Copie exécutoire : SCP HUVELIN & ASSOCIES – Maître Martine LEBOUCQ-BERNARD Copie aux demandeurs : 4 Copie aux défendeurs : 3

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 14/01/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024060348

ENTRE :

1) Madame [O] [M], demeurant [Adresse 4] (Italie) et propriétaire d’une résidence secondaire sis [Adresse 2] Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 4] (Italie) et propriétaire d’une résidence secondaire sis [Adresse 2] Parties demanderesses : assistées de Maître Marilyn GUEZ, Avocat (P0485) et comparant par la SCP HUVELIN & ASSOCIES, agissant par Maître Martine LEBOUCQ-BERNARD, Avocat (R285)

ET :

1) SARL [P] [U] SERVICES JPS, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 819109893

2) Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 1] Partie défenderesse : assistée de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, agissant par Maître Olivia ZAHEDI, Avocat (K103) et comparant par Maître Dan ZERHAT, Avocat au barreau de Versailles et de l’A.A.R.P.I. OHANA-ZERHAT, Avocats (C1050)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

Monsieur [S] [X], chercheur, et son épouse, Madame [O] [M], retraitée, tous deux de nationalité italienne et résidant habituellement en Italie, ont acquis la pleine propriété d’un appartement meublé sis [Adresse 2], le 29 octobre 2018.

Les consorts [M]-[X] et la société [P] [U] SERVICES ont signé un contrat de prestations de services de conciergerie le 5 avril 2019.

L’appartement a été loué en tant que meublé de tourisme sur les plateformes AIRBNB, BOOKING et EXPEDIA du 5 avril 2019 au 1 er mars 2021.

Le rôle de la société [P] [U] SERVICES était de présenter l’appartement à la location, pour des locations saisonnières, de courtes durées, tenir à jour les plannings de location, fixer le prix des loyers, encaisser les loyers, puis d’en reverser le solde aux propriétaires sous déduction de sa commission. La société devait aussi collecter et rembourser les cautions et être l’unique interlocuteur sur place des locataires de passage.

Les consorts [M]-[X] reprochent à la société [P] [U] SERVICES d’avoir agi en tant qu’agent immobilier sans en avoir la carte professionnelle. De plus, elle ne

leur a pas fourni les informations minimums demandées concernant les locations, à savoir le nombre de nuitées, le tarif des locations, le montant réel des loyers perçus, etc… Ce que conteste la société [P] [U] SERVICES.

A compter du mois de mars 2020, la mise en location n’était plus possible du fait de l’épidémie de COVID-19.

C’est ainsi que par courrier en date du 16 novembre 2020, les Consorts [M]-[X] ont mis fin au contrat susvisé avec une prise d’effet à la date dudit courrier.

En février 2021, Monsieur [P] [U] a appris que son cousin, Monsieur [J] [U], allait venir s’installer à [Localité 6]. Il a suggéré aux Consorts [M]-[X] de lui louer l’appartement.

Les Consorts [M]-[X] ont alors loué leur appartement à Monsieur [J] [U], pour un montant de 700 € par mois, à charge pour le locataire de donner son congé et libérer les lieux au plus tard fin juillet ou fin août 2021. L’appartement devait être repris à cette date par le fils de Madame [O] [M].

Monsieur [J] [U], entré dans les lieux le 1 er mars 2021, n’a pas quitté l’appartement à la date convenue entre les parties. Selon les Consorts [M]-[X], celui-ci a en outre manqué à plusieurs de ses obligations en qualité de locataire comme le fait de payer le loyer à l’échéance prévue.

Compte tenu de l’absence de contrat de bail écrit, les propriétaires ont dû se résigner à considérer qu’ils étaient liés, bien malgré eux, à leur locataire non pas comme ils le souhaitaient initialement aux termes d’une location saisonnière, mais aux termes d’un bail d’habitation au sens de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.

Malgré de nombreuses mises en demeure, constats d’huissier et autres procédures, Monsieur [J] [U], a refusé de quitter les lieux.

Les Consorts [M]-[X] ont dû signer un accord transactionnel : Monsieur [J] [U] acceptait de quitter les lieux. En contrepartie les Consorts [M]-[X] lui versaient une somme forfaitaire de 45.000 euros.

C’est dans ce contexte que Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] ont saisi la présente juridiction afin de mettre en cause la responsabilité de la société [P] [U] SERVICES et, à titre personnel, de son gérant.

La société [P] [U] SERVICES et M. [U] conteste les fautes reprochées.

C’est ainsi qu’est né le présent litige.

La procédure

Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] ont assigné la SARL [P] [U] SERVICES par acte extrajudiciaire du 5 septembre 2024 déposé en l’étude du commissaire de justice selon l’article 658 du CPC, ainsi que Monsieur [P] [U], par acte extrajudiciaire du 9 septembre 2024 déposé en l’étude du commissaire de justice selon l’article 658 du CPC.

