du 2 septembre 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Nazaire a délivré à la SNC Opale un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Nazaire et de la SNC Opale la somme de 4 000 euros à lui verser en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ; elle justifie d’un intérêt à agir à l’encontre des deux arrêtés au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme dès lors qu’elle est propriétaire de la maison d’habitation située sur la parcelle mitoyenne du projet qui emporte la création de vues sur sa propriété, une perte de luminosité et d’ensoleillement et la dévaluation de son bien qui disposait jusqu’alors d’un environnement arboré et calme ; en outre, elle a respecté les dispositions des articles R. 600-1, R. 600-2 et R. 600-4 de ce code ;

- l’arrêté du 26 février 2024 est entaché d’incompétence faute de production d’une délégation de signature consentie à son auteur et dûment publiée ; celui du 2 septembre 2024 a été signé par le même auteur ;

- il méconnaît l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que les vues du projet ne permettent pas de mesurer l’impact paysager et visuel par rapport aux maisons situées sur les parcelles cadastrées section AE nos 367 et 368 ; en outre, l’arrêté du 2 septembre 2024 méconnaît le c) de cet article, dès lors qu’aucun document permettant d’apprécier l’insertion du lot situé route d’Alenya n’est versé, et son d), faute de comporter les deux documents photographiques prescrits ;

- il méconnaît l’article R. 431-24 de ce code faute de comporter un plan de division parcellaire ; le plan de masse est imprécis et ne mentionne pas les nouveaux numéros des parcelles issues de la division ;

- il méconnaît l’article R. 431-13 de ce code faute de comporter une copie de l’accord du gestionnaire du domaine alors que la réalisation d’une clôture qui empiéterait sur le domaine public est prévue ;

- le dossier de demande est entaché d’insuffisances dès lors qu’il ne comporte aucune mesure s’agissant de la parcelle cadastrée section AE no 440 et pas davantage des constructions qui s’y trouvent ; le calcul de l’emprise au sol de celle AE n° 443 est erroné ; le formulaire CERFA contient l’indication erronée de ce que le permis ne prévoit qu’une nouvelle construction alors qu’il ressort des autres pièces du dossier de demande qu’il prévoit également une division foncière du terrain d’assiette ;

- l’arrêté du 26 février 2024 est entaché d’erreur de droit dès lors que les parcelles cadastrées section AE nos 440 et 443 ne forment pas une seule unité foncière pour notamment présenter une séparation physique et dès lors que le transfert de propriété a lieu avant l’achèvement des travaux ; l’ajout de la parcelle cadastrée section AE no 440 n’a d’autre but que de permettre à la pétitionnaire de dépasser l’emprise au sol maximale autorisée en zone d’aléa faible d’inondation ;

- il est entaché d’un détournement de procédure au regard du caractère fictif de la division foncière dès lors que le projet ne porte pas sur les parcelles cadastrées section AE n° 440 et 443 qui ne constituent pas une seule et même unité foncière et que la nouvelle demande a été déposée dans le but d’induire en erreur l’administration afin d’échapper à l’application des règles relatives à l’emprise au sol ;

- il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors, d’une part, que le projet est taisant quant aux modalités de raccordement au réseau d’assainissement et, d’autre part, que le calcul des mesures de compensation de rétention d’eau est erroné ; l’adjonction d’une place de stationnement supplémentaire par le permis de construire modificatif est de nature à empêcher l’accès aux maisons ;

- il méconnaît les prescriptions du plan de prévention des risques naturels qui prévoient une limitation de l’emprise au sol de 30 % ; à supposer que la demande porte sur les parcelles cadastrées section AE n° 440 et 443, aucun élément ne permet de vérifier la surface de 327,50 m² s’agissant de la première ; s’agissant de la seconde, la surface de 154,10 m² d’emprise au sol est erronée dès lors que l’addition de la surface au sol du rez-de-chaussée, des rampes d’accès extérieures et des bassins de rétention porte la surface au sol des constructions prévues à 181,46 m² ; si le permis de construire est regardé comme portant en réalité uniquement sur cette seconde parcelle, l’emprise au sol maximale autorisée sur cette dernière est limitée à 159,3 m² ; la création d’une place de stationnement supplémentaire pour chacun des deux lots est nécessairement de nature à aggraver cette illégalité dès lors qu’elle augmente l’emprise au sol du projet, déjà excessive ;

