Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 18 juillet 2023 et 7 février 2025, M. C B et M^me D B, représentés par la SELARL Kovalex, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 janvier 2023 par lequel le maire de la commune d’Erquy a délivré un permis à la société de promotion immobilière Groupe Ambassade en vue de construire trois maisons groupées et un bâtiment collectif de 11 lots sur les parcelles cadastrées section AK nos 593 et 567, ainsi que la décision rejetant implicitement leur recours gracieux du 22 mars 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Erquy le versement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils ont intérêt pour agir en qualité de voisin immédiat ;

— l’arrêté litigieux du 26 janvier 2023 :

=) a été signé par une autorité incompétente ;

=) est illégal dès lors qu’il autorise la subdivision d’un lotissement sans permis d’aménager modificatif, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 442-21 du code de l’urbanisme ;

=) méconnaît l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme ;

=) méconnaît l’article 1 AU 2 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux occupations et utilisations du sol admises sous conditions ;

=) méconnaît l’article 1 AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’accès et à la voirie ;

=) méconnaît l’article 1 AU 4 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’écoulement des eaux pluviales ;

=) méconnaît l’article 1 AU 10 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur des constructions ;

=) méconnaît l’article 1 AU 12 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux places de stationnement ;

=) méconnaît l’article 1 AU 13 du règlement du plan local d’urbanisme relatif au traitement des espaces libres de toute construction ;

=) est fondé sur un avis de l’architecte des Bâtiments de France entaché d’une erreur manifeste d’appréciation ;

=) méconnaît l’article 12 du secteur S1 du règlement du site patrimonial remarquable ;

=) méconnaît l’article 14 du secteur S1 du règlement du site patrimonial remarquable ;

=) méconnaît l’article 16 du secteur S1 du règlement du site patrimonial remarquable ;

=) contient des prescriptions portant sur des modifications substantielles du projet.

Par deux mémoires, enregistrés les 10 octobre 2024 et 29 avril 2025, la société de promotion immobilière Groupe Ambassade, représenté par la SELARL Ares, conclut au rejet de la requête et à ce que les requérants soient condamnés à lui verser une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les requérants sont dépourvus de tout intérêt pour agir et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistrés le 7 mars, la commune d’Erquy, représentée par la SELARL ACM Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que les requérants soient condamnés à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les requérants sont dépourvus de tout intérêt pour agir et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience publique du 12 mai 2025.

L’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure.

La procédure a été communiquée au préfet des Côtes-d’Armor, qui n’a pas produit d’écritures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code général des collectivité territoriales ;

— le code du patrimoine ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Grondin,

— les conclusions de M. Vennéguès, rapporteur public,

— et les observations de M^e Quimerch, de la SELARL Kovalex, représentant M. et M^me B, F, représentant la commune d’Erquy, et de M^e Hipeau, de la SELARL Ares, représentant la société de promotion immobilière Groupe Ambassade.

Deux notes en délibéré présentées pour la société de promotion immobilière Groupe Ambassade ont été enregistrées les 26 et 30 juin 2025.

Une note en délibéré présentée pour la commune d’Erquy a été enregistrée le 27 juin 2025.

Considérant ce qui suit :

1. La société de promotion immobilière Groupe Ambassade regroupe plusieurs sociétés ayant notamment pour activité la promotion immobilière de logements. Le 20 novembre 2015, elle a bénéficié d’un permis en vue d’aménager 27 lots sur un terrain situé rue des Forges sur le territoire de la commune d’Erquy, dont le lot n° 27 destiné à des logements sociaux. Le 1er septembre 2022, elle a présenté une demande auprès des services de la commune d’Erquy en vue de construire trois maisons groupées et un bâtiment collectif de 11 logements sur les parcelles cadastrées section AK nos 593 et 567, situées en zone 1AUc du règlement graphique du plan local d’urbanisme, correspondant au lot 27 du permis d’aménager délivré en 2015. Par la présente requête, M. et M^me B, voisins du terrain d’assiette du projet litigieux, demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 26 janvier 2023 par lequel le maire de la commune d’Erquy a délivré ce permis de construire, ainsi que la décision rejetant implicitement leur recours gracieux du 22 mars 2023.

