Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 23 septembre 2023, 5 avril et 22 mai 2024, M^me A D, représentée par M^e Delchambre, doit être regardée comme demandant au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 24 juillet 2023 par laquelle la maire de Paris a délivré un permis de construire à la société Hénéo portant sur le changement de destination, la surélévation, la création de niveaux complémentaires, la modification d’aspect extérieur d’une construction à R+3 sur un niveau de sous-sol, le changement de destination des locaux existant à usage d’hébergement hôtelier en locaux à usage de service public ou d’intérêt collectif, pour un immeuble situé au 10 rue Fauvet à Paris (75018) ;

2°) à titre subsidiaire, condamner la Ville de Paris à lui verser une indemnité de 15 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de son habitation, augmentée des intérêts moratoires à compter de l’enregistrement de la requête au greffe de la juridiction ;

3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La requérante soutient que :

— sa requête est recevable ;

— l’arrêté attaqué est entache d’incompétence de son signataire ;

— le dossier de permis de construire est incomplet, il méconnaît l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme dès lors que le projet ne comporte pas d’information concernant le traitement de la cour ;

— l’arrêté attaqué méconnaît l’article UG 2.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris (PLU), dès lors que le projet augmente la surface plancher sans augmenter le nombre de logements ;

— il méconnaît l’article UG 2.2.3 du PLU dès lors que le projet ne prévoirait pas 30 % de logements sociaux destinés à de l’habitation ;

— il méconnaît l’article UG 2.1 du PLU car aucune étude structurelle ne permet de justifier de la solidité des structures existantes pour accueillir la surélévation de deux étages et l’extension du sous-sol ;

— il méconnaît les dispositions des articles UG 10.2 et UG 10.2.1 du PLU relatif au gabarit enveloppe et les articles L. 152-6 et R. 432-32-1 du code de l’urbanisme dès lors que le dossier nécessite une dérogation et n’est pas accompagné d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 avril 2024, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient qu’aucun des moyens soulevés par la requérante n’est fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 8 février et 29 avril 2024, la société par actions simplifiées Heneo conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable dès lors que la requérante ne démontre pas sa qualité pour agir ni son intérêt à agir ;

— les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le règlement du plan local d’urbanisme de Paris ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Desmoulière,

— les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public,

— et les observations de M^e Delchambre, représentant M^me D et de M^e Osorio, représentant la société par actions simplifiée (SAS) Hénéo.

Considérant ce qui suit :

1. Le 29 décembre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Hénéo a déposé une demande de permis de construire portant sur le changement de destination, la surélévation, la création de deux niveaux complémentaires, la modification d’aspect extérieur d’une construction à R+3 sur un niveau de sous-sol, le changement de destination des locaux existant à usage d’hébergement hôtelier (386,85 m²) en locaux à usage de service public ou d’intérêt collectif, une surface de plancher créée de 77,29 m², pour un immeuble situé au 10 rue Fauvet à Paris (75018). Par un arrêté du 24 juillet 2023, la maire de Paris a accordé à la société par actions simplifiée Hénéo le permis de construire demandé. Par la présente requête, M^me A D demande au tribunal l’annulation de l’arrêté de permis de construire du 24 juillet 2023 et, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit mis à la charge de la Ville Paris une indemnité de 15 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de son immeuble.

Sur les fins de non-recevoir soulevées en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire. » L’article R. 600-4 du même code dispose : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d’irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l’ article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention de son bien par le requérant. (). »

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Pour justifier de sa qualité et de son intérêt à agir, la requérante produit un avis de taxe foncière pour 2023, établi le 27 février 2024, qui lui a été envoyé au 11, rue Fauvet dans le 18e arrondissement de Paris. Par suite, la requérante établit être, à la date de dépôt de la demande de permis de construire, soit le 29 décembre 2022, propriétaire d’un appartement au troisième étage situé 11 rue Fauvet, sur une parcelle en vis-à-vis direct du terrain d’assiette du projet. Par ailleurs, M^me D se prévaut d’un préjudice visuel et d’une perte de la valeur vénale de sa propriété dès lors qu’il résultera de la surélévation de deux étages de l’immeuble situé au 10, rue Fauvet une perte d’ensoleillement, de luminosité et la création d’un vis-à-vis sur son habitat. Ce faisant, la requérante justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour agir au sens des dispositions précitées de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme à l’encontre du projet litigieux. Par suite, la fin de non-recevoir soulevée par la société Hénéo doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la compétence du signataire de l’acte :

5. Aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire () est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu () ». Aux termes de l’article L. 2511-27 du code général des collectivités territoriales : « Le maire de la commune peut donner sous sa surveillance et sa responsabilité, par arrêté, délégation de signature () aux responsables de services communaux. () ».

6. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté attaqué a été signé par M. B C, chef du service du permis de construire et du paysage de la rue qui, par un arrêté du 23 mars 2023 publié au bulletin officiel de la Ville de Paris du 27 avril suivant, a reçu délégation de signature à effet de signer notamment les arrêtés, actes, décisions et correspondances concernant les permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte attaqué doit être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne le caractère complet du dossier :

7. Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. « Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : » Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : () e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; (). "

8. Il ressort des pièces du dossier que le PC 4 de la notice architecturale du projet décrit les espaces extérieurs, notamment la création de deux cours de l’escalier, végétalisées hors des bandes minérales au pied des bâtiments. Par ailleurs, le dossier de permis de construire comporte un plan de masse et un plan du rez-de-chaussée du projet où figurent la représentation du traitement des cours, seuls espaces libres du projet. Par suite, le dossier de demande de permis de construire comporte les pièces prévues par les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme et a permis au service instructeur d’apprécier les éléments de la notice architecturale visés à l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme. Le moyen sera donc écarté.

En ce qui concerne la conformité du projet au règlement du plan local d’urbanisme (PLU) :

S’agissant du respect de l’article UG 2.2.1 du PLU :

9. Aux termes de l’article UG.2.2.1 du règlement du PLU : " 1° Dispositions générales : Pour l’application des règles du présent article, le territoire de la zone UG est divisé en deux secteurs, repérés dans les documents graphiques du règlement : – le secteur de protection de l’habitation, / – le secteur d’incitation à la mixité habitat-emploi. / Les règles énoncées aux § 2° et 3° ci-après utilisent les définitions suivantes : – La surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle, notée SPH, est la surface de plancher globalement destinée à l’habitation et aux CINASPIC* (). 3°- Secteur d’incitation à la mixité habitat-emploi : Sur tout terrain, la SPH après travaux ne doit pas être inférieure à la SPH initiale : SPH2 = SPH1 où SPH est la surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle définie au § 1° ci-avant. / Si la surface de plancher totale projetée est inférieure à la SPH initiale, elle doit être entièrement occupée par des destinations liées à la fonction résidentielle. / Dans le sous-secteur plus favorable à l’emploi, les dispositions qui précèdent, dans lesquelles les SPH (SPH1 et SPH 2) se limitent aux surfaces de plancher d’habitation, ne s’appliquent que lorsque, initialement, la SPH représente plus de 1/3 de la surface de plancher totale. "

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, qui se situe dans le secteur de protection de l’habitation, concerne une parcelle occupée par un immeuble de 386,85 m2 affecté à l’activité hôtelière dont la surface de plancher d’habitation (SPH) initiale est nulle et que le projet consiste en la construction d’un CINASPIC de 464,14 m2. Il suit de là que la SPH après travaux ne peut pas être inférieure à la SPH initiale de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté.

S’agissant du respect de l’article UG 2.2.3 du PLU :

11. Aux termes de l’article UG 2.2.3. du règlement du PLU : " Dans la zone de déficit en logement social délimitée aux documents graphiques du règlement, tout projet de construction neuve, de restructuration lourde ou de changement de destination, entrant dans le champ d’application du permis de construire ou de la déclaration préalable portant sur la création de surfaces d’habitation doit prévoir d’affecter au logement locatif social au moins 30 % de la surface de plancher relevant de la destination Habitation, créée, transformée ou objet du changement de destination. / Ces dispositions ne sont pas applicables : si la surface de plancher d’habitation est inférieure à 800 m2 ; dans les emplacements réservés définis par le § 2 ou l’article UG.2.2.4 § 2. () La surface de plancher soumise à obligation de programme est la surface de plancher du projet, calculée après exclusion : a. des surfaces situées à rez-de-chaussée dans la bande E* et en sous-sol, / b. des surfaces de CINASPIC* ".

12. Il ressort des pièces du dossier que la surface plancher d’habitation (SPH) prévue par le projet ne s’élève qu’à 464 m2, soit une surface inférieure aux 800 m2 visée par les dispositions précitées. Par suite, le projet litigieux n’entre pas dans le champ d’application de l’article UG.2.2.3 et n’avait pas à prévoir d’affecter au moins 30% de la surface de plancher d’habitation au logement locatif social. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit donc être écarté.

S’agissant du respect de l’article UG 2.1 du PLU :

13. Aux termes de l’article UG 2.1 du règlement du PLU : " () b) Dans les zones d’anciennes carrières souterraines, dans les zones comportant des poches de gypse antéludien et dans la Zone de risque de dissolution du gypse antéludien*, la réalisation de constructions ou d’installations et la surélévation, l’extension ou la modification de bâtiments existants sont, le cas échéant, subordonnées aux conditions spéciales imposées par l’Inspection générale des carrières en vue d’assurer la stabilité des constructions projetées et de prévenir tout risque d’éboulement ou d’affaissement (la Zone de risque de dissolution du gypse antéludien* est délimitée sur le Plan des secteurs de risques figurant dans l’atlas général ; le plan délimitant les zones d’anciennes carrières souterraines et les zones comportant des poches de gypse antéludien, ainsi que les prescriptions qui s’y appliquent, figurent dans les annexes du PLU, servitudes d’utilité publique, § IV, B : servitudes relatives à la sécurité publique). c – Lorsque des travaux nécessitent des fouilles ou une intervention dans le tréfonds, le pétitionnaire doit être en mesure, avant toute mise en œuvre, de justifier des précautions préalables prises pour éviter de compromettre la stabilité des constructions sur les terrains contigus. "

14. Si le requérant soutient que le dossier de permis de construire ne contient aucun élément relatif aux précautions à mettre en œuvre afin d’éviter de compromettre la stabilité des constructions voisines, dont la sienne, les dispositions du c de l’article UG 2.1 s’appliquent à la mise en œuvre du permis de construire et ne conditionnent pas sa légalité. Par suite, ce moyen doit être écarté.

S’agissant du respect des articles UG. 10.2 et UG 10.2.1 du PLU et des articles L. 152-6 et R. 431-31-2 du code de l’urbanisme :

15. En premier lieu, aux termes des dispositions de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme : " Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme au sens de l’article L. 312-3 du présent code et dans les secteurs d’intervention comprenant un centre-ville des opérations de revitalisation de territoire, créés au titre de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu peuvent être autorisées, dans les conditions et selon les modalités définies au présent article. En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée : 1° Dans le respect d’un objectif de mixité sociale, déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage et sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ; () 3° Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite du gabarit de l’immeuble existant ;() ".

16. Aux termes des dispositions de l’article R. 431-31-2 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre de l’article L. 151-29-1, de l’article L. 152-5 ou de l’article L. 152-6, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire. Elle est accompagnée d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant pour chacune d’entre elles du respect des objectifs et des conditions fixés à ces articles et aux articles R. 152-4 à R. 152-9 pour chacune des dérogations demandées ».

17. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire tacite n’a pas été accordé en vertu d’une dérogation ou d’une adaptation mineure au plan local d’urbanisme au titre de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme mais que le pétitionnaire a bénéficié de la faculté offerte par les dispositions de l’article UG. 11.1 du règlement du PLU de Paris prévoyant d’autoriser un dépassement du gabarit-enveloppe en vue de combler le mur pignon d’un bâtiment jusqu’à une hauteur n’allant pas, en principe, au-delà de la hauteur moyenne d’un étage, ce décalage étant indicatif. Par suite, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire était incomplet au titre de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme, doit être écarté comme inopérant.

18. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de l’article UG. 10.2.1 du règlement du PLU : " UG.10.2.1 – Gabarit-enveloppe* au droit des voies non bordées de filets aux documents graphiques du règlement : Le gabarit-enveloppe se compose successivement : 1°- Voies de largeur inférieure à 8 mètres : a – d’une verticale de hauteur H égale au prospect P sur voie augmenté de 4 mètres, b – d’une oblique de pente 1/1 limitée par une horizontale située à 3 mètres au-dessus de la verticale () « . Aux termes des dispositions de l’article UG.11.1 du même règlement : » () Notamment, pour éviter de créer ou de laisser à découvert des murs pignons, la hauteur d’une construction projetée en bordure de voie peut être soit réduite, soit augmentée, nonobstant les dispositions de l’article UG.10.2, sans créer de décalage supérieur, en principe, à la hauteur moyenne d’un étage par rapport aux constructions contiguës. () ".

19. Il ressort des pièces du dossier que le projet ne dépasse pas le gabarit-enveloppe qui lui est applicable de 74,4 NGF, en application des dispositions de l’article UG.10.2.1 du règlement du PLU de Paris et que le permis de construire tacite n’a pas été accordé en vertu d’une dérogation ou d’une adaptation mineure au plan local d’urbanisme au titre de l’article L.152-6 du code de l’urbanisme mais que, comme il a été dit au point 17, le pétitionnaire a bénéficié de la faculté offerte par les dispositions de l’article UG. 11.1 du règlement du PLU. Il ressort également des pièces du dossier, d’une part, que les règles de majoration maximale de 30% du gabarit de l’immeuble existant fixés par l’article L. 152-6 3° du code de l’urbanisme cité au point 15, ne s’appliquent pas au projet en litige car ces dispositions ne concernent que la création d’aires de stationnement. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le projet de surélévation en cause ne dépassera pas la hauteur des constructions contiguës existantes calculées à leur faîtage et qu’un effort a été fait pour que le projet s’intègre de façon harmonieuse dans son environnement existant, notamment au niveau du gabarit du R+5 et de la pente de la toiture. Dans ces conditions, la requérante ne peut utilement se prévaloir d’une méconnaissance des dispositions des articles UG 10.2 et UG 10.2.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris ni de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme.

20. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de M^me D doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions indemnitaires dirigées contre la Ville de Paris, en l’absence de toute illégalité fautive.

Sur les frais liés au litige :

21. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SAS Hénéo, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, une somme à ce titre. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me D le versement à la société Hénéo d’une somme de 2 000 euros au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me D est rejetée.

Article 2 : M^me D versera une somme de 2 000 euros à la société Hénéo au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me D, à la Ville de Paris et à la société par actions simplifiée Hénéo.

Délibéré après l’audience du 27 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Seulin, présidente,

M. Blusseau, premier conseiller,

M^me Desmoulière, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.

La rapporteure,

P. Desmoulière

La présidente,

A. Seulin La greffière,

L. Thomas

La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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