- il méconnaît l’article UB-3.2 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet nuit à la sécurité des piétons pour prévoir la suppression de dispositifs de protection de ces derniers ;

- il méconnaît l’article UB-5 de ce règlement dès lors que les parcelles supportant les futures constructions ne répondent pas à l’exigence d’une surface de 700 m² avec la réalisation d’un logement par parcelle ;

- il méconnaît l’article UB-7 de ce règlement dès lors que les deux maisons d’habitation seront implantées en limite séparative et en tout état de cause à moins de quatre mètres de la maison d’habitation existante sur la parcelle cadastrée section AE no 440 dès lors que la réalisation de deux villas ne constitue pas une opération d’aménagement d’ensemble et sans que la pétitionnaire puisse se prévaloir de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article UB-11 du règlement du plan local d’urbanisme ; d’une part, la commune de Saint-Nazaire est une commune soumise à la loi littoral et le terrain d’assiette du projet est à quelques dizaines de mètres du secteur couvert par l’orientation d’aménagement et de programmation « El Roure – l’Era » qui exige un effort particulier d’insertion paysagère et, d’autre part, le projet constitue une cassure avec les environs bâtis et le paysage naturel ; il méconnaît l’alinéa 5 de cet article dès lors qu’une des clôtures s’implantera en limite de voie publique sur une distance de plus de 10 mètres sans être ajourée ; la suppression de cette dernière mention par le permis de construire modificatif ne garantit pas le respect de cette disposition ;

- il méconnaît l’article UB-12 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet ne comporte que six places de stationnement alors qu’il devait en comporter au minimum sept ; l’adjonction d’une place de stationnement supplémentaire par le permis de construire modificatif apparaît irréalisable ;

- il méconnaît l’article UB-14 du règlement du plan local d’urbanisme compte tenu des insuffisances du dossier de demande s’agissant des éléments nécessaires pour le calcul du coefficient d’occupation du sol.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 23 juillet 2024 et le 26 septembre 2024, la commune de Saint-Nazaire, représenté par la SCP Chichet-Henry-Pailles-Garidou-Renaudin, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M^me C… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 septembre 2024, la SNC Opale conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 1 euro soit mise à la charge de M^me C… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir, à titre principal, que la requête est irrecevable au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, faute pour M^me C… de préciser de façon concrète les atteintes que le projet porte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien et, à titre subsidiaire, qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

II. – Par une requête et des pièces complémentaires, enregistrées le 2 novembre 2024, le 7 novembre 2024 et le 15 novembre 2024 sous le n° 2406246, M^me E… C…, représentée par M^e Manya, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 066 186 24 F0001 M01 du 2 septembre 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Nazaire a délivré à la SNC Opale un permis de construire modificatif ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Nazaire et de la SNC Opale la somme de 4 000 euros à lui verser en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable et elle justifie notamment d’un intérêt à agir au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme dès lors qu’elle est propriétaire de la maison d’habitation située sur la parcelle mitoyenne du projet qui présente une ampleur significative ; celui-ci emporte la création de vues sur sa propriété, une perte de luminosité et d’ensoleillement et la dévaluation de son bien qui disposait jusqu’alors d’un environnement arboré et calme ; en outre, elle a respecté les dispositions des articles R. 600-1, R. 600-2 et R. 600-4 de ce code ;

- l’arrêté a été pris par une autorité incompétente ;

- il méconnaît le c) l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors qu’aucun document permettant d’apprécier l’insertion du lot situé route d’Alenya n’est versé ainsi que son d) faute de comporter les deux documents photographiques prescrits ;