Sur la fin de non-recevoir :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

3. Il résulte des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l’excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Par ailleurs, eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. En l’espèce, les requérants justifient être propriétaires des parcelles cadastrées section AK nos 165 et 300, qui sont situées directement en face du terrain d’assiette du projet litigieux dont elles ne sont séparées que par une rue. Ils justifient ainsi de leur qualité de voisins immédiats et bénéficient d’une présomption d’intérêt à agir s’ils font état d’éléments relatifs à la nature, l’importance ou la localisation du projet de construction. Or, ils se prévalent expressément dans leurs écritures de ce que le projet est de nature à affecter les conditions d’occupation et de jouissance de leur bien compte tenu de la nature, de l’importance et de la localisation des travaux projetés, en faisant notamment état de pertes de vues depuis leur propriété qui surplombe le terrain d’assiette, et de l’altération de leur cadre de vie résultant de la construction de 14 logements à moins de 5 mètres des limites séparatives, atteignant 11 mètres de hauteur. Dans ces conditions, ils justifient d’un intérêt à agir pour solliciter l’annulation de l’arrêté litigieux alors même qu’ils souhaitent eux-mêmes diviser leur parcelle. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense tirée du défaut d’intérêt pour agir des requérants soit être écartée.

Sur les conclusions d’annulation :

En ce qui concerne la réglementation applicable :

5. Aux termes des dispositions de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme : « () Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat () ».

6. Il résulte de ces dispositions que le document d’urbanisme applicable aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre d’un lotissement est celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l’autorisation de lotir et ce, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception, par l’administration, de la déclaration d’achèvement du lotissement. Durant ce délai, les dispositions des documents d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation de lotissement ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire.

7. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire litigieux fait suite à la création d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager délivré le 20 novembre 2015, transféré le 23 mars 2021 et modifié le 28 avril 2022. Toutefois, s’il est constant que les travaux d’aménagement de ce permis ont débuté le 18 janvier 2021, le pétitionnaire a produit, le 21 juin 2021, pour établir la réalisation de ces travaux, une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAATC). Cependant ce document porte sur une unique tranche des travaux relative aux eaux usées et pluviales, aux réseaux souples et à la 1ère phase des voiries. Cette déclaration ne précise pas quels sont les lots concernés par l’achèvement de cette première tranche, et ne permet ainsi pas de justifier de la réception par l’administration de la déclaration d’achèvement du lot n° 27. Par ailleurs, l’arrêté en date du 18 octobre 2021 du maire de la commune d’Erquy, qui a eu pour objet l’autorisation de différer les travaux du permis d’aménager au plus tard jusqu’au 22 juin 2026, précise expressément que « des permis de construire pourront être délivrés si les équipements desservant le lot sont achevés » et que dans un tels cas le « lotisseur fournira à l’acquéreur un certificat attestant () l’achèvement des équipements » en application des dispositions de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme. La demande de différer ces travaux, adressée par la société de promotion immobilière Groupe Ambassade bénéficiaire du permis d’aménager le 12 octobre 2021, faisait par ailleurs état de la nécessité de différer les travaux de viabilisation de la 2ème phase du lotissement. En outre, si la société défenderesse a également produit une garantie d’achèvement des travaux d’aménagement en date du 8 octobre 2021, celle-ci concerne des travaux de finition qui ne peuvent avoir été réceptionnés dès lors que l’arrêté du 18 octobre 2021 a eu pour objet d’autoriser le report de la réalisation des travaux du permis d’aménager jusqu’au 22 juin 2026. Dans ces conditions, au regard des pièces produites, de leurs imprécisions et de l’autorisation de report de la réalisation des travaux du permis d’aménager, le pétitionnaire ne peut être regardé comme établissant que l’administration a effectivement réceptionné une déclaration d’achèvement des travaux du permis d’aménager, portant précisément sur le lot n° 27.

