Vu la procédure suivante :

I. Par une requête enregistrée le 26 octobre 2022 sous le n° 2208077 et un mémoire enregistré le 23 septembre 2024, la SCI Arc Investissements, représentée par M^e Floquet, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 juin 2022 du préfet de l’Essonne relatif au traitement de l’insalubrité pour une suroccupation manifeste du logement situé au X, ensemble la décision du 7 septembre 2022 rejetant le recours gracieux présenté à l’encontre de cette décision ;

2°) à titre subsidiaire, d’abroger cet arrêté du préfet de l’Essonne du 17 juin 2022, ensemble la décision du 7 septembre 2022 rejetant le recours gracieux présenté à l’encontre de cette décision ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est recevable ;

— l’arrêté a été signé par une autorité incompétente ;

— il est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation au regard des dispositions des articles L. 1331-23 et R. 822-25 du code de la santé publique ;

— elle était de bonne foi, dès lors qu’elle n’avait pas connaissance de l’état de suroccupation du bien à la date de conclusion du bail ;

— l’arrêté méconnaît les dispositions de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation dès lors que ses locataires ne pouvaient être qualifiés d’occupants de bonne foi au sens de ces dispositions.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 mai 2023, le préfet de l’Essonne et l’agence régionale de santé d’Ile-de-France concluent au rejet de cette requête et à la mise à la charge de la SCI Arc Investissements de la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que :

— la requête est irrecevable, la requérante ne disposant plus d’un intérêt à agir, dès lors qu’un arrêté du 6 février 2023 a abrogé l’arrêté du 17 juin 2022 ;

— les moyens invoqués par la requérante ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office tiré de ce qu’il n’y a plus lieu de statuer sur les conclusions à fin d’annulation ou d’abrogation de l’arrêté du préfet de l’Essonne du 17 juin 2022 et de la décision du 7 septembre 2022 rejetant le recours gracieux présenté par la requérante à son encontre, dès lors que cet arrêté a été abrogé par l’arrêté du 6 février 2023.

La SCI Arc Investissements a présenté le 27 janvier 2025 des observations en réponse au moyen d’ordre public.

II. Par une requête enregistrée le 17 mai 2023 sous le n° 2304010, la SCI Arc Investissements, représentée par M^e Floquet, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 24 novembre 2022 par laquelle le préfet de l’Essonne a mis à sa charge une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement de ses locataires égale à un an de loyer prévisionnel, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux du 18 janvier 2023 à l’encontre de cette décision ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est recevable ;

— la décision est illégale en raison de l’illégalité de l’arrêté du 17 juin 2022 qui la fonde et dont elle se prévaut par la voie de l’exception, dès lors qu’il a été signé par une autorité incompétente, est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation au regard des dispositions des articles L. 1331-23 et R. 822-25 du code de la santé publique, qu’elle était de bonne foi puisqu’elle n’avait pas connaissance de l’état de suroccupation du bien à la date de conclusion du bail, et que ses locataires ne pouvaient être qualifiés d’occupants de bonne foi au sens des dispositions de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— le préfet ne pouvait légalement faire application du IV. de l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, dès lors qu’elle n’a pas méconnu l’obligation de relogement des occupant du logement qui avait été mise à sa charge.

La requête a été communiquée au préfet de l’Essonne, qui n’a produit aucune observation.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de la santé publique ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Gibelin,

— les conclusions de M. Chavet, rapporteur public,

— et les observations de M^e Floquet, représentant la SCI Arc Investissements.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Arc Investissements est propriétaire d’un logement situé au X, dans le département de l’Essonne. Elle a conclu un bail le 1er juin 2021 avec la famille A B pour l’occupation de ce logement. Ce dernier a fait l’objet le 26 avril 2022 d’une visite diligentée par l’agence régionale de santé (ARS) d’Ile-de-France, qui a conclu dans un rapport du 6 mai suivant à son insalubrité. Par un arrêté ARS91-2022-VSS-SE n° 40 du 17 juin 2022, le préfet de l’Essonne a déclaré ce logement insalubre en raison de son état de suroccupation et a ordonné à la SCI Arc Investissements en sa qualité de propriétaire de procéder au relogement définitif de ses locataires et de leurs enfants dans un délai de trois mois. La société a formé le 3 août 2022 un recours gracieux contre cet arrêté, que le préfet de l’Essonne a rejeté par une décision du 7 septembre 2022. Par une décision du 24 novembre 2022, le préfet a notamment mis à sa charge une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement de ses locataires égale à un an de loyer prévisionnel, au motif de sa carence pour y procéder. La SCI Arc Investissements a présenté un recours gracieux à l’encontre de cette décision par un courrier du 17 janvier 2023 réceptionné le lendemain, implicitement rejeté le 18 mars suivant. Elle demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 17 juin 2022, de la décision du 24 novembre 2022 et des décisions de rejet des recours gracieux présentés à l’encontre de ces décisions.