- il méconnaît les prescriptions du plan de prévention des risques naturels qui prévoient une limitation de l’emprise au sol de 30 % ; à supposer que la demande porte sur les parcelles cadastrées section AE n° 440 et 443, aucun élément ne permet de vérifier la surface de 327,50 m² s’agissant de la première ; s’agissant de la seconde, la surface de 154,10 m² d’emprise au sol est erronée dès lors que l’addition de la surface au sol du rez-de-chaussée, des rampes d’accès extérieures et des bassins de rétention porte la surface au sol des constructions prévues à 181,46 m² ; si le permis de construire est regardé comme portant en réalité uniquement sur cette seconde parcelle, l’emprise au sol maximale autorisée sur cette dernière est limitée à 159,3 m² ; la création d’une place de stationnement supplémentaire pour chacun des deux lots est nécessairement de nature à aggraver cette illégalité dès lors qu’elle augmente l’emprise au sol du projet, déjà excessive ;

- il méconnaît l’article UB-12 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que le projet ne comporte que six places de stationnement alors qu’il devait en comporter au minimum sept ; l’adjonction d’une place de stationnement supplémentaire par le permis de construire modificatif apparaît irréalisable ;

- il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que l’adjonction d’une place de stationnement supplémentaire par le permis de construire modificatif est de nature à empêcher l’accès aux maisons ;

- il méconnaît l’alinéa 5 de l’article UB-11 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’une des clôtures s’implantera en limite de voie publique sur une distance de plus de 10 mètres sans être ajourée et que la suppression de cette mention par le permis de construire modificatif ne garantit pas le respect de cette disposition.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 décembre 2024, la commune de Saint-Nazaire, représentée par la SCP Chichet-Henry-Pailles-Garidou-Renaudin, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M^me C… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable au regard de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme dès lors que l’instance relative au permis de construire initial est toujours en cours.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Didierlaurent,

- les conclusions de M. Sanson, rapporteur public,

- les observations de M^e Py, représentant M^me C….

Une note en délibérée produite pour M^me C… a été enregistrée le 10 décembre 2025.

Considérant ce qui suit :

La société en nom collectif (SNC) Opale a déposé auprès du service instructeur de la commune de Saint-Nazaire, le 15 février 2024, une demande de permis de construire valant division concernant un projet de construction de deux villas individuelles et la démolition d’un abri de jardin existant sur un terrain situé chemin du Mas de Las Pountes, parcelles cadastrées section AE nos 440 et 443, à la suite du retrait, intervenu à sa demande le 9 février 2024, d’un premier arrêté n° 066 186 23 F0019 du 28 novembre 2023 lui délivrant un permis de construire. Par un arrêté n° PC 066 186 24 F0001 du 26 février 2024, le maire de la commune de Saint-Nazaire a délivré le permis de construire sollicité. Par un courrier du 18 avril 2024, M^me C… a demandé le retrait de cet arrêté et, par une décision du 6 mai 2024, le maire de la commune de Saint-Nazaire a rejeté sa demande. Le 29 juillet 2024, la SNC Opale a déposé une demande de permis de construire modificatif portant création d’une place de stationnement supplémentaire par logement et modification de l’emplacement des clôtures. Par un arrêté PC 066 186 24 F0001 M01 du 2 septembre 2024, le maire de la commune de Saint-Nazaire a délivré le permis de construire modificatif sollicité. Par la requête n° 2403735, M^me C… demande l’annulation de ces deux arrêtés et, par la requête n° 2406246, elle demande l’annulation du seul arrêté du 2 septembre 2024.

Sur la fin de non-recevoir opposée à la requête n° 2406246 :

Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ».

Il résulte de ces dispositions que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue sont recevables à contester la légalité d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation intervenue au cours de cette instance, lorsqu’elle leur a été communiquée, tant que le juge n’a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai. Si cette contestation prend la forme d’un recours pour excès de pouvoir présenté devant la juridiction saisie de la décision initiale ou qui lui est transmis en application de l’article R. 351-3 du code de justice administrative, elle doit être regardée comme un mémoire produit dans l’instance en cours. La circonstance qu’elle ait été enregistrée comme une requête distincte est toutefois sans incidence sur la régularité du jugement ou de l’arrêt attaqué, dès lors qu’elle a été jointe à l’instance en cours pour y statuer par une même décision.

