TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE TOULOUSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE N° 1605143

___________

M. X AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ___________

M^me X Y

Rapporteur Le Tribunal administratif de Toulouse ___________

(1ère Chambre) M. Z A

Rapporteur public ___________

Audience du 4 décembre 2018 Lecture du 18 décembre 2018 ___________

19-04-02-02

C+

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 16 novembre 2016 et un mémoire enregistré le 22 mars 2018, M. X, représenté par la Selas inter-barreaux Morvilliers-Sentenac avocats, demande au Tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) soit de prononcer la réduction, en droits et pénalités, à concurrence d’un montant de 169 226 euros, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2011, mises en recouvrement le 11 décembre 2015 ;

2°) soit de procéder à la compensation du rehaussement de 268 422 euros avec la quote-part de résultat déficitaire de la SARL le Mermoz lui revenant d’un montant de 255 933 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 520 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les articles L. 311-1 et suivants du code du tourisme fixent un régime juridique propre au bail hôtelier, de sorte que toutes les dispositions contraires sont frappées de nullité ; or aux termes de l’article L. 311-3 du code du tourisme, qu’il y ait ou non accession des aménagements réalisés par le preneur au profit du bailleur, celui-ci ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1 du code du tourisme, et ce pendant une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution des travaux réalisés par le preneur ; or

pour l’essentiel, les travaux réalisés par la SARL le Mermoz sont des travaux visés par l’article L. 311-1 du code du tourisme, notamment « autres installations générales de constructions » pour 140 582 euros et installations électriques pour 96 250 euros et concernent la menuiserie, la serrurerie, le revêtement de base des sols et des murs, le carrelage, dallage, marbrerie, miroiterie, installations électriques et sanitaires, qui n’augmentent pas la valeur intrinsèque de l’immeuble, d’autant qu’aux termes de l’article L. 311-3 du code du tourisme, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration du loyer avant douze années à compter de leur réalisation ; ces travaux ayant été réalisés au cours des années 2009 et 2010, le propriétaire ne peut pas demander d’augmentation de loyer avant les années 2 021 ou 2 022 ; en outre, s’agissant d’un bail hôtelier, le propriétaire n’a jamais la possibilité d’exiger de son locataire la remise en état des lieux ;

- en application des dispositions d’ordre public de l’article L. 311-3 du code du tourisme, les travaux ne peuvent faire accession pendant le délai de douze ans imparti par la loi ;

- s’il y avait eu accession lors de la résiliation du bail, encore faudrait-il que la SCI en tire avantage ; or il n’est pas démontré que l’accession par la SCI à la propriété des aménagements réalisés par la SARL le Mermoz se soit traduite par un avantage au profit de la SCI Aéropostale ;

- la doctrine estime que les dépenses dont le locataire assume volontairement la charge, sans y être contraint par les clauses de son bail, notamment les travaux d’amélioration qu’il fait exécuter pour des convenances personnelles, ne constituent pas un élément du revenu du propriétaire, même si celui-ci a donné son assentiment préalable à l’exécution des travaux ; l’instruction du 23 mars 2007 5D-207, fiche 6 n° 52, BOI-RFP-BASE-10-20 n° 50 du 12 septembre 2012 prévoit que pour que les dépenses payées par le locataire soient ajoutées aux recettes brutes, il convient que le locataire soit tenu à leur paiement par une clause expresse du bail ;

- le montant des travaux effectués par le locataire, en l’absence de toute obligation contractuelle, ne peut être retenu pour la détermination du revenu brut foncier du propriétaire ;

- la jurisprudence estime que l’abandon au bailleur d’aménagements que le locataire n’a pas encore intégralement amortis à la date où il transfère ailleurs son établissement, ne constitue une revenu supplémentaire pour le bailleur que dans l’éventualité où ce dernier obtient de ce fait un loyer plus élevé d’un autre locataire, ou d’une manière générale une augmentation de la valeur vénale de l’immeuble ;

- si l’on admet que lors de la résiliation du bail entre la SCI Aéropostale et la SARL le Mermoz à l’occasion de la cession de l’immeuble le 20 avril 2011 et de la conclusion d’un nouveau bail entre la SARL le Mermoz et la SCI Aéro 2, le 18 avril 2011, il y a eu accession par la SCI Aéropostale à la propriété des aménagements réalisés par la SARL le Mermoz, il n’est pas démontré que cette accession s’est traduite par un avantage au profit de la SCI Aéropostale ;

- les travaux réalisés par la SARL le Mermoz sont des travaux de réparation et d’entretien déductibles au sens de l’article 31 du code général des impôts et par conséquent non imposables au nom de la SCI Aéopostale ;

- en admettant qu’il y ait eu enrichissement de la SCI Aéropostale et donc de M. X, il y a corrélativement un appauvrissement de la SARL le Mermoz relevant des BIC et dont M. X est également associé ; à défaut de compensation entre le rehaussement du revenu foncier de 268 422 euros avec la perte corrélative de 255 933 euros au titre de la sortie des immobilisations de la SARL le Mermoz, il y aurait une double imposition injustifiée.

Par un mémoire en défense enregistré le 22 mai 2017, le directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête, en faisant valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par une ordonnance en date du 3 juillet 2018, la clôture de l’instruction a été fixée au 1er août 2018 à 12 h, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me X Y, premier conseiller,

- les conclusions de M. Z A, rapporteur public,

- et les observations de M^e Cortet substituant M^e Caquinaud pour M. X.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Aéropostale a, le 1er janvier 2000, donné à bail commercial un immeuble situé au […] à Toulouse (Haute-Garonne) à la SARL le Mermoz qui y exploite un hôtel. La SCI Aéropostale, dont M. X, associé et gérant détenait 50% des parts, a fait l’objet d’un contrôle sur place portant sur la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2011. A l’issue de ce contrôle, le service, estimant que les travaux réalisés par le locataire de l’immeuble constituaient pour la SCI un avantage au titre des revenus fonciers à la fin du bail conclu entre la SCI Aéropostale et la SARL le Mermoz, a informé M. X, par une proposition de rectification du 28 mars 2014, de son intention d’imposer cet avantage à l’impôt sur le revenu de M. X au titre de l’année 2011 dans la catégorie des revenus fonciers. Les rectifications envisagées ont été maintenues par courrier du 2 juillet 2014 à la suite des observations du contribuable. Les cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales ont été mises en recouvrement le 11 décembre 2015 pour un montant total 179 267 euros. L’administration ayant rejeté, le 16 septembre 2016, sa réclamation, par sa requête susvisée, M. X demande au tribunal soit la réduction en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2011 pour un montant de 169 226 euros, soit de prononcer la compensation du rehaussement de 268 422 euros notifié à la SCI avec la quote-part du résultat déficitaire de la société le Mermoz lui revenant.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

2. Aux termes du premier alinéa de l’article 29 du code général des impôts : « Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater, le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires et diminué du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires (…) ». L’attribution gratuite au propriétaire des aménagements ou constructions effectués par le preneur constitue, dans les conditions où elle a été prévue, un complément de loyer. Le montant de cet avantage est, pour le propriétaire, un revenu foncier imposable au titre de l’année où celui-ci en a eu la disposition, soit l’année où, en fin de bail, il a acquis la propriété de ces aménagements ou constructions.

3. Le bail commercial conclu le 1er janvier 2000 entre la SCI Aéropostale et la SARL le Mermoz pour l’exploitation de l’hôtel le Mermoz, d’une durée de 9 ans, a été tacitement renouvelé le 1er janvier 2010, puis résilié le 18 avril 2011, à la suite de la signature d’un nouveau contrat bail commercial entre la SARL le Mermoz et la SCI Aéro 2, en raison de la

vente, par la SCI Aéropostale à la SCI Aéro 2, de l’immeuble situé au […] à Toulouse. Si le point B du contrat de bail signé le 1er janvier 2000 stipule que le bailleur autorise le preneur à exécuter les aménagements et travaux nécessaires à l’exercice de sa profession et que le c) du point E stipule que le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée, aucune des stipulations de ce contrat ne prévoit la remise gratuite en fin de bail à la SCI Aéropostale des aménagements ou constructions réalisés par la SARL le Mermoz. Ainsi, la société le Mermoz était susceptible de solliciter une indemnité à raison des aménagements qu’elle avait réalisés sur l’immeuble en cours de bail et il n’est ni établi, ni même soutenu, que la SARL le Mermoz aurait renoncé à l’indemnisation des aménagements auxquels elle a procédé. Dès lors M. X est fondé à soutenir que, nonobstant la fin du bail, c’est à tort que l’administration a considéré que la SCI Aéropostale a bénéficié de l’attribution gratuite des aménagements effectués par la SARL le Mermoz constitutif, au titre de l’année 2011, d’un revenu foncier imposable entre ses mains, au prorata de ses parts dans la SCI Aéropostale.

4. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête et la demande de compensation, que M. X est fondé à demander la réduction, en droits et pénalités, à concurrence d’un montant de 169 226 euros, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujettis au titre de l’année 2011.

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

5. Il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. X et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Il est accordé à M. X une réduction des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2011 à concurrence d’un montant de 169 226 euros, en droits et pénalités.

Article 2 : L’Etat versera à M. X une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. X est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. X et au directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne.