Vu les procédures suivantes :

I. – Par une requête enregistrée le 11 avril 2022, sous le numéro 2201839, la société ALDETA, représentée par la société par actions simplifiée (S.A.S.) EIF, puis M^e Schiano Gentiletti doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer le dégrèvement partiel de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 restée à sa charge après des dégrèvements partiels, à raison des locaux du centre commercial Cap 3000 sis à Saint-Laurent-du-Var dont elle est propriétaire ;

2°) de condamner en conséquence l’Etat à lui rembourser les sommes qui lui sont dues, consécutivement au dégrèvement sollicité ;

3°) de condamner l’Etat à lui payer la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la valeur locative non révisée des locaux correspondants au centre médical où sont exercées des activités non commerciales au sens de l’article 92 du code général des impôts, doit être recalculée en appliquant à la valeur locative 1970, le coefficient forfaitaire des locaux professionnels, conformément aux dispositions des articles 1498, 1497 et 1518 du code général des impôts ; si la requérante ne pouvait en novembre 2020, formuler de réclamation qu’au titre des exercices 2019 et 2020, ce qu’elle a fait, cela ne l’empêche pas de demander le recalcul des modalités d’imposition des locaux, au titre d’exercices antérieurs (2017) et d’en tirer toutes les conséquences nécessaires au titre des exercices non prescrits ; dès lors, le tribunal ne pourra que procéder à la vérification de la valeur locative non révisée des locaux, par l’intermédiaire des mécanismes de planchonnement et de lissage prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôt ;

— les locaux de parking qui ne sont pas une simple dépendance du centre commercial Cap 3000, ont été, à tort, évalués en valeur locative 70, par comparaison au local type n°9 du PV complémentaire de la Ville de Saint-Laurent-du-Var qui s’avère être un commerce au sein du centre commercial Cap 3000 exploité sous l’enseigne Galeries Lafayette, alors qu’il aurait dû être évalué par comparaison à des locaux types à destination de parking ; il y a lieu, à titre principal, de retenir le local type n°111 du PV complémentaire de Nice abritant une parking couvert au n°4 de la rue Hancy à Nice, d’une surface de 2.395 m², comme terme de comparaison, en application de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts, avec un abattement de 20% sur la valeur locative unitaire dégagée, en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, dès lors que le parking litigieux, d’une surface de 87.725 m², soit plus de 24 fois celle du local type 111, est construit en armature métallique et n’est que partiellement couvert, contrairement au local type 111 ; ou, à titre subsidiaire, de retenir le local type n°30 de Saint-Paul-de-Vence, d’une surface de 13.790 m², comme terme de comparaison, en application de l’article 324 Z précité ; ou, à titre infiniment subsidiaire, si le local type n°9 demeurait retenu comme terme de comparaison, de procéder à la révision du coefficient de pondération appliqué sur la surface taxable du parking litigieux, en application de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts, en appliquant sur la surface utile taxable du parking, des coefficients de pondération de 0,15 pour les emplacements de stationnement, et de 0,075 pour les voies de circulation, en application du même texte précité ;

— les parties communes du centre commercial (Mails et bureaux) ont été, à tort, classées dans la catégorie MAG3 au lieu de MAG5, catégorie prépondérante dans le centre commercial;

— la valeur locative révisée de chaque bureau de la direction du centre commercial doit être évaluée distinctement, en fonction de leur nature et de leur destination, en application des article 1498 du code général des impôts et 310 Q de l’annexe II dudit code ; dès lors, le tribunal ordonnera l’imposition des bureaux dans la catégorie BUR 2 ;

— le mécanisme du lissage aurait dû être appliqué à la part intercommunale des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties 2018 et 2019 ; dès lors, en application des dispositions de l’article 1518 E du code général des impôts, le centre commercial n’ayant pas connu, pour sa plus grande partie, hors déclaration de l’extension déjà effectuée, de changement de consistance depuis le 1er janvier 2017, il doit bénéficier des mécanismes de planchonnement de sa valeur locative et de lissage de la cotisation y afférente pendant 10 ans ; au titre de l’imposition 2018, les locaux doivent bénéficier d’une exonération partielle de 8/10e de la différence entre la cotisation 2017 calculée sur la valeur locative révisée et la cotisation telle qu’elle aurait été due sans l’application de la révision foncière ; exonération partielle de 7/10e au titre de 2019 ;

— l’administration a eu recours, de manière erronée, à la procédure de compensation dans le cadre de la réclamation initiale ; car pour compenser les dégrèvements prononcés, l’administration fiscale a augmenté plusieurs invariants ; tandis que le mail du centre commercial était jusqu’alors imposé dans la catégorie MAG5 comme devrait l’être l’ensemble des parties communes du centre commercial, il est à nouveau imposé dans la catégorie MAG3 ; dès lors, cette compensation doit être annulée à hauteur de 36.449 euros.

