Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 9 août 2024 et 27 janvier 2025, l’association « Sauvons Châteauneuf – une association contre une urbanisation déraisonnable », représentée par M^e Willm, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision implicite née le 5 février 2021 valant permis de construire 4 bâtiments comprenant 108 logements, un commerce et une crèche sur la parcelle cadastrée section AI n°37 située sur le territoire de la commune de Châteauneuf-Grasse au bénéfice de la société Méditerranée ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Châteauneuf-Grasse et de la société Méditerranée la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le permis de construire tacite est entaché d’un vice de procédure en méconnaissance des dispositions de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions des articles L. 332-6, L. 332-15 et L. 111-11 du code de l’urbanisme ;

— le projet n’est pas conforme à la destination de l’emplacement réservé COM 9 ;

— le dossier joint à la demande de permis était insuffisant ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article DG 7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— l’arrêté est illégal par voie de l’exception d’illégalité du classement en zone U du terrain d’assiette du projet ;

— il est illégal par voie de l’exception d’illégalité de la création du secteur UBe par la délibération du 19 septembre 2019.

Par des mémoires, enregistrés les 15 novembre 2024 et 6 février 2025, la commune de Châteauneuf-Grasse, représentée par M^e Broc, demande que le tribunal fasse droit à la requête de l’association « Sauvons Châteauneuf – une association contre une urbanisation déraisonnable » et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la société Méditerranée au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que le projet méconnaît les dispositions des articles DG 7 du règlement du plan local d’urbanisme et R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 décembre 2024, la société civile immobilière Méditerranée, représentée par M^e Aonzo conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros chacune soit mise à la charge de la commune de Châteauneuf-Grasse et de l’association requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable dès lors que l’association requérante n’a pas contesté le jugement du 26 juin 2024 ;

— l’association requérante n’a pas intérêt à agir ;

— la requête est irrecevable en l’absence de notification aux époux A, requérants dans l’affaire ayant donné lieu au jugement du 26 juin 2024 ;

— les moyens soulevés par l’association requérante ne sont pas fondés.

La clôture immédiate de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 février 2025.

Par une lettre du 30 avril 2025, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer sur la requête, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, afin de permettre la délivrance éventuelle d’un permis de construire modificatif régularisant les vices tirés de ce que le projet méconnaît les dispositions de l’article R.*431-9 du code de l’urbanisme (absence d’indication du tracé du réseau d’eau pluviale existant) et celles des articles L. 332-6, L. 332-15 et L. 111-11 du même code (absence de consultation de la commune du Rouret quant au financement de l’extension du réseau électrique à sa charge sur son territoire).

Par un courrier, enregistré le 12 mai 2025, la commune de Châteauneuf-Grasse a présenté des observations.

Par un courrier, enregistré le 15 mai 2025, la société Méditerranée a présenté des observations.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’énergie ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Soler,

— les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

— et les observations de M^e Karbowiak, représentant l’association requérante, de M^e Broc, représentant la commune de Châteauneuf-Grasse et de M^e Aonzo représentant la société Méditerranée.

Considérant ce qui suit :

1. M. et M^me A sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AI n°37 située sur le territoire de la commune de Châteauneuf-Grasse. Ils ont signé, le 7 avril 2012, une promesse de vente de leur terrain à la société Méditerranée, prolongée à plusieurs reprises. Par une délibération du 13 mai 2019, le conseil municipal de Châteauneuf-Grasse a approuvé le nouveau plan local d’urbanisme de la commune. Par une délibération du 19 septembre 2019, le conseil municipal a retiré la délibération du 13 mai 2019 et approuvé le plan local d’urbanisme modifié. Par un jugement du 18 mai 2022, devenu définitif, le tribunal a annulé la délibération du 19 septembre 2019 notamment en tant qu’elle classe en « zone A » la partie nord de la parcelle cadastrée section AI n° 37 et qu’elle crée l’emplacement réservé COM9 sur cette même parcelle. La société Méditerranée a déposé, le 5 novembre 2020 une demande de permis de construire 4 bâtiments comprenant 108 logements (30 logements locatifs sociaux, 30 logements financés par un prêt social location accession et 48 logements locatifs intermédiaires), un commerce et une crèche sur cette parcelle. Sa demande a été complétée le 4 février 2021. Par un arrêté du 21 juillet 2021, le maire de Châteauneuf-Grasse a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. Par un jugement du 26 juin 2024, devenu définitif, le tribunal a annulé l’arrêté du 21 juillet 2021 et retenu que la société pétitionnaire était devenue titulaire d’un permis de construire tacite le 5 février 2021. L’association requérante demande au tribunal d’annuler ce permis de construire tacite.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Sur la méconnaissance des dispositions de l’article R.*423-53 du code de l’urbanisme :

2. Aux termes de l’article R.*423-53 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d’un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l’autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d’accès à ladite voie ». Par création d’un accès à une voie publique, il faut entendre tout changement dans la configuration matérielle des lieux ou dans l’usage qui en est fait permettant à un riverain d’utiliser cette voie avec un véhicule.