Lorsque, comme en l’espèce, le tribunal n’a pas encore statué sur le permis de construire initial et qu’il reçoit une nouvelle requête dirigée contre le permis modificatif, celle-ci doit être regardée comme un mémoire produit dans l’instance en cours ou du moins être jointe à cette instance. La requête n° 2406246, qui a été enregistrée au greffe du tribunal le 2 novembre 2024, présentée par M^me C… doit être regardée, en application de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, comme un mémoire enregistré sous le n° 2403735 et la requérante a d’ailleurs pris soin de contester le permis de construire modificatif dans le cadre de cette même instance. Dès lors que les deux requêtes portent sur un même projet immobilier et ont fait l’objet d’une instruction commune, il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement. La fin de non-recevoir opposée en défense tirée de ce que la requête n° 2406246 visant à obtenir l’annulation du permis modificatif dans une instance distincte de celle que la requérante a introduite pour obtenir l’annulation du permis initial est irrecevable doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la compétence de l’auteur des arrêtés :

Aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et, en l’absence ou en cas d’empêchement des adjoints ou dès lors que ceux-ci sont tous titulaires d’une délégation, à des membres du conseil municipal ». Aux termes de l’article L. 2131-1 du même code : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’État dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature. (…) ».

Par un arrêté n° 48-2020 du 3 juillet 2020, le maire de la commune de Saint-Nazaire a donné délégation à M. F… A…, cinquième adjoint, à l’effet de signer tous documents, actes et décisions dans les domaines visés à l’article 2 de cet arrêté, au nombre desquels figure notamment l’urbanisme et en particulier l’instruction des autorisations d’urbanisme et la délivrance des autorisations en matière de droit des sols. Par ailleurs, d’une part, il ressort des mentions de cet arrêté qu’il a été régulièrement transmis et réceptionné en préfecture le 10 juillet 2020 et, d’autre part, la commune produit le certificat d’affichage du 22 mai 2024 par lequel son maire atteste avoir procédé à sa publicité. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire des arrêtés du 26 février 2024 et du 2 septembre 2024 doit être écarté.

En ce qui concerne le périmètre du projet :

Aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ». Une unité foncière est un îlot de propriétés d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

M^me C… soutient que l’arrêté du 26 février 2024 est entaché d’erreur de droit dès lors que les parcelles cadastrées section AE nos 440 et 443 ne forment pas une seule unité foncière pour notamment présenter une séparation physique. Il ressort toutefois des pièces du dossier, notamment du plan de division et du plan de masse joints au dossier de demande de permis de construire, que ces parcelles sont contiguës et il n’est pas contesté, ainsi d’ailleurs qu’il ressort de l’attestation du 5 février 2024 annexée au dossier de demande, qu’elles appartiennent chacune à M^me B…. Par suite, la seule circonstance qu’une séparation physique existerait entre ces parcelles n’est pas de nature à remettre en cause leur caractère contigu pour l’application de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne la complétude du dossier de demande :

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».

En l’espèce, le dossier de demande de permis de construire comporte une vue d’insertion du projet dans son environnement, deux documents photographiques figurant l’état du terrain dans son environnement proche et un document photographique figurant l’état du terrain dans son environnement lointain et dont les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de masse. Le dossier de demande de permis de construire comporte en outre un plan de situation qui localise le projet au regard des constructions environnantes. Dans ces conditions, si le dossier de demande ne comporte pas de vue d’insertion du lot situé route d’Alenya, le service instructeur a pu amplement apprécier l’insertion du projet dans son environnement, sans que cette insuffisance ne puisse fausser son appréciation sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division (…) ».

Il ressort des pièces du dossier, notamment de la description du projet figurant dans le formulaire joint au dossier de demande de permis de construire que la société pétitionnaire a entendu, en des termes dénués d’équivoque, solliciter un « permis de construire valant division parcellaire, conformément à l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme, portant sur la construction de 2 villas individuelles dont le terrain d’assiette en parti bâti fera l’objet d’une division en 3 lots sans création d’espace commun ». Si le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas de plan de division, le plan de masse joint au dossier de demande de permis comporte, outre l’indication du périmètre du terrain d’assiette du projet, celle des divisions parcellaires envisagées ainsi que l’indication des lots en résultant de telle sorte que l’absence de plan de division n’a pas pu fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ».

