Vu la procédure suivante :

Par un déféré, enregistrée le 24 septembre 2024, le préfet du Var demande au tribunal d’annuler le permis de construire tacitement délivré le 6 septembre 2021 par le maire de

la commune de Hyères (Var) à la société IP1R en vue de réaliser un programme immobilier de 140 logements et de 259 places de stationnement, sur une unité foncière composée des terrains cadastrés IH0035 et IH0037 situés sur le territoire de ladite commune.

Il soutient que :

- son déféré est recevable ;

- le permis de construire attaqué méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que n’ont pu être déterminés les dispositifs devant être mis en œuvre pour assurer la défense extérieure contre l’incendie des constructions projetées ;

- le projet de constructions excède l’emprise au sol prévue par les dispositions combinées des articles UD 9 et UD11 du règlement du plan local d’urbanisme et L. 151-28 du code de l’urbanisme ;

- ledit projet n’assure pas un accès sécurisé des véhicules en l’absence d’aménagement type « tourne à gauche », en méconnaissance de l’article UD3 du règlement du plan local d’urbanisme.

La requête a été adressée le 25 septembre 2024 à la commune de Hyères, laquelle n’a produit aucun mémoire en défense.

Par des mémoires en défense enregistrés le 4 novembre 2024 et le 31 mars 2025, la société IP1R, représentée par M^e Rosenfeld, conclut, à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire de surseoir à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, à titre infiniment subsidiaire d’annuler partiellement l’autorisation d’urbanisme délivrée et, en toute hypothèse, à ce que soit mise à la charge de l’État la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que le jugement du Tribunal annulant le retrait et le refus du maire de la commune de Hyères a été notifié au préfet le 14 juin 2024, de telle sorte que son déféré enregistré le 24 septembre 2025 est tardif ;

- à titre subsidiaire, les moyens sont infondés.

Par courrier du 12 novembre 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et de la date à partir de laquelle l’instruction était susceptible d’être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1.

Par une ordonnance du 21 mai 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée à effet immédiat.

Les parties ont été invitées, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire des éléments ou des pièces en vue de compléter l’instruction.

La pièce demandée a été produite par la commune de Hyères, enregistrée le 1er juin 2025 et communiquée.

Les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur la requête dans l’attente de la régularisation des illégalités tenant à :

la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme concernant le risque incendie du parc de stationnement aérien ;

la méconnaissance de l’article UD3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la manœuvre sur la RD 42 pour accéder au terrain d’assiette du projet est dangereuse pour ses usagers en l’absence d’aménagement spécial ;

la méconnaissance de l’article UD5 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la distance entre les bâtiments D et J vis-à-vis des distances séparatives n’est pas respectée ;

la méconnaissance des articles UD9 et UD11 du règlement du plan local d’urbanisme en ce que le projet excède l’emprise au sol maximale autorisée.

Les observations présentées par la société IP1R le 25 juin 2025 ont été communiquées aux autres parties.

Vu :

- le jugement du tribunal administratif de Toulon n°2103329 du 14 juin 2024 ;

- la décision n°496658, 497169 du Conseil d’État en date du 14 février 2025 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 27 juin 2025 :

- le rapport de M. Quaglierini, rapporteur,

- les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Cagnol, substituant M^e Rosenfeld, pour la société IP1R.

Considérant ce qui suit :

Par un jugement n°2103329 du 14 juin 2024, devenu définitif, le Tribunal a annulé l’arrêté du 30 août 2021 par lequel le maire de la commune de Hyères a implicitement retiré le permis de construire qu’il avait tacitement accordé à la société IP1R le 6 septembre 2021, en vue de réaliser un programme immobilier de 140 logements, dont 42 logements sociaux, ainsi que la création de 259 places de stationnement, sur une unité foncière composée des terrains cadastrés IH0035 et IH0037, situés à Hyères (Var). Ayant réceptionné le 24 juillet 2024 le dossier complet dudit permis de construire dans le cadre de son contrôle de légalité, le préfet du Var demande, par son déféré, l’annulation de la décision tacite précitée.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