3. D’une part, le permis attaqué, en autorisant, sur un terrain en friche, la construction de cinq places de stationnement en surface et d’une aire de livraison, toutes accessibles par le chemin de Barnarac a eu nécessairement pour effet de créer un nouvel accès sur ce chemin au sens des dispositions précitées de l’article R.*423-53 du code de l’urbanisme. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que si le projet litigieux est intégralement situé à Châteauneuf-Grasse, le chemin de Barnarac se situe, pour moitié, sur le territoire des communes de Châteauneuf-Grasse et du Rouret. Toutefois, les aménagements des accès aux places de stationnement et de livraison susmentionnées n’ont d’incidence que sur la portion de voie directement accessible appartenant à la voie publique communale de Châteauneuf-Grasse. Le permis ayant été délivré par le maire de Châteauneuf-Grasse, cette commune est réputée avoir été consultée en sa qualité de service gestionnaire de la voie publique. Par suite, l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que le permis de construire litigieux serait entaché d’un vice de procédure au motif que la commune n’aurait pas procédé à la consultation de la commune du Rouret sur le fondement des dispositions de l’article R.*423-53 du code de l’urbanisme. Il suit de là que ce moyen doit être écarté.

Sur la méconnaissance des dispositions des articles L. 332-6, L. 332-15 et L. 111-11 du code de l’urbanisme :

4. Aux termes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. Lorsqu’un projet fait l’objet d’une déclaration préalable, l’autorité compétente doit s’opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies. () Un décret en Conseil d’Etat définit pour ces projets les conditions dans lesquelles le demandeur s’engage, dans le dossier de demande d’autorisation, sur le respect des conditions d’hygiène et de sécurité ainsi que les conditions de satisfaction des besoins en eau, assainissement et électricité des habitants, le cas échéant, fixées par le plan local d’urbanisme ». Ces dispositions poursuivent notamment le but d’intérêt général d’éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d’être contraint, par le seul effet d’une initiative privée, de réaliser des travaux d’extension ou de renforcement des réseaux publics, sans prise en compte des perspectives d’urbanisation et de développement de la collectivité, et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement. Un permis de construire doit être refusé lorsque, d’une part, des travaux d’extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou d’électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et que, d’autre part, l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

5. En vertu des dispositions de l’article L. 332-6 du code de l’urbanisme, les bénéficiaires d’autorisations de construire peuvent être tenus de réaliser et de financer les équipements propres à l’opération autorisée mentionnés à l’article L. 332-15 du même code, aux termes duquel : « L’autorité qui délivre l’autorisation de construire, d’aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés. Les obligations imposées par l’alinéa ci-dessus s’étendent au branchement des équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. () L’autorisation peut également, avec l’accord du demandeur et dans les conditions définies par l’autorité organisatrice du service public de l’eau ou de l’électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures () ». Il résulte de ces dispositions que, pour l’alimentation en électricité, relèvent des équipements propres à l’opération ceux qui sont nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction ou du terrain jusqu’au branchement sur le réseau public d’électricité qui existe au droit du terrain, en empruntant, le cas échéant, des voies privées ou en usant de servitudes, ou, dans les conditions définies au troisième alinéa de l’article, en empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve dans ce dernier cas que le raccordement n’excède pas cent mètres. En revanche, pour l’application de ces dispositions, les autres équipements de raccordement aux réseaux publics d’électricité, notamment les ouvrages d’extension ou de branchement en basse tension, et, le cas échéant, le renforcement des réseaux existants, ont le caractère d’équipements publics.

6. Enfin, aux termes de l’article L. 342-11 du code de l’énergie dans sa rédaction applicable au litige : « () / 1° Lorsque l’extension est rendue nécessaire par une opération ayant fait l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable, située en dehors d’une zone d’aménagement concerté et ne donnant pas lieu à la participation spécifique pour la réalisation d’équipements publics exceptionnels ou à la participation pour voirie et réseaux mentionnées à l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme, la contribution correspondant aux équipements mentionnés au troisième alinéa de l’article L. 332-15 du code de l’urbanisme est versée par le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition. / La part de contribution correspondant à l’extension située hors du terrain d’assiette de l’opération reste due par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent pour la perception des participations d’urbanisme. / () ».

7. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment de l’avis émis par Enedis le 23 mars 2021, que sur la base d’une puissance de raccordement estimée de 1 549 kVa, le projet nécessitera de créer deux postes de distribution sur le terrain d’assiette du projet et de réaliser une extension du réseau de 190 mètres à l’extérieur du terrain d’assiette à savoir 2 x 180 mètres en haute tension et 4 x 10 mètres en basse tension. Ces travaux de raccordement, qui excèdent 100 mètres, ne peuvent être mis à la charge financière de la société pétitionnaire. Il ressort par ailleurs de l’avis d’Enedis précité que les travaux d’extension du réseau ont été mis à la charge financière de la collectivité en charge de l’urbanisme (CCU) à hauteur de 60%, sachant qu’Enedis prend à sa charge 40% de ces frais d’extension du réseau. Il ressort du plan joint à cet avis que l’extension nécessaire s’implante pour partie sur le territoire de la commune du Rouret. Toutefois, la commune de Châteauneuf-Grasse demeure la CCU au sens des dispositions de l’article L. 342-11 du code de l’énergie dès lors qu’elle est compétente pour percevoir les participations d’urbanisme en lien avec l’autorisation d’urbanisme attaquée. Contrairement à ce que soutient l’association requérante, il ne ressort d’aucune pièce du dossier et notamment ni de l’arrêté de refus initial du 21 juillet 2021 ni des écritures en défense de la commune que celle-ci n’aurait pas eu l’intention de financer les travaux d’extension du réseau en dehors du terrain d’assiette du projet. En outre, l’avis d’Enedis précité indique : « Nous vous précisons que le délai des travaux sera de 4 à 6 mois après l’ordre de service de la CCU et l’accord du client au sujet des devis respectifs ». Ainsi, il n’est pas établi que la commune ne serait pas disposée à financer les frais d’extension du réseau alors qu’elle est en mesure d’indiquer par quel concessionnaire de service public et dans quel délai ces travaux pourront être exécutés. Dès lors, l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que le projet méconnaîtrait les dispositions des articles L. 111-11, L. 332-6 et L. 332-15 du code de l’urbanisme et le moyen formulé à ce titre doit être écarté.

Sur la méconnaissance de la destination de l’emplacement réservé COM 9 :

8. Par un jugement n° 1903379 du 18 mai 2022, devenu définitif, le tribunal a annulé la délibération du 19 septembre 2019 par laquelle le conseil municipal de Châteauneuf de Grasse a approuvé le plan local d’urbanisme de la commune notamment en tant qu’elle classe en « zone A » la partie nord de la parcelle cadastrée section AI n° 37 et qu’elle crée l’emplacement réservé COM9 sur cette même parcelle. Ce dernier vice de légalité interne, qui concerne la parcelle où se situe le projet en litige dans la présente instance, concerne des règles applicables au projet. Ce sont dès lors les dispositions du document immédiatement antérieur relatives à cette zone géographique qui sont remises en vigueur et l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que le projet en litige méconnaîtrait la destination de l’emplacement réservé COM9 instauré par la délibération du 19 septembre 2019. Il suit de là que ce moyen doit être écarté.

Sur l’incomplétude du dossier joint à la demande de permis de construire :

9. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

10. En premier lieu, aux termes de l’article R.*431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / () / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / () / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".

11. D’une part, contrairement à ce que soutient l’association requérante, il ne ressort pas des pièces du dossier que le dossier joint à la demande de permis de construire présenterait la voie située sur la partie Ouest du terrain comme une « voie carrossable viabilisée et manifestement goudronnée ». Au contraire, il ressort des pièces cotées PC7 et PC8 représentant le terrain dans son environnement proche et lointain qu’une photographie aérienne était jointe à deux reprises à la demande sur laquelle aucune voie goudronnée n’apparaît à l’Ouest du terrain d’assiette. Par ailleurs, il ressort de la lecture de la notice architecturale que celle-ci précise que la voie existante côté Ouest du terrain sera élargie à 5 mètres et que 41 stationnements en surface seront créés, notamment le long de la « voie pompiers » identifiée comme étant la voie à l’Ouest du projet. Le plan de masse fait apparaître que 24 places de stationnement seront créées le long de cette voie, constituée pour partie de la parcelle voisine, hors unité foncière du projet. Dès lors, contrairement à ce que soutient l’association requérante, la société pétitionnaire a suffisamment précisé dans sa demande l’organisation et l’aménagement des accès aux places de stationnement situées à l’Ouest du terrain d’assiette et il ne ressort pas des pièces du dossier que l’appréciation de la commune aurait été faussée quant à la nature de cette voie, sa propriété ou aux modalités d’accès à ces emplacements.

12. D’autre part, l’association requérante ne saurait utilement soutenir que la notice jointe à la demande de permis de construire n’exposerait pas les modalités selon lesquelles cette voie allait être viabilisée et goudronnée alors même que la société pétitionnaire n’a jamais indiqué dans sa demande réaliser de tels aménagements.

13. Enfin, si l’association requérante soutient que la dénomination « voie pompiers » a été de nature à fausser l’appréciation du service départemental d’incendie et de secours dans son avis du 25 mars 2021 et par conséquent celle de la commune, il ne ressort pas des pièces du dossier alors que l’association requérante n’apporte aucun élément à l’appui de cette allégation, que cette voie, dont il ressort du site Géoportail accessible tant au juge qu’aux parties qu’elle débouche au croisement des chemins de Saint-Jeaume et San Peyre, ne serait pas ouverte à la circulation publique ni adaptée à l’accessibilité des engins de secours dès lors que sa largeur prévue est de 5 mètres, sans que l’association requérante ne puisse se prévaloir, les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve des droits des tiers, de ce que la société pétitionnaire ne pourrait légalement procéder à la réalisation de travaux sur ce chemin.

14. En second lieu, aux termes de l’article R.*431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / () ».

15. En l’espèce, il ressort des différents plans de masse joints à la demande de permis de construire en litige qu’un bassin de rétention des eaux pluviales sera réalisé dans le sous-sol commun à tous les bâtiments, sous l’emprise du bâtiment D, et que ce bassin de rétention sera raccordé à un réseau situé sur le territoire de la commune du Rouret, ainsi que l’a également relevé le service Gemapi de la communauté d’agglomération de Sophia Antipolis dans son avis défavorable du 22 mars 2021. Si le plan de masse ne fait pas apparaître le tracé de ce réseau public, celui-ci est identifiable sur le plan d’alignement qui était joint à la demande de permis de construire en litige. Par ailleurs, la notice précise que le réseau existant est situé sous le rond-point du chemin de Barnarac. Dans ces conditions, l’absence d’indication du tracé des équipements publics existants sur le plan de masse n’a pas été de nature à empêcher l’autorité administrative d’apprécier exactement la situation de la construction projetée au regard des équipements publics devant la desservir ainsi qu’au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Par suite, ce moyen doit également être écarté.

Sur la méconnaissance des dispositions de l’article DG 7 du règlement du plan local d’urbanisme :

16. Aux termes de l’article DG 7 du règlement du plan local d’urbanisme : " Afin de maîtriser les conditions d’écoulement des eaux pluviales, toute extension de Surface de Plancher et toutes imperméabilisations nouvelles sont soumises à la création d’ouvrages spécifiques de ralentissement, de rétention et/ou d’infiltration des eaux pluviales. Ces dispositions s’appliquent y compris pour la régularisation des constructions édifiées sans autorisation. / Toutes les clôtures pleines et les murs bahuts doivent être conçus pour permettre l’entier écoulement des eaux pluviales vers l’intérieur de l’unité foncière au moyen de barbacanes assurant le flux des eaux entrants et sortants de la propriété. / 1. Réalisation / Toute autorisation d’urbanisme est accompagnée d’une mesure de compensation pluviale, à l’exception des piscines. / Pour toute autorisation d’urbanisme de plus de 1 logement, les ouvrages de réduction du ruissellement urbain doivent être mutualisés. / Pour toute demande d’autorisation d’urbanisme créant de la surface de plancher, il doit être fourni une notice simplifiée du fonctionnement des eaux pluviales sur la propriété. / A compter d’une d’autorisation d’urbanisme de plus de 20 m² d’emprise au sol, la réalisation des ouvrages de rétention pluviale exigée doit couvrir la totalité de la rétention nécessaire à la compensation de toutes les surfaces imperméabilisées, y compris celles préexistantes à la demande. Cette rétention pluviale doit être attestée par une étude hydro-géologique jointe à l’autorisation. Pour les demandes inférieures à ce seuil, Il n’est exigé qu’un dispositif de récupération des eaux à partir des gouttières. Ces mesures de rétention s’accompagnent de dispositions complémentaires concernant les superficies des sols perméables et la rétention sur toiture végétalisée là où elles sont autorisées. / 2. Dimensionnement / Afin que les dispositifs contribuent efficacement à la prévention du ruissellement, la capacité de rétention sera égale au volume d’eau ruisselant sur les surfaces imperméabilisées (Sim exprimées en m2) alimentant le dispositif pour un évènement pluvieux de 100 mm par heure soit un coefficient de 0,1 m3/m² (100 litres par m²). / Le calcul du volume de rétention (Vr exprimé en m3) se fera alors comme suit : Vr = Sim x 0,1 (volume de rétention = pour chaque m² de surface imperméabilisée = 100 litres de rétention) ".