8. Il résulte de ce qui vient d’être dit que la cristallisation des normes d’urbanisme opposables prévue par les dispositions de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme ne trouve pas à s’appliquer.

En ce qui concerne la compétence de l’auteur de l’acte :

9. Aux termes des dispositions de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu () ». L’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales dispose que : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal () ».

10. Il ressort des pièces du dossier que l’arrêté litigieux du 26 janvier 2023 a été signé par M^me E A en qualité d’adjointe au maire. Celle-ci disposait d’une délégation de signature consentie par un arrêté du maire de la commune d’Erquy du 17 juillet 2020 et régulièrement transmis en préfecture et certifié exécutoire, à effet de signer « toutes les autorisations d’aménager et de construire (dont CU et CCH) ». Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être écarté.

En ce qui concerne la nécessité de déposer un permis d’aménager modificatif :

11. Aux termes des dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme : « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable. Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible ». Aux termes des dispositions de l’article R. 442-21 du code de l’urbanisme : " Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf : a) Lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu ; b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en application du a de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d’une attestation ".

12. Il ressort du plan de composition du permis litigieux que le projet attaqué porte sur le lot 27 du lotissement, d’une superficie de 1 599 m². Toutefois, cette superficie a été réduite à 1 520 m² en raison de l’élargissement des voies par le permis d’aménager modificatif du 28 avril 2022. Dans ces conditions, la circonstance que le formulaire Cerfa et la notice descriptive du permis de construire mentionnent une superficie de 1 520 m² n’est pas de nature à établir l’existence d’une subdivision du lot 27. Par ailleurs, et alors que les permis ont pour objet d’autoriser le projet tel qu’il résulte de la demande de permis de construire, la circonstance que le permis délivré le 26 janvier 2023 mentionne un terrain d’assiette de 1 059 m² constitue une simple erreur de plume qui n’est pas plus de nature à révéler l’existence d’une subdivision du terrain. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis attaqué à pour objet de diviser un terrain faisant partie d’un lotissement nécessitant le dépôt d’un permis d’aménager modificatif.

En ce qui concerne le dossier de demande :

13. Aux termes des dispositions de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 (). Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ». L’article R. 431-7 du code de l’urbanisme dispose que : « Sont joints à la demande de permis de construire : () b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 ». L’article R. 431-8 du code de l’urbanisme dispose que : " Le projet architectural comprend une notice précisant : () 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants () « . L’article R. 431-9 du code de l’urbanisme dispose que : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions () ".

14. Les omissions, imprécisions, inexactitudes ou insuffisances du dossier de demande de permis de construire ne sont susceptibles d’affecter la légalité de l’arrêté de permis que si elles ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

15. En l’espèce, s’il est constant que le dossier de demande ne comporte pas de plans côtés aux trois dimensions, cette insuffisance n’a pu fausser l’appréciation de l’administration par rapport à la réglementation applicable, dès lors que l’ensemble des plans produits (plan de masse, de coupe, des façades et des toitures) l’ont été à l’échelle 1/200, permettant de calculer les cotes manquantes, et notamment la largeur des bâtiments et des balcons. Par ailleurs, la pièce PC 6 jointe à la demande de permis de construire consiste en un montage en trois dimensions des constructions projetées dans leur voisinage permettant au service instructeur d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. En outre, et alors que l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme dispose qu’aucune autre pièce ne peut être exigée par l’administration, les articles R. 431-5 à R. 431-12 du code de l’urbanisme n’imposent pas au pétitionnaire de produire une pièce renseignant le niveau moyen de la voie publique au droit de l’accès qui détermine la hauteur des constructions conformément à l’article 1 AU 10 du règlement du plan local d’urbanisme. Les requérants ne sont ainsi pas fondés à soutenir que le dossier de demande serait incomplet en absence de pièce permettant d’apprécier le niveau moyen de la voie publique au droit de l’accès. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme :

16. Aux termes de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au litige : " Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé : a) Soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ; b) Soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ; c) Soit dès la délivrance du permis d’aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ".

