Vu la procédure suivante :

Par une requête et quatre mémoires, enregistrés les 16 mai 2023, 22 octobre 2024, 25 octobre 2024, 5 décembre 2024 et 6 décembre 2024, dont les deux derniers n’ont pas été communiqués, M. D C, représenté par M^e Governatori, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 5 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Cipières a délivré à M^me B C, un permis d’aménager ayant pour objet la réalisation d’un lotissement comprenant deux lots à bâtir pour la réalisation de deux maisons individuelles sur deux parcelles situées 278 chemin Saint-Roch, ensemble la décision du 23 avril 2023 rejetant implicitement son recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cipières une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— il dispose d’un intérêt pour agir, en sa qualité de voisin immédiat du projet ;

— le dossier de permis d’aménager est incomplet à plusieurs titres :

* il ne comprend pas la copie de l’avis de l’architectes des bâtiments de France ;

* il ne comprend pas la production d’un plan de masse des constructions à démolir ;

* il ne comprend pas l’annexe PA23-2, à savoir un dossier d’évaluation des incidences du projet sur les sites Natura 2000 que comprend la commune ;

* les annexes PA2, PA8a et PA10 ne sont pas signées ;

— le permis d’aménager est entaché de fraude :

* dès lors que, d’une part, M^me C n’avait pas qualité pour déposer une telle demande ;

* dès lors que, d’autre part, le tracé du chemin d’accès aux lots B et C n’est pas motivé, que le permis d’aménager ne mentionne pas l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle A 458, ni la zone de captage de la pompe à chaleur de la maison déjà implantée sur la parcelle A 454 ;

— le permis d’aménager méconnaît les dispositions de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme relatif à l’urbanisation en continuité en zone de montagne, alors qu’aucune délibération du conseil municipal n’est venue autoriser une dérogation à ce principe ;

— il méconnaît également les dispositions de l’article L. 122-10 du code de l’urbanisme dès lors que la parcelle A 454 a une destination agricole ;

— l’accès au lot B se situe sur la zone de captage de la pompe à chaleur de la maison se situant sur la parcelle A 454 de sorte que cet accès est illégal ;

— le permis d’aménager en litige se fonde sur une carte communale qui est entachée d’erreur manifeste d’appréciation quant au zonage de la parcelle A 454.

Par trois mémoires en défense, enregistrés les 24 juillet 2023, 21 janvier 2024 et 11 novembre 2024, M^me B C conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. C une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— à titre principal, la requête est irrecevable faute d’intérêt donnant qualité à agir dès lors que le requérant, nonobstant sa qualité de voisin immédiat, ne fait état d’aucune atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de son bien ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 novembre 2024, la commune de Cipières, représentée par Me de Poulpiquet, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. D C une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— à titre principal, la requête est irrecevable faute d’intérêt donnant qualité à agir dès lors que le requérant, nonobstant sa qualité de voisin immédiat, ne fait état d’aucune atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de son bien ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée, en dernier lieu, au 6 décembre 2024.

Un mémoire a été enregistré le 15 avril 2025 pour le compte de M. C et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code civil ;

— le décret n° 2003-1169 du 2 décembre 2003 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 30 avril 2025 :

— le rapport de M. Garcia, rapporteur,

— les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

— et les observations de M^e Governatori, représentant M. D C, et de M. A C, représentant M^me B C.

Une note en délibéré, enregistrée le 7 mai 2025 pour le compte de la commune de Cipières, n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. M. D C et M^me B C, respectivement oncle et nièce, ont accepté la succession de M. E C, décédé en 2008. Ces derniers sont ainsi devenus propriétaires indivis de deux parcelles cadastrées section A 454 et A 455 situées 278 chemin Saint-Roch à Cipières. Par un arrêté du 5 janvier 2023, le maire de Cipières a délivré à M^me C un permis d’aménager ayant pour objet la réalisation sur ces parcelles d’un lotissement comprenant deux lots destinés à accueillir deux maisons individuelles. M. C a adressé le 20 février 2023, un recours gracieux, dont il a été accusé réception le 23 février, et qui a été implicitement rejeté le 23 avril 2023. Par la présente requête, M. C demande l’annulation de ces deux décisions.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. () ».