S’il résulte de l’article L. 424-8 du code de l’urbanisme qu’un permis de construire tacite est exécutoire dès qu’il est acquis, sans qu’il y ait lieu de rechercher s’il a été transmis au représentant de l’État, les dispositions de cet article ne dérogent pas à celles de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, en vertu desquelles le préfet défère au tribunal administratif les actes mentionnés à l’article L. 2131-2 dudit code qu’il estime contraires à la légalité dans les deux mois suivant leur transmission. Figurent au nombre de ces actes les permis de construire tacites. Une commune doit être réputée avoir satisfait à l’obligation de transmission, dans le cas d’un permis de construire tacite, si elle a transmis au préfet l’entier dossier de demande, en application de l’article R. 423-7 du code de l’urbanisme. Le délai du déféré court alors à compter de la date à laquelle le permis est acquis ou, dans l’hypothèse où la commune ne satisfait à l’obligation de transmission que postérieurement à cette date, à compter de la date de cette transmission. Lorsque, en application de l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme, la commune invite le pétitionnaire à compléter son dossier de demande, la transmission au préfet de l’entier dossier implique que la commune lui transmette les pièces complémentaires éventuellement reçues en réponse à cette invitation.

Il ressort des pièces du dossier que la commune de Hyères a adressé l’entier dossier du permis de construire en litige au préfet du Var le 23 juillet 2024, tel que l’atteste le responsable du service urbanisme de la commune dans sa lettre adressée au Tribunal le 1er juin 2025, consécutivement à une mesure d’instruction mise en œuvre en application des dispositions de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative. Dans ces conditions, le déféré, enregistré le 24 septembre 2024 au greffe du Tribunal, a été introduit dans le délai de recours pour excès de pouvoir de deux mois. La fin de non-recevoir doit, dès lors, être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ».

Il est constant que le terrain d’assiette du projet se situe en aléa fort feu de forêt et que ledit projet présente un risque incendie courant important. La société IP1R fait valoir que le parc de stationnement aérien n’est pas assimilable à un parc de stationnement souterrain, dont les caractéristiques exigent des dispositifs de défense contre l’incendie plus contraignants, mais qu’en toute hypothèse, le projet prévoit l’installation d’un hydrant pouvant répondre à de telles exigences. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, dans sa notice descriptive concernant

la « prise en compte des risques -DECI », la société IP1R indique que le parc de stationnement en superstructure n’est pas soumis aux dispositifs du règlement départemental de la défense extérieure contre l’incendie, approuvé par arrêté préfectoral n°2017/01-004 du 8 février 2017, n’apportant ainsi aucune précision sur les dispositifs de défense contre l’incendie mis en œuvre pour faire face à l’aléa et au risque incendie précités concernant le parc de stationnement projeté. Or, il résulte dudit règlement que dans l’hypothèse d’un risque particulier, qui correspond au parc

de stationnement aérien en litige à défaut de correspondre aux autres hypothèses définies par

ce dernier règlement, les besoins en eau sont déterminés par une « analyse particulière du SDIS ». En l’absence d’une telle analyse, alors que la métropole Toulon Provence Méditerranée relevait, dans son avis défavorable du 13 août 2021, que les informations transmises par la pétitionnaire sur le parc de stationnement aérien étaient imprécises et qu’il n’était pas possible de déterminer

la conformité du projet à la réglementation relative à la défense contre l’incendie, le permis de construire en litige est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation. Il s’ensuit que le moyen du préfet du Var tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 code de l’urbanisme doit être accueilli.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UD3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Hyères : « Pour être constructible, une unité foncière doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins éventuellement obtenu en application de l’article 682 du code civil. / Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies. / Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l’accès, de sa configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. / Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, l’accès doit être établi sur la voie où la gêne pour la circulation est moindre ».

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est desservi par la route départementale (RD) 42, également nommée boulevard Front de mer, et qu’il comporte un accès unique pour les véhicules à l’entrée d’un virage pour les véhicules venant de l’Est et à l’entrée dudit virage pour les véhicules venant de l’Ouest, lesquels devront également traverser la voie en sens opposé. Une telle manœuvre présente un risque avéré pour l’accès au terrain d’assiette du projet eu égard tant à l’importance des véhicules qui pourront y accéder, le parc de stationnement pouvant accueillir 259 véhicules, que de la configuration de la RD 92 opérant un virage au niveau de l’accès en litige, limitant ainsi la visibilité des véhicules venant de la voie inverse qu’il conviendra de franchir, tel que le relevait la métropole Toulon Provence Méditerranée dans son avis du 10 août 2020. Toutefois, il ressort des pièces du dossier déclaratif et, plus particulièrement, du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire, que la société IP1R a prévu un aménagement pour sécuriser la manœuvre précitée, dont l’efficacité n’est pas contestée. Si la mise en œuvre de cet aménagement est contestée, elle est néanmoins sans incidence sur la légalité de l’autorisation d’urbanisme délivrée. La circonstance que la réalisation de cet aménagement pourrait ne pas être respectée relève, en effet, de l’exécution du permis et non de sa légalité. Dans ces conditions, dès lors que le projet de construction implique un tel aménagement, le permis de construire tacitement délivré à la société IP1R ne méconnaît pas les dispositions de l’article UD3. Il s’ensuit que le moyen doit être écarté.

