Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 20 avril 2023 sous le n° 2301935, M. A… B…, représenté par M^e Barbaro, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 février 2023 par lequel le maire de Saint-Paul-de-Vence s’est opposé à la déclaration préalable n° DP00612822C0080 du 28 septembre 2022 ;

2°) d’enjoindre au maire de Saint-Paul-de-Vence de lui délivrer un certificat de non-opposition à déclaration préalable dans un délai de dix jours à compter du jugement à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Paul-de-Vence la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

S’agissant de la demande de pièces complémentaires :

- la demande de pièces complémentaires en date du 27 octobre 2022 est illégale en tant que le dossier remis par le pétitionnaire était complet au 28 septembre 2022 ;

- elle méconnaît les dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme ;

- une décision tacite de non-opposition à déclaration préalable est née le 28 novembre 2022 et l’arrêté attaqué procède à son retrait.

S’agissant de la légalité du retrait :

- la décision tacite de non-opposition à déclaration préalable ne pouvait être retirée sans engager une procédure préalable contradictoire ;

- l’arrêté fait une inexacte application des dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er août 2023, la commune de Saint-Paul-de-Vence, représentée par M^e Euvrard, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. B… une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le retrait de la décision tacite de non-opposition à déclaration préalable serait en tout état de cause fondée par le motif tiré de la méconnaissance de l’article DG 2 1 du plan local d’urbanisme ;

- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un courrier du 27 avril 2023 une médiation a été proposée aux parties et n’a pas reçu leur accord.

Par ordonnance du 2 août 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 31 décembre 2023.

Un mémoire produit pour M. B… et enregistré le 24 janvier 2024, postérieurement à la clôture de l’instruction, n’a pas été communiqué aux parties.

Par un courrier du 4 septembre 2025 les parties ont été informées que le jugement était susceptible d’impliquer le prononcé d’office d’une injonction au maire de Saint-Paul de Vence de délivrer une décision de non-opposition à la déclaration préalable n° DP00612822C0080.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Facon,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^e Barbaro, représentant M. B….

Considérant ce qui suit :

M. B… a signé deux promesses de vente sous condition suspensive pour l’acquisition de terrains situés au 88 chemin fontaine de la source à Saint-Paul-De-Vence, implantés sur les parcelles cadastrées AR 47 et AR 48. Il a déposé une déclaration préalable n° DP00612822C0080 le 28 septembre 2022 portant sur la division du terrain d’assiette d’un projet de création de deux lots à bâtir. Le service instructeur a sollicité le 27 octobre 2022 la communication de pièces complémentaires qui ont été produites les 6 et 24 janvier 2023. Par un arrêté du 23 février 2023, le maire de Saint-Paul-de-Vence s’opposait à la déclaration préalable. M. B… demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 23 février 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’existence d’une décision tacite de non-opposition à déclaration préalable :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d’État. / Le dossier joint à ces demandes et déclarations ne peut comprendre que les pièces nécessaires à la vérification du respect du droit de l’Union européenne, des règles relatives à l’utilisation des sols et à l’implantation, à la destination, à la nature, à l’architecture, aux dimensions et à l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords ainsi que des dispositions relatives à la salubrité ou à la sécurité publique ou relevant d’une autre législation dans les cas prévus au chapitre V du présent titre. / (…) / Aucune prolongation du délai d’instruction n’est possible en dehors des cas et conditions prévus par ce décret. / (…) ».

Il résulte de ces dispositions et de celles des articles R. 423-22, R. 423-23, R. 423-38, R. 423-39, R. 423-41 et R. 424-1 du code de l’urbanisme prises pour leur application qu’à l’expiration du délai d’instruction tel qu’il résulte de l’application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV de ce code relatives à l’instruction des déclarations préalables, des demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir, naît une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite. En application de ces dispositions, le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, c’est-à-dire lorsque cette pièce ne fait pas partie de celles mentionnées à ce livre. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans qu’une telle demande puisse y faire obstacle.

Aux termes de l’article R*441-10 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : « Le dossier joint à la déclaration comprend : / (…) / c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou les divisions projetées. » Aux termes de l’article R*441-10-1 du même code : « Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ». Aux termes de l’article R*423-22 du même code : « Pour l’application de la présente section, le dossier est réputé complet si l’autorité compétente n’a pas, dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41. »

Il résulte des pièces du dossier que le service instructeur a sollicité la production d’informations complémentaires le 27 octobre 2022. D’une part, le service instructeur a demandé que la pièce DP 10, à savoir un croquis et un plan côté dans les trois dimensions soit complété de diverses informations relatives à la surface d’espaces verts, au nombre de places de stationnement, à l’emplacement des bassins de rétentions des eaux pluviales, à l’assainissement collectif et aux distances entre les constructions et la limité parcellaire. D’autre part, le service instructeur a demandé que la pièce DP 11, à savoir une notice explicative faisant apparaître les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux, soit produite. Ces pièces étant exigées en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, respectivement aux articles R*441-10, R*431-14, R*431-14-1 et R. 441-8-1, leur demande par le service instructeur a eu pour effet d’interrompre le délai d’instruction. La circonstance que ces pièces seraient inutiles au service instructeur, qui ne pouvait se prévaloir des dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme pour apprécier la légalité du projet, est sans incidence sur la légalité de la demande de production de pièces. Dès lors, M. B… ne peut se prévaloir d’une décision tacite de non-opposition à la déclaration préalable née le 28 novembre 2022 et l’arrêté du 23 février 2023 ne saurait être analysée comme procédant à son retrait.