3. D’une part, il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. D’autre part, le propriétaire d’un terrain non construit est recevable, quand bien même il ne l’occuperait ni ne l’exploiterait, à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager si, au vu des éléments versés au dossier, il apparait que la construction projetée est, eu égard à ses caractéristiques et à la configuration des lieux en cause, de nature à affecter directement les conditions de jouissance de son bien.

5. M. C fait valoir sa qualité de voisin immédiat du projet, dans la mesure où il est propriétaire de la parcelle non construite cadastrée A 458, et surtout qu’il occupe la maison déjà implantée sur la parcelle A 454, soit celle concernant le permis d’aménager. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle A 454 a vocation, après une querelle successorale tranchée par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 6 janvier 2021, à être divisée en trois lots. Toutefois, cette division parcellaire n’est pas encore intervenue, de sorte que M. et M^me C demeurent propriétaires indivis de cette même parcelle, et que M. C conserve sa qualité de voisin immédiat du projet avec la parcelle A 458. Il ressort des pièces du dossier que le projet nécessite la création d’une servitude de passage sur cette parcelle, une telle circonstance étant de nature à affecter directement les conditions de jouissance du bien de M. C. En outre, le projet a vocation à créer deux maisons individuelles situées à proximité immédiate de la maison que M. C occupe sur la parcelle A 454, laquelle comprenait essentiellement de la végétation. Par suite, le projet est également de nature à affecter les conditions d’occupation et d’utilisation de la maison qu’occupe M. C en qualité de propriétaire indivis. Il résulte de ce qui précède que la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt donnant qualité à agir de M. C ne peut qu’être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

6. Aux termes de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme : « L’urbanisation est réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants, sous réserve de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension limitée des constructions existantes, ainsi que de la construction d’annexes, de taille limitée, à ces constructions, et de la réalisation d’installations ou d’équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées. ». Aux termes de l’article L. 122-1 de ce code : « Les conditions d’utilisation et de protection de l’espace montagnard sont fixées par le présent chapitre qui s’applique dans les zones de montagne définies à l’article 3 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne. ». Aux termes de l’article L. 122-2 du même code : « Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute personne publique ou privée pour () la création de lotissements (). ». Aux termes de l’article L. 122-7 de ce code : « () Dans les communes ou parties de commune qui ne sont pas couvertes par un plan local d’urbanisme ou une carte communale, des constructions qui ne sont pas situées en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants peuvent être autorisées, dans les conditions définies au 4° de l’article L. 111-4 et à l’article L. 111-5, si la commune ne subit pas de pression foncière due au développement démographique ou à la construction de résidences secondaires et si la dérogation envisagée est compatible avec les objectifs de protection des terres agricoles, pastorales et forestières et avec la préservation des paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel prévus aux articles L. 122-9 et L. 122-10. ». Enfin, aux termes de l’article L. 442-1 du même code : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

7. D’une part, les lotissements, définis par l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent dès lors respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Par suite, lorsque le lotissement est soumis à permis d’aménager, il appartient à l’autorité compétente de refuser l’autorisation portant sur un lotissement situé dans un secteur que ces règles rendent inconstructible.

8. D’autre part, il résulte de ces dispositions qu’il appartient à l’autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol mentionnée à l’article L. 122-2 du code de l’urbanisme de s’assurer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de la conformité du projet aux dispositions du code de l’urbanisme particulières à la montagne, le cas échéant au regard des prescriptions d’une directive territoriale d’aménagement demeurée en vigueur qui sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions des articles L. 122-1 et suivants du même code. Il résulte des dispositions de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme, éclairées par les travaux préparatoires de la loi du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat qui les a modifiées, que l’urbanisation en zone de montagne, sans être autorisée en zone d’urbanisation diffuse, peut être réalisée non seulement en continuité avec les bourgs, villages et hameaux existants, mais également en continuité avec les « groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants » et qu’est ainsi possible l’édification de constructions nouvelles en continuité d’un groupe de constructions traditionnelles ou d’un groupe d’habitations qui, ne s’inscrivant pas dans les traditions locales, ne pourrait être regardé comme un hameau. L’existence d’un tel groupe suppose plusieurs constructions qui, eu égard notamment à leurs caractéristiques, à leur implantation les unes par rapport aux autres et à l’existence de voies et de réseaux, peuvent être perçues comme appartenant à un même ensemble.