2. Les requêtes n° 2208077 et 2304010 visées ci-dessus de la SCI Arc Investissements présentent à juger des questions semblables. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur la fin de non-recevoir opposée dans la requête n° 2208070 :

3. Les défendeurs font valoir qu’à la suite de la résiliation du bail et après relogement des occupants par les services de la direction départementale de l’emploi, du travail et de la solidarité, l’arrêté du 17 juin 2022 déclarant le logement de la requérante insalubre en raison de son état de suroccupation a été abrogé par un arrêté de mainlevée du 6 février 2023. Toutefois, d’une part, cet arrêté est intervenu postérieurement à l’enregistrement de la requête et, d’autre part, il résulte de l’instruction que l’arrêté du 17 juin 2022 n’a été abrogé qu’en tant qu’il déclarait le logement insalubre sans que l’arrêté de main levée du 6 février 2023 ne remette en cause les obligations de relogement qu’il a mis à la charge de la SCI Arc Investissements dans les délais déterminés de deux mois et trois mois ni d’ailleurs la décision du 24 novembre 2022 par laquelle le préfet a notamment mis à sa charge une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement de ses locataires égale à un an de loyer prévisionnel, prise sur son fondement. En tout état de cause, alors que la recevabilité d’une requête s’apprécie à la date de son enregistrement, la SCI Arc Investissements justifie ainsi d’un intérêt à agir suffisant pour demander l’annulation de l’arrêté du 17 juin 2022. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir opposée tirée du défaut d’intérêt à agir doit être rejetée.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

4. D’une part, aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. / (). / Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité. ». Aux termes de l’article L. 1331-23 du même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation. ». L’article L. 1331-24 de ce code dispose : « Les situations d’insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l’objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation. ». Aux termes du I. de l’article R. 1331-37 du code de la santé publique : « Un local d’habitation est utilisé dans des conditions qui conduisent manifestement à sa sur-occupation conformément à l’article L. 1331-23 et est en conséquence insalubre au sens de l’article L. 1331-22 : () lorsqu’il ne respecte pas les conditions prévues par l’article R. 822-25 du code de la construction et de l’habitation pour ouvrir droit à l’aide personnelle au logement. ». Aux termes de l’article R. 822-25 du code de la construction et de l’habitation : « Le logement au titre duquel le droit à l’aide personnelle au logement est ouvert doit présenter une surface habitable globale au moins égale à neuf mètres carrés pour une personne seule, seize mètres carrés pour un ménage sans enfant ou deux personnes, augmentée de neuf mètres carrés par personne en plus, dans la limite de soixante-dix mètres carrés pour huit personnes et plus. ». Enfin, aux termes de l’article R. 156-1 du même code : « () La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. / Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. ».

5. D’autre part, aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : () 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation () ». L’article L. 511-18 de ce code prévoit que : « () Lorsque l’interdiction d’habiter est prononcée à titre définitif ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien est tenu d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues au même chapitre. L’arrêté précise la date d’effet de l’interdiction, ainsi que la date à laquelle le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien doit avoir informé l’autorité compétente de l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite aux occupants () ». Aux termes du II de l’article L. 521-3-1 : « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. / En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. / Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction. ». Enfin, l’article L. 521-3-2 du même code dispose : « () Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité mentionné à l’article L. 511-11 ou à l’article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger (). Lorsqu’une personne publique, un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement, le propriétaire ou l’exploitant lui verse une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel () ».

6. Pour prendre l’arrêté de traitement de l’insalubrité du 17 juin 2022, le préfet s’est fondé sur le rapport établi par la technicienne sanitaire et de sécurité sanitaire de la délégation de l’Essonne de l’ARS, à la suite de sa visite du 26 avril 2022, et a retenu que le local mis à disposition aux fins d’habitation d’une surface de 28 m², occupé par une famille de quatre personnes, était insalubre en raison des conditions manifestes de suroccupation.

7. Il résulte cependant de l’instruction que le rapport sur lequel s’est fondé le préfet indique que le local en cause, dont la hauteur sous plafond est de 2,39 m, est composé d’une entrée de 2,39 m², d’une pièce principale avec coin cuisine de 19,58 m², d’une chambre de 9,06 m² et d’une salle d’eau de 3,31 m², soit une superficie habitable globale de 34,34 m², correspondant approximativement à celle de 34,20 m² mentionnée dans le certificat de superficie du 7 juillet 2022 produit par la requérante, supérieure à celle de 34 m² exigée par les dispositions précitées de l’article R. 822-25 du code de la construction et de l’habitation. Aucune disposition législative ou réglementaire ne permettait d’exclure de cette surface habitable l’entrée et la salle d’eau ainsi que l’a fait le préfet. Dans ces conditions, l’arrêté ARS91-2022-VSS-SE n° 40 du 17 juin 2022 du préfet de l’Essonne et la décision du 7 septembre 2022 rejetant le recours gracieux présenté à l’encontre de l’arrêté sont entachés d’une erreur de droit.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Arc Investissements est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 17 juin 2022 et de la décision du 7 septembre 2022 prise sur recours gracieux, ainsi que celle, par voie de conséquence, de la décision du 24 novembre 2022, prise sur le fondement de l’arrêté du 17 juin 2022, et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux du 18 janvier 2023 à l’encontre de cette dernière décision, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête.

Sur les conclusions relatives aux frais d’instance :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Arc Investissement, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la préfète de l’Essonne et l’agence régionale de santé d’Ile-de-France demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat le versement à la SCI Arc Investissements de la somme de 1 800 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du préfet de l’Essonne du 17 juin 2022 et les décisions des 7 septembre 2022, 24 novembre 2022 et 18 mars 2023 sont annulés.

Article 2 : L’Etat versera à la SCI Arc Investissements la somme de 1 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative

Article 3 : Les conclusions du préfet de l’Essonne et de l’agence régionale de santé d’Ile-de-France présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Arc Investissements, à la préfète de l’Essonne, et à l’agence régionale de santé d’Ile-de-France.

Délibéré après l’audience du 13 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Lellouch, présidente,

M. Gibelin, premier conseiller,

M^me Corthier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

Le rapporteur,

signé

F. Gibelin

La présidente,

signé

J. Lellouch La greffière,

signé

Y. Bouakkaz

La République mande et ordonne à la préfète de l’Essonne et à la ministre du travail, de la santé, des solidarités et des familles, en ce qui les concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°s 2208077 – 2304010