Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 21 mai 2021 et les 17 février, 26 septembre et 14 novembre 2022, la société Edelis, représentée par M^e Petit, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 décembre 2020 par lequel le maire de Mimizan a refusé de lui délivrer un permis de construire une résidence senior comprenant quatre maisons individuelles et soixante-quatorze logements collectifs, ainsi que des locaux communs et techniques, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux formé à son encontre ;

2°) d’enjoindre au maire de Mimizan de lui délivrer le permis de construire demandé, dans un délai de deux mois à compter de la date de notification du jugement à intervenir ;

3°) et de mettre à la charge de la commune de Mimizan une somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué méconnaît l’article A.424-4 du code de l’urbanisme en ce qu’il ne précise pas les circonstances de fait qui le motivent ;

— il est entaché d’une erreur d’appréciation en ce que le projet ne méconnaît pas les règles d’insertion dans l’environnement paysager dès lors que :

* l’environnement bâti du projet n’est pas homogène ni remarquable ;

* le projet s’insère parfaitement dans son environnement bâti ;

* la différence d’échelle du projet ne saurait suffire à le regarder comme portant atteinte à son environnement dès lors qu’il respecte les règles de hauteur et de volumétrie fixées par le plan local d’urbanisme ;

* la commune comprend plusieurs constructions ou projets autorisés dont les caractéristiques diffèrent de celles du bâti environnant.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 14 octobre 2021 et les 16 septembre, 21 octobre et 1er décembre 2022, et le 13 janvier 2023, la commune de Mimizan, représentée par M^e Baltassat, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la société Edelis une somme de 3 000 euros, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir, à titre principal, que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés et demande, à titre subsidiaire, à ce que les motifs tirés de la méconnaissance par le projet litigieux des règles relatives aux clôtures, à l’emprise au sol des constructions, à la préservation des arbres et aux places de stationnement, soient substitués au motif initial de l’arrêté attaqué.

Par une ordonnance du 29 décembre 2022, la clôture de l’instruction a été fixée, en dernier lieu, au 16 janvier 2023.

Un mémoire présenté pour la société Edelis a été enregistré le 3 février 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Rousseau,

— les conclusions de M^me Duchesne, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Roussel, représentant la société Edelis, et de M^e Baltassat, représentant la commune de Mimizan.

Considérant ce qui suit :

1. La société Edelis a déposé auprès de la mairie de Mimizan, le 31 juillet 2020, une demande de permis de construire une résidence senior comprenant quatre maisons individuelles et soixante-quatorze logements collectifs, ainsi que des locaux communs et techniques, sur les parcelles cadastrées section AZ n° 190 et 202, situées 5 rue des chênes à Mimizan, classées en zone UB par le document graphique du plan local d’urbanisme (PLU) de Mimizan. Par un arrêté du 21 décembre 2020, le maire de Mimizan a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. Le recours gracieux exercé par la société pétitionnaire contre ce refus a été rejeté par une décision implicite née du silence gardé par le maire à l’issue d’une période de deux mois. Par la présente requête, la société Edelis demande l’annulation de cet arrêté, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

2. Le refus opposé à la demande de permis de construire déposée par la société Edelis se fonde sur le motif tiré de ce que les bâtiments projetés s’insèrent mal dans l’environnement bâti, en méconnaissance du paragraphe II-2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

3. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme dans sa version applicable à la date de l’arrêté attaqué : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis () ». Aux termes de l’article L. 424-3 du même code : « Lorsque la décision rejette la demande (), elle doit être motivée ». Aux termes de l’article A. 424-3 du même code : " L’arrêté indique, selon les cas ; () / b) Si le permis est refusé () « . Aux termes de l’article A. 424-4 du même code : » Dans les cas prévus aux b à f de l’article A. 424-3, l’arrêté précise les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision ".

4. Il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée vise les dispositions réglementaires applicables, l’avis des autorités compétentes, la demande de permis de construire, les références cadastrales du terrain d’assiette du projet, la nature de la construction, la surface de plancher créée et l’article II-2-1 du règlement du PLU relatif à l’aspect extérieur des constructions sur lequel il se fonde, et précise que par leur architecture, leurs volumes, leurs densités, leur composition de façades et toitures, ces bâtiments s’insèrent mal dans l’environnement bâti. Cette motivation, qui éclaire la société pétitionnaire sur les considérations de fait justifiant le refus de permis de construire, est suffisante. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisante motivation en fait de l’arrêté attaqué doit être écarté.