Par mémoire en défense enregistré le 18 octobre 2022, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

— s’agissant de la contestation des locaux-types, en ce qui concerne l’imposition des locaux occupés par le centre d’activités médicales, la demande doit être rejetée, à titre principal comme irrecevable du fait de sa tardiveté, et subsidiairement, comme infondée ;

—  s’agissant de la contestation des locaux-types, en ce qui concerne l’imposition des parkings, les conclusions ne sont pas fondées ;

— s’agissant de la contestation des impositions, il n’y a plus lieu d’y statuer à hauteur des dégrèvements intervenus en cours d’instance et pour le surplus, ces contestations ne sont pas fondées ;

— il n’y a pas lieu à lissage de la part intercommunale des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties.

II. – Par une requête enregistrée le 16 février 2023, sous le numéro 2300792, la société ALDETA, représentée par M^e Schiano Gentiletti, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer le dégrèvement partiel de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 restée à sa charge après des dégrèvements partiels, à raison des locaux du centre commercial Cap 3000 sis à Saint-Laurent-du-Var dont elle est propriétaire ;

2°) de condamner en conséquence l’Etat à lui rembourser les sommes qui lui sont dues, consécutivement au dégrèvement sollicité, avec intérêts moratoires ;

3°) de condamner l’Etat à lui payer la somme de 2 000 euros, en application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient les mêmes moyens que dans la requête enregistrée sous le numéro 2201839.

Par mémoire en défense enregistré le 26 mai 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir les mêmes moyens que dans la requête enregistrée sous le numéro 2201839.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Taormina, vice-président, pour statuer sur les litiges visés à l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le magistrat désigné a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.

Les parties ont été régulièrement informées du jour de l’audience.

A été entendu au cours de l’audience publique du 24 avril 2025, le rapport de M. Taormina, magistrat désigné.

Considérant ce qui suit ;

1. La société ALDETA a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021 pour des montants respectifs de 2.284.809 euros, 2.274.987 euros, 2.856.064 euros et 2.904.073 euros, à raison de biens dont elle est propriétaire sis à Saint-Laurent-du-Var (06700), 317 avenue Eugene Donadei et qui constituent le Centre commercial Cap 3000. Par réclamations auprès du Centre des impôts foncier d’Antibes, la société ALDETA a sollicité le dégrèvement partiel desdites cotisations ainsi mises à sa charge. Ces réclamations n’ayant fait l’objet que d’une admission partielle par décisions des 21 janvier et 30 novembre 2022, ladite société demande au tribunal la décharge partielle des cotisations de taxe foncière demeurées à sa charge.

2. Les requêtes de la société ALDETA, enregistrées sous les numéros 2201839 et 2300792 ayant fait l’objet d’une instruction commune, il y a lieu de les joindre et de statuer par un seul jugement.

Sur la contestation des locaux-types :

3. Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation ». En vertu de l’article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». Pour les locaux professionnels révisés existants au 1er janvier 2017, les dispositifs atténuateurs s’appuient sur la valeur locative 1970 du local professionnel. En vertu de l’article 1518 A quinquies du même code, applicable aux cotisations relatives à l’année en litige : " () III. Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 :/1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ;/2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ".

4. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. () ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ().3°A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. ".

5. Aux termes du I de l’article 324 Z de l’annexe III au même code : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ». Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. ».

6. Il résulte de ces dispositions, que pour les biens à usage d’habitation, la valeur locative est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 (VL 70), tandis que la valeur locative (VL) des locaux professionnels a fait l’objet d’une révision à compter du 1er janvier 2017. Désormais, ces locaux disposent d’une nouvelle VL déterminée en fonction de l’état réel et représentatif du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970 qui faisaient référence à un local-type. Cette VL révisée est égale au produit de la surface pondérée d’un local par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d’un coefficient de localisation. Par ailleurs, la révision de la valeur locative des locaux professionnels (''RVLLP'') met en œuvre les trois mécanismes atténuateurs suivants, calculés sur la situation existant au 1er janvier 2017. En premier lieu, le dispositif de la neutralisation, matérialisé par l’application d’un coefficient ayant pour objet d’éviter que, dans l’attente de la révision des VL des locaux d’habitation, les locaux professionnels ne subissent une trop forte hausse de leur VL révisée brute, et de garantir, pour chaque collectivité, le maintien de la part respective des locaux professionnels et des locaux d’habitation, au sein de l’assiette des impôts locaux. En deuxième lieu, le dispositif du « planchonnement » ayant pour objet de limiter, pour chaque local professionnel, les variations de VL (tant à la hausse qu’à la baisse), sans, pour autant, les éliminer, en diminuant de moitié l’écart entre l’ancienne VL et la nouvelle VL révisée neutralisée. Ce « planchonnement », calculé et fixé en 2017, pour chaque local existant au 1er janvier 2017, est égal à la VL 70 actualisée et revalorisée 2017 dont est déduite la VL révisée neutralisée, la somme ainsi obtenue étant divisée par deux. Le « planchonnement » ainsi déterminé est appliqué au titre des impositions des années suivantes. S’agissant d’une constante applicable pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025, le planchonnement ne peut en aucun cas être calculé en valeur au titre des années 2018 à 2025, contrairement à la valeur locative révisée qui est actualisée chaque année par la mise à jour permanente de la grille tarifaire du département. Le paragraphe IV de l’article 1518 A quinquies indique quelles sont les dispositions applicables pour le calcul des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017. Les valeurs locatives calculées en valeur 1970 doivent l’être à partir des articles en vigueur au 31 décembre 2016 et la modification en nombre des valeurs locatives dites de 1970 dans une commune, reviendrait à remettre en cause les coefficients de neutralisation qui sont également des constantes calculées en 2017. Dès lors, en application de l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales, le planchonnement étant exclusivement calculé en valeur 2017, le délai de réclamation ne peut être porté au-delà du 31 décembre 2018, soit au 31 décembre de l’année suivant l’année d’imposition et les impositions 2018 et suivantes ne comportant pas de planchonnement propre à leur millésime, la constante calculée en valeur 2017 ne peut plus être contestée après la date du 31 décembre 2018.

Sur l’imposition des locaux occupés par le centre d’activités médicales :

7. Il résulte de ce qui a été dit point 6, qu’au-delà du 31 décembre 2017, la valeur locative relative à l’année 2016 et déterminée en système VL70 était figée et ne pouvait plus être contestée. De même, toutes les réclamations, y compris celles relatives aux cotisations des années 2017 et suivantes, en ce qu’elles porteraient sur la contestation de la valeur locative déterminée selon la méthode de la VL70 doivent être rejetées si elles sont présentées au-delà du 31 décembre 2017. Par ailleurs, il résulte des délais de réclamation mentionnés à l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales, que le planchonnement étant exclusivement calculé en valeur 2017, le délai de réclamation ne pouvait donc être porté au-delà du 31 décembre 2018, soit au 31 décembre de l’année suivant l’année d’imposition où la constante du planchonnement a été calculée en valeur 2017. Les impositions 2018 et suivantes ne comportant pas de planchonnement propre à leur millésime, la constante calculée en valeur 2017 ne peut plus être contestée après la date du 31 décembre 2018. En l’espèce, la valeur locative 1970 relative aux locaux occupés par le centre médical n’ayant pas été contestée dans les délais, ni pour l’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties 2016 en système 1970, ni pour l’imposition à cette taxe 2017, année référence de la valeur ajoutée du planchonnement, la réclamation présentée le 31 décembre 2019 est irrecevable. Il en est de même, s’agissant du mécanisme du lissage.

