Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 27 mars 2023, la SAS Auchan Hypermarché, représentée par M^e Félicité puis M^e Julien, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020, restée à sa charge après des dégrèvements partiels, à raison de locaux dont elle est propriétaire commune de La Trinité ;

2°) de condamner en conséquence l’Etat à lui rembourser les sommes qui lui sont dues ;

3°) de condamner l’Etat à lui payer la somme de 2 500 euros, en application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

1°) s’agissant du local-type :

—  pour calculer la valeur locative au 1er janvier 2017 de la partie des locaux affectée au centre auto et à l’hypermarché, l’administration a utilisé comme terme de comparaison un local unique, le local-type numéro 9 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Saint Laurent du Var ; il s’agit d’un hypermarché situé au sein du centre commercial « Cap 3000 » ; or le local-type est situé au sein du centre commercial Cap 3000 qui est l’un des plus importants centres commerciaux des Alpes-Maritimes et dont la situation est exceptionnelle ; l’hypermarché Auchan est situé dans une moins bonne zone ; l’hypermarché Auchan est situé dans le centre commercial Auchan Nice Côte d’Azur qui comprend 32 boutiques et aucun des services proposés par Cap 3000, ces facteurs de différence justifient l’application d’un abattement de 20% sur le tarif du local-type numéro 9 pour calculer la valeur locative au 1er janvier 2017 de l’immeuble à cotiser ;

— la fraction de locaux que constitue le centre auto doit constituer une unité d’évaluation distincte en raison d’une utilisation distincte de celle de l’hypermarché ; le local-type numéro 9 choisi par l’administration n’est pas pertinent puisqu’il a une affectation d’hypermarché, bien différente de celle d’un centre auto ; il convient d’évaluer cette fraction des locaux par référence au local-type n°52 du procès-verbal C de la commune de la Trinité ; il s’agit d’un local à affectation d’atelier d’une surface réelle de 500 m² ; la surface du centre auto Auchan est de 1 070 m², soit deux fois plus importante, ce qui justifie un abattement de 20% sur le tarif de l’encadrante inférieure, soit un tarif de 7,32 euros par mètre carré.

Par mémoire en défense enregistré le 27 juillet 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

— les compétences des commissions (inter) communales des impôts directs n’ont plus à donner leur avis sur les valeurs locatives ; dans ces conditions, les garanties qui entourent la modification d’une VL en système 1970 ne peuvent plus être remplies ; dès lors, cette modification serait irrégulière, puisqu’elle ne peut plus être validée par la commission compétente ; par conséquent, il est, en tout état de cause, impossible de modifier le local-type retenu pour établir la VL 70 du bien en litige :

— la demande de la société, visant à retenir le local-type n°52 du procès-verbal de la commune de La Trinité, ne peut recevoir une suite favorable ; car la différence de surface des locaux évalués ne constitue pas un critère défini par le législateur, et justifiant l’application d’un ajustement ; dès lors, ce moyen invoqué pour le local référencé 149 0998794 G (centre auto), ne saurait donc utilement prospérer ;

— s’agissant du local référencé 149 0755474 A (hypermarché), le local-type, situé sur la commune de Saint-Laurent-du-Var (06700) et initialement dénommé « Nouvelles Galeries », constitué des « Galeries Lafayette » et de « Lafayette Gourmet », est inséré dans un ensemble immobilier regroupant plusieurs boutiques (Centre Commercial CAP 3000), à l’image de l’hypermarché Auchan, situé dans le centre commercial Auchan Nice Côte d’Azur ; la différence entre le nombre de commerces existant dans les deux structures n’étant pas manifestement disproportionnée, il n’y a pas lieu de retenir les arguments présentés ; la situation géographique est comparable, ainsi que la desserte et la proximité d’autres commerces de grande et moyenne surface ; dans ces conditions, l’application d’un abattement de 20 % sur le tarif du local-type n’est pas justifiée ;

— s’agissant de la superficie du local référencé 149 0755474 A, au regard des documents actuellement fournis, la SAS Auchan Hypermarché n’apporte pas la preuve qui lui incombe, de l’inexactitude des informations indiquées sur la déclaration modèle 6660-REV qu’elle a initialement souscrite.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Taormina, vice-président, pour statuer sur les litiges visés à l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement informées du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 24 avril 2025 :

— le rapport de M. Taormina, magistrat désigné,

— et les conclusions de M^me Perez, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit ;

1. La SAS Auchan Hypermarché est propriétaire, commune de La Trinité (06340), d’un centre de réparation automobile (référencé 149 0998794 G) et d’un hypermarché (référencé 149 0755474 A) sis respectivement 19, boulevard Fuon Santa et 2, route de Laghet et pour lesquelles elle a été assujettie à la taxe foncière et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 et 2020 pour des montants respectifs de 631.891 et 604 885 euros.

