REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 26/02/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023031851

ENTRE :

SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 433 972 577 Partie demanderesse : assistée de Maître Vincent EICHER, Avocat (A529) et comparant par Maître Pierre HERNE Avocat (B835)

ET :

SA DE WATOU, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 320 527 898

Partie défenderesse : assistée de la SCP HADENGUE ET ASSOCIES, agissant par Maître Pascale REGRETTIER, Avocat au barreau de Versailles et comparant par Maître Anne-Lise FONTAINE Avocat (D0190)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La société SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT (ci-après SDPM), a pour activité l’administration d’immeubles et d’autres biens immobiliers.

La société de WATOU a une activité de gestion et de transaction immobilière. Elle est gérante de diverses SCI détenant un patrimoine immobilier.

Le 1er avril 2021, DE WATOU et la société ROHAN NEOGERE, aux droits desquels vient la SDPM ont signé un contrat de mission, intitulé « Proposition de mission d’audit technique » dans lequel SDPM s’est engagée à réaliser une mission d’audit sur 64 sites gérés ou appartenant à DE WATOU, répartis sur le territoire national.

SDPM devait pour chaque mission effectuer un contrôle technique visuel et fonctionnel des installations listées par DE WATOU et de réaliser un examen des documents relatifs à l’exploitation du bâtiment, pour produire un rapport d’audit du clos et du couvert et des équipements techniques ;

La rémunération pour cette prestation totale était fixée forfaitairement à la somme de 80.000 € HT, soit 96.000 € TTC.

Ainsi, chaque visite ou série de visites, accompagnée du rapport d’audit correspondant était facturée forfaitairement 1.250 € HT, frais de déplacement inclus.

Ce contrat, d’une durée d’un an à compter du 1er avril 2021, était renouvelable par tacite reconduction, sans dénonciation, moyennant un préavis de 3 mois adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.

DE WATOU n’ayant notifié aucun préavis à SDPM, le contrat a été valablement reconduit à compter du 1er avril 2022 et jusqu’au 31 mars 2023.

SDPM a bien effectué les visites sur les 64 sites.

A la fin de la mission, SDPM a adressé deux factures à DE WATOU : La première n°21-1537 du 13/12/2021 d’un montant de 72.000,00 € HT La seconde n°22-0273 du 31/05/2022 d’un montant de 8.000,00 € HT

Aucune de ces deux factures n’a été réglée.

SDPM réclame aussi le paiement des deux factures de 28 707,67 € au titre de ses prestations après renouvellement du contrat.

Le 8 mars 2023, SDPM par l’intermédiaire de son conseil a envoyé par lettre recommandée AR une mise en demeure de régler les factures impayées.

C’est ainsi qu’est né le litige.

LA PROCEDURE

Conformément aux dispositions de l’article 446.2 du CPC, les parties ont été informées que le Tribunal ne retiendra que les dernières conclusions, c’est-à-dire les conclusions récapitulatives.

Par acte en date du 02 juin 2023, déposé en l’étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, SDPM assigne DE WATOU.

Par cet acte et l’audience du 21 mai 2024, SDPM demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vu les articles 1104, 1134, 1231-2 du Code civil, Vu les pièces versées aux débats,

*

DEBOUTER la société DE WATOU de sa demande d’expertise DIRE et JUGER que la société SOGELYM DIXENCE est recevable et bien fondée en ses demandes ;

*

DIRE et JUGER que le contrat a été tacitement reconduit pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et que la résiliation à effet immédiat mentionnée dans l’email du 5 mai 2022 est sans effet.

*

En conséquence, CONDAMNER la société De WATOU à verser à la société SOGELYM DIXENCE, la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de cette résiliation sans préavis et sans respecter les formes contractuelles.

*

CONDAMNER la société De WATOU à payer à la société SOGELYM DIXENCE la somme de 96.000 € en règlement des factures correspondant aux livraisons de produits effectuées par cette dernière et restées impayées, assortie des intérêts au taux de 1,5 fois le taux d’intérêt légal à compter du 12 janvier 2022 sur 86.400 € et à compter du 30 juin 2022 sur 9.600 €.

*

CONDAMNER la société De WATOU (sic) la somme de 28 707,67 € en règlement des factures correspondant aux prestations réalisées sur les sites [Localité 4] et de [Localité 3] et restées impayées, assorties des intérêts au taux de 1,5 fois le taux d’intérêt légal à compter du 26 décembre 2023.