Si M^me C… soutient qu’il ressort du plan de détail des clôtures que l’une d’elles serait implantée sur la voie publique, il ressort de la lecture de ce plan ainsi que de celle du plan de masse que la limite du terrain d’assiette du projet correspond à celle des limites des parcelles AE nos 440 et 443, sans emporter une quelconque construction sur une dépendance du domaine public. Cette branche du moyen est par suite inopérante.

Enfin, M^me C… soutient que le dossier de demande est entaché d’insuffisances dès lors qu’il ne comporte aucune mesure s’agissant de la parcelle cadastrée section AE no 440 et pas davantage des constructions qui s’y trouvent et que le calcul de l’emprise au sol de la parcelle AE n° 443 est erroné. Il ressort toutefois de la lecture de la notice jointe au dossier de demande de permis de construire qu’elle comporte l’indication des surfaces de ces deux parcelles, corroborée par ailleurs par les informations librement consultables sur le site Géoportail, de même que par les mesures effectuées sur le plan de masse, lequel comporte une indication de son échelle ainsi que la représentation des constructions existantes et projetées.

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré des insuffisances, imprécisions ou inexactitudes du dossier de demande de permis de construire doit être écarté en toutes ses branches.

En ce qui concerne la conformité à l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, un projet « peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

D’une part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire, que la pétitionnaire a renseigné le passage ainsi que le point de raccordement au réseau d’eaux usées. Par suite, la branche du moyen, tirée de ce que le projet ne comporte pas l’indication des modalités de raccordement au réseau d’assainissement, manque en fait et doit être écartée. D’autre part, si M^me C… soutient que l’adjonction par le permis de construire modificatif d’une place de stationnement supplémentaire devant les habitations est de nature à empêcher l’accès aux maisons, elle n’assortit pas cette branche, ainsi que celle tirée de ce que le calcul des mesures de compensation de rétention d’eau est erroné, de précisions de nature à en apprécier le bien-fondé. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit par suite être écarté.

En ce qui concerne la conformité aux prescriptions du règlement du plan de prévention des risques naturels :

Aux termes de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme : « (…) / Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ».

M^me C… fait valoir que l’inclusion de la parcelle cadastrée section AE n° 440 dans le périmètre du projet n’a d’autre but que de permettre à la société pétitionnaire de dépasser l’emprise au sol maximale autorisée en zone d’aléa faible d’inondation et d’induire ainsi en erreur l’administration afin d’échapper à l’application des règles relatives à l’emprise au sol. Toutefois, si les dispositions citées au point précédent prévoient que les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose, ces dispositions, qui visent uniquement les règles édictées par le plan local d’urbanisme, ne concernent pas les règles contenues dans un plan de prévention des risques d’inondation. Par suite la conformité du projet au plan de prévention des risques naturels doit être appréciée, s’agissant de la densité des nouvelles constructions prévues, au regard de la seule parcelle cadastrée section AE n° 443 qui les supportera. Le moyen tiré du détournement de procédure et doit par suite être écarté.

Aux termes du 2. des prescriptions du plan de prévention des risques naturels applicables à la zone de risque faible au sein de laquelle sont situés les terrains d’assiette du projet : « L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 30 % de la surface des terrains situés dans la zone soumise à risque, à l’exception des constructions situées à l’intérieur du périmètre urbanisé figuré (…) sur la carte de zonage des risques où aucun coefficient d’emprise au sol n’est imposé. / (…) ». En l’absence de prescriptions particulières dans le plan de prévention des risques naturels précisant la portée de cette notion, l’emprise au sol s’entend, en principe, comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords inclus.

Il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section AE n° 443 présente une contenance de 531 m². Si M^me C… fait valoir que les bassins de rétention ainsi que les rampes d’accès et places de stationnement devaient être pris en compte pour le calcul de l’emprise au sol des constructions, il ressort de la consultation du plan de masse que les premiers sont situés sous le niveau du sol tandis que les secondes présentent un revêtement perméable, de sorte que ces éléments n’ont pas à être pris en compte pour l’application de la prescription citée au point précédent. Si la notice jointe au dossier de demande de permis de construire indique que le projet représente une emprise au sol de 154,10 m², le plan de masse figure, outre les maisons d’habitations présentant une emprise au sol de 73 m² chacune, deux accès jardins présentant une emprise au sol de 5,5 m² chacun, portant ainsi l’emprise totale des constructions projetées à 157 m², soit 29,5 % de la contenance de la parcelle cadastrée section AE n° 443. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du plan de prévention des risques naturels manque en fait et doit être écarté.

En ce qui concerne la conformité au règlement du plan local d’urbanisme :

En premier lieu, aux termes de l’article UB3-2 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif à la voirie : « (…) / d) la sécurité des piétons doit être assurée par des aménagements adéquats ».

Si M^me C… fait valoir que la sécurité des piétons ne sera plus assurée en raison de la suppression de potelets au droit de l’accès aménagé qui ressort de la vue d’insertion dont elle se prévaut et dont il ressort par ailleurs que les éléments de sécurisation y sont maintenus, cette seule circonstance, au demeurant extérieure au périmètre du projet, n’est pas de nature à établir que la sécurité des piétons ne sera plus assurée. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet emporterait la création de voies nouvelles. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB3-2 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut par suite qu’être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UB-5 du règlement du plan local d’urbanisme : « En UBp, la superficie minimale des terrains constructibles est de 700 m² avec la réalisation d’un logement par parcelle. Cette règle s’applique aux terrains existants ainsi qu’aux terrains issus de divisions constitutives de lotissements et aux terrains issus de divisions effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme ».

Il ressort du plan de situation joint au dossier de demande, rapproché du plan de zonage du plan local d’urbanisme de la commune, que le projet est situé en zone UB de ce plan. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB-5 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif à la seule zone UBp est inopérant et doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article UB-7 du règlement du plan local d’urbanisme : « a) La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus proche doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (L > H/2). (…) ».

Il résulte des termes de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme précité que les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. Il ressort de la lecture du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire que le terrain d’assiette du projet, constitué des parcelles cadastrées section AE nos 440 et 443, est bordé à l’est et à l’ouest par des voies publiques, au nord par les parcelles cadastrées section AE nos 367 et 368 et, au sud, par les parcelles cadastrées section AE nos 250 et 251. Par suite, alors qu’en tout état de cause la clôture implantée à 3,43 mètres de la maison d’habitation existante ne constitue pas un bâtiment au sens de l’article UB-7 du règlement du plan local d’urbanisme, le moyen tiré ce que les deux maisons d’habitation seront implantées sur la limite des parcelles cadastrées section AE nos 440 et 443 et à une distance inférieure à 4 mètres de la maison existante sur la parcelle cadastrée section AE n° 440 doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UB-11 du règlement du plan local d’urbanisme : « 1. Principes généraux / a) Les constructions ne doivent pas, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur, porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, des paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation de perspectives monumentales. / b) Tout projet de construction doit faire l’objet d’une composition architecturale qui prend en compte les caractéristiques du terrain d’implantation. L’organisation des éléments du programme, l’implantation et l’épannelage des volumes doivent correspondre à un parti d’aménagement, de modelage et d’utilisation des espaces extérieurs, qui évite au maximum les terrassements importants. / c) Pour atteindre ces objectifs, dans la conception du bâtiment proprement dit, les projets peuvent ou bien utiliser les solutions architecturales de bases énumérées ci-dessous, ou bien proposer des solutions originales d’architecture contemporaine justifiées par une analyse approfondie du site, du contexte du projet, dans le respect de l’harmonie du village. / (…) 5. Clôtures / (…) / d) Au-delà de 10 m de clôture sur voies publiques, les murs doivent présenter des dispositifs ajourés et ne pas être pleins. / (…) ».

Le règlement du plan local d’urbanisme comporte une description de la zone UB selon laquelle « il s’agit d’une zone d’habitat à caractère essentiellement résidentiel et située en périphérie du centre ancien (zone UA), moyennement dense, édifiée de manière générale en ordre discontinu. Elle permet la destination d’habitation, d’hébergement hôtelier, de bureaux, de commerce, d’artisanat, de services publics ou d’intérêt collectif ». Si M^me C… fait valoir que le territoire de la commune est couvert par les dispositions de la loi littoral et que le terrain d’assiette du projet est à quelques dizaines de mètres du secteur couvert par l’orientation d’aménagement et de programmation « El Roure – l’Era » qui exige un effort particulier d’insertion paysagère, ces circonstances ne sont pas, par elles-mêmes, de nature à regarder les lieux avoisinants et les paysages naturels ou urbains comme revêtant une qualité particulière. En outre, il ressort des pièces du dossier, d’une part, que l’environnement bâti et le paysage naturel dans lequel s’insère le projet ne présente pas d’intérêt particulier et, d’autre part, que le projet prévoit la création de deux maisons d’habitation qui s’intègrent dans le bâti existant et la circonstance que les constructions projetées ne présentent pas la même volumétrie que certains éléments du bâti existant ne permet pas de regarder le projet comme portant atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Enfin, il ressort de la lecture du plan de masse joint au dossier de demande que la mesure de 11,08 mètres renseignée sur la partie nord-est du projet correspond à la dimension du lot n° 2 au droit de la voie publique et non à la longueur de la clôture prévue pour s’y implanter de sorte, en tout état de cause, que l’indication figurant dans la notice selon laquelle cette clôture ne sera pas ajourée ne méconnaît pas le 5. de l’article UB-11 du règlement du plan local d’urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB-11 du règlement du plan local d’urbanisme doit par suite être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article UB-12 du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) / 2 Il doit être aménagé ou maintenu a) Pour les constructions à usage d’habitation : deux places de stationnement ou de garage par logement sur la parcelle et une place de stationnement ou de garage par tranche de 60 m² D… complète ou incomplète sur la parcelle (dans le volume bâti ou sur la parcelle en accès libre non clos depuis la voie). / (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet résultant du permis de construire modificatif du 2 septembre 2024 prévoit quatre places de stationnement pour chacune des deux nouvelles maisons d’habitation. Si M^me C… soutient, au regard de cette modification, que l’adjonction d’une place de stationnement supplémentaire par le permis de construire modificatif apparaît irréalisable, un permis de construire n’a pas d’autre objet que d’autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. En outre, la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces constructions risqueraient d’être ultérieurement transformées ou affectées à un usage non conforme aux documents et aux règles générales d’urbanisme n’est pas par elle-même, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB-12 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté comme inopérant.

Enfin, aux termes de l’article UB-14 du règlement du plan local d’urbanisme : « a) Le C.O.S. applicable à la zone UB est fixé à 0,50 ».

L’article 157 de la loi susvisée du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite « loi ALUR », entré en vigueur le 27 mars 2014, a supprimé toute référence au coefficient d’occupation des sols. Or, la demande de permis de construire est postérieure à l’entrée en vigueur de cette disposition. Ainsi, M^me C… ne peut utilement soutenir que l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article UB-14 du règlement du plan local d’urbanisme fixant un coefficient d’occupation des sols.

Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M^me C… doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

La commune de Saint-Nazaire et la SNC Opale n’étant pas, dans les présentes instances, la partie perdante, il n’y a pas lieu de mettre à leur charge la somme sollicitée par M^me C… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me C… la somme que la SNC Opale sollicite au titre de ces mêmes dispositions. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me C… une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Saint-Nazaire et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes de M^me C… sont rejetées.

Article 2 : M^me C… versera à la commune de Saint-Nazaire la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la SNC Opale au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me E… C…, à la commune de Saint-Nazaire et à la société en nom collectif Opale.

Délibéré après l’audience du 9 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Encontre, présidente,

M. Meekel, premier conseiller,

M. Didierlaurent, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.

Le rapporteur,

M. Didierlaurent

La présidente,

S. Encontre

La greffière,

C. Arce

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Orientales en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 19 décembre 2025.

La greffière,

C. Arce