2. Par une réclamation reçue le 31 décembre 2020 par le Centre des impôts fonciers (CDIF) de Nice, la SAS Auchan Hypermarché a demandé le dégrèvement partiel de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l’année 2019 pour un montant de 631.891 euros, contestant le local-type retenu pour déterminer la valeur locative (VL) 70 du local référencé 149 0998794 G (centre auto), lequel s’entend du le local-type n°9 du procès-verbal de la commune de Villefranche-sur-mer retenu pour déterminer la valeur locative (VL) 70 du local référencé 149 0998794 G (centre de réparation automobile) et sollicitant un nouveau calcul de cette valeur locative, par comparaison avec le local-type n°52 de la commune de La Trinité, ainsi que l’application d’un abattement de 20 % à la valeur locative ainsi recalculée, en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts. La SAS Auchan Hypermarché n’a, en revanche, pas contesté le local-type retenu pour déterminer la VL 70 du local référencé 149 0755474 A (hypermarché), mais a sollicité l’application d’un abattement de 20 %. Parallèlement, elle a demandé que soient tirées les conséquences de cette révision au regard des mécanismes atténuateurs du « planchonnement » et du lissage prévus par les articles 1518 A quinquies III et 1518 E du code général des impôts et la modification de la valeur locative (VL) du local référencé 149 0755474 A (hypermarché), par la redéfinition de sa surface. Par une réclamation reçue le 28 mai 2021 par le CDIF de Nice, la SAS Auchan hypermarché a demandé à ce que la position de l’administration adoptée au titre des années 2017 et 2018 en matière de surface imposable, soit adoptée également s’agissant des impositions relatives aux années 2019 et 2020.

3. Ces réclamations ont fait l’objet d’une décision commune d’admission partielle le 24 janvier 2023 dont il a été accusé réception le 15 février suivant, pour un montant global de 10 213 euros dont 2 559 euros au titre de l’année 2019 et 7 654 euros au titre de l’année 2020.

4. La SAS Auchan Hypermarché doit être regardée, comme demandant au tribunal, de prononcer la décharge de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020, restée à sa charge après des dégrèvements partiels, à raison de locaux dont elle est propriétaire commune de La Trinité.

S’agissant de la contestation des locaux-types :

En ce qui concerne les termes de comparaison utilisés par l’administration :

5. Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation ». En vertu de l’article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». Pour les locaux professionnels révisés existants au 1er janvier 2017, les dispositifs atténuateurs s’appuient sur la valeur locative 1970 du local professionnel. En vertu de l’article 1518 A quinquies du même code, applicable aux cotisations relatives à l’année en litige : " () III. Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 :/1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ;/2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence « . Aux termes de l’article 1518 E du même code : » I. Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 :/1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. () 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. () ".

6. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts du code général des impôts dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. () ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ().3°A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. ".

7. Aux termes du I de l’article 324 Z de l’annexe III au même code : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ». Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. ».

8. Il résulte de ces dispositions, que pour les biens à usage d’habitation, la valeur locative est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 (VL 70), tandis que la valeur locative (VL) des locaux professionnels a fait l’objet d’une révision à compter du 1er janvier 2017. Désormais, ces locaux disposent d’une nouvelle VL déterminée en fonction de l’état réel et représentatif du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970 qui faisaient référence à un local-type. Cette VL révisée est égale au produit de la surface pondérée d’un local par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d’un coefficient de localisation. Par ailleurs, la révision de la valeur locative des locaux professionnels (''RVLLP'') met en œuvre les trois mécanismes atténuateurs suivants, calculés sur la situation existant au 1er janvier 2017. En premier lieu, le dispositif de la neutralisation, matérialisé par l’application d’un coefficient ayant pour objet d’éviter que, dans l’attente de la révision des VL des locaux d’habitation, les locaux professionnels ne subissent une trop forte hausse de leur VL révisée brute, et de garantir, pour chaque collectivité, le maintien de la part respective des locaux professionnels et des locaux d’habitation, au sein de l’assiette des impôts locaux. En deuxième lieu, le dispositif du « planchonnement » ayant pour objet de limiter, pour chaque local professionnel, les variations de VL (tant à la hausse qu’à la baisse), sans, pour autant, les éliminer, en diminuant de moitié l’écart entre l’ancienne VL et la nouvelle VL révisée neutralisée. Ce « planchonnement », calculé et fixé en 2017, pour chaque local existant au 1er janvier 2017, est égal à la VL 70 actualisée et revalorisée 2017 dont est déduite la VL révisée neutralisée, la somme ainsi obtenue étant divisée par deux. Le « planchonnement » ainsi déterminé est appliqué au titre des impositions des années suivantes. En troisième lieu, le dispositif du lissage a pour objet d’introduire une progressivité dans les effets de la réforme en lissant dans le temps, l’augmentation ou la baisse de cotisation induite par la nouvelle VL révisée. Le montant de ce lissage est égal à la différence entre la cotisation 2017 – calculée sur la base de la VL révisée – et la cotisation 2017 calculée sur la base de la VL 70 -, la somme ainsi obtenue (''pas de lissage'') étant divisée par le nombre d’années d’application du lissage, soit 10 ans. Le « planchonnement » et le « pas de lissage » ont donc été calculés une seule fois en valeur locative et cotisation 2017, pour s’appliquer, de manière définitive à toutes les impositions suivantes jusqu’en 2026. Aucun procès-verbal complémentaire d’évaluation des locaux professionnels en système « 1970 » ne peut donc plus être établi et signé. Les délais de réclamation mentionnés à l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales permettent de conclure que le lissage étant exclusivement calculé en valeur 2017, le délai de réclamation au cas particulier ne pouvait donc être porté au-delà du 31 décembre 2018, soit au 31 décembre de l’année suivant l’année d’imposition où la constante du lissage a été calculée en valeur 2017. Dès lors, il n’est plus possible de modifier le local-type retenu pour établir la VL 70. Les impositions 2018 et suivantes ne comportant pas de lissages propres à leur millésime, la constante calculée en valeur 2017 ne peut donc plus être contestée après la date du 31 décembre 2018. Toutefois, en cas de contestation, il revient au juge de l’impôt d’examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l’administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d’entre eux, voire, d’ordonner avant-dire droit que d’autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d’une telle substitution et enfin, en cas d’échec, d’avoir recours à la méthode de l’appréciation directe.

9. Les locaux litigieux ont fait l’objet d’une nouvelle VL, dans le cadre de la mise en œuvre de la RVLLP, déterminée en fonction de l’état réel et représentatif du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type. Cette VL révisée est égale au produit de la surface pondérée d’un local par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d’un coefficient de localisation. A cet égard, il résulte de l’article 1488 du code général précité, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2018, que l’évaluation des locaux professionnels repose sur un classement de chaque local, dans un sous-groupe, et, à l’intérieur de chaque sous-groupe, dans une catégorie de locaux, en fonction de sa nature et de sa destination, dont la liste est fixée à l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts. Les tarifs ont été fixés à partir des loyers déclarés par les propriétaires en 2013, via l’imprimé n°6660-REV, qui ont permis de délimiter, dans chaque département, des secteurs d’évaluation présentant un marché locatif homogène. Ainsi, la grille tarifaire instaurée par l’administration prend en compte la nature des locaux, ainsi que leur destination, au travers des sous-groupes, ainsi que l’utilisation de ces locaux, leurs caractéristiques physiques, au travers des catégories, ce qui induit une corrélation entre l’imposition et la valeur du bien. La méthode définie par le législateur qui doit être mise en œuvre en œuvre par l’administration, repose sur des critères objectifs permettant de dégager une valeur locative pertinente comme base d’imposition aux impôts directs locaux.

10. Il résulte de l’instruction que le centre de réparation automobile à l’enseigne ''centre auto Auchan'' (référencé 149 0998794 G) et l’hypermarché à l’enseigne Auchan (référencé 149 0755474 A) sis respectivement 19, boulevard Fuon Santa La Trinité et 2, route de Laghet (06340), dont est propriétaire la SAS Auchan Hypermarché sont situés géographiquement sur le même site. Dès lors, pour l’évaluation de la valeur locative de ces locaux l’administration a pu se référer à un seul local-type, en l’occurrence, le local-type n°9 du procès-verbal de la commune de Villefranche-sur-mer. Ce local-type, situé sur la commune de Saint-Laurent-du-Var (06700) et initialement dénommé « Nouvelles Galeries », constitué des « Galeries Lafayette » et de « Lafayette Gourmet », est inséré dans l’ensemble immobilier constituant le centre commercial CAP 3000 regroupant plusieurs boutiques, comme c’est le cas de l’hypermarché Auchan, situé dans le centre commercial Auchan Nice Côte d’Azur. Compte tenu du volume de chacun de ces centres commerciaux, la différence entre le nombre de commerces existant dans les deux structures ne peut être regardé comme de nature à avoir une incidence sur l’appréciation des valeurs contestées. En outre, la commune de Saint-Laurent-du-Var se situe, tout comme la commune de La Trinité sur laquelle sont implantés les locaux en litige, à proximité immédiate de la ville de Nice. Les deux centres commerciaux sont desservis par les transports en commun. Tandis que le centre commercial CAP 3000 est accessible par l’autoroute A8 et la route du bord de mer, et se trouve à 7 minutes de marche de la gare de Saint-Laurent-du-Var, le centre commercial Auchan Nice Côte d’Azur est, quant à lui, accessible par l’autoroute A8 et la pénétrante du Paillon, et se trouve à 6 mn de marche de la gare de La Trinité-Victor. La qualité des constructions, s’agissant de centres commerciaux récemment rénovés, l’agencement du magasin et la présence d’un parking dédié et attenant sont comparables. Les deux biens présentent une identité d’activité (commerce d’alimentation, d’équipement de la maison, de vêtements et accessoires de mode). Enfin, tandis que le centre commercial CAP 3000 est situé dans une zone fortement concurrentielle, avec notamment à proximité le centre commercial Polygone Riviera de Cagnes-sur-mer et le centre commercial Carrefour Nice Lingostière, ainsi que toutes les moyennes surfaces situées entre les communes de Cagnes-sur-mer et de Nice, le centre commercial Auchan Nice Côte d’Azur bénéficie, de par son implantation, d’une situation de quasi-monopole sur l’est de Nice. Dès lors, ne sont justifiés, ni le recours à la comparaison avec le local-type n°52 du procès-verbal de la commune de La Trinité concernant le centre de réparation automobile à l’enseigne ''centre auto Auchan'' (référencé 149 0998794 G), ni l’application d’un abattement de 20 % sur le tarif du local-type n°9 concernant l’hypermarché à l’enseigne Auchan (référencé 149 0755474 A).

En ce qui concerne la détermination de la superficie du local référencé 149 0755474 A (l’hypermarché) :

11. Aux termes du code général des impôts : « Art. 1380. – La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France Art. 1498. – I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article./ Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. À l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’État./ II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter./ Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II./ B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène.// C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives ». Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II du même code : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / / Sous-groupe I: magasins et lieux de vente : / Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue (''MAG1'')./ Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue./ Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial.// Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. / Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts./ Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert./ Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts (''DEP4'')./ Catégorie 5 : installations spécifiques de stockage./ Sous-groupe IV : hôtels et locaux assimilables :/ Catégorie 1 : hôtels confort (4 étoiles et plus, ou confort identique) (HOT1)./ Catégorie 2 : hôtels supérieur (2 ou 3 étoiles, ou confort identique)./ Catégorie 3 : hôtels standard (1 étoile, ou confort identique)./ ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III audit code : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur./ Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ».

12. Il résulte de de l’article 1498 du code général des impôts précité, que la valeur locative révisée brute d’un local est égale au produit de la surface pondérée de ce local par un tarif correspondant à la catégorie de ce local prévue par l’article 310 Q de l’annexe II audit code et, le cas échéant, pondéré par un coefficient de localisation tel que prévu à l’article 324 Z de l’annexe III audit code. Afin de déterminer la valeur locative d’un bien, la surface totale des locaux doit être pondérée en fonction de l’utilisation et des caractéristiques physiques de celui-ci pour l’activité exercée dans les lieux. Cette pondération est effectuée au coefficient 1 (pas de pondération) pour les surfaces principales (P1), les parties principales correspondant à celles essentielles à l’exercice de l’activité à laquelle le local est totalement ou principalement affecté, aires de stationnement et espaces de stationnement couverts (PK1). Concernant les locaux où s’exercent des activités commerciales ou assimilées, il s’agit notamment des espaces accessibles à la clientèle y compris notamment les sanitaires accessibles au public, les espaces de vente (y compris au sous-sol). Cette pondération est effectuée au coefficient 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (P2) correspondant à des éléments utilisés pour l’activité, mais dont le potentiel commercial est plus faible. Pour les locaux où s’exercent des activités commerciales ou assimilées, il s’agit des espaces de stockage ou des espaces non accessibles à la clientèle, notamment les réserves, chaufferies, arrière-boutiques et cuisines. Cette pondération est effectuée au coefficient 0,2 pour les surfaces des parties secondaires non couvertes (P3) correspondant à des éléments utilisés pour l’activité, mais dont le potentiel commercial est plus faible, notamment les aires et lieux de stockage, qui sont à l’air libre sans toiture. Chacun des locaux taxables doit être classé, conformément aux dispositions de l’article 310 Q à l’annexe II du code général des impôts, selon les sous-groupes et catégories en fonction de leur nature et de leur destination. Pour établir la réalité de modifications à prendre en compte, doit être établi un plan détaillé des locaux en litige ou un relevé de surfaces établi par un géomètre, afin de pouvoir procéder à une comparaison entre la nature et la superficie des éléments initialement déclarés et celles des éléments rectifiés et retenus dans les nouveaux calculs.

13. S’agissant de la contestation des superficies imposées, il résulte de l’instruction que, à l’occasion de l’instruction de la réclamation relative aux années 2018 et antérieures, la déclaration modèle 6660-REV souscrite le 8 juillet 2013 par la SA AUCHAN France devenue depuis, SAS Auchan Hypermarché, mentionne pour les parties principales (P1) une superficie de 14 288 m² et pour les parties secondaires couvertes (P2), une superficie de 10 642 m², soit une superficie totale de 24 930 m². Le centre des impôts fonciers (CDIF) de Nice ayant, par mail du 12 juillet 2019, demandé à la société requérante de préciser si elle occupait toujours les lots n°s 12, 15, 16, 18, 21, 22, 24, 25, 27, 28, 35, 39, 40, 41, 51 et 52, cadastrés AZ 479 sur la commune de La Trinité, lesquels représentent la surface totale de l’hypermarché, et si ces derniers avaient été modifiés depuis leur origine, il lui a été répondu par mail du 15 juillet 2019 que la société requérante occupait toujours lesdits lots, selon la répartition indiquée sur la déclaration modèle 6660-REV rectifiée du 19 janvier 2019, en l’occurrence pour les parties principales (P1) une superficie de 13 679 m² et pour les parties secondaires couvertes (P2), une superficie de 8 787 m², soit une superficie totale de 22 466 m². L’ensemble des lots avait fait l’objet d’un cahier des charges et d’un modificatif à l’état de descriptif de division (EDD) en date du 12 décembre 2013 enregistré le 20 février 2014 par le service de la publicité foncière (SPF) de Nice, 1er bureau, volume 2014 P n°1511, lequel précisait notamment les superficies, par lot et par niveau, d’après les plans établis par géomètre expert, éléments retenus dans la décision d’admission partielle du 11 septembre 2020 au titre des années 2017 et 2018. La société requérante ne conteste pas utilement que ces données restent inchangées concernant les années 2019 et 2020. Dès lors, elle n’apporte pas la preuve qui lui incombe, de l’inexactitude des informations indiquées sur la déclaration modèle 6660-REV qu’elle a initialement souscrite. Par suite, elle n’est pas fondée à contester la superficie du local référencé 149 0755474 A (l’hypermarché) à partir de laquelle ont été établies les taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années contestées.

14. Compte tenu de tout ce qui précède, les conclusions à fin de décharge et remboursement, ensemble les conclusions formulées au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Auchan Hypermarché est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Auchan Hypermarché et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Le magistrat désigné,

signé

G. Taormina

La greffière,

signé

M. A

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de l’industrie et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière

N°2301488