17. En premier lieu, les dispositions des articles R.*431-4 et suivants du code de l’urbanisme énumèrent de façon limitative les documents qui doivent être joints à une demande de permis de construire. Les auteurs du plan local d’urbanisme de la commune ne pouvaient, dès lors, légalement spécifier au sein de l’article DG 7 du règlement du plan local d’urbanisme que la « rétention pluviale doit être attestée par une étude hydrogéologique jointe à l’autorisation » ni que « pour toute demande d’autorisation d’urbanisme créant de la surface de plancher, il doit être fourni une notice simplifiée du fonctionnement des eaux pluviales sur la propriété ». Ce vice concernant des règles applicables au projet, ce sont dès lors les dispositions du document immédiatement antérieur relatives à cette zone géographique qui sont remises en vigueur et l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que le projet en litige méconnaîtrait les dispositions de l’article DG 7 du règlement du plan local d’urbanisme en raison de l’absence d’étude hydrogéologique attestant de la rétention pluviale ou de notice relative au fonctionnement des eaux pluviales. Il suit de là que la première branche du moyen doit être écartée.

18. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier joint à la demande en litige que le projet comporte la réalisation d’un bassin de rétention d’un volume de 553,50 m3 dont le dimensionnement a été calculé sur la base d’un ratio de 100 litres par m² imperméabilisé, conformément aux dispositions de l’article DG 7 du règlement du plan local d’urbanisme. Si l’association requérante soutient que le projet ne prévoit pas de mesures complémentaires concernant les superficies des sols perméables en méconnaissance de ce même article, d’une part ces dernières dispositions, très générales, ne comportent aucune indication, même non quantitative, quant aux conditions d’appréciation de ces mesures complémentaires et d’autre part, l’association requérante, par cette seule affirmation, ne précise pas quelles auraient été les dispositions complémentaires qu’auraient nécessité le projet concernant les surfaces non imperméabilisés et dont l’absence méconnaîtrait l’article DG 7 du règlement du plan local d’urbanisme. Dans ces conditions, la deuxième branche du moyen doit également être écartée.

19. En troisième lieu, si l’association requérante soutient que la décision contestée ne respecterait pas les prescriptions du règlement de gestion des eaux pluviales et des ruissellements de la communauté d’agglomération de Sophia Antipolis (CASA) et notamment la nécessité de prioriser une infiltration à la parcelle, il ne résulte pas de la lecture des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme et notamment de son article DG 7 que les auteurs du plan local d’urbanisme de Châteauneuf-Grasse auraient entendu conditionner la régularité des autorisations d’urbanisme aux prescriptions du règlement des eaux pluviales de la CASA. Au demeurant, il ne résulte pas des annexes du plan local d’urbanisme que ce document intercommunal serait directement applicable aux autorisations d’urbanisme délivrées par le maire de Châteauneuf-Grasse. Dès lors, l’association requérante ne peut utilement se prévaloir du non-respect de ces prescriptions par le projet litigieux et le moyen doit être écarté dans toutes ses branches.

