Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 18 janvier 2023 et 22 novembre 2024, non communiqué pour ce dernier, la SCI Paris Montreuil, représentée par M^e Zapf, demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et taxes annexes mises à sa charge à raison de deux hôtels de chaîne aux enseignes « Ibis » et « Ibis Budget » sis 2 avenue du professeur A B à Montreuil-sous-Bois au titre des années 2019 à 2022, et de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que la taxe foncière afférente aux années en litige doit être calculée par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative 2016 telle qu’elle ressort de sa réclamation afférente à ladite année 2016, déterminée par comparaison avec les locaux-types n°s 210 du procès-verbal de Paris 14ème et 61 du procès-verbal de Saint-Cyr-l’Ecole.

Par un mémoire en défense enregistré le 30 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques de Seine Saint-Denis conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que, le tribunal ayant écarté par un précédent jugement devenu définitif la contestation de la société requérante afférente à la valeur locative retenue pour l’année 2016, le moyen qu’elle invoque dans la présente instance est infondé ; par ailleurs le juge de l’impôt a écarté à plusieurs reprises, par des décisions devenues définitives, la possibilité d’une évaluation de la valeur locative de l’hôtel en cause par la méthode comparative et aucun des locaux-types proposés par la société comme terme de comparaison n’est adéquat.

Par une ordonnance en date du 15 novembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 30 novembre 2024.

Des pièces complémentaires ont été produites pour la société le 2 décembre 2024, après clôture.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Brotons, président honoraire, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir, au cours de l’audience publique du 16 décembre 2024, présenté son rapport et entendu :

— les conclusions de M^me Ngüer, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Paris Montreuil demande au tribunal, par la présente requête, de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 à 2022, à raison de deux établissements hôteliers qu’elle exploite sous les enseignes « Ibis » et « Ibis Budget » au 2 avenue du Professeur A B à Montreuil-sous-Bois.

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ». L’article 1388 de ce code dispose : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. ».

3. En vertu du I de l’article 1520 du code général des impôts, les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l’article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales, dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n’ayant pas le caractère fiscal. Le I de l’article 1522 de ce code dispose : « La taxe est établie d’après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l’article 1388. ».

4. Aux termes de l’article 1607 bis du code général des impôts : « Il est institué () une taxe spéciale d’équipement (). / () Le produit de la taxe spéciale d’équipement est réparti, dans les conditions définies au I de l’article 1636 B octies, entre toutes les personnes physiques ou morales assujetties aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, à la taxe d’habitation et à la cotisation foncière des entreprises dans les communes comprises dans la zone de compétence de l’établissement public. / La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s’ajoute. () » .

5. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () ».

6. Par ailleurs, aux termes du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 :

«  () D. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts.

7. Enfin, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version antérieure au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d’habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () « . La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l’article 1498 s’entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III audit code : » I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. ".

8. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative servant, à compter du 1er janvier 2017, de référence pour l’application du dispositif de « planchonnement » résultant des dispositions précitées du III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l’ensemble des dispositions législatives du même code, au 1er janvier 1970 par l’article 324 AK de son annexe III. La valeur locative des immeubles faisant l’objet d’une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 doit être fixée d’après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l’objet, depuis cette date, d’un changement de consistance ou d’affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d’appréciation directe. En outre, cette évaluation doit être effectuée par fraction de propriété bâtie relevant d’une même catégorie de locaux.

9. Pour déterminer la valeur locative de l’établissement hôtelier exploité par la société requérante sur le territoire de la commune de Montreuil-sous-Bois, l’administration fiscale a recouru à la méthode d’évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l’article 1498 du code général des impôts. Par un précédent jugement n° 1813354 du 2 novembre 2020, devenu définitif, le tribunal a estimé que, dès lors que l’administration avait produit, d’une part, les résultats d’une recherche ayant porté sur plus de cent termes de comparaison et, d’autre part, de nombreuses décisions de justice dont il ressortait qu’aucun local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l’immeuble à évaluer, situé à Montreuil ou dans une commune économiquement comparable, ne pouvait être valablement retenu pour procéder à l’évaluation par comparaison de l’hôtel concerné, l’administration fiscale était fondée à recourir à la méthode d’évaluation subsidiaire par voie d’appréciation directe prévue au 3° de l’article 1498 du code général des impôts pour fixer la valeur locative de l’hôtel en cause. Ce faisant, il a écarté la valeur locative proposée par la société requérante au titre de l’année 2016 dans sa réclamation afférente à ladite année. Il suit de là que la société Paris Montreuil n’est pas fondée à soutenir que les impositions contestées au titre des années 2019 à 2022 doivent être réduites par application de la valeur locative proposée par elle au titre de l’année 2016. Les locaux-types n° 210 du procès-verbal de Paris 14ème et n° 61 du procès-verbal de Saint-Cyr-l’Ecole ne constituent d’ailleurs pas des termes de comparaison adéquats pour déterminer la valeur locative des hôtels modernes de chaîne exploités par la société requérante, le premier, dont la valeur locative indiquée n’a pas été corrigée conformément à l’article 324 C de l’annexe III au code général des impôts, ayant été construit en 1926 et correspondant, en 1970, à un immeuble de sept étages sans ascenseur, le second, dont la valeur locative a également été déterminée irrégulièrement, ne comportant que treize chambres et ayant, de surcroît fait l’objet, après 1970, d’une démolition-reconstruction.

10. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SCI Paris Montreuil ne peut qu’être rejetée, en toutes ses conclusions, ensemble celles tendant à l’application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E

Article 1er : La requête de la SCI Paris Montreuil est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Paris Montreuil et au directeur départemental des finances publiques de Seine Saint-Denis.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2024.

Le magistrat désigné,

I.Brotons La greffière,

D. Ferreira

La République mande et ordonne au ministre chargé du budget en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision./7