Par ces actes et dans leurs conclusions remises à l’audience du 25 novembre 2025, ils demandent au tribunal de :

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;

Vu les articles 1128 et s. et 1178 et 1240 du Code civil,

Vu les articles 138 et s. du Code de procédure civile,

Vu les articles 1104 et 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 1850 du Code civil, ensemble l’article L223-22 du Code de commerce,

Avant-dire droit,

ORDONNER aux sociétés AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY et BOOKING.COM B.V. de communiquer les relevés des transactions relatives aux locations de l’appartement sis [Adresse 2] entre le 5 avril 2019 et le 1 er mars 2021.

Au fond,

À titre principal,

* PRONONCER la nullité du mandat de gestion locative du 5 avril 2019 sur le fondement de la réticence dolosive ;

* CONDAMNER la société [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] in solidum à payer, à Monsieur [S] [X] et Madame [O] [M], sauf à parfaire, la somme de 6.863,13 euros au titre des commissions et frais prélevés en exécution du mandat annulé, outre les intérêts au taux légal à compter du paiement ;

* RÉSERVER les droits de Monsieur [S] [X] et Madame [O] [M] sur les condamnations au titre de la restitution des fruits civils, dans l’attente de la communication avant-dire droit des relevés de transactions ;

* CONDAMNER la société [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] in solidum à payer, à Monsieur [S] [X] et Madame [O] [M], la somme de 49.826,50 euros en réparation de leur préjudice financier, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

* CONDAMNER la société [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] in solidum à payer, à Monsieur [S] [X] et Madame [O] [M], la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice moral, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

À titre subsidiaire,

* CONDAMNER la société [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] in solidum à payer, à Monsieur [S] [X] et Madame [O] [M], sauf à parfaire, la somme de 6.863,13 euros au titre de l’absence de droit à rémunération de la société [P] [U] SERVICES ;

* CONDAMNER la société [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] in solidum à payer à Madame [M] et Monsieur [S] [X], sauf à parfaire, la somme de 49.826,50 euros en réparation de leur préjudice financier, au titre de l’inexécution du mandat de gestion locative ; ou, à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la convention d’assistance bénévole ;

* CONDAMNER la société [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] in solidum à payer, à Monsieur [S] [X] et Madame [O] [M], la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice moral, au titre de l’inexécution du mandat de gestion locative ; ou, à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la convention d’assistance bénévole;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] in solidum à payer à Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X], la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SARL [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U], en réplique dans leurs dernières conclusions récapitulatives remises à l’audience du 25 novembre 2025, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs prétentions, de :

Vu les articles 1103, 1104, 2219 et 2224 du Code civil ;

Vu les articles 122, 123, 124 et 700 du Code de procédure civile ;

* DECLARER la société [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions

* DECLARER irrecevable la demande « avant-dire droit » formulée par Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] et tendant à ce que soit ordonné aux sociétés AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY et BOOKING.COM B.V. de communiquer les relevés de transactions ;

* DECLARER irrecevable la demande formulée par Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] tendant au remboursement des factures émises par la société [P] [U] SERVICES antérieurement au 9 septembre 2019 ;

* DECLARER irrecevable la demande formulée à titre principal par Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] tendant à voir prononcer la nullité du contrat de prestations de service conclu le 5 avril 2019 ;

* DECLARER irrecevable la demande formulée à titre principal par Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] tendant à voir obtenir restitution des commissions, frais et prétendus fruits civils

* DECLARER irrecevable les demandes formulées par Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] tendant à obtenir la condamnation de la société [P] [U] SERVICES à la fois sur le fondement de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle, en violation du principe de non-cumul des responsabilités,

* DECLARER irrecevable la demande formulée à titre subsidiaire par Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] tentant à la condamnation in solidum de la Société [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] à leur payer la somme de 6.863,13 euros au titre de l’absence de droit à rémunération de la société [P] [U] SERVICES

* DECLARER mal fondées l’ensemble des demandes formulées par Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] ;

* DEBOUTER Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

* CONDAMNER in solidum Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôt d’écritures échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure ou a été régularisées par le juge chargé de l’affaire en présence des parties.

A l’audience 21 octobre 2025, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire sur l’incident. Les parties ont été régulièrement convoquées sur l’incident de communication de pièces à son audience le 25 novembre 2025 à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations sur l’incident, le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 14 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

Les moyens des parties sur l’incident

Des moyens et arguments invoqués, le tribunal, appliquant les dispositions des articles 446-2 et 455 CPC, retiendra ce qui suit pour l’essentiel et renvoie pour de plus amples précisions au corps du présent jugement et aux écritures des parties.

Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] à l’appui de leurs demandes « avant dire droit » sur l’incident soutiennent que :

La société [P] [U] SERVICES est intervenue en qualité d’intermédiaire pour de nombreuses locations saisonnières.

Toutefois, ces factures ne mentionnent ni le tarif journalier des locations, ni le nombre de nuitées ou de locataires. Pire, elles ne sont accompagnées d’aucun justificatif d’encaissement des loyers ou de paiement de la taxe de séjour ou des charges liées à l’entretien de l’appartement.

Dans ces conditions, il est impossible pour les propriétaires de connaître le montant réel des loyers perçus par la société [P] [U] SERVICES et/ou par Monsieur [P] [U], ainsi que le montant réel de la rémunération qui aurait été prélevée sur ces loyers par la société ou son gérant.

Les demandeurs sollicitent, en effet, que soit ordonnée aux sociétés AIRBNB et BOOKING la production des relevés de transactions comprenant le détail des locations de leur appartement effectuées par la société [P] [U] SERVICES et/ou son gérant, afin de faire la lumière sur les loyers qui auraient été détournés par cette société, laquelle entretient une opacité totale sur les transactions.

Cette demande a été adressée au titre de l’article 138 du CPC à travers l’assignation qui est l’acte introductif d’instance, et donc en cours d’instance.

La SARL [P] [U] SERVICES et Monsieur [P] [U] répliquent sur l’incident que :

* Les demandes de pièces ne sont pas recevables. En effet, elles ont été formulées au titre de l’article 138 du CPC. Or cet article ne peut s’appliquer que si cette demande a été faite en cours d’instance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce : la demande a été formulée à travers l’assignation.

* La demande de Mme [M] et de M. [X] à l’encontre des sociétés AIRBNB et BOOKING est irrecevable car ces sociétés n’ont pas été assignées et ne sont donc pas dans la cause.

* Cette demande est de plus mal fondée.

Sur ce, le tribunal

Sur la demande « Avant-dire droit » de Mme [M] et de M. [X] d’ordonner aux sociétés AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY et BOOKING.COM B.V. de communiquer les relevés des transactions relatifs aux locations de l’appartement sis [Adresse 2] entre le 5 avril 2019 et le 1 er mars 2021.

Sur la recevabilité de cette demande :

L’article 138 du CPC dispose :

« Si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. »

Attendu que l’assignation est l’acte introductif de l’instance, le tribunal considère qu’elle fait partie de l’instance et donc que la demande de communication de pièce introduite dans l’assignation rentre bien dans le champ d’application de l’article 138 du CPC.

En conséquence, le tribunal dira qu’elle est recevable.

Sur le fond de la demande :

Attendu que le litige entre Madame [O] [M], Monsieur [S] [X] et la société [P] [U] SERVICES porte sur la nature du contrat qui les liait, mais aussi sur le nombre et le montant des locations réalisées entre avril 2019 et mars 2021.

Attendu que [P] [U] SERVICES n’a pas fourni les relevés détaillés des locations de l’appartement situé sis [Adresse 2], ni le détail des loyers encaissés,

Attendu que le tribunal considère que cette demande est directement liée au litige en cours et est utile dans le cadre de son traitement,

Attendu que Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] ont sollicité cette information auprès des plateformes utilisées AIRBNB et BOOKING.COM,

Mais que ces plateformes réclament une décision de justice pour communiquer les relevés détaillés des locations effectuées (pièce 31 et 31 des demandeurs),

Attendu que L’Article 139 du CPC dispose :

« La demande est faite sans forme.

Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte. »

Le tribunal ordonnera aux sociétés AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY et BOOKING.COM B.V. de communiquer à Madame [O] [M] et à Monsieur [S] [X] l’ensemble des relevés de transactions pour toutes les locations de l’appartement appartement à Madame [M] et Monsieur [X] du [Adresse 2], 4 ème étage, sur la période allant du 5 avril 2019 au 1 er mars 2021, et ce dans les 30 jours suivant la date de signification du jugement à intervenir ; et renverra l’affaire à l’audience de mise en état pour conclusions en défense.

Sur l’application de l’article 700 du CPC et sur les dépens :

Le tribunal réservera l’article 700 du CPC et les dépens.

Sans qu’il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres que ceux objet de l’incident de communication de pièces qui feront l’objet d’un examen ultérieur sur le fond, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

Par Ces Motifs :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

* Dit que la demande sur incident est recevable,

* Ordonne aux sociétés AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, dont le siège social se situe [Adresse 3], en Irlande et BOOKING.COM B.V., dont le siège social se situe [Adresse 5], aux Pays-Bas de communiquer à Madame [O] [M] et à Monsieur [S] [X] l’ensemble des relevés de transactions pour toutes les locations de l’appartement appartenant à Madame [O] [M] et Monsieur [S] [X] du [Adresse 2], 4 ème étage, sur la période allant du 5 avril 2019 au 1 er mars 2021, et ce dans les 30 jours suivant la date de signification du présent jugement ;

* Renvoie la cause à l’audience de mise en état du mardi 24 février 2026 à 14h00, pour conclusions en défense ;

* Réserve l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

* Déboute les parties de leurs autres demandes, en ce qu’elles se rapportent à l’incident soulevé.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2025, en audience publique, devant M. Claude Pepin de Bonnerive, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : MM. François Chatin, Claude Pepin de Bonnerive et Éric Vincent.

Délibéré 2 décembre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.