8. Le mécanisme de lissage, comme le planchonnement, est calculé une seule fois en 2017 pour chaque local existant au 1er janvier 2017. Il s’agit donc d’une constante applicable pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025. Le lissage ne peut en aucun cas, être calculé en valeur pour les années ultérieures (2018 à 2026). Il résulte des délais de réclamation mentionnés à l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales, que le lissage étant exclusivement calculé en valeur 2017, le délai de réclamation au cas particulier ne pouvait donc être porté au-delà du 31 décembre 2018, soit au 31 décembre de l’année suivant l’année d’imposition où la constante du lissage a été calculée en valeur 2017. Les impositions 2018 et suivantes ne comportant pas de lissages propres à leur millésime, la constante calculée en valeur 2017 ne peut donc plus être contestée après la date du 31 décembre 2018. Les valeurs locatives non révisées n’ayant pas été contestées par la société requérante dans les délais légaux, elles ne pouvaient donc plus l’être après le 31 décembre 2018. En ce qu’elle conteste la valeur locative déterminée en système VL 70 et éventuellement les mécanismes atténuateurs, la réclamation du 31 décembre 2019 est irrecevable. Dès lors, en l’espèce, il y a lieu de considérer que la réclamation présentée le 31 décembre 2019, qui aurait dû être introduite avant le 31 décembre 2017, en ce qu’elle porte sur la contestation de la valeur locative des locaux occupés par le cabinet médical et déterminée selon la méthode dite de 1970 est irrecevable comme tardive.

Sur l’imposition des parkings :

9. D’une part, l’administration s’est fondée, pour estimer que la valeur locative du parc de stationnement devait être évaluée par comparaison avec celle de l’un des locaux du centre commercial « Cap 3000 », sur les circonstances que le parc de stationnement étant attenant au centre commercial, ne faisant pas l’objet d’une exploitation autonome et étant destiné à sa clientèle, il devait ainsi être regardé comme faisant partie de la même surface commerciale. Si la société Aldeta conteste la pertinence de ce terme de comparaison, il ressort toutefois de l’instruction que le parc de stationnement est destiné à l’usage de la clientèle du centre commercial attenant. En outre, il résulte de l’instruction que le local-type n° 111 du procès-verbal complémentaire de Nice, constitué par un parking sous-terrain d’une surface pondérée de 2 395 m2 situé dans le centre-ville de cette commune, que la société requérante propose au tribunal de prendre en compte pour l’évaluation de la valeur du parc de stationnement dont elle est propriétaire, n’est pas similaire à ce bien, au vu notamment de sa surface pondérée de 2 395 m2, substantiellement inférieure à la surface du bien à évaluer, de sa situation géographique et de sa construction. Il résulte également de l’instruction que le second terme de comparaison que la société Aldeta propose au tribunal de prendre en compte à titre subsidiaire, le local-type n°30 du procès-verbal complémentaire de la commune de Saint-Paul-de-Vence, correspondant à un parking d’une surface pondérée de 10 870 m2, ne saurait pas non plus être regardé comme similaire au parc de stationnement du centre commercial « Cap 3000 », au vu notamment de sa superficie, de sa localisation et de sa construction. Par suite, les locaux-types proposés par la société requérante ne sont pas pertinents. D’autre part, la société Aldeta conteste le calcul des surfaces pondérées auquel a procédé l’administration, en soutenant que, dans les circonstances de l’espèce, les aires de circulation doivent être affectées d’un coefficient de 0,75. Toutefois, le bien litigieux étant dévolu au stationnement, c’est à bon droit que le coefficient retenu pour cette activité, de 0,15, a été appliqué à l’ensemble des surfaces qui lui sont consacrées, qu’il s’agisse des places de stationnement ou des voies de circulation. Dès lors, en retenant comme terme de comparaison le local-type n°9 du procès-verbal des maisons exceptionnelles de la commune de Saint-Laurent-du-Var et en faisant application d’un coefficient de pondération de la surface de 0,15, l’administration a procédé à une évaluation conforme aux prévisions de l’article 1498 du code général des impôts.

Sur l’imposition des parties communes du centre commercial :

10. Pour l’application des dispositions des articles 1498 du code général des impôts et 310 Q de l’annexe III audit code, il convient, au sein d’un centre commercial, d’imposer le mail, qui est une propriété bâtie, dans la catégorie prépondérante, au regard de leurs surfaces, des magasins qu’il dessert. Pour apprécier la catégorie prépondérante, parmi les catégories MAG3 à MAG5, il est tenu compte de la surface des parties principales (surface P1) de l’ensemble des magasins relevant de chacune de ces catégories. Quelle que soit la catégorie retenue, les surfaces des mails sont considérées comme des surfaces secondaires (P2) affectées du coefficient de pondération de 0,5 en application de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts. En l’espèce, il n’est pas utilement contesté que la catégorie prépondérante, au regard des surfaces des locaux était, au titre des années 2018 et 2019, la catégorie MAG 5.