Sur la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

20. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus d’autorisation d’urbanisme sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

21. En premier lieu, la seule circonstance que le terrain d’assiette du projet serait situé en zone bleue B1 du plan de prévention des risques d’incendie de forêt ne saurait entacher le permis de construire délivré d’illégalité dès lors qu’il ne résulte pas des dispositions du règlement de ce plan que la zone en litige serait inconstructible. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que le service départemental d’incendie et de secours a rendu, le 25 mars 2021, un avis favorable au projet, précisant notamment que l’accessibilité aux véhicules de secours et de lutte contre l’incendie était conforme, tant s’agissant du chemin de Barnarac que de la voirie du projet. Comme rappelé au point 13, si l’association requérante soutient que la dénomination « voie pompiers » a été de nature à fausser l’appréciation du service départemental d’incendie et de secours dans son avis et par conséquent celle de la commune, il ne ressort pas des pièces du dossier alors que l’association requérante n’apporte aucun élément à l’appui de cette allégation, que cette voie, dont il ressort du site Géoportail accessible tant au juge qu’aux parties qu’elle débouche au croisement des chemins de Saint-Jeaume et San Peyre, ne serait pas ouverte à la circulation publique ni adaptée à l’accessibilité des engins de secours dès lors que sa largeur prévue est de 5 mètres, sans que l’association requérante puisse se prévaloir, les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve des droits des tiers, de ce que la société pétitionnaire ne pourrait légalement procéder à la réalisation de travaux sur ce chemin.

22. En second lieu, aux termes de l’article 2.6.1 du règlement de gestion des eaux pluviales de la CASA : « 6.1 Prise en compte de l’état initial du terrain à aménager : / – Les aménagements en fonds intérieurs devront gérer des situations préexistantes, en particulier l’arrivée de déversements de toutes origines depuis les fonds supérieurs (axe naturel, route publique ou privée, ) / – Certains aménagements modifient la topographie naturelle et contribuent à l’aggravation des ruissellements : voiries en remblais ou déblais qui détournement et/ou concentrent les flux, modelés de terrain qui renvoient des eaux vers les avoisinants, etc. Les aménageurs devront veiller à ne pas renvoyer les eaux sur les pentes orientées artificiellement vers les fonds voisins. / Les restanques existantes sont à préserver dans la mesure du possible car elles participent efficacement à la bonne gestion des ruissellements » et aux termes de son article 2.6.2 : « 6.2 Collecte et transport des eaux vers le bassin de rétention / La cohérence du fonctionnement général sera à assurer : le système de collecte et de transport des eaux qu’il soit superficiel ou souterrain, devra permettra l’acheminement des eaux drainées de l’ensemble de la surface aménagée vers le bassin de rétention, sans déversements vers les parcelles avoisinantes. / Les équipements de collecte des eaux doivent être contrôlables et d’un entretien facile. / Lorsque le projet conserve des surfaces naturelles non drainées, l’aménageur s’assurera que les caractéristiques naturelles de ruissellement ne seront pas modifiées, et n’aggraveront pas la situation des fonds inférieurs ».

23. D’une part, la seule circonstance que le terrain d’assiette du projet serait situé en zone bleue « G » du plan de prévention des risques de mouvements de terrain ne saurait entacher le permis de construire délivré d’illégalité dès lors qu’il ne résulte pas des dispositions du règlement de ce plan que la zone en litige serait inconstructible. D’autre part, il ressort des pièces du dossier joint à la demande en litige que le projet comporte la réalisation d’un bassin de rétention d’un volume de 553,50 m3 dont le dimensionnement a été calculé sur la base d’un ratio de 100 litres par m² imperméabilisé, conformément aux dispositions de l’article DG 7 du règlement du plan local d’urbanisme, de sorte que l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que le projet présenterait un risque en l’absence de toute mesure de compensation pluviale. S’il ressort de la lecture de l’avis défavorable du service Gemapi de la CASA que « la maîtrise des débits des ruissellements superficiels (avant et après projet) n’est pas démontrée » en méconnaissance des dispositions de l’article 2.6.1 du règlement de gestion des eaux pluviales de l’intercommunalité, l’association requérante, en reprenant cette seule affirmation, n’allègue ni ne démontre que le projet en litige, qui prévoit un volume de rétention de l’ordre de 100 litres par m² imperméabilisé, ne prendrait pas en compte les situations préexistantes, en particulier l’arrivée de déversements de toutes origines depuis les fonds supérieurs, ni ne veillerait à ne pas renvoyer les eaux sur les pentes orientées artificiellement vers les fonds voisins. De même, s’il ressort de la lecture de ce même avis que « les modalités de collecte et de transport ne sont pas démontrées » en méconnaissance des dispositions de l’article 2.6.2 de ce même règlement, l’association requérante, qui n’apporte pas davantage d’élément à l’appui de cette affirmation, n’allègue ni ne démontre que le système de collecte et de transport des eaux ne permettrait pas l’acheminement des eaux drainées de l’ensemble de la surface aménagée vers le bassin de rétention sans déversements vers les parcelles avoisinantes. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté dans toutes ses branches.