En troisième lieu et dernier lieu, aux termes de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme : « (…) 3° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive. Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application de la majoration (…) ». Selon l’article UD9 du règlement du plan local d’urbanisme : « L’emprise au sol des constructions par rapport à la superficie totale du terrain, telle que définie dans les dispositions générales, ne peut excéder 35% dans la zone UD (…) ». Selon l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme : « L’emprise au sol des constructions définies à l’article 9 de chaque zone (…) peuvent faire l’objet d’une majoration dans (…) / les bâtiments nouveaux dont la consommation énergétique est inférieure de 20% au Cepmax (Consommation énergétique primaire maximale) défini dans la réglementation thermique 2012 peuvent disposer d’un coefficient d’emprise au sol majoré de + 20 % ».

Le préfet soutient que le projet de construction méconnaît les dispositions précitées du plan local d’urbanisme et qu’il excède ainsi l’emprise au sol autorisée.

D’une part, la société IP1R fait valoir que le moyen est inopérant dès lors que les dispositions de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme ne s’appliquent pas directement aux autorisations d’urbanisme et que le préfet n’invoque pas une exception d’illégalité des dispositions de l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme. Toutefois, dans son déféré, le préfet invoque en réalité une méconnaissance, par le projet de construction, des règles relatives à l’emprise au sol définies par les articles UD9 et 11 du règlement du plan local d’urbanisme, adoptés en application de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme, cités au point 7. Ainsi, le préfet du Var ne doit pas être regardé comme excipant de l’illégalité des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme et le moyen soulevé par le représentant de l’Etat est, par suite, bien opérant.

D’autre part, la société défenderesse fait valoir qu’elle bénéficie d’un dépassement autorisé de l’emprise au sol de 20%, en application de l’article 11 du règlement du plan local d’urbanisme, à laquelle il convient d’ajouter l’emprise au sol de 35% autorisée par le règlement de la zone UD. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet a une surface totale de 14 035m², soit une emprise au sol de (14 035 X 0,35) 4 912,25 m² autorisée par le règlement de la zone UD. Il n’est pas contesté que le projet peut bénéficier d’une modulation de 20% eu égard à sa consommation inférieure de 20% à la consommation énergétique primaire maximale, soit une emprise au sol modulée de (4 912,25 X 1,20) 5 894,7 m². Ainsi, le projet en litige, qui prévoit une emprise au sol totale de 6 335 m², méconnaît les règles relatives à la majoration du droit à bâtir prévues par les articles L. 151-28 du code de l’urbanisme, ainsi que les articles UD9 et 11 du règlement du plan local d’urbanisme, pour regrettable que soit l’illustration donnée par ce dernier article, qui procède de manière erronée à l’addition des taux. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des règles relatives à l’emprise au sol doit être accueilli.

Il résulte de tout ce qui précède que le préfet est fondé à demander l’annulation du permis de construire tacitement délivré le 6 septembre 2021 eu égard aux vices énoncés aux points 5 et 11.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code précité : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Il résulte de ce qui a été dit aux points 5 et 11 que le permis de construire tacitement délivré le 6 septembre 2021 méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, ainsi que les articles UD9 et 11 du règlement du plan local d’urbanisme. Ces vices, qui n’affectent pas des points limités du projet, sont susceptibles de faire l’objet d’un permis de construire de régularisation, sans apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et d’impartir à la société IP1R un délai de 6 mois à compter de la notification du présent jugement afin de produire les mesures de régularisation nécessaires.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la société IP1R au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens soit mise à la charge de l’État qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur le déféré n° 2403152 présentée par le préfet du Var.

Article 2 : Il est imparti un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, à la commune de Hyères et la société IP1R pour notifier au Tribunal un permis de construire régularisant les vices exposés aux points 5 et 11.

Article 3 : Les conclusions de la société IP1R présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société IP1R, au préfet du Var et à la commune de Hyères.

Délibéré après l’audience du 27 juin 2025 à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M. Quaglierini, premier conseiller,

M^me Martin, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025.

Le rapporteur,

Signé

B. Quaglierini

Le président,

Signé

J.-F. Sauton

Le greffier,

Signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

Le greffier.