TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU LUNDI 13 OCTOBRE 2025

* 1 ère Chambre -

N° RG : 2023F01192 – 2024F02289 – 2025F00740

BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA C/ Société LA, [Adresse 1] SAS Société COFIPROM SARL

DEMANDERESSE

,

[Adresse 2], [Adresse 3],

comparaissant par Maître Thibaut WIPLIER, Avocat à la Cour, à la décharge de Maître Benjamin HADJADJ, Avocat à la Cour, Associé de la SARL AHBL AVOCATS, société d’Avocats,

DEFENDERESSES

Société LA MAISON DE LOLA SAS,, [Adresse 4], (désistement d’instance du demandeur le 13 janvier 2025),

représentée par Maître Fernando SILVA, Avocat à la Cour, Associé du Cabinet DELTA AVOCATS, société d’Avocats,

* Société COFIPROM SARL,, [Adresse 5],

* SCP, [O], ès qualités de mandataire judiciaire de la société COFIPROM SARL,, [Adresse 6],

* SCP, [O] ès qualités de liquidateur de la société COFIPROM SARL,, [Adresse 6],

Ne comparaissant pas,

L’affaire a été entendue en audience publique le 2 juin 2025,

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Pierre BALLON, Président de Chambre,

* Hervé BONNAN, Bertrand LACAMPÁGNE, Paul BERNARD, Naima LEURS, Eric GODRON, Alexandre LE HUEC, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Pierre BALLON, Président de Chambre,

Assisté de Fanny VOIZARD, Greffier assermenté,

FAITS ET PROCEDURE

Le 19 octobre 2017, la SCCV, [Adresse 7] a été créée par quatre actionnaires pour réaliser une opération de promotion immobilière de 25 logements à, [Localité 1]. Le capital social, divisé en 1.000 parts, est composé par la société COFIPROM SARL pour 50 parts, la société DUMEZ PROMOTION pour 799 parts, la société JACOM pour 150 parts et la société, [Adresse 8] pour 1 part.

Par acte authentique en date du 9 juillet 2018, la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA a consenti à la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1] un crédit promoteur d’un montant de 3.000.000,00 € d’une durée de 24 mois.

Aux termes d’une convention en date du 7 novembre 2018, la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA s’est portée caution solidaire de la SCCV, [Adresse 7] au titre de la garantie financière d’achèvement.

Le programme immobilier porté par la SCCV VILLA, [Cadastre 1] n’a pu s’achever dans les délais initialement prévus, et la, [Adresse 10] SA a prorogé à 5 reprises le terme du crédit promoteur.

Par jugement du 1 er mars 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SCCV VILLA 105 et a désigné la SCP, [O] en qualité de liquidateur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 avril 2023, la, [Adresse 10] SA a déclaré ses créances à la SCP, [O], à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1] d’un montant de 646.385,43 € pour le crédit promoteur et de la somme de 2.000.000,00 € au titre de la garantie financière d’achèvement.

Depuis fin février 2023, la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA a été destinataire de nombreuses demandes de mise en jeu de la garantie financière d’achèvement, dont elle est débitrice au regard de la convention du 7 novembre 2018.

En application des articles 1205 et 1206 du code civil, les acquéreurs des différents lots composant le programme immobilier ont exigé l’exécution de l’engagement de caution de la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA à payer pour le compte de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1], les sommes nécessaires à l’achèvement du programme.

Dans ce contexte et au visa de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitat, le 13 avril 2023, la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA a déposé une requête auprès du Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc, qui disposera des pouvoirs du maître de l’ouvrage avec mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Par ordonnance en date du 17 avril 2023, Monsieur le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a désigné la SELAS ARVA ès qualités d’administrateur ad hoc conformément à l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitat.

Le 12 juin 2023, la SELAS ARVA a saisi le tribunal judiciaire, en référé, afin que soit réalisé un état des lieux technique de l’ensemble immobilier, au contradictoire de l’ensemble des parties intéressées, pour figer l’état d’avancement du programme immobilier et déterminer les travaux d’achèvement à réaliser au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitat.

Par ordonnance 10 juillet 2023, Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux a nommé Monsieur, [N], [G], expert judiciaire, pour les opérations d’expertise.

Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2023, la, [Adresse 10] SA a assigné la société COFIPROM SARL et la société, [Adresse 8] aux fins d’obtenir leur condamnation à payer les sommes dues par la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1] à la proportion de leur droits détenus dans le capital de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1]. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 2023F01192.

En cours de procédure, la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA s’est désistée de son action à l’encontre de la société, [Adresse 8].

Par jugement du 23 octobre 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société COFIPROM SARL et a désigné la SCP, [O] en qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 novembre 2024, la, [Adresse 10] SA a déclaré ses créances à la SCP, [O] ès qualités, à inscrire au passif du redressement judiciaire de la société COFIPROM SARL, d’un montant de 36.209,35 € pour le crédit promoteur et de la somme de 100.000 € au titre de la garantie financière d’achèvement.

Par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2024, la, [Adresse 10] SA a assigné la SCP, [O], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société COFIPROM SARL devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de fixer au passif du redressement judiciaire de la société COFIPROM SARL la créance de la, [Adresse 10] SA

déclarée à la liquidation de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1] à la proportion de ses droits détenus dans le capital de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1]. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 2024F02289.

Par jugement du 29 janvier 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire de la société COFIPROM SARL en liquidation judiciaire et a désigné la SCP, [O] en qualité de liquidateur.

Par acte extrajudiciaire du 17 avril 2025, la, [Adresse 10] SA a assigné la SCP, [O], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société COFIPROM SARL devant le tribunal de commerce de BORDEAUX aux fins de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société COFIPROM SARL la créance de la, [Adresse 10] SA déclarée à la liquidation de la SCCV VILLA, [Cadastre 1] à la proportion de ses droits détenus dans le capital de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1]. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 2025F00740.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 2 juin 2025, la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA demande au tribunal de céans de :

Vu les articles 1103 et 1343-2 du code civil, Vu les articles L. 622-22 et L. 631-14 du code de commerce,

CONSTATER la mise en cause de la SCP, [O], ès qualités de mandataire liquidateur de la société COFIPROM, et en tant que besoin, prononcer la jonction de la présente procédure avec l’instance introduite par la requérante sous le numéro RG 2024F02289,

DIRE ET JUGER que les demandes de la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE sont recevables et bien fondées,

Y faisant droit,

FIXER la créance de la, [Adresse 10] au passif de la liquidation judiciaire de la société COFIPROM au titre du crédit promoteur par ouverture de crédit en compte n°96117647417, à la somme de 36.209,35 €, conformément à la proportion de ses droits dans le capital de la SCCV VILLA 105 (dette SCCV VILLA 105 x 5 %), compte arrêté au 23 octobre 2024, outre intérêts postérieurs au taux EURIBOR 12 mois (flooré à 0) + 4 %, dont l’admission est sollicitée à titre chirographaire,

FIXER la créance de la, [Adresse 10] SA au passif de la liquidation judiciaire de la société COFIPROM au titre de la garantie financière d’achèvement, à la somme de 100.000 €, au titre de l’obligation aux dettes de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1] dans le cadre de la garantie financière d’achèvement consentie suivant la convention en date du 07/11/2018, dont l’admission est sollicitée à titre chirographaire,

CONDAMNER la SCP, [O], ès qualités de mandataire liquidateur de la société COFIPROM, au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 27 juillet 2023, Maître, [R], [B], Commissaire de justice à la SARL LBL HUISSIERS à, [Localité 2], a remis l’acte à Madame, [L], [U], associée de la société COFIPROM SARL, qui a déclaré être habilitée à le recevoir et au visa de l’article 658 du code de procédure civile une copie de l’acte a été adressé (RG 2023F01192).

Par acte séparé, le 27 juillet 2023, Maître, [R], [B], Commissaire de justice à la SARL LBL HUISSIERS à, [Localité 2], a tenté de remettre l’acte au siège de la société, [Adresse 11] SAS à la personne présente qui a refusé l’acte et, au visa de l’article 658 du code de procédure civile, une copie de l’acte a été adressée (RG 2023F01192).