5. En second lieu, aux termes de l’article II-2-1 du règlement relatif à la zone UB annexé au PLU de Mimizan : « Les constructions () d’immeuble doivent être conçus de façon à s’insérer dans la structure existante et s’harmoniser avec l’environnement architectural et paysager. () / Les constructions devront présenter une simplicité des formes et une unité des matériaux : () / – la toiture devra contenir le volume habitable de la construction : les excroissances en toiture (type » chiens assis " ou autres petits volumes habitables) sont interdits. () / – la couleur de l’enduit sera blanche, teinte claire ou ocre jaune, ocre, beige, / Les constructions s’adapteront au terrain naturel et non l’inverse. Les modelages importants du sol d’assiette sont interdits : une tolérance de ± 0,60 m est acceptée pour l’adaptation du terrain aux constructions. () / Les clôtures devront préserver le caractère « végétal de la commune » et « ouvert des espaces » qui caractérisent les paysages landais : / – la hauteur maximale des clôtures est limitée à 1,50 m avec une hauteur maximale pour les parties pleines (murs maçonnés, lisses ) de 0.90 m () ".

6. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est situé dans le centre bourg de Mimizan, au sein d’un quartier caractérisé par un bâti composé d’un habitat individuel, de quelques immeubles de maximum deux étages et d’îlots d’équipements collectifs classés en zone UE, en particulier le centre de loisir mitoyen. Il ne ressort pas des pièces du dossier que cet environnement présenterait un intérêt et un caractère architectural particuliers. Le projet en cause, consiste en un immeuble de quatre maisons individuelles et soixante-quatorze logements collectifs disposés en U présentant côté rue, sur environ 50 mètres de long et 9,64 mètres de haut, une succession de quatre éléments avec toiture en pente et façade en teinte claire, reliés entre eux par des éléments de couleur brique ou en garluche, à toiture plate et agrémentés de terrasses, disposés en cascade, le tout en quinconce, évitant ainsi l’aspect massif de barre d’immeuble. Il est par ailleurs prévu une insertion dans un environnement arboré, aménagé d’espaces collectifs ombragés, ainsi que la plantation de soixante-et-un arbres en privilégiant les essences locales. La circonstance que ce projet présente une densité plus importante que celle des constructions voisines ne permet pas de le regarder comme rompant de manière significative avec le tissu bâti environnant ni comme dénaturant la dominante pavillonnaire de la zone. Enfin, la circonstance que trente-trois places de stationnement soient prévues en sous-sol, n’est pas davantage de nature à rompre l’harmonie paysagère. Dès lors, aucune mauvaise insertion du projet dans son environnement ne peut être retenue et, par suite, en fondant le refus de permis du 21 décembre 2020 sur ce motif, le maire a entaché sa décision d’une erreur d’appréciation.

7. Toutefois, d’une part, lorsqu’il constate que la décision contestée devant lui aurait pu être prise, en vertu du même pouvoir d’appréciation, sur le fondement d’un autre texte que celui dont la méconnaissance est invoquée, le juge de l’excès de pouvoir peut substituer ce fondement à celui qui a servi de base légale à la décision attaquée, sous réserve que l’intéressé ait disposé des garanties dont est assortie l’application du texte sur le fondement duquel la décision aurait dû être prononcée. Une telle substitution relevant de l’office du juge, celui-ci peut y procéder de sa propre initiative, au vu des pièces du dossier, mais sous réserve, dans ce cas, d’avoir au préalable mis les parties à même de présenter des observations sur ce point, ce qui a été fait au cours de l’instance.

8. D’autre part, l’administration peut faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

9. A cet égard, la commune de Mimizan demande que les motifs tirés de la méconnaissance par le projet litigieux des règles relatives aux clôtures, à l’emprise au sol des constructions, à la préservation des arbres et aux places de stationnement soient substitués au motif initial du refus de permis attaqué.

10. Aux termes de l’article II-2-1 du règlement relatif à la zone UB annexé au PLU de Mimizan : « () Les clôtures devront préserver le caractère » végétal de la commune « et » ouvert des espaces « qui caractérisent les paysages landais : / – la hauteur maximale des clôtures est limitée à 1,50 m avec une hauteur maximale pour les parties pleines (murs maçonnés, lisses ) de 0.90 m. / ».

11. Si la commune de Mimizan fait valoir que la clôture n’est pas représentée sur les plans joints à la demande de permis de construire et que sa hauteur n’y est pas mentionnée, ce qui ne permet pas d’apprécier sa conformité au règlement du PLU, il ressort cependant de la pièce complémentaire n° 7 jointe au dossier de la demande, qu’est prévue « une clôture sur les limites séparatives en grillage rigide ton vert de 1,50 mètre doublée par une haie champêtre » et que cette information est reportée sur le plan de masse représentant les coupes A et B du projet ainsi que sur le plan de toiture. Dès lors, le service instructeur a été mis en mesure de constater que la clôture prévue par le projet litigieux ne méconnaît pas les dispositions précitées de l’article II-2-1 du règlement relatif à la zone UB annexé au PLU de la commune. Par suite, ce motif n’est pas de nature à fonder légalement l’arrêté attaqué.

12. D’une part, aux termes de l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme : « Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou, dans le cas prévu par l’article R. 423-48, un échange électronique, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes ». D’autre part, aux termes de l’article R. 420-1 du même code : « L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. / Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements ». Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « 'Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions ». Et aux termes de l’article II-1-4 du règlement de la zone UB du PLU de Mimizan : « L’emprise au sol des constructions ne peut excéder : () 60 % de la superficie de l’unité foncière en zone UB ».

13. Lorsque le dossier de demande d’un permis de construire est incomplet l’administration ne peut rejeter cette demande sans avoir demandé au pétitionnaire de compléter son dossier. Par suite, la commune ne peut demander au juge de substituer à un motif erroné de rejet d’une demande de permis de construire un motif fondé sur l’insuffisance du dossier de demande dès lors que cette substitution aurait pour effet de priver le pétitionnaire de la garantie prévue par l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme lui permettant de compléter son dossier. Par suite, la commune de Mimizan ne saurait se fonder sur le motif tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire ne comportant pas de plan côté, elle ne pouvait apprécier si le projet respectait les dispositions précitées de l’article II-1-4 du règlement de la zone UB du PLU de Mimizan relatives à l’emprise au sol.

14. En outre, la notice paysagère du projet indique une superficie de terrain de 5 961 m², de sorte que l’emprise au sol autorisée par le PLU ne peut dépasser 3 576,6 m². Or le plan de masse de l’emprise au sol du projet, qui comprend les terrasses et balcons, précise que cette emprise s’établit à 3 011 m². Si la commune de Mimizan fait encore valoir que ce plan n’est pas côté, il ressort toutefois des pièces du dossier que le plan de masse figurant dans le dossier de demande de permis de construire est coté dans les trois dimensions et permet donc de vérifier la superficie de 3 011 m2 déclarée par la société pétitionnaire. Par suite, ce motif ne peut fonder légalement l’arrêté attaqué.

15. Aux termes de l’article II-3-1 du règlement de la zone UB du PLU de Mimizan : « La préservation des plantations existantes doit être privilégiée. / Les arbres de haute tige existant et les masses végétales significatives doivent être maintenus et seront remplacés, en cas d’incompatibilité avec le projet, par des plantations d’essences locales de valeur équivalent sur l’unité foncière. () ».

16. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la pièce PC 4-2, que parmi les vingt- cinq arbres présents sur le terrain d’assiette du projet, dix-neuf arbres seront supprimés tandis que cinq acacias et un chêne seront conservés. En lieu et place des arbres supprimés, la notice paysagère prévoit que seront plantés vingt-deux arbres à grand développement et trente-neuf arbres à petits et moyens développements. Elle précise également que « La compensation des arbres supprimés est assurée par la plantation d’essences locales (chênes, tilleuls, tamaris) permettant de composer un liant paysager intégrateur sur le modèle de l’airial landais ». Surtout, elle identifie précisément les arbres à grand développement destinés à être plantés en remplacement des arbres supprimés, à savoir chêne pédonculé, chêne vert, chêne liège et tilleul. Il s’agit d’arbres d’essence locale et de valeur équivalente aux arbres destinés à être supprimés, ainsi qu’il ressort de l’annexe du PLU de Mimizan relative aux opérations d’aménagement programmées qui présente la palette végétale à respecter. Dès lors, la végétation présente sur la parcelle sera remplacée et son patrimoine végétal sera renforcé, ainsi qu’il ressort du plan de masse paysager du projet. Par suite, le motif tiré de ce que le projet ne remplacerait pas les arbres supprimés par des plantations d’essence locale ne peut fonder légalement l’arrêté attaqué.

17. Aux termes, enfin, de l’article R.151-29 du code de l’urbanisme : « Les définitions et le contenu des sous-destinations mentionnées à l’article R. 151-28 sont précisées par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. /Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal ». Aux termes de l’article 2 de l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu : « La sous-destination » hébergement « recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie ». Le lexique national d’urbanisme retient la définition suivante des locaux accessoires : « 2.11 : Local accessoire. Les locaux accessoires dépendent ou font partie intégrante d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers ». En vertu, en outre, de l’article II-4-2 du règlement du PLU qui définit des normes de stationnement des véhicules individuels motorisés en fonction de la destination des constructions : les constructions à destination d’hébergement de publics spécifiques tels que les seniors doivent comprendre une place de stationnement pour trois unités ; les constructions à destination de restauration doivent consacrer au stationnement une surface égale à 60 % de la surface plancher ; les constructions à destination d’activités de service doivent comprendre une place de stationnement par tranche de 25 m2 de surface plancher. L’article II-4-3 de ce même règlement dispose enfin que l’espace destiné au stationnement sécurisé des véhicules deux-roues non motorisés « doit être constitué d’un ou plusieurs locaux fermés », et que « 50 % minimum de la surface totale des locaux doivent être situés au rez-de-chaussée ».

18. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux prévoit 4 598,79 m² de surface plancher organisés en 78 logements destinés à héberger des personnes âgées, 356 m2 de surface plancher à destination de bureaux et 105 m2 de surface plancher à destination de commerce. Il ressort également des pièces versées au dossier que les locaux à destination de bureaux ou de commerce sont destinés à l’accueil des visiteurs, au personnel de l’établissement, aux fonctions techniques ou encore à la fourniture de services aux résidents. Ils font ainsi partie intégrante de la construction principale à destination d’hébergement, à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable, alors même que la prestation de service serait payante. Il convient, dès lors, d’appliquer les seules dispositions du PLU relatives aux locaux à destination d’hébergement pour déterminer le nombre de places de stationnement de véhicules individuels motorisés. Ainsi, en prévoyant de créer 33 places de stationnement pour les automobiles, le projet ne méconnaît pas l’article II-4-2 du règlement de la zone UB du PLU de Mimizan qui n’imposait la création que de 26 places (un tiers de soixante-dix-huit).

19. D’autre part, pour l’application de la règle définie par l’article II-4-3 précité, le règlement du PLU de Mimizan ne reprend pas les destinations prévues à l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme. Il définit les normes de stationnement de ces mêmes véhicules en fonction des destinations des constructions en distinguant les locaux à usage d’habitat collectif, à raison de « 1,5 m2 par logement dans les autres cas », les locaux à usage de bureau et les locaux à usage d’activités, commerces de plus de 500 m2, industries, équipements d’intérêt collectif et services publics. En l’état, la commune ne justifie pas que le projet méconnaît la règle, au demeurant peu claire.

20. Enfin, la circonstance que le règlement du PLU de Mimizan ne prévoie pas explicitement que le stationnement des véhicules motorisés pourra être implanté en sous-sol n’implique aucunement que cela soit interdit. Et si le règlement du PLU de Mimizan prévoit que ce stationnement devra se réaliser « sur le terrain d’assiette du projet », cette règle ne saurait s’interpréter comme se limitant à la surface aérienne du terrain mais bien au périmètre du terrain d’assiette, la règle prévoyant d’ailleurs classiquement qu’en cas d’impossibilité architecturale ou technique, le parc de stationnement peut être prévu à l’extérieur du terrain d’assiette, soit sur un autre terrain situé à moins de 300 mètres, soit par l’acquisition de places dans un parc privé. Par suite, le motif tiré de la méconnaissance par le projet litigieux des règles relatives aux places de stationnement ne saurait fonder l’arrêté attaqué.

21. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 21 décembre 2020 par lequel le maire de Mimizan a refusé de délivrer à la société Edelis un permis de construire une résidence senior, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux formé à son encontre, doivent être annulés.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

22. Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle. L’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol délivrée dans ces conditions peut être contestée par les tiers sans qu’ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l’arrêt.

23. Il ne résulte pas de l’instruction qu’un changement de circonstances serait intervenu depuis la date de l’arrêté attaqué, de sorte que la situation de fait, à la date du présent jugement, ne fait pas obstacle à la délivrance du permis de construire sollicité par la société Edelis.

24. En conséquence, l’exécution du présent jugement implique nécessairement, eu égard à ses motifs, que le maire de Mimizan délivre à la société requérante le permis de construire sollicité, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés à l’instance :

25. La société Edelis n’étant pas la partie perdante, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à sa charge le paiement des frais exposés par la commune de Mimizan et non compris dans les dépens.

26. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Mimizan une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Edelis et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de Mimizan du 21 décembre 2020 et la décision implicite de rejet du recours gracieux formé à son encontre, sont annulés.

Article 2 : Il y a lieu d’enjoindre au maire de Mimizan de délivrer à la société Edelis le permis de construire sollicité, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Mimizan versera à la société Edelis la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société Edelis et à la commune de Mimizan.

Délibéré après l’audience du 6 septembre 2023, à laquelle siégeaient :

M^me Perdu, présidente,

M. Rousseau, premier conseiller,

M^me Portès, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2023.

Le rapporteur,

Signé

S. ROUSSEAU

La présidente,

Signé

S. PERDU La greffière,

Signé

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition :

La greffière,