17. Il résulte de ces dispositions qu’un maire est tenu de refuser un permis de construire au sein d’un lotissement non autorisé par un permis d’aménager. Dans le cas de travaux de permis d’aménager partiellement exécutés, la délivrance n’est possible que si les travaux restants, compte tenu de leur nature, ne sont pas nécessaires à la viabilité et à l’équipement du lotissement à la charge du lotisseur.

18. Il résulte de ce qui a été dit au point 7 que le pétitionnaire n’apporte pas la preuve, en l’état des pièces produites, de l’achèvement des travaux d’aménagement du lot 27 et de sa viabilisation. Il en résulte que le permis litigieux ne pouvait être délivré sur le fondement du a) et du b) de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme. Il ne pouvait pas non plus l’être sur le fondement du c) de cet article permettant d’obtenir un permis de construire des bâtiments autres que des maisons individuelles sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager dès la délivrance du permis d’aménager, dès lors qu’une telle délivrance est conditionnée par la mention par le permis de construire de ce que l’exécution des travaux qu’il autorise est différée jusqu’à la date à laquelle les équipements desservant le lot seront achevés. En l’espèce le permis litigieux n’a pas été délivré dès le permis d’aménager et n’apporte aucune précision quant à l’exécution différée des travaux qu’il autorise. Par ailleurs, il est constant que le projet porte notamment sur 3 maisons individuelles pour lesquelles les dispositions du c) de l’article R. 442-18 ne trouvent pas à s’appliquer. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire litigieux a été délivré en méconnaissance de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne la méconnaissance du règlement du plan local d’urbanisme :

S’agissant de l’article 1 AU 2 relatif aux occupations et utilisations du sol soumise à conditions :

19. Aux termes de l’article 1 AU 2 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les constructions individuelles sont admises sur les terrains inclus dans le périmètre d’une opération d’ensemble et dont les travaux d’aménagement ont été réalisés ».

20. Ainsi qu’il a été dit au point 7, aucune pièce du dossier n’atteste de l’achèvement des travaux d’aménagement du lot 27. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que les travaux d’aménagement des constructions autorisées par le permis litigieux, qui sont incluses dans le périmètre d’une opération d’ensemble, ont été réalisés en méconnaissance de l’article 1 AU 2 du règlement du plan local d’urbanisme.

S’agissant de l’article 1 AU 3 relatif aux accès et à la voirie :

21. Aux termes des dispositions de l’article 1 AU 3 du règlement du plan local d’urbanisme : « () 3.1. – Accès : () Le projet peut être refusé ou subordonné au respect de prescriptions spéciales ou à la réalisation d’aménagement particuliers, si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour les utilisateurs des accès. Il peut être notamment subordonné à la limitation du nombre d’accès lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies (). 3.2. – Desserte en voirie : La réalisation d’un projet est subordonnée à la desserte du terrain par une voie dont les caractéristiques répondent à sa destination et à l’importance du trafic généré par le projet. Ces caractéristiques doivent permettre la circulation et l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie () ».

22. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment de la notice descriptive, que l’accès au terrain d’assiette du projet litigieux se fera par la rue de la Corniche qui longe le sud et l’est de la parcelle, dont aucune pièce n’atteste qu’elle ne serait pas suffisante pour permettre aux véhicules de s’insérer en toute sécurité. Par ailleurs, le service départemental d’incendie et de secours a émis un avis favorable au projet sans aucune observation ou réserve relative à l’accès des engins de secours et de lutte contre l’incendie, la seule préconisation portant sur l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’accès aux constructions se fera via une voie trop étroite pour permettre le croisement de véhicules notamment de secours, et ne permet pas une insertion sécurisée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1 AU 3 du règlement doit être écarté.

