TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MONTREUIL

N° 1003517

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SCI ROYO

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M^me X

Présidente-Rapporteure

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M. Bensamoun

Rapporteur public

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Audience du 13 avril 2015

Lecture du 27 avril 2015

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Montreuil

Le magistrat désigné

19-03-03

C

Vu la décision du 16 février 2015 par laquelle le Conseil d’Etat statuant au contentieux a, saisi d’un pourvoi présenté pour la SCI Royo, annulé le jugement du Tribunal administratif de Montreuil en date du 19 octobre 2012 et renvoyé l’affaire au Tribunal administratif de Montreuil ;

Vu la requête, enregistrée le 13 avril 2010, présentée pour la SCI Royo, élisant domicile chez M. Y Z, XXX à XXX, par M^e Bourasset ; la SCI Royo demande au tribunal :

1°) à titre principal, la décharge des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 à 2009 ;

2°) à titre subsidiaire, la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 à 2009 ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 4 314, 44 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

— l’état de délabrement de l’immeuble qui empêchait son utilisation justifie l’exonération de la cotisation de taxe foncière ;

— cet état et la différence de nature de construction par rapport au local-type retenu justifient l’application d’un coefficient d’ajustement sur le fondement de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts ;

Vu la décision par laquelle le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis a statué sur la réclamation préalable ;

Vu le mémoire, enregistré le 17 décembre 2010, présenté par le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis, qui conclut au rejet de la requête ;

Il fait valoir que :

— les conclusions à fin de décharge portant sur les cotisations au titre des années 2005 à 2007 sont irrecevables et les conclusions à fin de réduction portant sur les cotisations au titre des années 2008 et 2009 sont partiellement irrecevables ;

— la société requérante ne peut pas demander, en raison de l’état du bâtiment, le dégrèvement des cotisations sur le fondement de l’article 1389 du code général des impôts ;

— comme le souligne la requérante, la valeur du local ne peut pas être déterminée en se fondant sur celle du local-type n° 153 du procès-verbal de la commune de Bobigny qui n’est pas régulier et il convient de retenir le local-type n° 2 du procès-verbal « modèle ME » de la commune de Montfermeil qui a une situation économique analogue ;

— les avantages du local à évaluer par rapport au local-type justifient l’application d’un coefficient de majoration de 30 % au titre des années 2005 à 2007 et d’un coefficient de minoration de 20 % au titre des années 2008 et 2009 ;

Vu le mémoire, enregistré le 19 mai 2011, présenté pour la SCI Royo, qui conclut aux mêmes fins ;

Elle ajoute que :

— les conclusions à fin de décharge sont recevables ;

— le local-type de la commune de Bobigny peut servir de terme de comparaison ;

— les dégradations de l’immeuble sont antérieures au 24 mai 2007 ;

Vu le mémoire, enregistré le 7 avril 2015, présenté pour la SCI Royo, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens ;

Elle soutient en outre que l’état de délabrement de l’immeuble en cause a été établi par de nombreux constats d’huissier ;

Vu l’ordonnance en date du 4 mars 2015 fixant la clôture de l’instruction au 7 avril 2015, en application des dispositions de l’article R. 613-1 du code de justice administrative

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Vu, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, la décision par laquelle le président du tribunal administratif a désigné M^me X pour statuer sur les litiges relevant de cet article ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 13 avril 2015 présenté son rapport et entendu les conclusions de M. Bensamoun rapporteur public ;

1. Considérant que la SCI Royo a acquis, le 8 juin 2004, un immeuble situé à Bobigny comportant un bâtiment à usage de bureaux et quatre halles de stockage ; que cet immeuble, bien qu’ayant été donné à bail commercial, est demeuré vacant et a fait l’objet de nombreuses détériorations avant sa revente en décembre 2009 ; que la SCI Royo demande la décharge ou, à tout le moins, la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2005 à 2009 à raison de ce bien ;

Sur les conclusions à fin de décharge :

2. Considérant qu’aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celle qui en sont expressément exonérées par les dispositions de présent code » ; qu’aux termes du I de l’article 1389 du même code : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée » ;

3. Considérant, en premier lieu, qu’à l’appui de ses conclusions à fin de décharge de l’imposition en litige, la SCI Royo fait valoir que l’immeuble à usage de bureaux et de stockage dont elle était propriétaire à Bobigny était devenu impropre à toute utilisation dans son ensemble, car délabré et en ruine en raison des importantes dégradations subies, et qu’il ne constituait donc plus une propriété bâtie pouvant être soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; qu’il résulte toutefois de l’instruction que le gros œuvre de l’immeuble en cause n’ayant pas été atteint, la SCI ne peut soutenir que son bien était dans un état de délabrement tel qu’il ne permettait plus aucun usage industriel ou commercial et ne pouvait plus être regardé comme une propriété bâtie, au sens des dispositions de l’article 1380 du code général des impôts précité ;

4. Considérant, en second lieu, qu’il résulte de l’instruction que la SCI Royo a consenti, le 30 juillet 2004, un bail commercial à la société anonyme Plateforme ; qu’ainsi, dès lors qu’elle n’entendait pas exploiter elle-même l’immeuble en cause, elle ne saurait prétendre au dégrèvement prévu par les dispositions de l’article 1389 du code précité ;

