COUR D’APPEL DE DOUAITRIBUNAL JUDICIAIRE d’AVESNES SUR […]

Première Chambre CivileAFFAIRE : N° RG 24/02018 – N° Portalis DBZN-W-B7I-DXIJN� Minute : 2026/DM/EL

JUGEMENT CIVIL DU 07 AVRIL 2026

DEMANDEUR

Monsieur X Y le […] à […] (35000)[…] par Maître Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur Z AA le […] à DJEBALA-ALGERIE19 Chemin d’accès aux Abbesses93220 GAGNYReprésenté par Maître Romain SOUAL, avocat au barreau d’AVESNES SUR […],avocat postulantReprésenté par Maître Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Madame AB AC le […] à MELUN (77000)19 Chemin d’Accèsbaux Abbesses93220 GAGNYReprésentée par Maître Romain SOUAL, avocat au barreau d’AVESNES SUR […],avocat postulantReprésentée par Maître Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

S.C.I. TAL BEK immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 830 344 131 prise en la personne de son représentant légal19 chemin d’accès aux Abbesses93220 GAGNYReprésentée par Maître Romain SOUAL, avocat au barreau d’AVESNES SUR […],avocat postulantReprésentée par Maître Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Vincent FONTAINE, juge, président de formation,M^me Delphine MORIN, juge, assesseur, magistrat rédacteur,M^me Aurore MAUDE-HUBIERE, magistrat à titre temporaire, assesseur,

As[…]tés de M^me Émilie LINÉ, greffier lors des débats et du délibéré

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DEBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, tenue en audience publique

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédurecivile, après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu parmise à disposition au greffe le 07 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffeContradictoireEn premier ressortSigné par M. Vincent FONTAINE, juge, et par M^me Émilie LINÉ, greffier, auquel la minutede la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. X AD a, selon acte authentique en date du 1er mars 2023, acquis de la SCITAL BEK un ensemble immobilier […] […] […] à […], cadastréSection AL […], 566 et 567.

Quelques semaines après la vente, dans le cadre de travaux de rénovation, M. XAD a été informé par l’entreprise intervenante, de la présence de mérules derrière le[…]olants et des désordres d’ordre structurel concernant le plancher et des poutres non fixéesou mal fixées.Une analyse d’un échantillon de bois prélevé sur site et effectuée par un laboratoired’analyses mycologiques a confirmé la présence de mérules dans cet échantillon.Par courrier du 03 avril 2023, M. X AD invoquant la garantie des vices cachés,a mis en demeure la SCI TAL BEK soit de prendre en charge les travaux de remise en état,soit de prendre acte de l’annulation de la vente.Par courrier émanant de son avocat en date du 05 avril 2023, la SCI TAL BEK a nié saresponsabilité et rejeté les demandes de son acquéreur.Après plusieurs échanges entre avocats, aucun accord n’est intervenu.Une réunion d’expertise amiable contradictoire s’est tenue à l’initiative de l’assuranceprotection juridique de M. X AD et l’expert, la société POLYEXPERT, adéposé son rapport le 19 juin 2023.Les échanges intervenus entre les avocats des parties postérieurement à cette expertiseamiable n’ayant pas permis d’aboutir à un accord amiable, M. X AD a saisi lePrésident du Tribunal judiciaire d’[…] d’une demande de désignation d’unexpert judiciaire.Par ordonnance en date du 1er février 2024, le Président du Tribunal judiciaire d’[…] a désigné M. AF AG AH, expert judiciaire, afin notamment de décrireles désordres constatés, d’en déterminer l’origine, donner son avis sur l’antériorité desdésordres par rapport à la vente et déterminer les travaux nécessaires.

M. AF AG AH a déposé son rapport définitif le 15 novembre 2024.

C’est en l’état du litige que, par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024,M. X AD a fait assigner la SCI TAL BEK, M. Z AI et M^me AB AK devant le tribunal judiciaire d’[…] aux fins de prononcé de lanullité de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement sur lefondement du dol et en indemnisation de ses préjudices.

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Par conclusions d’incident notifiées le 03/07/2025 par M. Z AI et M^me AB AK, ces derniers demandaient au juge de la mise en état de :

— Déclarer irrecevables les demandes formées par M. AD contre M. ZAI et M^me AB AK ;-Condamner M. AD à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement del’article 700 du code de procédure civile à M. Z AI et M^me ABAK.

Selon ordonnance en date du 04 juillet 2025, le juge de la mise en état a avisé les parties quela fin de non-recevoir soulevée par M. Z AI et M^me AB AK visant àdéclarer irrecevables les demandes dirigées contre eux et à condamner le demandeur aupaiement de frais irrépétibles, seront examinées par la formation de jugement statuant aufond, en application de l’article 789 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile.

** Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 31octobre 2025, M. X AD demande au tribunal de :- débouter la SCI TALBEK, Monsieur AN AI et Madame AB AK (épouseAI) de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,  – dire et juger que les demandes de Monsieur AD sont recevables et bien fondées, En conséquence, A titre principal, – dire et juger que la SCI TAL BEK est tenue à la garantie des vices cachés dès lors que lesvices affectant l’immeuble cumulent les conditions légales ; – dire et juger que la clause limitative de garantie ne peut pas être invoquée par la SCI TALBEK ; – dire et juger que les associés de la SCI TAL BEK doivent leur garantie pour les dettessociales de la SCI TAL BEK ; En conséquence, – prononcer la nullité de la vente de l’immeuble […] […] 5 rue du Sencier à FOURMIES(59610), cadastré section AL […] – […] – […], pour une contenance totale de 02 a 99ca, au terme d’un acte de vente reçu par Maître Giuseppe CALLEA, Notaire au sein de la SCP Giuseppe CALLEA et Inès BOUMENGEL, Notaires associés à […] acte authentique en date du 1 er mars 2023 publié au Service de la PublicitéFoncière de VALENCIENNES le 13 mars 2023 sous la référence d’enliassement n° 5924P03 2023P3822 ;  – condamner in solidum la SCI TAL BEK, Monsieur AN AI et Madame ABAK (épouse AI) à payer à Monsieur AD la somme de 197.700 euros au titrede la restitution du prix de vente et frais y afférents ;  – dire que le transfert de propriété sera retardé jusqu’à la restitution intégrale du prix devente, outre les intérêts au taux légal dus jusqu’au jour de la restitution ;  – condamner in solidum la SCI TAL BEK, Monsieur AN AI et Madame AB AK (épouse AI) à payer à Monsieur AD : • son préjudice financier résultant du paiement des impôts 2024 sur le bien : 1.270 euros,somme à parfaire au jour du jugement, • son préjudice des pertes locatives résultant de l’impossibilité de louer son biendepuis la date d’achat jusqu’à la date de jugement, soit le loyer mensuel de 4.980 euros pourla location des différents appartements de l’immeuble depuis l’achat en date du 1 er mars2023, soit la somme de 169.320 euros arrêtée au mois de janvier 2026 (34 mois x 4.980 euros) somme à actualiser au jour du jugement à intervenir, • son préjudice financier relatif aux travaux réalisés depuis sa prise de possession etnotamment les travaux de mise en sécurité du bien, soit la somme de 6.901 euros, • son préjudice financier relatif aux frais de dossier bancaire : 27.525,28 euros au titre desfrais de dossier (1.000 euros), frais liés à l’assurance du prêt (6.417,77 euros pour les années202[…] 2024), intérêts (11.407,01 euros pour les années 202[…] 2024), frais deremboursement anticipé du prêt (3.840 euros), frais de négociation du prêt par

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l’intermédiaire d’un courtier (1.490 euros) et frais de garantie (3.370,50 euros), somme àparfaire au jour du jugement, • son préjudice financier relatif aux primes d’assurance habitation sur le bien depuis la dated’achat représentant 905,81 euros pour l’année 202[…] 1446,78 euros pour l’année 2024 et1743,69 euros pour l’année 2025 soit la somme de 3796,28 euros, somme à parfaire au jourdu jugement, • son préjudice financier relatif aux frais d’établissement d’un diagnostic deperformance énergétique (DPE) projeté avant la mise en location des appartements soit lasomme de 575 euros, • son préjudice financier lié à la restitution de l’acompte versé à la société DHRENOVATION à hauteur de 13.132,36 euros, • son préjudice financier relatif aux frais d’établissement d’un procès- verbal deconstat réalisé par Maître ZUKOWSKI Commissaire de justice en date du 11 avril 2023 pourassurer la défense de ses intérêts soit la somme de 225 euros, • son préjudice moral évalué à la somme de 10 000 euros, A titre subsidiaire, (si par extraordinaire le tribunal ne retenait pas le fondement de la garantie des vices cachés) – dire et juger que la SCI TAL BEK a fait preuve de réticence dolosive ;  – dire et juger que les conditions du dol sont réunies ; En conséquence, – prononcer la nullité de la vente de l’immeuble […] […] 5 rue du Sencier à FOURMIES(59610), cadastré section AL […] – […] – […], pour une contenance totale de 02 a 99ca, au terme d’un acte de vente reçu par Maître Giuseppe CALLEA, Notaire au sein de la SCP Giuseppe CALLEA et Inès BOUMENGEL, Notaires associés à […] acte authentique en date du 1 er mars 2023 publié au Service de la PublicitéFoncière 27 de VALENCIENNES le 13 mars 2023 sous la référence d’enliassement -condamner in solidum la SCI TAL BEK, Monsieur AN AI et Madame ABAK (épouse AI) à payer à Monsieur AD la somme de 197.700 euros somme-dire que le transfert de propriété sera retardé jusqu’à la restitution intégrale du prix de vente,outre les intérêts au taux légal dus jusqu’au jour de la restitution ;  – condamner in solidum la SCI TAL BEK, Monsieur AN AI et Madame ABAK (épouse AI) à payer à Monsieur AD : • son préjudice financier résultant du paiement des impôts 2024 sur le bien : 1.270 euros,somme à parfaire au jour du jugement, • son préjudice des pertes locatives résultant de l’impossibilité de louer son biendepuis la date d’achat jusqu’à la date de jugement, soit le loyer mensuel de 4.980 euros pourla location des différents appartements de l’immeuble depuis l’achat en date du 1 er mars2023, soit la somme de 169.320 euros arrêtée au mois de janvier 2026 (34 mois x 4.980 euros) somme à actualiser au jour du jugement à intervenir, • son préjudice financier relatif aux travaux réalisés depuis sa prise de possession etnotamment les travaux de mise en sécurité du bien, soit la somme de 6.901 euros, • son préjudice financier relatif aux frais de dossier bancaire : 27.525,28 euros au titre desfrais de dossier (1.000 euros), frais liés à l’assurance du prêt (6.417,77 euros pour les années202[…] 2024), intérêts (11.407,01 euros pour les années 202[…] 2024), frais deremboursement anticipé du prêt (3.840 euros), frais de négociation du prêt parl’intermédiaire d’un courtier (1.490 euros) et frais de garantie (3.370,50 euros), somme àparfaire au jour du jugement, • son préjudice financier relatif aux primes d’assurance habitation sur le bien depuis la dated’achat représentant 905,81 euros pour l’année 202[…] 1446,78 euros pour l’année 2024 et1743,69 euros pour l’année 2025 soit la somme de 3796,28 euros, somme à parfaire au jourdu jugement, • son préjudice financier relatif aux frais d’établissement d’un diagnostic deperformance énergétique (DPE) projeté avant la mise en location des appartements soit lasomme de 575 euros, • son préjudice financier relatif aux frais d’établissement d’un procès- verbal deConstat réalisé par Maître ZUKOWSKI Commissaire de justice en date du 11 avril 2023pour assurer la défense de ses intérêts soit la somme de 225 euros,

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• son préjudice financier lié à la restitution de l’acompte versé à la société DHRENOVATION à hauteur de 13.132,36 euros, • son préjudice moral évalué à la somme de 10 000 euros, A titre infiniment subsidiaire, (si par extraordinaire le tribunal ne retenait pas le dol)  – dire et juger que les désordres constituent des désordres de nature décennale qui engagent la responsabilité de la SCI TAL BEK en sa qualité de venderesse réputéeconstructeur de l’ouvrage ;  – condamner in solidum la SCI TAL BEK, Monsieur AN AI et Madame ABAK (épouse AI) à payer à Monsieur AD sur le fondement de l’article 1792du Code civil la somme de 228.985,46 euros au titre de la réparation des désordres, laditesomme indexée sur le dernier indice BT01 publié à la date du présent jugement, l’indice deréférence étant le dernier publié au 1 er mars 2023,  – condamner in solidum la SCI TAL BEK, Monsieur AN AI et Madame ABAK (épouse AI) à payer à Monsieur AD la somme de 219.120 euros arrêtée au mois de janvier 2026, en réparation du préjudice lié aux pertesd’exploitation de l’immeuble, somme à actualiser au jour du jugement à intervenir, – condamner in solidum la SCI TAL BEK, Monsieur AN AI et Madame ABAK (épouse AI) à payer à Monsieur AD la somme de 10.000 euros enréparation du préjudice moral subi par Monsieur AD,En tout état de cause, – condamner in solidum la SCI TAL BEK, Monsieur AN AI et Madame ABAK (épouse AI) à payer à Monsieur AD la somme de 15.000 euros au titredes dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,  – condamner in solidum la SCI TAL BEK, Monsieur AN AI et Madame ABAK (épouse AI) à payer à Monsieur AD aux entiers frais et dépens en cecompris les frais de publicité foncière et d’expertise judiciaire,

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Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 16octobre 2025, la SCI TAL BEK, M. Z AI et M^me AB AK demandentau tribunal de :- déclarer irrecevables les demandes formées par Monsieur AD contre MonsieurZ AI et de Madame AB AK En conséquence,- condamner Monsieur AD à payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article700 du CPC à Monsieur Z AI et à Madame AB AK Subsidiairement, – de débouter Monsieur AD de ses demandes formées à l’encontre à l’encontre de Monsieur Z AI et de Madame AB AK En conséquence,- condamner Monsieur AD à payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article700 du CPC à Monsieur Z AI et de Madame AB AKSur le fond : – débouter Monsieur AD de ses demandes formées à l’encontre de la SCI TAL BEK, -écarter des débats la pièce adverse n° 16 – condamner Monsieur AD à payer à la SCI TAL BEK la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux dépens.  – écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

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Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référerà leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du codede procédure civile.