S’agissant de l’article 1 AU 4 relatif à l’écoulement des eaux pluviales :

23. Aux termes des dispositions de l’article 1 AU 4 du règlement du plan local d’urbanisme : " Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. La mise en œuvre d’un prétraitement des eaux pluviales pourra être exigé du pétitionnaire en fonction de la nature des activités exercées ou des enjeux de protection du milieu naturel environnant. Tout projet d’aménagement ou de construction devra respecter les règles définies dans la note technique du Schéma Directeur d’Assainissement des Eaux Pluviales, notamment les coefficients d’imperméabilisation et les débits de rejet. Pour information, le débit d’apport des terrains, après imperméabilisation, ne doit pas dépasser le débit d’apport naturel indiqué dans la note technique : – Cimpfutur = 0,5 pour les zones AU, AUb, AUc, et Auah () ".

24. Si les requérants soutiennent que la gestion des eaux pluviales n’est pas présentée dans le dossier de demande de permis de construire et qu’il n’est aucunement démontré que le réseau est en mesure de recevoir les eaux pluviales du projet, ils se contentent d’allégations insuffisantes pour établir la méconnaissance des dispositions citées au point précédent, alors que l’article 2 de l’arrêté litigieux comporte des prescriptions relatives à la gestion des eaux pluviales, lesquelles ne pourront s’écouler sur le fond voisin, et se fera obligatoirement sur la parcelle conformément au règlement du lotissement. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1 AU 4 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

S’agissant de l’article 1 AU 10 relatif à la hauteur des constructions :

25. Aux termes des dispositions de l’article 1 AU 10 du règlement du plan local d’urbanisme : " 10.1 Il ne pourra être autorisé de différence de niveau en exhaussement ou en excavation qui soit supérieure à 0,70 m, mesurés entre tout point à la périphérie de la construction et le terrain naturel avant les travaux. 10.2 – Hauteur maximale : la construction doit s’inscrire à l’intérieur d’un volume enveloppe déterminé de la manière suivante à compter du niveau moyen de la voie, privée ou publique, existante ou à créer par laquelle se fait l’accès à la parcelle, assiette du projet : Pour les constructions à usage principal d’habitat collectif : – une hauteur maximale de 14 m au point le plus haut de la construction ; – et un gabarit déterminé par un plan vertical d’une hauteur maximale de 9 m à compter du terrain naturel avant travaux et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical. – Ce gabarit n’interdit pas la réalisation de volumes en attique et ne s’applique pas aux saillies ponctuelles (cheminées, corniches, machinerie d’ascenseur, lucarnes et autres éléments architecturaux) ni aux murs-pignons ".

26. Il ressort des écritures de la commune en défense, que le projet prévoit un affouillement du terrain naturel d'1,80 mètres au niveau de la façade nord-est des maisons groupées, qui est supérieur aux 70 cm autorisés par l’article 1 AU 10 du règlement du plan local d’urbanisme. Au surplus, aucune pièce du dossier de demande n’indique le niveau moyen de la voie publique au droit de l’accès à la parcelle, alors que la hauteur maximale des constructions définie par les dispositions de l’article 1 AU 10 du règlement du plan local d’urbanisme se détermine par rapport au niveau moyen de la voie publique au droit de l’accès. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1 AU 10 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

S’agissant de l’article 1 AU 12 relatif aux places de stationnement :

27. Aux termes des dispositions de l’article 1 AU 12 du règlement écrit du plan local d’urbanisme : « 12.1 – Généralité () Il ne pourra être exigé plus d’une place de stationnement par logement locatif financé avec l’aide de l’Etat. 12.2 – Il est exigé au minimum : 12.2.1 – Habitat collectif : Une place de stationnement par tranche, même incomplète, de 60 m² de surface de plancher de la construction, avec au minimum une place par logement, plus une place banalisée par tranche, même incomplète, de 300 m² de surface de planche. Pour le stationnement des deux roues, 1 m² par logement, réalisé dans le bâtiment. 12.2.2 – Habitat individuel : Deux places de stationnement par logement, aménagées sur le terrain recevant la construction, plus, dans les lotissements, une place banalisée pour 3 logements ».