Le 19 décembre 2024, Maître, [R], [B], Commissaire de justice à la SARL LBL HUISSIERS à BORDEAUX, a remis l’acte à Madame, [Y], [D], secrétaire à la SCP, [O], qui a accepté de le recevoir et, au visa de l’article 658 du code de procédure civile, une copie de l’acte a été adressée (RG 2024F02289).

Le 17 avril 2025, Maître, [R], [B], Commissaire de justice à la SARL LBL HUISSIERS à BORDEAUX, a remis l’acte à Madame, [X], [H], secrétaire à la SCP, [O], qui a accepté de le recevoir et, au visa de l’article 658 du code de procédure civile, une copie de l’acte a été adressée (RG 2025F00740).

La SCP, [O], ès qualités de liquidateur de la société COFIPROM SARL, ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle et elle est déclarée non-comparante.

C’est dans ces conditions de faits et de droit que l’affaire se présente à l’audience.

LES MOYENS

Conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal renvoie le surplus des moyens des parties aux conclusions qu’elles ont déposées à la barre.

Au soutien de ses prétentions, la, [Adresse 10] SA développe qu’au visa de l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitat, réglementant les sociétés civiles de construction vente, les associés sont tenus au passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux, et en conséquence sollicite l’action en paiement de la société COFIPROM SARL en sa qualité d’associé, à hauteur de 5 % de la SSCV, [Adresse 9], [Cadastre 1], soit 36.209,35 € pour le crédit promoteur et 100.000,00 € au titre de la garantie financière d’achèvement.

En outre, au visa de l’article L. 622-22 du code de commerce, applicable à la procédure de redressement judiciaire sur renvoi de l’article L. 631-14 du même code, la, [Adresse 10] SA affirme être bien fondée à mettre en cause la SCP, [O], ès qualités de liquidateur de la société COFIPROM SARL aux fins de solliciter la fixation de ses créances au passif de la liquidation judiciaire.

LES MOTIFS

Le tribunal constate la non-comparution de la SCP, [O], ès qualités de liquidateur de la société COFIPROM SARL. En conséquence, le tribunal statuera par jugement réputé contradictoire au visa des articles 472 et 473 du code de procédure civile.

Le tribunal ne répondra pas dans le dispositif du présent jugement aux formulations tendant à « constater » ou à « dire et juger » figurant dans le dispositif des écritures des parties qui ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile, mais des moyens à leur soutien.

Sur la jonction des instances 2023F01192, 2024F02289 et 2025F00740

Au visa des articles 367 et 368 du code de procédure civile, la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE demande la jonction des instances 2023F01192, 2024F02289 et 2025F00740.

Le tribunal constate qu’en l’espèce les affaires enregistrées sous les numéros 2023F01192, 2024F02289 et 2025F00740 sont liées. Au regard des dispositions des articles 367 et 368 du code de procédure civile, pour une bonne administration de la justice, il convient de les joindre et de statuer par un seul et même jugement.

En conséquence, le tribunal ordonnera la jonction des instances 2023F01192, 2024F02289 et 2025F00740.

Sur les demandes de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société COFIPROM SARL

Sur le crédit promoteur

Le tribunal rappelle que les associés d’une société civile de constructionvente, régie par les articles L. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, sont tenus du passif social à proportion de leurs droits sociaux. La jurisprudence précise que les associés d’une SCCV sont tenus du passif social à proportion du capital qu’ils détiennent à la date de la naissance de la dette, et non de son exigibilité ( Civ. 3e, 6 juillet 2023 n° 21-20-620 ).

Dans le cas d’espèce, le tribunal observe que l’article 1 des statuts de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1], stipule que ladite SCCV est régie par les articles L. 211-1 à L. 211-4 du code de la construction et la société COFIPROM SARL est propriétaire de 50 parts sur 1.000 parts, soit 5 % des droits sociaux.

Le tribunal constate que, le 13 avril 2023, la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA a déclaré une créance de 646.385,43 € au passif de la liquidation de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1] au titre du crédit promoteur et que, conformément aux dispositions de l’article L. 211-1 du code de la construction et l’habitat, la société COFIPROM SARL est redevable de 5 % de cette somme, en sa qualité d’associé.