11. En ce qui concerne la compensation opérée au stade de la réclamation préalable (année 2019), dans le cadre de la réclamation préalable et au titre de la mise à jour des locaux, la société pouvait prétendre à un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties, au titre de l’année 2019, de 42.571 euros. Or, au titre de l’année 2019, les locaux portant l’invariant numéros 1231275258, 1231275328, 1231275329 et 1231275330 ont été évalués à tort dans la catégorie MAG1, alors qu’il n’est pas utilement contesté qu’ils relèvent de la catégorie MAG3. Le local invariant n°1231290726 a été évalué à tort dans la catégorie MAG 6, alors qu’il relève également de la catégorie MAG3. Enfin, le local invariant n°1231316787 (PC Porte de Cannes) a été évalué à tort dans la catégorie MAG 5 alors qu’il relève de la catégorie MAG 3. Compte tenu des impositions correspondant à ces erreurs, dans la décision d’admission partielle du 21 janvier 2022, il a été décidé de compenser le dégrèvement auquel la société ALDETA pouvait prétendre au titre de 2019, en totalité.

12. Toutefois, et en premier lieu, la compensation relative au local n°1231316787 à hauteur de 36.449 euros n’avait pas lieu d’être, puisque ce local correspond au Mail Porte de Cannes qui avait, à juste titre, été imposé en catégorie MAG 5. Dès lors, la compensation ne pouvait être effectuée qu’à hauteur de 14.056 euros (2.286 + 1.011 + 1.099 + 1.426 + 8.234). La société ALDETA pouvait donc prétendre, à un dégrèvement de 28.515 euros (42.571 – 14.056) prononcé en cours d’instance au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties 2019. Par suite, il n’y a plus lieu de statuer sur la requête de la société ALDETA à hauteur de ce dégrèvement.

13. En second lieu, les locaux correspondants aux parties communes (Mail) dont la société ALDETA conteste l’évaluation sont le local invariant n°1231254262 évalué en catégorie MAG3 (Mail centre historique) et le local invariant n°1231283241 évalué en catégorie MAG3 (Mail Ilôt Nord). Le local invariant n°1231316787, imposable à partir de l’année 2019, a été imposé dès l’origine en catégorie MAG 5. Dans le cadre de compensation réalisée au stade de la réclamation préalable, ce local avait été fictivement imposé en catégorie MAG 3. Toutefois, compte tenu de l’abandon de la compensation opérée, il y a lieu de considérer que ce local a toujours été imposé en MAG 5. Dès lors, et en conséquence des principes susvisés, il a été procédé en cours d’instance aux dégrèvements à hauteur de 46.660 euros au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties 2018, et à hauteur de 80.178 euros au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties 2019. Par suite, il n’y a plus lieu de statuer sur la requête de la société ALDETA à hauteur de ces dégrèvements.

Sur l’imposition des locaux à usage de bureaux :

14. L’article 1498, I, alinéa 2 du code général des impôts prévoit que la valeur locative des locaux professionnels tient compte de la nature, de la destination, de l’utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée, les locaux étant classés par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination et, à l’intérieur de ces sous-groupes, par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques.

15. Le local invariant n°1231300198 qui correspond aux bureaux administratifs du centre commercial a été évalué par l’administration dans la catégorie MAG3, conformément à la déclaration déposée par la société le 27 avril 2017. Dans le cadre de sa réclamation préalable, la société demandait l’évaluation en catégorie BUR2 qui correspond à des locaux à usage de bureaux, situés dans un immeuble de conception récente ou rénové de manière importante, dont l’agencement est modulable (cloisons mobiles) et comportant des équipements informatiques (câblages). Cette catégorie comprend des locaux où s’exercent tous types d’activités de services, y compris les activités des professions libérales (relevant du secteur tertiaire ou des activités médicales et paramédicales, comme les cabinets de médecins ou dentistes).

16. En l’espèce, les locaux à usage de bureaux litigieux sont exclusivement destinés à l’exploitation du centre commercial, n’ayant pas vocation à être loués à des tiers, à usage de bureaux en tant que tels. C’est pour ce motif que dans la déclaration déposée le 27 avril 2017, la société ALDETA avait déclaré ces locaux en catégorie MAG 3, en P1 pour une surface des parties principales de 239 m², et en P2 pour une surface des parties secondaires couvertes de 208 m². Une déclaration rectificative a été faite le 21 mars 2018, faisant mention en P1 d’une surface des parties principales de 1 m², en P2 d’une surface des parties secondaires couvertes de 412 m² et en P3 d’une surface des parties secondaires non couvertes de 33 m², soit une surface pondérée imposable de 213 m². La société requérante ayant déclaré les locaux litigieux dans la catégorie MAG 3, il lui appartient de faire la preuve du caractère exagéré de l’imposition correspondante du fait d’une classification inadéquate. Dès lors, lesdits locaux à usage de bureaux ont été considéré à juste titre comme commerciaux et affectés majoritairement d’un coefficient de pondération de 0,5. Par suite, il n’y a pas lieu de leur affecter une valeur locative reflétant la réalité du marché locatif des bureaux, mais celle du centre commercial.