9. Enfin, la directive territoriale d’aménagement (DTA) des Alpes-Maritimes approuvée par le décret du 2 décembre 2003 prescrit, pour les communes situées dans « le Haut-Pays », en son paragraphe III-234, que l’urbanisation nouvelle « doit se réaliser en continuité des bourgs, villages, hameaux et groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants », « la forme urbaine et l’inscription dans le site » étant les éléments déterminants pour l’identification des bourgs, villages, hameaux et groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants.

10. En premier lieu, il ressort de l’arrêté du 21 février 1974 portant classement de communes et parties de communs en zone de montagne, accessible tant au juge qu’aux parties, que la commune de Cipières est localisée en zone de montagne. Ainsi, le principe d’extension de l’urbanisation en continuité de l’urbanisation existante fixé par les dispositions précitées de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme est applicable sur son territoire alors en outre que la DTA des Alpes-Maritimes visée au point précédent situe la commune de Cipières au sein du « Haut-Pays ».

11. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que six constructions sont implantées au sud de la parcelle A 454. Ces constructions sont implantées le long du chemin Saint-Roch sur environ 200 mètres de long, soit de façon éparse, et sont situées d’après la notice descriptive du projet à 400 mètres du centre historique de la commune de Cipières. Ces constructions sont, pour la plupart, assez éloignées les unes des autres, dès lors que la maison occupée par M. C se situe à environ 59 mètres de la maison implantée sur l’indivision F, qui jouxte la parcelle A 454. En outre, ces constructions ne sont pas organisées en fonction d’un lieu central ayant une fonction collective et ne présentent ainsi aucune unité d’implantation géographique. Il ressort également des pièces du dossier, notamment des plans de coupe BB et CC, que la parcelle A 454 possède une déclivité du terrain naturel qui aura pour conséquence de séparer les deux maisons individuelles du projet du reste des constructions implantées le long du chemin Saint-Roch. Par suite, ces constructions ne constituent ni un village, ni un bourg ni un hameau ni un groupe de constructions traditionnelles ou d’habitations existants au sens des dispositions de l’article L. 122-5 du code de l’urbanisme. Enfin, il ressort du rapport de présentation de la révision de la carte communale de Cipières, qui est accessible tant au juge qu’aux parties, que les tâches concentriques de 25 mètres de rayon autour des bâtiments et matérialisant l’urbanisation en continuité de l’existant n’incluent pas le terrain d’assiette du projet de M^me C. Dans ces conditions, et alors que les parcelles A 454 et A 455 sont couvertes par la carte communale, de sorte que la commune de Cipières ne peut déroger par une délibération spéciale au principe de l’urbanisation en continuité, M. C est fondé à soutenir que le maire de Cipières a entaché son arrêté d’erreur d’appréciation.

12. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à fonder l’annulation de l’arrêté attaqué.

13. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que M. C est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 5 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Cipières a délivré à M^me C, un permis d’aménager ayant pour objet la réalisation d’un lotissement comprenant deux lots à bâtir pour la réalisation de deux maisons individuelles sur deux parcelles situées 278 chemin Saint-Roch, ensemble la décision du 23 avril 2023 rejetant implicitement son recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Sur les frais de l’instance :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de M. C, qui n’est pas la partie perdante, une quelconque somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens par la commune de Cipières et de M^me C, cette dernière étant au demeurant non représentée. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la commune de Cipières la somme demandée par M. C au titre des frais qu’il a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 5 janvier 2023 par lequel le maire de la commune de Cipières a délivré à M^me C un permis d’aménager ayant pour objet la réalisation d’un lotissement comprenant deux lots à bâtir pour la réalisation de deux maisons individuelles sur deux parcelles situées 278 chemin Saint-Roch, ensemble la décision du 23 avril 2023 rejetant implicitement le recours gracieux de M. C dirigé contre cet arrêté sont annulés.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de Cipières et M^me C sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D C, à M^me B C, et à la commune de Cipières.

Copie en sera adressée pour information au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Grasse, en application des dispositions de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 30 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025.

Le rapporteur,

Signé

A. GARCIA

Le président,

Signé

A. MYARALa greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière