REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAHORS

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAHORS

N’ RG 24/00541-N’ Portalis DBYW-W-B7I-CUJW

N’Minute: 26/00004

DEMANDERESSES:

M^me X Y

née le […] à COMPIEGNE (60), demeurant […]

M^me Z AA née le […] à REIMS (51), demeurant 8 rue Georges Soret – 92110

CLICHY

représentées par M^e Nathalie CABESSUT, avocat au barreau du LOT, avocat postulant, M^e Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. DOLCE VITA

immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de CAHORS sous le numéro 410 433 429, dont le siège social est sis 17 rue de la Légion d’Honneur – 46000 CAHORS

représentée par Maître Laurent BELOU de la SELARL CABINET LAURENT BELOU, avocat au barreau du LOT, avocat postulant, M^e Jean-Marin LEROUX-QUETEL, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré. M^me AC RODALOS, Vice-Présidente

GREFFIERE : M^me Christelle BRULLOT DÉBATS à l’audience publique du 07 Novembre 2025 JUGEMENT : contradictoire – en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe à compter du 09 Janvier 2026 date indiquée à l’issue des débats

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

STADHAHR

Suivant acte authentique reçu le 12 avril 2023 par M^e Olivier THOMSEN, notaire associé à Clichy, la société DOLCE VITA a unilatéralement promis à Mesdames X Y et Z AA de leur vendre au prix de 1.067.000 euros (hors meubles) un ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation principale, d’une maison d’habitation seconde et de diverses dépendances et situé à […] (Lot) au […]. La levée de l’option devait intervenir au plus tard le 18 juillet 2023. En contrepartie de l’engagement du promettant de vendre était stipulé à son profit le paiement d’une indemnité d’immobilisation à une somme fixée ne varietur à 109.400 euros, ladite indemnité n’étant évidemment pas due en cas de réitération la vente en la forme authentique. La moitié de cette somme-54 700 euros-était séquestrée entre les mains de M^e Antoine DURAND, notaire associé à Paris. Il était en outre stipulé une condition suspensive tenant à l’obtention au plus tard le 27 juin 2023 par Mesdames X Y et Z AA d’un ou plusieurs prêts pour financer l’acquisition. La vente n’a pas été réitérée en la forme authentique dans les délais prévus. Procédure Suivant exploit introductif d’instance du 27 juin 2024, Mesdames X Y et Z AA ont assigné la société DOLCE VITA devant le Tribunal judiciaire de Cahors pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation partiellement versée entre les mains du notaire désigné séquestre par les parties à la promesse unilatérale de vente. Il est en outre demandé la condamnation de la société DOLCE VITA à leur verser la somme de 10.000 euros pour « résistance abusive », 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions écrites produites par RPVA devant le tribunal le 19 février 2025, auxquelles il convient de se rapporter pour un développement complet des moyens exposés, les dames Y et AA sollicitent: Vu les articles 1103, 1104 et 1194 du Code civil, Vu les articles 1231 et suivants du Code civil, Vu l’article 122 du Code de procédure civile, Vu les articles 30 et suivants du Code de procédure civile, Vu l’article 1231 du Code civil,

A TITRE PRINCIPAL

— CONDAMNER la SCI DOLCE VITA à payer à Madame X Y et Madame Z AA la somme provisionnelle de 54.700

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euros au titre de la restitution de l’acompte avec intérêt au taux légal à compter du 18 octobre 2023: – ORDONNER à M^e Antoine DURAND de libérer la somme de 54.700 euros retenue abusivement au profit de Madame X Y et Madame Z AA et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir: – CONDAMNER la SCI DOLCE VITA à payer solidairement à Madame X Y et Madame Z AA, la somme de 10.000 euros au titre de la résistance abusive; – CONDAMNER la SCI DOLCE VITA à payer solidairement à Madame X Y et Madame Z AA, la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts; – DÉCLARER la société SCI DOLCE VITA irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 109.400 euros; -DÉBOUTER la société SCI DOLCE VITA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DIRE ET JUGER que la clause pénale est manifestement excessive; – RÉDUIRE en conséquence la clause pénale à l’euro symbolique: -DÉCLARER mal fondées et excessives les demandes de la SCI DOLCE VITA; EN TOUT ETAT DE CAUSE – DÉBOUTER la SCI DOLCE VITA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions; – ÉCARTER le bénéfice de l’exécution provisoire au bénéfice de la SCI DOLCE VITA: -CONDAMNER la SCI DOLCE VITA à payer solidairement à Madame X Y et Madame Z AA la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; – CONDAMNER la SCI DOLCE VITA aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, Mesdames Y et AA font valoir que la condition suspensive tenant au financement de la vente n’a pas été réalisée et que dès lors, l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée. Elles sollicitent que le jugement soit opposable au notaire qui devra restituer les sommes sous astreinte.

Par ailleurs, et en réplique aux observations de la partie adverse qui fait valoir qu’elles ne démontraient aucune demande de prêt à la date prévue, elles objectent que les parties avaient suite à la clause de substitution convenues de reporter la date non impérative mentionnée à l’acte, à fin juillet 2023. Elles justifient de plusieurs refus de financement. Enfin, en réplique aux observations de la SCI DOLCE VITA qui soutient qu’il n’y a pas eu substitution, elles arguent que la société SIMONE HOUSES est une SAS constituée par Mesdames AA et Y en vue d’obtenir

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justement le prêt.

Elles soutiennent par ailleurs que la demande reconventionnelle de la SCI DOLCE VITA est irrecevable et qu’en outre la SCI DOLCE VITA ne justifie d’aucune mise en demeure préalable. Sur la clause pénale, elles demandent sa modération à un euro. Elles sollicitent la somme de 10.000 euros pour résistance abusive et 10.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions écrites n°2 produites par RPVA 18 septembre 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un développement complet des moyens exposés, la SCI DOLCE VITA conclut : Vu la promesse unilatérale de vente du 12 avril 2023, Vu les articles 1304-1 à 1304-6 et 1103 du code civil: -DÉBOUTER Mesdames X Y et Z AA de l’intégralité de leurs demandes; -CONDAMNER solidairement Mesdames X Y et Z AA au paiement de la somme de 109.400 euros outre les intérêts légaux courant sur la somme de 54.700 euros à compter du 26 juillet 2023; -AUTORISER M^e Antoine DURAND, notaire associé à PARIS, à libérer au profit de la société DOLCE VITA la somme de 54.700 euros reçue en garantie du paiement de l’indemnité d’immobilisation: – Condamner solidairement Mesdames X Y et Z AA au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; -Condamner Mesdames X Y et Z AA au paiement des entiers dépens; -S’il devait être fait droit, même partiellement, aux demandes de Mesdames X Y et Z AA, ÉCARTER l’exécution provisoire

de droit.

A l’appui de ses prétentions, elle relève que Mesdames X Y et Z AA n’ont jamais satisfait à l’obligation de solliciter au plus tard le 27 juin 2023 un ou plusieurs prêts et ne rapportent donc pas la preuve qu’elles auraient essuyé un refus personnel de financement. Elle soutient que la substitution n’a pas eu lieu. Dès lors, elle soutient que l’indemnité d’immobilisation reste due au promettant. Elle sollicite donc le paiement de la partie non consignée de l’indemnité à hauteur de 54.700 €. Elle argue que cette clause pénale n’a rien d’excessif puisqu’elle correspond à 10% du prix. Elle conclut au débouté de la demande au titre de la résistance abusive ainsi que

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la demande en dommages et intérêts.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 07 novembre 2025. Les parties ont été informées par le Président que le jugement serait rendu le 09 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

MOTIVATION

1-Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

A) Sur la clause de substitution

La promesse de vente prévoit en page 11 une clause de substitution: "le bénéficiaire aura la faculté, avant la réalisation de la dernière des conditions suspensives ci-après stipulées, de se substituer toute personne physique ou morale dans le bénéfice de la présente promesse de vente. Il ressort des pièces 3 et 4 des demanderesses que Mesdames Y et AA ont créé la société SIMONE HOUSES dont l’objet social est la transaction immobilière, la gestion et d’administration de biens immobiliers. La SCI DOLCE VITA ne saurait arguer qu’elle ignorait l’usage de la clause de substitution dans la mesure où elle a spécifiquement, par attestation du 28/04/2023, mis à disposition de cette société en formation les locaux objets de la promesse de vente afin que la société y établisse son siège social à compter du 27 avril 2023. Dès lors, il est constant que la société SIMONE HOUSES a substitué Mesdames Y et AA en qualité de bénéficiaire de la promesse, pour les actes relevant de la vente à compter de son immatriculation le 23 mai 2023. Un avenant devait d’ailleurs être formalisé (pièce 6).

B) Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La promesse de vente signée le 12 avril 2023 par les parties a été conclue sous condition suspensive d’obtention au plus tard le 27 juin 2023 par les acquéreurs d’un financement bancaire répondant aux caractéristiques suivantes: 1.020.270 euros sur 20 ans au taux d’intérêt maximum de 4% l’an hors assurance.

La promesse de vente stipule que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 27 juin

2023.

Il ressort des pièces produites que les parties se sont entendues pour repousser le délai maximum au 31 juillet. (Pièce 5 et 6 demanderesses)

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En l’espèce, il est produit trois demandes de prêts sollicitées auprès de trois établissements bancaires différents, concernant le bien objet de la promesse de vente et visant le prix indiqué au contrat. En vertu de la clause de substitution, il n’est pas anormal que les courriers des banques soient adressés à la SAS SIMONE HOUSES puisque cette entité juridique entendait être la signataire du contrat de vente in fine. Les trois demandes de prêts se sont soldées par des refus de financement. Hormis le courrier de la Caisse d’Epargne (pièce 8) qui ne porte pas de date, les autres lettres de refus sont antérieures au 31 juillet 2023. Il est également justifié de ce que les bénéficiaires ont mandaté un agent pour les aider à obtenir un prêt pour réaliser leur projet. (Pièce 16) Cette attestation indique que des demandes ont d’abord été faites au nom personnel des Mesdames Y et AA puis, face aux refus, une SAS SIMONE HOUSES a été constituée pour tenter d’obtenir les financements nécessaires. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée alors même que M^me Y et M^me AA, sous l’enseigne de la SAS SIMONE HOUSES se sont conformées aux exigences stipulées dans la promesse. La SCI DOLCE VITA ne démontre par aucune pièce que la condition suspensive est défaillie par la faute des bénéficiaires de la promesse. Il n’est d’ailleurs produit par la SCI DOLCE VITA aucun courrier recommandé pourtant prévu au contrat sollicitant du bénéficiaire la justification de l’obtention ou de la non-obtention des prêts.

Aucune pièce n’établit que M^me Y et M^me AA étaient en mesure d’anticiper le refus qui leur a finalement été opposé par les différents établissements bancaires. En conséquence, il doit être considéré que la condition suspensive est défaillie sans faute de la part de M^me Y et M^me AA. La défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse de

vente.

C) Sur l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente mentionne: « En contrepartie de l’engagement du promettant de vendre et de l’obligation pour lui de maintenir sa promesse de ne pas vendre à autrui jusqu’à la date ci-dessus fixée pour l’expiration des présentes, le bénéficiaire devra au promettant s’il ne demande pas la réalisation des présentes dans les délais et conditions convenus une somme fixée »ne variatur« à 10% du prix de vente, soit la somme de 109.400 euros. Cette somme ne saurait être réduite au cas où le bénéficiaire informerait le promettant de sa décision de ne pas acquérir dans le délai ci-dessus fixé pour l’expiration de la présente promesse. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée d’immobilisation. » Il est également prévu que « le bénéficiaire s’oblige à faire procéder sans délai au virement de la somme de 54.700 euros à la comptabilité de M^e Antoine DURAND, Notaire participant sus-nommé. »

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Il n’est pas contesté que cette somme a été versée. Au paragraphe Sort de ce versement, il est mentionné: « La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes: a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur b) elle sera restituée au bénéficiaire en cas de non-réalisation de la vente promise pour une cause qui ne lui serait pas imputable, telle notamment que la non- réalisation d’une des conditions suspensives. c) elle sera versée au promettant en cas de non réalisation de la vente promise pour une cause imputable au bénéficiaire. » Le contrat prévoit également que « pour le cas le bénéficiaire ne demanderait pas la réalisation des présentes, dans le délai ci-dessus déterminé, il s’oblige, en outre à verser à la comptabilité de M^e Antoine DURAND, Notaire participant la somme de 54.700 euros de manière à porter le montant de l’indemnité d’immobilisation versée à 10% du prix de vente, ainsi qu’il est stipulé ci-dessus. » L’indemnité d’immobilisation, liée à la faculté de levée de l’option par l’acquéreur, correspond au prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente, le promettant ne pouvant vendre à autrui pendant la durée de la promesse. Il en résulte qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, stipulée dans l’intérêt du bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due." Cette restitution est expressément prévue, en cas de condition suspensive d’obtention d’un prêt, par l’article L.313-41 du code de la consommation, qui dispose qu’en cas d’acte sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, lorsque la condition suspensive ne s’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité.

Il est rappelé que les dispositions de l’article L 313-41 du code de la consommation, sont d’ordre public. Ces dispositions imposent la restitution de l’indemnité d’immobilisation sans retenue, ni indemnité lorsque la condition suspensive est défaillie sans faute du bénéficiaire. La promesse étant devenue caduque faute de réalisation de la condition suspensive, le promettant pouvaient disposer de son bien à compter de cette date. Dans la mesure où la SCI DOLCE VITA qui entend conserver le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, ne rapporte pas la preuve que M^me Y et M^me AA ont empêché l’accomplissement de la condition, l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée. Dans la promesse de vente, les parties sont convenues que la somme ne serait pas productive d’intérêts. En conséquence, les intérêts de retard au taux légal ne seront dus qu’à compter de la signification de la présente décision. Il sera donc enjoint à Maître Antoine DURAND, notaire, en sa qualité de séquestre de la somme de 54.700 euros versée par M^me Y et M^me AA, de restituer cette somme à ces demières, sans qu’il soit

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nécessaire de prononcer une astreinte.

La demande principale de M^me Y et M^me AA étant accueillie, il n’est pas nécessaire d’examiner leur demande subsidiaire ni la demande reconventionnelle de la SCI DOLCE VITA.

2-sur la demande de dommages et intérêts et la résistance abusive M^me Y et M^me AA estiment qu’en refusant de leur restituer la somme séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation, la SCI DOLCE VITA a usé de tous les procédés pour retarder l’exécution de son obligation. Son refus injustifié leur cause un préjudice moral qu’elles évaluent à la somme de 10 000 euros pour résistance abusive outre une somme de 10.000 euros pour le préjudice induit par le fait qu’elles ont été privées d’un possible investissement. Aux termes de l’article 1 103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 exige que les contrats soient exécutés de bonne foi. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. En l’espèce, Mesdames Y et AA, qui ne versent aux débats aucune pièce relative aux préjudices qu’elles soutiennent avoir subi du fait de la résistance de la SCI DOLCE VITA, qui a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits, seront déboutées de ce chef de demande en application des articles 1240 et 1353 combinés.

3-sur les frais du procès et l’exécution provisoire: Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SCI DOLCE VITA succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. La SCI DOLCE VITA, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Mesdames Y et AA une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI DOLCE VITA.

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En conséquence, la Republique unge mande procureurs généraux et aux procureurs de la République Alous les huissiers de justice de mettre la présen décision à exécu

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13 JAN. 2026

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’application de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI DOLCE VITA à restituer à M^me X Y et à M^me Z AA la somme de 54.700 euros (cinquante quatre mille sept cents euros) avec intérêt légal à compter de la signification de la présente décision; Ordonne à M^e Antoine DURAND de libérer la somme de 54.700 euros (cinquante quatre mille sept cents euros) retenue en son étude au profit de M^me X Y et de M^me Z AA; Déboute M^me X Y et M^me Z AA de leurs demandes en dommages et intérêts; Condamne la SCI DOLCE VITA aux entiers dépens; Condamne la SCI DOLCE VITA à payer à M^me X Y et à M^me Z AA la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande de la SCI DOLCE VITA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes; Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La greffière

Christelle BRULLOT

La présidente

Signé

électroniquement: Christelle BRULLOT […]

AC RODALOS

Signé

électroniquement: Christele RODALOS L0080060

REPUBLIQUE

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REPUBLIQUE FRANCAISE