A titre subsidiaire, si le Tribunal faisait droit à la demande d’expertise :

*

Désigner un expert spécialisé dans les audits techniques des biens immobiliers – Analyser le périmètre de la mission contractuelle confiée par DE WATOU à SOGELYM, limitée à un contrôle visuel et fonctionnel, et caractériser ce en quoi elle diffère d’une mission d’audit technique et de conseil intégral

*

Analyser l’adéquation entre le périmètre de la mission confiée et le prix de la prestation, et dire en quoi elle est sans commune mesure avec le prix de marché moyen d’une mission d’audit technique et de conseil complet

*

Analyser les prestations réalisées par SOGELYM DIXENCE au regard de la mission contractuelle et caractériser leur adéquation avec cette dernière ;

*

Pour chaque rapport, établir la date à laquelle DE WATOU a notifié une éventuelle critique,

*

Vérifier les éventuels manquements de DE WATOU et les obstacles ayant pu provoquer les retards et les conditions desdits manquements et dire en quoi ces derniers ont empêché la réalisation de la mission ;

*

Déterminer si les retards les revisites et les délais d’exécution peuvent être en partie imputables à la société DE WATOU ou si des circonstances imprévisibles et indépendantes de la volonté des parties ont pu impacter ces délais d’exécution ou la réalisation des points de contrôle,

*

Déterminer les éventuelles conséquences financières associées au regard de l’enveloppe budgétaire contractuellement définie, pour l’une ou l’autre partie.

*

CONDAMNER la société De WATOU à verser à la société SOGELYM DIXENCE la somme 7.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— La CONDAMNER aux entiers dépens.

Aux audiences en date des 24 octobre 2023 et 10 septembre 2024, DE WATOU demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :

Vus les articles 232 et 865 du Code de procédure civile,

Et tout texte qu’il appartient au Juge d’appliquer en vertu de l’article 12 du Code de procédure civile,

* Ordonner une mesure d’expertise, – Désigner tel expert avec pour mission :

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à

l’accomplissement de sa mission

se faire remettre l’intégralité des rapports établis par la société SOGELYM pour

lesquels elle réclame sa rémunération

dire, pour chaque rapport, si chacun des postes de la mission prévus au contrat a été

rempli,

relever, pour chaque rapport, les erreurs ou incomplétudes,

dire si la société SOGELYM a outrepassé sa mission

dire si le nombre de visite est conforme à ce qui a été contractuellement prévu

dire si des rapports ont été rendus pour un même site à des dates trop rapprochées

donner son avis sur l’exploitabilité de chaque rapport pour la société DE WATOU

donner son avis sur la rémunération de la société SOGELYM qui correspondrait aux

rapports livrés conformément aux termes contractuels

*

Débouter la société SOGELYM de l’intégralité de ses demandes,

*

Réserver les dépens.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt d’écritures ; celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure ou elles ont été régularisées par le juge chargé d’instruire l’affaire en présence des parties.

A l’audience de mise en état du 5 novembre 2024, l’affaire est confiée à l’examen du juge chargé d’instruire l’affaire et les parties sont convoquées à son audience du 26 novembre 2024.

Après avoir entendu leurs observations, le juge chargé d’instruire l’affaire, prononce la clôture des débats et annonce que le jugement, mis en délibéré, sera prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, reportée au 26 février 2025. Conformément à l’article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

Les parties en ont été avisées en application des dispositions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs conclusions, appliquant les dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, le Tribunal les résumera de la façon suivante :

A l’appui de ses demandes la société SDPM expose que :

Elle a signé une mission forfaitaire, renouvelable chaque année par tacite reconduction

le 1er avril 2021, les lieux à visiter et les détails pour organiser les visites figurant en

annexe,

Elle a effectué 104 visites sur 64 lieux France entière, conformément au contenu de la

mission : o Contrôle technique visuel et fonctionnel des installations visées o Réalisation d’un examen documentaire relatif à l’exploitation du bâtiment

o Réalisation d’un rapport d’audit technique du clos et du couvert et des équipements techniques selon format arrêté par DE WATOU (forme et contenu), Elle a remis systématiquement les rapports à DE WATOU, Elle a réalisé l’ensemble de ses obligations, entre le 1er avril 2021 et jusqu’au 31 mars 2022 pour une somme forfaitaire annuelle de 80 000€ HT soit 96 000€ TTC, Les factures ont été émises et envoyées pour la première le 13 décembre 2021 et la seconde le 31 mai 2022, Une lettre de mise en demeure en courrier recommandé a été envoyée le 8 mars 2023, demandant le règlement de la somme de 96 000€.

Dans ses conclusions en défense, DE WATOU réplique que :

SDPM n’a pas exécuter sa mission, conformément aux contenus prévus au contrat du 1er avril 2021, elle n’a pas respecté son obligation de résultat,

Elle n’apporte pas la preuve de ses demandes, auprès des locataires, qui ont été refusées, pour l’étude documentaire sur les documents relatifs à l’exploitation du bâtiment,

Elle n’a organisé aucune revue trimestrielle,

Il convient d’évaluer si les prestations fournies par SDPM correspondent aux engagements fixés contractuellement par la nomination d’un expert.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Avant dire droit,

Sur la demande d’expertise de DE WATOU

DE WATOU demande une mesure d’expertise, au visa de l’article 143 du code de procédure civile : « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. », de l’article 865 du code de procédure civile : « Le juge chargé d’instruire l’affaire peut ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction. Il tranche les difficultés relatives à la communication des pièces. Il constate l’extinction de l’instance. En ce cas, il statue, s’il y a lieu, sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 CPC. » et de l’article 232 du même code : « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. » ;

En l’espèce, SDPM demande que DE WATOU soit condamné à lui verser 96 000 € TTC en règlement des factures correspondant aux rapports d’audit établis par elle, conformément au contrat qu’elles ont signé le 1 avril 2021 ;

DE WATOU oppose l’exception d’inexécution par SDPM de ses obligations contractuelles ;

Le contrat, prévoyait expressément, « une analyse du clos et couvert et une analyse des risques sanitaires et techniques » ; ce qui n’apparait, selon elle, dans aucun des rapports d’audit remis par SDPM ; Elle affirme qu’en l’état, les rapports sont inexploitables au regard des termes du contrat et ne permettent ni de connaître l’actif, ni de le gérer ;

La partie analyse de la mission, prévue au contrat consistant en un audit technique, DE WATOU demande la désignation d’un technicien afin d’éclairer le tribunal sur la conformité de l’exécution de sa mission par SDPM ;

SDPM réplique qu’au visa de l’article 144 du code de procédure civile : « Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. », et de l’article 146 du même code : « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. ».

DE WATOU demande la nomination d’un expert avec pour mission de :

« – Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement

de sa mission

* se faire remettre l’intégralité des rapports établis par la société SOGELYM pour lesquels elle

réclame sa rémunération

* dire, pour chaque rapport, si chacun des postes de la mission prévus au contrat a été rempli,

* relever, pour chaque rapport, les erreurs ou incomplétudes,

* dire si la société SOGELYM a outrepassé sa mission

* dire si le nombre de visite est conforme à ce qui a été contractuellement prévu

* dire si des rapports ont été rendus pour un même site à des dates trop rapprochées

* donner son avis sur l’exploitabilité de chaque rapport pour la société DE WATOU

* donner son avis sur la rémunération de la société SOGELYM qui correspondrait aux rapports

livrés conformément aux termes contractuels »

A la lecture des écritures et des pièces versées aux débats, le tribunal estime que les demandes de SDPM ne justifient pas de faire appel à un expert technique dans la mesure où le litige porte, en l’espèce, sur la détermination de la rémunération due par DE WATOU à SDPM, étant donné qu’elle soulève l’inexécution contractuelle pour cause de non-conformité des rapports livrés par SDPM ; que le montant d’une visite est calculable à partir du nombre de visites effectuées pendant une année, divisé par le montant forfaitaire annuel de 80 000 € HT ;

Le tribunal estime également que DE WATOU attend de l’expertise qu’elle supplée son obligation d’apporter toutes les preuves nécessaires au soutien de ses allégations, elle exprime dans ses conclusions récapitulatives n°3 du 10 septembre 2024, après avoir décrit les étapes nécessaires pour déterminer la rémunération due à SDPM « … Il s’agit d’un travail fastidieux », qu’elle s’y est essayée et a versé aux débats une pièce n°3 récapitulant les défaillances des rapports ; que l’article 9 du code de procédure civile rappelle que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » ;

DE WATOU ne démontre pas la nécessité pour le tribunal d’avoir un éclairage technique, ni non plus en quoi l’expertise serait utile à la solution du litige ;

En conséquence, le tribunal déboutera DE WATOU de sa demande de commettre un expert et fera injonction aux parties à conclure au fond, dans les termes ci-après :

Sur l’article 700 du CPC

Le tribunal déboutera la SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans l’attente que l’affaire soit traitée au fond ;

Sur les dépens

Le tribunal réservera les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire :

Déboute la SA DE WATOU de sa demande de commettre un expert,

Renvoie la cause à l’audience collégiale de la chambre 1-5 du mardi 8 avril 2025 à 14h00,

Fait injonction aux parties de conclure au fond,

Déboute la SAS SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans l’attente que l’affaire soit traitée au fond ;

Réserve les dépens.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 novembre 2024, en audience publique, devant M^me Christine Rolland, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. François Chatin, M^me Christine Rolland et M. Emmanuel de Truchis.

Délibéré le 11 février 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président