Sur le lissage de la part intercommunale des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties :

17. Aux termes de l’article 1518 E du même code : « I. Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 :/1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. () 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. () »

.

18. La société ALDETA demande l’application du dispositif de lissage prévu à l’article 1518 E du code général des impôts, au calcul de la part intercommunale instaurée à compter de l’établissement de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2018. Or, le dispositif du lissage a pour objet d’introduire une progressivité dans les effets de la réforme en lissant dans le temps, l’augmentation ou la baisse de cotisation induite par la nouvelle VL révisée. Le montant de ce lissage est égal à la différence entre la cotisation 2017 – calculée sur la base de la VL révisée – et la cotisation 2017 calculée sur la base de la VL 70 -, la somme ainsi obtenue (''pas de lissage'') étant divisée par le nombre d’années d’application du lissage, soit 10 ans. Le « planchonnement » et le « pas de lissage » ont donc été calculés une seule fois en valeur locative et cotisation 2017, pour s’appliquer, de manière définitive à toutes les impositions suivantes jusqu’en 2026. Aucun procès-verbal complémentaire d’évaluation des locaux professionnels en système « 1970 » ne peut donc plus être établi et signé. Les délais de réclamation mentionnés à l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales permettent de conclure que le lissage étant exclusivement calculé en valeur 2017, le délai de réclamation au cas particulier ne pouvait donc être porté au-delà du 31 décembre 2018, soit au 31 décembre de l’année suivant l’année d’imposition où la constante du lissage a été calculée en valeur 2017. Dès lors, il n’est plus possible de modifier le local-type retenu pour établir la VL 70. Les impositions 2018 et suivantes ne comportant pas de lissages propres à leur millésime, la constante calculée en valeur 2017 ne peut donc plus être contestée après la date du 31 décembre 2018. Toutefois, en cas de contestation, il revient au juge de l’impôt d’examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l’administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d’entre eux, voire, d’ordonner avant-dire droit que d’autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d’une telle substitution et enfin, en cas d’échec, d’avoir recours à la méthode de l’appréciation directe. Si, comme en l’espèce, certaines cotisations ''valeur révision 1970'' actualisée et revalorisée pour 2017'' et ''valeur révision 2017'' d’une part (commune, taxe d’enlèvement des ordures ménagères,) sont égales à 0 (par exemple du fait d’une exonération), la proportion du lissage lui revenant ne peut qu’être égale à 0.

19. En l’espèce, au titre de 2017, la part intercommunale n’était pas encore instaurée. Par conséquent, la cotisation 2017 servant à calculer le montant du lissage pour cette part était égale à 0. Le montant du lissage applicable au titre de l’année 2017 et des années suivantes est donc également égal à 0 la concernant. Conformément aux dispositions applicables, il n’y a pas lieu de procéder à un recalcul du lissage postérieurement à 2017, même si les réductions ou exonérations de l’établissement évoluent sur les années 2018-2025. Par suite, la société ALDETA n’est pas fondée à solliciter le lissage de la part intercommunale des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et par suite, les conclusions formulées à ce titre doivent être rejetée.

20. Compte tenu de tout ce qui précède, les conclusions à fin de décharge et remboursement, ensemble les conclusions formulées au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative de la requête de la société ALDETA doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : Il n’y a plus lieu de statuer sur la requête 2201839 de la société ALDETA à hauteur des dégrèvements accordés par l’administration fiscales en cours d’instance, au titre de l’année 2018 pour un montant de 46.660 euros, et au titre de l’année 2019 pour un montant total de 108.693 euros (28.515 + 80.178).

Article 2 : Le surplus des conclusions des requêtes de la société ALDETA est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société ALDETA et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Le magistrat désigné,

signé

G. Taormina

La greffière,

signé

M. ALa République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de l’industrie et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière

N°s 2201839 et 2300792