28. Premièrement, contrairement à ce que les requérants font valoir, le plan de masse fait bien apparaître 17 places de stationnement. Deuxièmement, il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la création de 14 logements sociaux et, partant, qu’il ne peut être exigé plus d’une place de stationnement par logement locatif, soit 14. Les requérants ne sont ainsi pas fondés à soutenir que le projet implique, compte tenu de ses caractéristiques, 21 places de stationnement, ni que l’absence de mention des surfaces de plancher des deux constructions projetées ne permet pas de déterminer le nombre de places de stationnement exigées par les dispositions de l’article 1AU 12 du règlement du plan local d’urbanisme. Enfin, la notice descriptive fait bien état d’un local pour les deux-roues non motorisés, d’une surface de 11 m², conformément à l’article 1 AU 12 qui prévoit 1 m² pour chacun des 11 logements du bâtiment collectif. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1 AU 12 doit être écarté.

S’agissant de l’article 1 AU 13 relatif au traitement des espaces libres de construction :

29. Aux termes des dispositions de l’article 1 AU 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « A la parcelle, les espaces libres de toute construction, de stationnement et de circulation automobile devront être aménagés en espaces verts de qualité. Ils représenteront 30 % au moins de la surface du terrain d’assiette de la construction ».

30. Il ressort des pièces du dossier de demande, et notamment de la notice descriptive, que, outre les places de stationnement traitées en « evergreen », 457 m² d’espace libre seront aménagés en espaces verts, soit 30,06 % du terrain d’assiette du projet d’une superficie de 1 520 m². Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet a été délivré en méconnaissance de l’article 1 AU 13 du règlement du plan local d’urbanisme.

En ce qui concerne la méconnaissance du règlement du site patrimonial remarquable :

31. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est situé en zone SC1, correspondant au secteur balnéaire du site patrimonial remarquable de la commune d’Erquy.

S’agissant de l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) :

32. Aux termes des dispositions de l’article L. 632-1 du code du patrimoine : « Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l’état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis ». Aux termes des dispositions de l’article L. 632-2 du code du patrimoine : « I. – L’autorisation prévue à l’article L. 632-1 est, sous réserve de l’article L. 632-2-1, subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. A ce titre, ce dernier s’assure du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. Il s’assure, le cas échéant, du respect des règles du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou du plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. Il tient compte des objectifs nationaux de développement de l’exploitation des énergies renouvelables et de rénovation énergétique des bâtiments définis à l’article L. 100-4 du code de l’énergie. Tout avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France rendu dans le cadre de la procédure prévue au présent alinéa comporte une mention informative sur les possibilités de recours à son encontre et sur les modalités de ce recours ». Par ailleurs, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

33. En l’espèce, l’ABF a assorti son avis favorable au projet de 15 prescriptions, reprises intégralement par l’arrêté litigieux, en vue d’assurer sa conformité aux 9 articles du règlement de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) de la commune d’Erquy. Toutefois, ces prescriptions concernent uniquement la forme géométrique du plan des constructions qui doit être rectangulaire, les toitures qui doivent être en ardoise naturelle, leur inclinaison, les gouttières et les descentes d’eaux pluviales en zinc naturel ou prépatiné, les chevrons apparents en bois peint dans une teinte neutre et claire, la couverture des volumes secondaires par un toit à deux pans, parallèle à celui du volume principal et de même inclinaison et matériaux, la pose de châssis de toit de format identique par pan de toiture, la composition des façades et leurs enduits et parements, les coloris des menuiseries en aluminium, les volets roulants, et les garde-corps. Elles comportent également des interdictions ou recommandations générales, par exemple relatives aux baguettes d’angle visibles, aux appuis de fenêtre en aluminium, à la mono-végétation ou encore aux dispositifs séparatifs. Dans ces conditions, elles portent sur des points précis et limités, et ne nécessitent pas de présenter un nouveau projet, mais simplement de le modifier partiellement. Par suite, c’est à bon droits que le maire n’a pas regardé l’avis de l’ABF comme étant défavorable, et a repris ces prescriptions dans l’arrêté litigieux.