Sur l’exception d’illégalité du classement en zone U du terrain d’assiette :

24. D’une part, aux termes de l’article L. 600-12-1 du code de l’urbanisme : « L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale sont par elles-mêmes sans incidence sur les décisions relatives à l’utilisation du sol ou à l’occupation des sols régies par le présent code délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou déclarations d’illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet. / () ».

25. Si un permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d’urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d’application de cette réglementation. Par suite, un requérant demandant l’annulation d’un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu’il a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l’illégalité dont il se prévaut. Cependant, il résulte de l’article L. 600-12-1 du code de l’urbanisme que la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d’urbanisme immédiatement antérieur. Dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu’un permis de construire a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal – sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l’article L. 600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.

26. D’autre part, aux termes de l’article L. 151-9 du code de l’urbanisme : « Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger. / Il peut préciser l’affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l’interdiction de construire. / Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées » et aux termes de l’article R. 151-18 du même code : « Les zones urbaines sont dites » zones U « . Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ».

27. Il résulte des dispositions citées au point précédent qu’il appartient aux auteurs d’un plan local d’urbanisme de déterminer le parti d’aménagement à retenir pour le territoire concerné par le plan, en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir, et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Leur appréciation sur ces différents points ne peut être censurée par le juge administratif qu’au cas où elle serait entachée d’une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts. L’autorité compétente n’est pas liée, pour déterminer l’affectation future des divers secteurs des zones qu’elle institue, par les modalités préexistantes d’utilisation des terrains, dont elle peut prévoir la modification dans l’intérêt de l’urbanisme.

28. Enfin, aux termes de l’article L. 151-8 du code de l’urbanisme : « Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. ».

29. Pour apprécier la cohérence ainsi exigée au sein du plan local d’urbanisme entre le règlement et le projet d’aménagement et de développement durable (PADD), il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d’une analyse globale le conduisant à se placer à l’échelle du territoire couvert par le document d’urbanisme, si le règlement ne contrarie pas les orientations générales et objectifs que les auteurs du document ont définis dans le PADD, compte tenu de leur degré de précision. Par suite, l’inadéquation d’une disposition du règlement du PLU à une orientation ou un objectif du PADD ne suffit pas nécessairement, compte tenu de l’existence d’autres orientations ou objectifs au sein de ce projet, à caractériser une incohérence entre ce règlement et ce projet.

30. En l’espèce, il ressort de la lecture du rapport de présentation que les auteurs du plan local d’urbanisme ont souhaité faire de la zone UB un secteur d’habitat collectif et d’équipements publics et que la consommation foncière nouvelle autorisée sur le territoire de la commune est conditionnée à plusieurs critères alternatifs dont celui de la production de logements sociaux. Il ressort également de la lecture du rapport de présentation qu’un secteur UBe, à usage d’équipements publics, s’implante au sein du quartier de Saint-Jeaume où il est cohérent avec l’occupation actuelle du sol, à savoir le gymnase du bois de Saint-Jeaume. Le règlement applicable en zone UB précise ainsi que dans les secteurs UBe, sont interdites les constructions à usage d’habitation, autre que les habitations de type public et d’intérêt collectif, notamment les logements sociaux.

31. D’une part, comme rappelé au point 27, l’autorité compétente n’est pas liée, pour déterminer l’affectation future des divers secteurs des zones qu’elle institue, par les modalités préexistantes d’utilisation des terrains, dont elle peut prévoir la modification dans l’intérêt de l’urbanisme. Par suite, la seule circonstance que les caractéristiques du secteur n’auraient pas évolué entre le précédent plan local d’urbanisme et le plan en litige n’est pas de nature à caractériser une erreur manifeste d’appréciation dans le classement de celui-ci. Au demeurant, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’une activité agricole serait toujours exercée sur la parcelle litigieuse.