Sur les conclusions à fin de réduction :

En ce qui concerne le local de référence :

5. Considérant qu’aux termes du I de l’article 1496 du code général des impôts : « La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice soit d’une activité salariée à domicile, soit d’une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l’article 92 est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux » ; qu’aux termes de l’article 1498 du même code : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe » ;

6. Considérant qu’il est constant que le local-type n° 54 du procès-verbal de la commune de Bobigny, initialement retenu par l’administration comme terme de comparaison, était occupé par son propriétaire et que sa valeur locative a été déterminée selon des modalités inconnues ; qu’ainsi, il ne pouvait pas être retenu pour déterminer la valeur cadastrale de l’immeuble de la SCI Royo ;

7. Considérant, toutefois, que le choix par l’administration, lorsqu’elle détermine la valeur locative d’un local visé à l’article 1498 précité, selon la méthode de comparaison prévue par le 2°) de ce même article, d’un terme de comparaison erroné n’entraîne pas, en principe, la décharge des impositions en litige ; qu’il appartient seulement au juge de l’impôt, saisi de conclusions tendant à la décharge ou à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de déterminer, au vu des éléments de l’instruction, s’il dispose d’un autre terme de comparaison susceptible d’être valablement retenu pour procéder à la détermination, par la méthode de comparaison de la valeur locative de l’immeuble à évaluer ou, en l’absence en l’état du dossier d’un tel terme de référence, de décider un supplément d’instruction pour permettre à l’administration de fournir un tel terme ou, à défaut, les éléments utiles pour procéder, conformément au 3°) de l’article 1498 précité, à l’évaluation de l’immeuble litigieux par la voie de l’appréciation directe ;

8. Considérant qu’il résulte de l’instruction que le procès-verbal de la commune de Bobigny ne comporte pas de locaux similaires à celui de la SCI Royo qui possède une surface réelle de 9 780 m² ; qu’ainsi, celui-ci présente un caractère exceptionnel au sens de l’article 1498 précité ; qu’il suit de là que l’immeuble peut être évalué par comparaison avec des immeubles similaires situés dans une localité ayant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause, en application des dispositions du b du 2 de l’article 1498 précité ;

9. Considérant que l’administration propose de retenir le local-type n° 2 du procès-verbal « modèle ME » de la commune de La Courneuve qui est un local à usage d’entrepôt de 5 467 m² pondérés dont la valeur unitaire est de 14,48 euros/m² ; qu’il résulte de l’instruction que les communes de Bobigny et de La Courneuve présentent une situation analogue du point de vue économique ; que le tarif d’évaluation de ce local-type est supérieur à celui de 9,15 euros/m² initialement retenu pour déterminer la valeur locative de l’immeuble en cause ;

En ce qui concerne le coefficient d’ajustement de la valeur locative :

10. Considérant qu’aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance » ;

S’agissant des années 2005 à 2007 :

11. Considérant qu’il résulte de l’instruction que l’immeuble en cause présente un caractère plus récent que celui de l’immeuble pris comme terme de comparaison, bénéficie de 2 000 m² de parkings et de dégagements extérieurs ainsi que d’une meilleure situation au regard des axes de circulation ; que la société requérante n’établit pas que ses locaux étaient détériorés au cours de ces quatre années ; qu’ainsi, c’est à bon droit que l’administration a appliqué à la valeur locative cadastrale, en vertu de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, un coefficient de majoration de 30 % ; que, dans ces conditions, la valeur unitaire de l’immeuble en cause s’établit, eu égard au tarif d’évaluation de l’immeuble locatif de La Courneuve, à un montant de 18,82 euros/m², lequel est supérieur à celui de 9,15 euros/m² retenu par l’administration ;

S’agissant des années 2008 et 2009 :

12. Considérant qu’il résulte de l’instruction que l’immeuble, occupé irrégulièrement, a fait l’objet d’actes de vandalisme se traduisant par des carreaux cassés, des tags recouvrant l’ensemble des murs et l’arrachage de fils électriques, la détérioration de bureaux au premier étage et deux trous dans les murs du rez-de-chaussée ; qu’ainsi, l’état d’entretien de l’immeuble justifie qu’un coefficient d’ajustement de 50 % soit appliqué au montant de la valeur locative unitaire, en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts ; que, par suite, c’est à tort que l’administration a retenu un coefficient de 20 % ;

13. Considérant, toutefois, que l’application d’un coefficient d’ajustement de 50 % établit la valeur locative de l’immeuble de la SCI Royo à 9,41 euros/ m², qui demeure supérieure à celle qui a été retenue par l’administration pour la détermination des impositions primitives en litige ;

14. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par l’administration, que la SCI Royo n’est fondée à demander ni la décharge, ni la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 à 2009 à raison des locaux situés XXX à Bobigny ;

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

15. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Royo demande au titre des frais qu’elle a exposés et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de la SCI Royo est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Royo et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis.

Lu en audience publique le 27 avril 2015.

Le magistrat désigné, Le greffier,

Signé Signé

I. X G. Bellebeau

La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.