S’agissant de l’article 12 du secteur SC1 relatif à l’orientation des constructions :

34. Aux termes de l’article 12 du règlement du secteur SC1 de l’AVAP : " Les constructions nouvelles seront judicieusement orientées par rapport au soleil et aux vents dominants, de manière à favoriser les économies d’énergie, la pérennité des matériaux et un confort intérieur optimal, mais elles devront également prendre en compte le tissu urbain dans lequel elles s’insèrent. Les bâtiments d’habitation seront de forme compacte, de préférence orientés nord-sud. Les pièces de vie seront situées du côté chaud – sud, sud-est, sud-ouest – où les apports solaires en hiver sont importants et donc les besoins de chauffage les plus faibles. Les pièces de service (cellier, cuisine, sanitaires, garage ) seront disposées du côté froid – nord, nord-ouest, nord-est. Les ouvertures seront plus grandes et plus nombreuses au sud ; elles seront de nombre et taille plus réduites sur les façades nord et celles exposées aux vents dominants (). Cependant, si les façades des bâtiments doivent s’inscrire dans un front bâti parallèle aux voies et espaces publics, suivant les prescriptions du chapitre IMPLANTATION DES FACADES et RYTHME DES FAÇADES, l’orientation nord-sud ne sera pas exigée. Dans ce cas, les pièces de vie seront disposées selon l’orientation la plus favorable ".

35. Si les requérants soutiennent que les maisons d’habitation individuelles sont orientées au nord, les bâtiments de l’habitat collectif vers l’est, et que la majorité des ouvertures des maisons individuelles sont situées sur la façade nord et celles de l’habitat collectif en façade est, les dispositions invoquées de l’article 12 du secteur SC1 de l’AVAP constituent de simples recommandations non contraignantes. Par suite, le moyen tiré de leur méconnaissance doit être écarté.

S’agissant de l’article 14 du secteur SC1 relatif l’implantation des façades :

36. Aux termes des dispositions de l’article 14 du règlement du secteur SC1 de l’AVAP : " () Bâti neuf () Sont interdits : * Balcon filants ; * Balcons en saillie supérieure à 50 cm ; * Tout retrait de façade sur les voies et espaces publics au rez-de-chaussée (pour entrées d’immeubles) ou aux étages (loggias) Les loggias pourront être autorisées seulement sur les façades sur cour ".

37. Ainsi qu’il a été dit, les plans du dossier de demande ont été produits à l’échelle 1/200ème. Dans ces conditions, il résulte du plan de masse que les balcons envisagés dépassent les 50 cm autorisés par l’AVAP. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 14 du secteur SC1 de l’AVAP doit être accueilli.