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La clôture de l’instruction est intervenue en dernier lieu le 21 novembre 2025, parordonnance du juge de la mise en état du 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formées contre M. Z AI et M^me AB AK

Pour justifier la demande de condamnation in solidum des trois défendeurs, M. XAD se fonde sur l’article 1857 du code civil, selon lequel « à l’égard des tiers, lesassociés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capitalsocial à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. »Il justifie de la qualité d’associé de M. Z AI et de M^me AB AK par laproduction des statuts de la SCI TAL BEK.

Cependant, il résulte de l’article 1858 du code civil que les créanciers ne peuvent poursuivrele paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainementpoursuivi la personne morale.

En l’espèce, M. X AD ne démontre pas avoir préalablement et vainementpoursuivi la SCI TAL BEK, preuve en est qu’il poursuit cette société dans le cadre de cettemême instance dans laquelle il poursuit les associés à titre personnel.

Les demandes formées contre M. Z AI et M^me AB AK sont enconséquence irrecevables à ce stade de la procédure.Elles doivent être rejetées.

M. X AD sera condamné à payer à M. Z AI et M^me AB AKla somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison desdéfauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine,ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en auraitdonné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dontl’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand mêmeil ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé àaucune garantie.

Selon une jurisprudence constante de la cour de cassation, le vendeur qui, ayantconnaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, esttenu à garantie, nonobstant cette clause (Cass., 3e Civ., 16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, Bull. III, n° 288).

En l’espèce, le contrat de vente de l’immeuble, stipule en page 25, un paragraphe dont lestermes sont les suivants : « Vices cachés  – Indépendamment des vices de constructionrelevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du codecivil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvantaffecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois de ce qui est dit sous letitre « Environnement – Santé publique ». A cet égard, il est ici précisé que cette exonérationde la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont levendeur a déjà connaissance. L’attention du vendeur est également attirée sur le fait que,

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aux termes d’une jurisprudence récente de la Cour de cassation, le vendeur ayant réalisélui-même des travaux pourrait être assimilé à un professionnel présumé connaître les vicesdes constructions qu’il a lui-même réalisées. »

Ainsi, cette clause n’exclut pas de la garantie des vices cachés les défauts sont le vendeuravait connaissance avant la vente, cette connaissance pouvant se déduire de la réalisation parle vendeur de travaux de construction dans l’immeuble.

Il convient en conséquence de déterminer si, au moment de la vente intervenue le 1er mars2023, il existait les prétendus vices étaient apparents de l’acheteur et, dans la négative, desavoir si la SCI TAL BEK, représentée par son gérant, M. Z AI, avaitconnaissance de ces vices cachés.

Dans l’affirmative, la venderesse est tenue des défauts qui réduisent tellement l’usage del’immeuble vendu, que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un prix moindres’il les avait connus.

— Sur l’existence de vices cachés antérieurs à la vente :

La présence de mérules dans les planchers des deux bâtiments acquis par M. XAD a été mise en avant dès le 04 avril 2023, par le rapport d’analyses mycologiquesréalisé à la demande de l’acheteur. Une photographie de l’échantillon de bois envoyé aulaboratoire figurant en première page de ce rapport montre des morceaux de bois quisemblent en décomposition, recouverts de filaments grisâtres et est légendée : « cordonsmycéliens sur morceaux de bois avec pourriture cubique. »

Lors de la réunion d’expertise amiable contradictoire organisée par l’entreprisePOLYEXPERT en juin 2023, M. AS, représentant de la Société DH RENOVATIONa précisé avoir découvert la présence de mérule sur les planchers du rez-de-chaussée et du1er étage des deux immeubles après avoir déposé en partie les plâtreries.

Les photographies apparaissant en page 12 du rapport d’expertise amiable montrent leszones sondées où les cloisons de placoplâtre ont été découpées pour atteindre le plancher.M. AS ajoute qu’il a immédiatement posé des étais afin de soutenir ces planchers quifléchissent déjà et menacent de s’effondrer à tout moment, du fait de leur état de dégradationavancée.

De même, ce rapport d’expertise amiable constate la présence, toujours dans une zone nonaccessible avant destruction des cloisons de plâtre et d’isolant, d’éléments de bois récentsposés en soutien des poutres attaquées par les mérules. L’expert relève que ces poutres etsolives récentes sont également attaquées par les champignons et que leur pose et leursfixations entre elles sont inadaptées.

Il ajoute que M. Z AI, gérant de la SCI TAL BEK, ne peut justifier del’intervention d’une entreprise pour le traitement du mérule et la pose des solives.

Il ressort également du rapport d’expertise judiciaire déposé par M. AF AG AH le15 novembre 2024, que, dans les parties visibles des planchers, suite au retrait partiel desplâtreries et de la laine de verre servant d’isolant, la présence de mérules est visible à l’œilnu, tant sur les anciennes solives que sur celles posées récemment en renfort.

L’expert constate l’état de pourrissement avancé des solives qui composent les planchers,au droit de leur encastrement dans le mur de briques, aussi bien en façade avant qu’en façade

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arrière. Il constate également que les deux planchers, du rez-de-chaussée et du premier étage,n’assurent plus leur fonction de soutien, qu’ils s’affaissent et menacent de s’effondrer.

Ainsi, dès le lendemain de la première réunion d’expertise, qui s’est tenue le 02 avril 2024,l’expert adressait une note au conseil de M. X AD l’informant qu’à titre deprécaution, il était impératif d’interdire l’accès de toute personne à l’immeuble, au motif queles anciens planchers menacent de s’effondrer. Il précise « la majeure partie des solives étantcomplètement vermoulues au droit des ancrages dans les murs de façade avant et arrière,celles-ci peuvent céder à tout moment. Il en est de même pour les solives situées en cave quisont également vermoulues. »

Afin de préciser l’origine de ces désordres, l’expert a fait appel à un sapiteur, M. AT, qui a remis son rapport le 31 mai 2024 et qui conclut, concernant l’origine desdésordres, en ces termes : « Les planchers sont dégradés par la présence active dechampignons lignivores, dont la mérule. Les planchers ont été récemment renforcés, sansque ne soient préalablement éradiqués les champignons lignivores présents et actifs. Cesderniers ont donc continué et continuent à prospérer. Les dégradations se poursuivent doncen toute logique. Les attaques concernent actuellement aussi bien les anciennes parties deplancher déjà fortement dégradées, que les parties rapportées en consolidation, dontcertains composants présentent déjà de fortes dégradations. L’apport d’humiditéanormalement élevée peut trouver ses origines, pour partie, dans l’extinction del’incendie. ».

Plus précisément concernant la présence de champignons, le sapiteur a relevé, après analyseen laboratoire, la présence de mérules dans les échantillons prélevés dans le plancher situéentre le sous-sol et le rez-de-chaussée et la présence d’autres champignons lignivores dansles autres prélèvements effectués dans le plancher situé entre le rez-de-chaussée et le premierétage.

Il a également testé les taux d’humidité des planchers et de la charpente, qu’il estime« anormalement élevés, jusqu’à près de 30% », alors que la moyenne se situe entre 8 et 12%.Il a enfin testé la ré[…]tance structurelle des planchers et en conclut que, sur 19 points desondage, 12 révèlent des insuffisances structurelles. Il précise que ces sondages fontclairement ressortir que les nouvelles solives mises en place sont déjà dégradées par l’actiondes champignons lignivores.

Concernant les défauts de structure des bâtiments, ils apparaissent déjà, comme indiqué dansles rapports techniques précités, par la présence des deux planchers en bois totalementvermoulus, du fait des champignons et de l’humidité excessive.

Les conséquences sur la solidité du bâtiment ont été constatées par les différents experts quise sont succédés sur place.

Par ailleurs, l’expert judiciaire M. AH constate que les bois neufs posés par la SCI TALBEK en dessous des solives dégradées ont été fixées à l’aide de vis à placo et d’équerres nonadaptées. Il constate également que ces bois ne sont pas assemblés entre eux (page 16 durapport d’expertise définitif). L’expert judiciaire conclut que « l’immeuble ne pouvait enaucun cas prétendre à être structurellement conforme aux règles de l’art DTU 51.3I ».

La conclusion de l’expert judiciaire concernant la présence de vices est la suivante : « Parconséquent, la gravité des vices décelés (mérule, champignons lignivore et désordresstructurels) rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné ou en diminue trèsfortement son usage. ».

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Il est ainsi établi que l’immeuble vendu le 1er mars 2023 par la SCI TAL BEK à M. XAD présente des désordres importants menaçant la structure du bâtiment et le rendantimpropre à sa destination.

Il importe peu qu’en l’espèce, M. X AD ait reconnu dans l’acte de vente queles deux bâtiments ne pouvaient être loués en l’état, comme ne répondant pas aux critèresde décence prévus à l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sur les rapports locatifset par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En effet, la destination évoquée par l’expert judiciaire con[…]te simplement dans le caractèrehabitable des immeubles, au vu du risque d’effondrement, sans même évoquer la possibilitéde les donner à louer.

La présence de mérules a été analysée dés le 04 avril 2023, soit un mois après la vente.Par ailleurs, tous les constats effectués par les experts et techniciens précités, qu’il s’agissede l’état de dégradation avancée des planchers ou des malfaçons concernant la pose despoutres de renfort, n’ont pu être effectués qu’après destruction partielle des plâtreriesprésentes en-dessous des planchers et devant les murs.Selon le sapiteur mandaté par l’expert judiciaire, la présence de mérules est bien antérieureà la vente et remonte probablement à plus de cinq ans, possiblement à plus de dix ans.Concernant les désordres structurels, l’expert judiciaire précise que « l’acheteur ne pouvaiten avoir connaissance car un plafond en placoplâtre avait été posé en sous-face desplanchers bois cachant ainsi le renforcement. »

Il résulte de ces éléments que les vices affectant la destination de l’immeuble sont bienantérieurs à la vente et que M. X AD ne pouvait les constater, sans procéder àdes sondages destructifs des cloisons de placoplâtre posées lors des travaux réalisés par laSCI TAL BEK. Il s’agit donc bien de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

— Sur la connaissance des vices par le vendeur :

Que ce soit dans l’acte de vente, dans ses écritures ou devant les experts, la SCI TAL BEKn’a jamais contesté avoir réalisé ou fait réaliser des travaux importants sur les deuximmeubles concernés, indiquant qu’ils ont fait l’objet d’un incendie et d’un arrêté de périlimminent en 2016, peu de temps avant leur achat par la défenderesse en 2017.

Etait d’ailleurs jointe à l’acte de vente du 1er mars 2023 une facture adressée à la SCI TALBEK par la SARL F.O.B, dont M. Z AI est également le gérant, datée du 30décembre 2020, portant sur des travaux de rénovation des deux immeubles, dont« maçonnerie/menuiserie – création d’appartements et parties communes – 12appartements » (pièce n°23 du demandeur).

L’état de délabrement des planchers est dû à la présence d’une forte humidité ayant facilitéle développement de champignons, dont l’expert estime qu’ils étaient apparents pour unprofessionnel du bâtiment.

La présence de linteaux posés à l’initiative de la SCI TAL BEK, en soutien des poutrescomplètement vermoulues constituant les deux planchers du rez-de-chaussée et du premierétage, ainsi que la pose de cloisons de plâtre dissimulant ces planchers pourris et leursréparations de fortune permettent de conclure que M. Z AI, es qualité dereprésentant de la SCI TAL BEK, connaissait l’état de délabrement des planchers et lesconséquences en résultant sur la structure des bâtiments.

De plus, à défaut de mise en cause d’une entreprise tierce qui aurait procédé à la pause dessolives de soutien, la SCI TAL BEK est directement responsable des malfaçons résultant dela pose de ces solives, telles que relevées par l’expert.

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La SCI TAL BEK ayant eu connaissance des vices cachés affectant les immeubles vendusavant la vente, elle ne peut se prévaloir d’une clause exclusive de responsabilité et doitgarantir l’acheteur de toutes les conséquences de ces vices.

— Sur la recevabilité de la pièce n°16 produite par le demandeur

Afin de démontrer la connaissance que le gérant de la SCI TAL BEK aurait eu de la présencede mérule avant la vente, la SCI TAL BEK se fonde notamment sur un procès-verbal deconstat dressé par un commissaire de justice le 28 mars 2024, qui retranscrit les termes d’uneconversation téléphonique que M. X AD a eu avec M. Z AI […]. Cette pièce porte le numéro 16 dans le bordereau de pièces du demandeur.

La SCI TAL BEK estime que la production de cette pièce constitue un moyen de preuveillicite car enregistrée à l’insu de M. Z AI et sollicite qu’elle soit écartée desdébats.

Il résulte d’un arrêt de principe rendu par l’assemblée plénière de la Cour de cassation le 22décembre 2023 (n°20-20.648), que, lorsque le droit à la preuve tel que garanti par l’article6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertésfondamentales entre en conflit avec d’autres droits et libertés, notamment le droit au respectde la vie privée, il appartient au juge de mettre en balance les différents droits et intérêts enprésence. Il en résulte que, dans un procès civil, le juge doit, lorsque cela lui est demandé,apprécier si une preuve obtenue ou produite de manière illicite ou déloyale, porte uneatteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balancele droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvantjustifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cetteproduction soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnéeau but poursuivi.

En l’espèce, il n’est pas contestable que cette preuve a été obtenue de manière déloyale carelle constitue un enregistrement d’une conversation téléphonique à l’insu de M. ZAI, pour être utilisée contre lui.

Par ailleurs, comme il a été établi plus haut, d’autres circonstances permettent de conclureà la connaissance par M. Z AI de l’existence des désordres affectant lastructure des immeubles vendus, ces désordres ne con[…]tant pas uniquement dans laprésence de mérules.

La production de ce procès-verbal retranscrivant une conversation téléphonique n’est doncpas indispensable à l’exercice du droit à la preuve par M. X AD.Elle sera en conséquence écartée des débats.

Sur les conséquences de la garantie des vices cachés

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643,l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la choseet de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, M. X AD sollicite la restitution des immeubles contre restitutiondu prix de vente et des frais.

Il ne s’agit pas d’une nullité, qui ne peut être prononcée que si elle est expressément prévuepar la loi, mais d’une résolution de la vente, qui produit les mêmes effets.

Il convient en conséquence de prononcer la résolution de la vente intervenue entre M. X AD et la SCI TAL BEK le 1er mars 202[…] de condamner la SCI TAL BEKà restituer à M. X AD la somme de 197.700 euros correspondant au prix devente à hauteur de 183.700 euros et aux frais notariés à hauteur de 14.000 euros.

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Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu,outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts enversl’acheteur.

— Au titre du préjudice financier :

M. X AD est bien fondé à mettre en compte le remboursement des dépensesjustifiées qui sont la conséquence directe des vices cachés et de la résolution de la vente endécoulant.

oAu titre du paiement de la taxe foncière 2024 : 1.270, 00 euros, somme à parfaireau jour de la présente décision,oAu titre des travaux de sécurisation du bien par l’entreprise DH RENOVATION :6.901, 00 euros,oAu titre des frais de l’emprunt bancaire : Il résulte du tableau d’amortissement du prêt souscrit par M. X AD,que ce dernier a payé 1.000, 00 euros de frais de dossier et 3.370, 50 euros de fraisde garantie le 11 février 2023, puis 3.553,83 euros au titre de l’assurance du prêtjusqu’au 05/04/2026, 20.153, 09 euros au titre des intérêts du prêt jusqu’au05/04/2026. S’agissant des frais de remboursement anticipé du prêt, M. X AD nejustifie pas de sa demande à hauteur de 3.840 euros.En revanche, les frais payés à l’intermédiaire aux fins d’obtention du prêt sont bieninhérents au prêt lui-même et devront être pris en charge par la SCI TAL BEK àhauteur de 1.490,00 euros.La totalité des frais de l’emprunt bancaire qui devront être remboursés par la SCITAL BEK s’élève donc à la somme de 29.567, 42 euros.oAu titre des cotisations de l’assurance habitation des deux immeubles : 3.796,28euros, somme arrêtée au 31/12/2025 et à parfaire au jour du présent jugement,oAu titre des frais d’établissement du diagnostic de performance énergétique :575,00 euros.

M. X AD sollicite également l’indemnisation des pertes locatives résultant del’impossibilité de louer son bien depuis l’achat jusqu’à la date de jugement, qu’il évalue àla somme de 169.320,00 euros.

Si M. X AD a indiqué lors de la vente, son souhait de mettre en location lesappartements aménagés dans les deux immeubles, l’acte de vente l’a expressément informé,en page 15, que cette location n’était pas possible en l’état des immeubles, non conforme auxdispositions de la loi du 06 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002.

M. X AD a d’ailleurs entrepris, dès l’achat, des travaux de mise aux normes desimmeubles confiés à l’entreprise DH RENOVATION.

Bien que le détail de ces travaux ne soit pas précisé, M. AS, dirigeant de l’entrepriseDH RENOVATION a confirmé à l’expert avoir découvert la présence de mérules àl’occasion de l’exécution de travaux de rénovation des immeubles.

M. X AD ne peut donc mettre en compte la perte de loyers depuis la signaturede la vente, alors que cette location n’aurait été possible qu’à compter de la conformité desimmeubles à la règlementation relative aux logements décents.

Faute d’éléments permettant de déterminer cette date, M. X AD sera déboutéde sa demande d’indemnisation du préjudice résultant des pertes locatives.

Par ailleurs, M. X AD sollicite le paiement d’une facture émise par uncommissaire de justice le 19 juin 2023 d’un montant de 225,00 euros au titre d’un procès-verbal de constat en date du 11 avril 2023.

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Cependant, la nature de ce procès-verbal n’est pas précisée et il n’est pas produit à laprésente procédure.

Il ne peut en conséquence être fait droit à la demande de paiement de cette facture.

Enfin, M. X AD indique avoir versé un acompte de 41.033,36 euros àl’entreprise DH RENOVATION en juillet 2023 pour des travaux qui n’ont pas été exécutésfinalement, au vu du litige en cours. Il précise que, suite à la liquidation judiciaire del’entreprise DH RENOVATION, prononcée le 19 août 2024, il n’a pas pu obtenir leremboursement de la totalité de l’acompte versé, un solde de 13.132, 36 euros lui restant dû.M. X AD n’établit pas le lien de causalité entre ce préjudice et la faute commisepar la SCI TAL BEK, à savoir l’existence de vices cachés entraînant la résolution de lavente. Malgré le temps de la présente procédure, la liquidation judiciaire de l’entreprise DHRENOVATION relève d’un aléa sur lequel la défenderesse n’a pas eu d’influence.M. X AD sera donc débouté de cette demande d’indemnisation.

— Au titre du préjudice moral :

Il résulte des éléments précités que M. Z AI, es qualité de gérant de la SCITAL BEK, ne pouvait ignorer l’état de délabrement avancé des planchers de ses immeubles,puisqu’il a entrepris des réparations de fortune, qui ont été mal exécutées et n’ont pasempêché la dégradation des immeubles, au point qu’ils se trouvaient proches del’effondrement, comme cela a été constaté très peu de temps après la vente.De même, la SCI TAL BEK a posé ou fait poser des plafonds et cloisons en placoplâtre,empêchant à M. X AD de constater les désordres importants déjà existants.Elle n’a pas hésité par ailleurs à mentionner, dans l’acte de vente, qu’à sa connaissance, AU n’est pas présente dans l’immeuble.Enfin, malgré les premiers éléments fournis par l’analyse du bois des solives et par le rapportd’expertise amiable accablant, confirmé par la suite par l’expert judiciaire, M. ZAI a toujours refusé d’assumer sa responsabilité.Cette mauvaise foi caractérisée de la défenderesse a nécessairement causé à M. XAD un préjudice moral, qui ne peut être indemnisé par la seule prise en charge desfrais de l’instance.Ce préjudice sera justement indemnisé à hauteur de 4.000,00 euros.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée auxdépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction àla charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI TAL BEK, partie perdante pour la quasi-totalitédes demandes, aux dépens de l’instance, ce compris les frais de publicité foncière etd’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le jugecondamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dansles dépens ;2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totaleune somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiairede l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme ilest dit aux alinéas […] 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partiecondamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, direqu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

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Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etatmajorée de 50 %.

En l’espèce, la SCI TAL BEK, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à M. X AD la somme de 8.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instancesont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’endispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire dedroit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Ilstatue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, et notamment des conséquences de laprésente décision sur la propriété d’un immeuble, il convient d’écarter l’exécution provisoirede droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, au fond, par jugement contradictoire, rendu en premierressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE IRRECEVABLES les demandes dirigées contre M. Z AI etMme AB AK ;

En conséquence,

DEBOUTE M. X AD de ses demandes dirigées contre M. Z AIet M^me AB AK ;

ECARTE DES DEBATS la pièce n°16 produite par M. X AD ;

PRONONCE la résolution de la vente de l’immeuble […] […] 5 rue du Sencier àFOURMIES (59610), cadastré section AL […] – […] – […], pour une contenancetotale de 02 a 99 ca, intervenue entre la SCI TAL BEK et M. X AD au termed’un acte de vente reçu par Maître Giuseppe CALLEA, Notaire au sein de la SCP Giuseppe CALLEA et Inès BOUMENGEL, Notaires associés à FOURMIES suivant acteauthentique en date du 1 er mars 2023 publié au Service de la Publicité Foncière de VALENCIENNES le 13 mars 2023 sous la référence d’enliassement n°  5924P032023P3822 ;

CONDAMNE la SCI TAL BEK à payer à M. X AD la somme de 197.700euros au titre de la restitution du prix de vente des immeubles et des frais de Notaire yafférents ;

DIT que le transfert de propriété sera retardé jusqu’à la restitution intégrale du prix de ventede 183.700 euros, outre les intérêts au taux légal dus à compter de la signification de laprésente décision et jusqu’au jour de la restitution intégrale du prix ;

DIT que la publication de la présente décision valant transfert de propriété sera effectuée auService de la publicité foncière de Valenciennes, aux frais de la SCI TAL BEK ;

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CONDAMNE la SCI TAL BEK à payer à M. X AD à titre de dommages etintérêts les sommes suivantes :

-1.270,00 euros au titre du paiement de la taxe foncière pour l’année 2024, somme àparfaire au 07 avril 2026,-6.901,00 euros au titre des travaux de mise en sécurité du bien,-29.567,42 euros au titre des frais liés à l’emprunt bancaire souscrit pour l’acquisitionde l’immeuble,-3.796,28 euros au titre des cotisations d’assurance arrêtées au 31/12/2025, sommeà parfaire au 07 avril 2026,-575,00 euros au titre des frais d’établissement du DPE,-4.000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE M. X AD du solde de ses demandes au titre des dommages etintérêts ;

CONDAMNE M. X AD à payer à M. Z AI et M^me AB AKla somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI TAL BEK à payer à M. X AD la somme de 8.000 eurosau titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI TAL BEK aux dépens de la présente instance et des frais d’expertisejudiciaire ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à […] le 07 avril 2026.

Le greffier,Le président,

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