TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MONTREUIL

N° 1803800 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ___________

SCI GROUPE PARMENTIER ET ASSOCIES AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ___________
M. X Magistrat désigné Le tribunal administratif de Montreuil ___________

Le magistrat désigné M. Bensamoun Rapporteur public ___________

Audience du 13 janvier 2020 Lecture du 28 janvier 2020 ___________ 19-03-03-01 D

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 19 avril 2018, la société civile immobilière (SCI) Groupe Parmentier et associés, représentée par M^e Vailhen, demande au tribunal :

1°) à titre principal, de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2015 et 2016 dans les rôles de la commune de Bagnolet, à raison de locaux situés 32/[…], pour les montants de 260 747 euros au titre de 2015 et de 296 996 euros au titre de 2016 ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer la réduction de ces cotisations, à concurrence d’une réduction de la valeur locative des locaux à la somme de 2 389,40 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’État une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’immeuble en litige n’entrait pas dans le champ d’application de la taxe foncière sur les propriétés bâties au 1er janvier de chacune de ces années en raison de son état de délabrement et des travaux dont il faisait l’objet, qui portaient sur le gros œuvre et le rendaient impropre à toute utilisation ; il ne constituait donc pas une propriété bâtie au sens de l’article 1380 du code général des impôts ;

- en accordant le dégrèvement de taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (TSBCS) au titre des années 2015 et 2016,

l’administration fiscale a reconnu que l’immeuble était impropre à tout usage et ne pouvait être considéré comme achevé ; un immeuble non imposable au titre de cette taxe ne peut faire l’objet d’impositions au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties ;

- à titre subsidiaire, il convient de déterminer la valeur locative des locaux en litige par comparaison avec un local de dépôt, un local de stockage ou un hangar, et plus précisément avec un espace de stockage de chantier ; elle propose comme terme de référence le local-type n° 18 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune du Thillay (Val-d’Oise), dont la valeur locative unitaire s’établit à 0,46 euros par m² ; la surface utile brute des locaux en litige doit être ramenée de 11 757 m² à 10 388,7 m² et le coefficient de pondération de 0,8 à 0,5 ; il en résulte une valeur locative de 2 389,40 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 novembre 2018, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Groupe Parmentier et associés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

En application des dispositions de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, le président du tribunal administratif a désigné M. X pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. X, magistrat désigné,

- et les conclusions de M. Bensamoun, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière Groupe Parmentier et associés a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2015 et 2016 dans les rôles de la commune de Bagnolet, à raison de locaux situés 32-[…]. Par une décision du 9 février 2018, l’administration fiscale a rejeté les réclamations de cette société en date du 28 novembre 2016. La société demande au tribunal, à titre principal, de prononcer la décharge de ces cotisations et, à titre subsidiaire, leur réduction à concurrence d’une réduction de la valeur locative des locaux à déterminer par comparaison avec un espace de stockage de chantier.

Sur les conclusions principales à fin de décharge :

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Aux termes de l’article 1415 du

même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition ».

3. En premier lieu, la SCI Groupe Parmentier et associés a entrepris, à compter du 26 juin 2014, des travaux en vue de transformer un immeuble de bureaux situé 32-[…] en hôtel. D’une part, si la société requérante apporte des éléments permettant de penser que certains des travaux en cours au 1er janvier 2015 et au 1er janvier 2016, telles que la réalisation de trémies, ont affecté ponctuellement le gros œuvre, il ne résulte pas de l’instruction que le gros œuvre ait été affecté de manière substantielle, ni que les travaux avaient pour effet de rendre l’immeuble en litige impropre à toute utilisation. Ainsi, si la société requérante se prévaut d’une facture du 2 janvier 2016 faisant état de travaux de démolition partielle du sous-sol, elle n’apporte aucun élément laissant penser que ces travaux auraient affecté la stabilité de la structure de l’immeuble au point de le rendre inutilisable. D’autre part, si l’absence d’installations relevant du second œuvre, ou leur état de délabrement, faisait obstacle à certains usages des locaux aux dates indiquées, cette circonstance est sans incidence sur leur assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties dès lors que les locaux en litige n’étaient pas impropres à toute utilisation. Par suite, SCI Groupe Parmentier et associés n’est pas fondée à soutenir que l’immeuble en litige ne constituait plus une propriété bâtie au sens de l’article 1380 du code général des impôts.

4. En second lieu, la société requérante se prévaut de ce que l’administration fiscale lui a accordé le dégrèvement de taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement pour les mêmes locaux, au titre des mêmes années. Toutefois, d’une part, l’avis de dégrèvement du 19 avril 2017, non motivé, ne comporte aucune prise de position sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal. D’autre part, la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement ne sont pas régies par les mêmes textes. Dès lors, le moyen tiré de ce l’immeuble en litige ne peut être imposé au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties du fait qu’il n’est pas imposé au titre de la taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est inopérant.

Sur les conclusions subsidiaires à fin de réduction :

En ce qui concerne le local-type à retenir :

5. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / (…) 2° a. Pour les biens (…) occupés par leur propriétaire (…), la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (…). » L’article 324 Z de l’annexe III à ce code dispose : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. /

II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. » Enfin, aux termes du I de l’article 1406 de ce code : « (…) les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive (…). »

6. Il ne résulte pas de l’instruction que l’immeuble en litige ait été rendu disponible pour un usage commercial de stockage de chantier. Dès lors, la SCI Groupe Parmentier et associés n’est pas fondée à soutenir que la valeur locative de cet immeuble, qui a été évaluée, pour les années d’imposition en litige, par comparaison avec un local de référence à usage de bureaux, aurait dû être établie par comparaison avec le local-type n° 18 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune du Thillay (Val-d’Oise), qui est un bâtiment à usage de dépôt de chantier.

En ce qui concerne le coefficient de pondération de l’immeuble :

7. Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III à ce code, applicable au litige : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. » Ces dispositions sont en tout état de cause sans influence sur le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties due au titre de la période durant laquelle le bien qui en est passible fait l’objet de travaux.

En ce qui concerne les surfaces :

8. Pour contester la surface utile brute de 11 757 m² retenue par le service, la SCI Groupe Parmentier et associés se prévaut d’un relevé établi par un géomètre-expert le 26 janvier 2003 indiquant que l’immeuble en litige a une surface utile brute de 10 388,7 m². Toutefois, il résulte de l’instruction que cette dernière superficie ne tient pas compte de 6 000 m² de parkings. L’application d’un coefficient de pondération de 0,2 à ces parkings et d’un coefficient de 0,8 à la surface utile brute constatée par le relevé mentionné ci-dessus conduit à une surface pondérée de 9 510,96 m². Dès lors, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que les impositions en litige, établies sur la base d’une surface pondérée de 9 405,60 m² (11 757 m² × 0,8), revêtiraient un caractère exagéré.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’État, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à la SCI Groupe Parmentier et associés une somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Groupe Parmentier et associés est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Groupe Parmentier et associés et au directeur départemental des finances publiques de Seine-Saint-Denis.

Lu en audience publique le 28 janvier 2020.

Le magistrat désigné, Le greffier,

Signé Signé

A. X K. A

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.