S’agissant de l’article 16 du secteur SC1 relatif à la hauteur des constructions :

38. Aux termes des dispositions de l’article 16 du règlement du secteur SC1 de l’AVAP : " () Sous-Secteur S1C : Les hauteurs maximales à l’égout sont fixées à : 6,00 m pour les façades édifiées en bordure des voies et espaces publics dans l’anse d’Erquy (centre-bourg et front de mer au nord de la rue de la Corniche) (), 4,50 m pour les façades édifiées en bordure des voies et espaces publics dans le reste du secteur (soit R+combles) « . Par ailleurs, aux termes des dispositions générales de cet article, » la hauteur à l’égout d’une façade est mesurée à partir du sol naturel jusqu’à l’égout de la toiture ou à l’acrotère. On entend par « égout de toiture » l’extrémité haute du plan vertical de la façade « , et » suivant la pente naturelle du terrain, un immeuble pourra présenter deux hauteurs différentes. Le dépassement de la hauteur est autorisé, pour la façade qui s’emplante au point le plus bas du terrain naturel avant travaux, dans la limite d’une hauteur équivalente à un étage droit, en rez-de-chaussée ".

39. Si les requérants soutiennent que la hauteur de la façade est du bâtiment collectif édifiée en front de la rue de la Franchise dépasse 4,50 mètres, le terrain d’assiette du projet litigieux est situé en centre-bourg pour laquelle la hauteur maximale à l’égout peut atteindre 6 mètres. Par ailleurs, à supposer même que la hauteur maximale à l’égout soit limitée à 4,5 mètres, un dépassement de hauteur est autorisé pour la façade qui s’emplante au point le plus bas du terrain naturel avant travaux lorsque comme en l’espèce le terrain naturel est en pente. En l’espèce, aucune pièce n’atteste de ce que la hauteur de la façade est du bâtiment collectif excéderait la hauteur équivalente à un étage droit en rez-de-chaussée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 16 du règlement du secteur SC1 de l’AVAP doit être écarté.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

40. Aux termes des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

41. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

42. En l’espèce, le présent jugement retient que l’arrêté litigieux est entaché de trois vices exposés aux points 19, 21, 27 et 38, tirés de ce que le permis de construire ne pouvait être délivré faute d’achèvement des travaux d’aménagement en méconnaissance de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme et de l’article 1 AU 2 du règlement du plan local d’urbanisme, de ce que le projet prévoit des affouillements ou exhaussements supérieurs aux 70 cm autorisés par l’article 1 AU 10 du règlement du plan local d’urbanisme, et de ce que les balcons excèdent les 50 cm imposés par l’article 14 du secteur SC1 du règlement de l’AVAP. Si les deux derniers vices sont susceptibles de faire l’objet d’un permis de construire de régularisation, sans apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même, tel n’est pas le cas du premier vice. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

43. Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’annuler l’arrêté du 26 janvier 2023 par lequel le maire de la commune d’Erquy a délivré un permis à la société de promotion immobilière Groupe Ambassade en vue de construire trois maisons groupées et un bâtiment collectif de 11 lots sur les parcelles cadastrées section AK nos 593 et 567, ainsi que la décision rejetant implicitement le recours gracieux des requérants du 22 mars 2023.

Sur les frais liés au litige :

44. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune d’Erquy, partie perdante dans la présente instance, une somme de 1 500 euros au profit des requérants au titre des frais qu’ils ont exposés et non compris dans les dépens.

45. En revanche, ces dispositions font obstacle a ce que les sommes sollicitées au même titre par la société bénéficiaire du permis de construire litigieux et par la commune d’Erquy soient mises à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de la commune d’Erquy du 26 janvier 2023 et la décision rejetant implicitement le recours gracieux de M. et M^me B sont annulés.

Article 2 : La commune d’Erquy versera une somme de 1 500 euros à M. et M^me B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de l’ensemble des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me C et D B, à la société de promotion immobilière Groupe Ambassade et à la commune d’Erquy.

Copie en sera transmise, pour information, au préfet de la région Bretagne.

Copie en sera transmise au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 20 juin 2025 à laquelle siégeaient :

M. Radureau, président,

M. Grondin, premier conseiller,

M. Blanchard, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 août 2025.

Le rapporteur,

signé

T. Grondin

Le président,

signé

C. Radureau

Le greffier,

signé

N. Josserand

La République mande et ordonne au préfet des Côtes-d’Armor en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

No 2303834