32. D’autre part, si l’association requérante soutient que le classement de la parcelle en zone U méconnaîtrait les dispositions de l’article R. 151-18 du code de l’urbanisme dès lors que les réseaux existants ont une capacité insuffisante pour desservir les constructions à implanter et notamment le réseau électrique, la nécessité d’une extension des réseaux pour un projet particulier ne signifie pas qu’un terrain d’assiette ne serait pas, de manière générale, desservi par les réseaux. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l’association requérante, il ne ressort pas des pièces du dossier que les réseaux d’eau potable ou d’assainissement qui desservent le terrain d’assiette du projet seraient situés sur la commune du Rouret. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier et notamment du rapport de présentation du plan local d’urbanisme que ce terrain a été identifié comme présentant une capacité foncière desservie par l’assainissement collectif et que, bien qu’enserré au Nord et à l’Ouest par une zone boisé, il est situé en continuité immédiate d’un gymnase au Sud et de plusieurs bâtiments à l’Est, dont un collège, sur le territoire de la commune du Rouret.

33. Enfin, si l’association requérante soutient que le classement en litige serait incohérent avec le PADD qui prévoit seulement une « ouverture d’urbanisation » dans le quartier de Saint-Jeaume, il ressort toutefois des pièces du dossier que ce document souligne l’importance de satisfaire aux nouveaux besoins en matière d’habitat, notamment par la production de logements dit « loi SRU » et la nécessité de privilégier le développement urbain dans les espaces à enjeux constitués par la création et/ou le renforcement des centralités secondaires par exemple le site de Saint-Jeaume en relation avec la route de Nice. Ainsi, le classement par le règlement en zone U de la parcelle litigieuse répond aux orientations du PADD et l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que le règlement serait incohérent avec le PADD sur ce point.

34. Dans ces conditions, eu égard notamment au parti d’aménagement retenu par les auteurs du plan local d’urbanisme, l’association requérante n’est pas fondée à soutenir que le classement de la parcelle AI n°37 serait entaché d’une erreur manifeste d’appréciation.

Sur l’exception d’illégalité de la création du secteur UBe par la délibération du 19 septembre 2019 :

35. Aux termes de l’article L. 151-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : « Le plan local d’urbanisme respecte les principes énoncés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. / () ». Aux termes de l’article L. 101-2 du même code dans sa rédaction applicable au litige : « Dans le respect des objectifs du développement durable, l’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants : / () / 3° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l’habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs de l’ensemble des modes d’habitat, d’activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d’intérêt général ainsi que d’équipements publics et d’équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d’amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile / () ».

36. L’association requérante soutient que la création d’une zone UBe réservée à la réalisation de logements sociaux méconnaît l’objectif de mixité sociale. Toutefois, il ressort de la lecture du règlement du plan local d’urbanisme que dans les secteurs UBe, à vocation d’équipement public, sont interdites les constructions à usage d’habitation autre que les habitations de type public et d’intérêt collectif (logements sociaux, maisons de retraite). Contrairement à ce que soutient l’association requérante, cette restriction ne signifie pas que soit uniquement prévue sur les secteurs UBe la réalisation de logements sociaux. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que le secteur UBe serait concerné par une servitude imposant un coefficient de 100 % de logements sociaux. En tout état de cause, cette circonstance ne serait pas de nature à porter atteinte à l’objectif de mixité sociale dans l’habitat, lequel ne peut pas s’apprécier à l’échelle de la parcelle en cause. Par ailleurs, la mise en œuvre de ce secteur a pour objet de permettre à la commune d’atteindre les objectifs de réalisation de logements sociaux qui lui sont assignés. Dans ces conditions, la création d’un tel secteur n’est pas incompatible avec le respect des dispositions précitées de l’article L. 101-2 du code de l’urbanisme et l’association n’est pas fondée à soutenir que la création d’un secteur UBe serait illégale. Il suit de là que ce dernier moyen doit être écarté.

37. Il résulte de tout ce qui précède que l’association requérante n’est pas fondée à demander l’annulation du permis tacite né le 5 février 2021.

Sur les frais liés au litige :

38. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Châteauneuf-Grasse et de la société Méditerranée, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de l’association requérante une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Méditerranée et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de l’association « Sauvons Châteauneuf- une association contre une urbanisation déraisonnable » est rejetée.

Article 2 : L’association « Sauvons Châteauneuf- une association contre une urbanisation déraisonnable » versera une somme de 1 500 euros à la société Méditerranée au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l’association « Sauvons Châteauneuf – une association contre une urbanisation déraisonnable », à la commune de Châteauneuf-Grasse et à la société civile immobilière Méditerranée.

Délibéré après l’audience du 21 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe 11 juin 2025.

La rapporteure,

signé

N. SOLER

Le président,

signé

A. MYARALa greffière,

signé

S. GENOVESE

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,