En ce qui concerne la légalité de l’opposition à déclaration préalable :

Il résulte de ce qui est énoncé au point 5 que le moyen tiré de ce que la commune a fait une inexacte application des dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme doit être regardé comme dirigé contre l’opposition à déclaration et non contre le retrait d’une décision tacite de non-opposition.

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article L. 442-1-2 du même code : « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées. ». Aux termes du troisième alinéa de l’article R. 151-21 du même code : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. ». Aux termes de l’article DG 1 6 du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Paul-de-Vence : « (…) Le présent règlement du PLU s’oppose à ce principe dans toutes les zones du PLU, excepté dans le secteur UV1 ».

Il résulte de ces dispositions que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. Lorsque le lotisseur choisit de ne pas intégrer les parties déjà bâties de l’unité foncière, la conformité de son projet aux règles d’urbanisme ne peut être appréciée que pour le périmètre du lotissement et non le reliquat de l’unité foncière déjà bâtie.

En application de ces dispositions, la commune s’est crue fondée à s’opposer à la déclaration préalable aux motifs que le projet méconnaitrait en ce qui concerne les lots déjà bâtis, d’une part les articles DG 2 et UC 6 du plan local d’urbanisme relatifs au coefficient d’espaces libres de pleine terre, et d’autre part l’article DG 2 3 du même plan relatif au drainage et stockage de l’eau ainsi qu’à l’assainissement des eaux usées.

Il est constant que M. B… a entendu ne pas inclure dans son projet de lotissement soumis à déclaration préalable les lots correspondants au surplus bâti des parcelles n° AR 47 et AR 48. Par suite, la commune ne pouvait se fonder sur la circonstance que ces lots bâtis et exclus du projet de lotissement ne respecteraient pas les dispositions des articles DG 2, DG 2 3 et UC 6 de son plan local d’urbanisme pour s’opposer à la déclaration préalable litigieuse, la circonstance que la commune se soit opposée par les dispositions précitées de son plan local d’urbanisme à l’application du troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme n’ayant pas pour effet d’entraîner une dissociation entre le périmètre d’appréciation de la légalité du projet et le périmètre du lotissement.

En ce qui concerne la substitution de motifs :

La commune soutient dans l’instance que l’opposition à déclaration préalable pouvait être légalement fondée sur le motif tiré de ce que le projet de lotissement ne respecterait pas l’objectif d’affecter 50% de la superficie de plancher d’habitat à des logements sociaux comprenant au maximum 20% d’accession sociale prévu par l’article DG 2 1 du plan local d’urbanisme.

Les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité ou de s’opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces de la déclaration préalable présentée par M. B… d’informations sur la superficie de plancher des constructions envisagés sur les lots à bâtir permettant d’apprécier, au stade de la déclaration préalable, que le projet méconnaitrait la règle d’urbanisme prévue par l’article DG 2 1 du plan local d’urbanisme. Si la commune se prévaut des demandes de permis de construire présentées par le requérant le 3 octobre 2022 pour estimer que le projet ne respecterait pas l’objectif de mixité sociale poursuivi par le plan local d’urbanisme, ces pièces, extérieures au dossier de la déclaration préalable, ne pouvaient être mobilisées. Il appartient à la commune, si elle s’y croit fondée, d’opposer aux demandes de permis de construire le respect des dispositions de l’article DG 2 1 du plan local d’urbanisme. Dans ces conditions, la substitution de motif sollicitée ne peut être accueillie.

Il résulte de tout ce qui précède que M. B… est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 23 février 2023 par le moyen accueilli au point 10.

Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par le requérant n’est susceptible de fonder l’annulation de la décision litigieuse.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. La juridiction peut également prescrire d’office cette mesure. ».

Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction, soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, soit que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

Il résulte de ce qui a été dit au point 5 que le présent jugement n’implique pas que soit délivré à M. B… un certificat de non-opposition tacite à déclaration préalable. En revanche et dès lors qu’il censure l’ensemble des motifs par lesquels le maire de Saint-Paul de Vence s’est opposé à la déclaration préalable en cause et qu’il ne résulte pas de l’instruction que les dispositions en vigueur à la date de l’arrêté attaqué interdiraient d’accueillir le projet sollicité par le requérant ni que la situation de fait existant à la date du présent jugement y ferait obstacle, il y a lieu d’enjoindre au maire de Saint-Paul de Vence de délivrer à M. B… une décision de non-opposition à la déclaration préalable en cause dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

19. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 23 février 2023 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Saint-Paul-de-Vence de délivrer à M. B… une décision de non-opposition à déclaration préalable dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B… et à la commune de Saint-Paul-de-Vence.

Délibéré après l’audience du 10 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Monnier-Besombes, conseillère,

M. Facon, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2025.

Le rapporteur,

Signé

F. FACON

Le président,

Signé

MYARA

Le greffier,

Signé

D. CREMIEUX

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier