Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 17 juillet 2023 et 5 décembre 2024, la SA Eurobail, représentée par le cabinet EIF dûment mandaté, puis par M^e Fiona Schiano-Gentiletti, demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge au titre des années 2021 et 2022 à raison d’un hôtel de chaîne sis 78-80 rue de la Convention à La Courneuve, et de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que, pour déterminer la valeur locative qui aurait dû être retenue pour asseoir l’imposition de l’année 2017, en l’absence d’intégration au 1er janvier 2017 des résultats de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels prévue par l’article 34 modifié de la loi de finances rectificative pour 2010, laquelle doit être prise en compte pour l’application des mécanismes atténuateurs des planchonnements et des lissages prévus au D du XVI et au XVII dudit article 34 pour l’année 2017, puis, à compter de l’année 2018, par le III de l’article 1518 A quinquies et l’article 1518 E du code général des impôts, l’administration a retenu une valeur locative 1970 de 29 202 euros qui a été fixée sur la base d’une chaîne de comparaison irrégulière, alors que cette valeur pouvait être déterminée valablement par comparaison avec le local-type n° 66 du procès-verbal de la commune de La Courneuve. Le taux d’intérêt de 9 % retenu pour l’évaluation par la méthode d’appréciation directe est excessif.

Par un mémoire en défense enregistré le 18 janvier 2024, le directeur départemental des finances publiques de Seine Saint-Denis conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que le local-type proposé par la société comme terme de comparaison n’est pas pertinent et que c’est à bon droit, et par une exacte application des textes, que l’administration a procédé à une évaluation de la valeur locative de l’hôtel en cause par la méthode d’appréciation directe.

Par une ordonnance en date du 18 novembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 6 décembre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Brotons, président honoraire, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir, au cours de l’audience publique du 16 décembre 2024, présenté son rapport et entendu :

— les conclusions de M^me Ngüer, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Eurobail, qui exploite un hôtel de chaîne sis 78-80 rue de la Convention à La Courneuve, demande au tribunal, par la présente requête, de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison de cet établissement hôtelier.

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ». L’article 1388 de ce code dispose : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. ».

3. En vertu du I de l’article 1520 du code général des impôts, les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l’article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales, dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n’ayant pas le caractère fiscal. Le I de l’article 1522 de ce code dispose : « La taxe est établie d’après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l’article 1388. ».

4. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () ».

5. Par ailleurs, aux termes du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 :

«  () D. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts.

6. Enfin, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version antérieure au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d’habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () « . La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l’article 1498 s’entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III audit code : » I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. ".

7. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative servant, à compter du 1er janvier 2017, de référence pour l’application du dispositif de « planchonnement » résultant des dispositions précitées du III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l’ensemble des dispositions législatives du même code, au 1er janvier 1970 par l’article 324 AK de son annexe III. La valeur locative des immeubles faisant l’objet d’une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 doit être fixée d’après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l’objet, depuis cette date, d’un changement de consistance ou d’affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d’appréciation directe. En outre, cette évaluation doit être effectuée par fraction de propriété bâtie relevant d’une même catégorie de locaux.

8. Contrairement à ce que soutient la société requérante, le local-type n°66 du procès-verbal de La Courneuve, qui correspond à un bien construit en 1922, avec une surface pondérée de seulement 235 m2, dans lequel était exercé, en 1970, une activité de marchand de vin, de restaurant et d’hôtel et qui correspond, en 2021 et 2022 à un bar-restaurant-hôtel n’ayant jamais fait l’objet d’un classement hôtelier, ne constitue pas un terme de comparaison pertinent pour déterminer la valeur locative de l’hôtel de chaîne qu’elle exploite, dont la construction a été achevée en 1989, avec une surface pondérée de 1277 m2, bénéficiant des isolations thermique et phonique d’alors, de conception moderne, et disposant de tous les éléments de confort d’un hôtel de catégorie deux étoiles, chacune des 68 chambres étant notamment dotée d’une salle de bain.

9. Par ailleurs, il résulte de l’instruction et il n’est pas sérieusement contesté qu’au vu des résultats d’une recherche effectuée par l’administration et ayant porté sur 125 termes de comparaison, aucun local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l’immeuble à évaluer, situé à La Courneuve ou dans une commune économiquement comparable, ne pouvait être valablement retenu pour procéder à l’évaluation par comparaison de l’hôtel concerné. Par suite, l’administration fiscale était fondée à recourir à la méthode d’évaluation subsidiaire par voie d’appréciation directe prévue au 3° de l’article 1498 du code général des impôts pour fixer la valeur locative de l’hôtel en cause. Enfin, il résulte également de l’instruction que cette méthode aurait dû conduire, par référence aux cessions intervenues à des dates les plus proches du 1er janvier 1970 sur des immeubles comparables situés dans des communes économiquement analogues à La Courneuve, notamment l’apport d’un hôtel Ibis à Sarcelles en 1981 et la vente en VEFA d’un hôtel Ibis à Bobigny en 1984, à des valeurs locatives 1970 de l’hôtel en litige de 34 034 euros et 33 475 euros, soit des valeurs très supérieures à celle de 29 202 euros qui aurait été retenue pour asseoir l’imposition de l’année 2017 en l’absence d’intégration au 1er janvier 2017 des résultats de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels prévue par l’article 34 modifié de la loi de finances rectificative pur 2010. A cet égard, si la société requérante fait valoir que l’évaluation faite par l’administration repose sur un taux d’intérêt de 9 % qui est excessif, elle n’en justifie pas en se bornant à produire des éléments de comparaison relatifs à l’année 2024. C’est dès lors à bon droit, et par une exacte application des dispositions dudit article 34 que l’administration a retenu la valeur locative de 29 202 euros pour l’application des mécanismes d’atténuation prévus, pour l’année 2017, au D du XVI et au XVII dudit article 34 pour l’année 2017, puis, à compter de l’année 2018, par le III de l’article 1518 A quinquies et l’article 1518 E du code général des impôts.

10. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SA Eurobail ne peut qu’être rejetée, en toutes ses conclusions, ensemble celles tendant à l’application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E

Article 1er : La requête de la SA Eurobail est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA Eurobail et au directeur départemental des finances publiques de Seine Saint-Denis.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2024.

Le magistrat désigné,

I.Brotons La greffière,

D. Ferreira

La République mande et ordonne au ministre chargé du budget en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision./7