Le tribunal dira qu’en sa qualité d’actionnaire de la SCCV, [Adresse 7], la société COFIPROM SARL est redevable de la somme de 36.209,35 €, conformément à la proportion de ses droits dans le capital de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1], compte arrêté au 23 octobre 2023, outre intérêts postérieurs au taux Euribor 12 mois (flooré à 0) + 4 %.

En conséquence, le tribunal fixera la créance de la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA, au passif de la liquidation judiciaire de la société COFIPROM SARL au titre du crédit promoteur, à la somme de 36.209,35 €, conformément à la proportion de ses droits dans le capital de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1], compte arrêté au 23 octobre 2024, outre intérêts postérieurs au taux EURIBOR 12 mois (flooré à 0) + 4%, à titre chirographaire

Sur la garantie financière d’achèvement

Le tribunal rappelle qu’aux termes d’une convention en date du 7 novembre 2018, la, [Adresse 10] SA s’était portée caution solidaire de la SCCV VILLA, [Cadastre 1] au titre de la garantie financière d’achèvement et que, dans ce contexte, la, [Adresse 10] SA devra assumer le coût des travaux d’achèvement déterminés par l’expert judiciaire et commandés par le mandataire ad hoc, la SELAS ARVA.

Le tribunal indique que, le 13 avril 2023, la, [Adresse 10] SA a déclaré une créance de 2.000.000,00 € au passif de la liquidation de la SCCV VILLA, [Cadastre 1], au titre de la garantie financière d’achèvement.

Le tribunal rappelle qu’au visa de l’article L. 313-22-1 du code monétaire et financier, « les établissements de crédit ou les sociétés de financement ayant fourni un cautionnement, un aval ou une garantie, que ces derniers soient d’origine légale, réglementaire ou conventionnelle, disposent de plein droit et dans tous les cas d’un recours contre le client donneur d’ordre de l’engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévue à l’article 1346 du code civil. »

Le tribunal fera droit à la demande de la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA sur le fondement de la subrogation visée à l’article L. 313-22-1 du code monétaire combiné à l’article 1346 du code civil qui dispose que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. »

En conséquence du tout, le tribunal fixera la créance de la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA au passif de la liquidation judiciaire de la société COFIPROM SARL, au titre de la garantie financière d’achèvement, à la somme de 100.000,00 € au titre de l’obligation aux dettes de la SCCV, [Adresse 7], dans le cadre de la garantie financière d’achèvement consentie suivant la convention en date du 7 novembre 2018, à titre chirographaire.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En l’espèce, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP, [O] ès qualités sera condamnée aux dépens qui seront mis en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Constate la non-comparution de la SCP, [O] ès qualités de liquidateur de la société COFIPROM SARL et de la société COFIPROM SARL,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Joint les instances des affaires enrôlées sous les n° RG 2023F01192, 2024F02289 et 2025F00740,

Constate le désistement de la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA à l’encontre de la société, [Adresse 11] SAS,

Fixe la créance de la BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE SA au passif de la liquidation judiciaire de la société COFIPROM SARL au titre du crédit promoteur par ouverture de crédit en compte n° 96117647417, à la somme de 36.209,35 € (TRENTE SIX MILLE DEUX CENT NEUF EUROS TRENTE CINQ CENTIMES) conformément à la proportion de ses droits dans le capital de la SCCV VILLA, [Cadastre 1] (dette SCCV VILLA 105 x 5 %), compte arrêté au 23 octobre 2024, outre intérêts postérieurs au taux EURIBOR 12 mois (flooré à 0) + 4 %, à titre chirographaire,

Fixe la créance de la, [Adresse 10] SA au passif de la liquidation judiciaire de la société COFIPROM SARL au titre de la garantie financière d’achèvement, à la somme de 100.000,00 € (CENT MILLE EUROS), au titre de l’obligation aux dettes de la SCCV, [Adresse 9], [Cadastre 1] dans le cadre de la garantie financière d’achèvement consentie suivant la convention en date du 7 novembre 2018, à titre chirographaire.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La SCP, [O] ès qualités sera condamnée aux dépens qui seront mis en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 180,61 €

Dont TVA : 30,10 €.