Décision du 18 juillet 2017

Minute n° 17/00170

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 18 juillet 2017

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 16/00114

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

[…]

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Xavier GOSSELIN de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

LA SOC PARISIENNE DE MAINTENANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Adrien VERCKEN, avocat au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

B C, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

Z A, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 22 février 2017

Date de la première évocation : 09 mars 2017

Date des débats : 17 mai 2017

Date de mise à disposition : 27 juin 2017

Date de prorogation de la mise à disposition : 18 juillet 2017

FAITS ET PROCÉDURE

La SA SOC PARISIENNE DE MAINTENANCE (SPM) est propriétaire d’un fonds de commerce exploité dans des locaux situés […] à Bobigny en Seine-Saint-Denis, sur les parcelles cadastrées section N n° 195 et 198, d’une contenance totale de 2 568 m², et ce en vertu d’un contrat de bail en date du 1^er janvier 1986 et renouvelé en dernier lieu le 27 septembre 2013, à effet rétroactif du 1^er janvier 2013.

Il s’agit de locaux d’activités dans lesquels la société SPM exerce une activité de travaux d’installation d’équipements thermiques et de climatisation. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 22 février 2017, annexé à la présente décision.

Le bien est situé dans le périmètre du projet d’aménagement de la ZAC Ecocité – Canal de l’Ourcq, qui a fait l’objet d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n° 2013-1410 en date du 27 mai 2013.

Par un arrêté préfectoral n° 2014-2382 en date du 10 septembre 2014, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la demanderesse à la présente procédure.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 4 novembre 2014 au profit de la société SEQUANO AMÉNAGEMENT.

La société SEQUANO AMÉNAGEMENT justifie avoir notifié à la SPM son offre d’indemnisation par acte d’huissier en date du 13 avril 2016, délivré à personne habilitée à en recevoir la copie. La société expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par une requête et un Mémoire introductif d’instance datés du 24 juin 2016, la société SEQUANO AMÉNAGEMENT a saisi la juridiction de l’expropriation de Seine-Saint-Denis en fixation de l’indemnité d’éviction revenant à la société SPM.

La requête précise que le mémoire est notifié simultanément à la société SPM. La société expropriante produit un accusé de réception signé mais non daté. La société destinataire expose avoir réceptionné la notification le 27 juin 2016.

Par une ordonnance rendue le 4 janvier 2017, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 22 février 2017. La société SEQUANO AMÉNAGEMENT justifie avoir notifié cette décision à la société SPM par courrier avec accusé de réception du 18 janvier 2017.

La société SEQUANO AMÉNAGEMENT sollicite, dans son mémoire introductif d’instance, la fixation de l’indemnité d’éviction revenant à la société SPM à un montant de 459 200 €, qui se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale, selon la valeur du droit au bail : 418 500 སྒྱ, soit :

. superficie du local : 1 120 m² ;

. loyer actuel : 39 500 €, soit 35,27 €/m²/an ;

. loyer théorique : 110 €/m²/an ;

. différentiel de loyer : 83 700 €, soit (1 120 m² x 110 €/m²) – 39 500 € ;

. coefficient de situation : 5

. droit au bail : 418 500 €, soit 83 700 € x 5 ;

— indemnité de remploi : 40 700 སྒྱ.

La société SEQUANO AMÉNAGEMENT soutient essentiellement :

— d’une part, que les locaux à usage de bureau sont dans un état qui peut être qualifié de correct à bon mais qu’ils présentent néanmoins des traces d’infiltration et sont peu fonctionnels ;

— d’autre part, que les locaux à usage d’entrepôt et d’activités sont dans un état qui peut être qualifié d’usage à médiocre, voire mauvais pour le bâtiment situé en fond de parcelle, qui a subi un incendie et dont le couvert n’est plus assuré.

Par ses dernières écritures intitulées Mémoire en réponse récapitulatif n° 2, reçues par le greffe de la juridiction le 18 mai 2017, la société SPM demande la fixation de l’indemnité qui lui est due à la somme de 1 333 680,27 སྒྱ, à parfaire, correspondant à :

— indemnité principale, selon la valeur du droit au bail et sur la base d’un loyer théorique annuel de […]/m² : 601 374 སྒྱ, soit :

. superficie du local : 1 164,41 m² ;

. loyer actuel : 39 500 €, soit 33,92 €/m²/an ;

. loyer théorique : 120 €/m²/an ;

. différentiel de loyer : 100 229 €, soit (1 164,41 m² x 120 €/m²) – 39 500 € ;

. coefficient de situation : 6

. droit au bail : 601 374 €, soit 100 229 x 6 ;

— indemnités accessoires : 732 306,27 €, soit :

. indemnité de remploi : 58 987,00 སྒྱ ;

. indemnité pour frais de double loyer : 13 177,00 སྒྱ ;

. indemnité pour frais de déménagement : 74 833,00 སྒྱ ;

. indemnité pour frais de réinstallation : 41 815,27 སྒྱ ;

. indemnité pour perte partielle de clientèle : 117 451,00 སྒྱ ;

. indemnité pour modification d’inscription au RCS : 1 500,00 སྒྱ ; .

. indemnité pour trouble commercial : 424 543,00 སྒྱ.

outre 5 000 སྒྱ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, la société SPM sollicite la fixation de l’indemnité principale à la somme de 531 510 སྒྱ, sur la base d’un loyer théorique annuel de 110 སྒྱ/m².

La société évincée produit aux débats un rapport d’expertise réalisé par Monsieur Y le 27 octobre 2015.

Aux termes d’un Mémoire récapitulatif et en réponse, reçu le 15 mai 2017, la société SEQUANO AMÉNAGEMENT modifie sa demande de fixation de l’indemnité principale d’éviction, offrant une somme de 715 779,16 སྒྱ, soit :

— indemnité principale, selon la méthode du droit au bail : 442 925 €, soit :

. superficie du local : 1 164,41 m² ;

. loyer actuel : 39 500 €, soit 33,92 €/m²/an ;

. loyer théorique : 110 €/m²/²n ;

. différentiel de loyer : 88 585 €, soit (1 164,41 m² x 110 €/m²) – 39 500 € ;

. coefficient de situation : 5

. droit au bail : 442 925 €, soit 88 585 € x 5 ;

— indemnités accessoires : 272 854,16 €, soit :

. indemnité de remploi : 43 143,00 སྒྱ ;

. indemnité pour frais de double loyer : 3 292,00 སྒྱ ;

. indemnité pour frais de déménagement : 75 833,00 སྒྱ ;

. indemnité pour frais de réinstallation : 25 089,16 སྒྱ ;

. indemnité pour modification d’inscription au RCS : 1 500,00 སྒྱ ; .

. indemnité pour trouble commercial : 123 997, 00 སྒྱ.

La société SEQUANO AMENAGEMENT :

— s’oppose aux prétentions de la partie adverse s’agissant de la détermination du loyer théorique de marché et du coefficient de situation ;

— souligne que la société SPM comprend deux établissements, l’un à Paris et l’autre à Bobigny, dont les comptabilités sont confondues ; elle demande qu’il soit tenu compte de cet état de fait dans le cadre de la fixation d’une indemnité pour trouble commercial ;

— acquiesce aux demandes d’indemnités accessoires de la société SPM dans leur principe, à l’exception de la demande d’indemnité pour perte de clientèle, mais en conteste le quantum.

Par des Conclusions reçues le 16 février 2017, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité d’éviction de 551 270 €, qui se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale, selon la méthode du droit au bail : 502 200 €, soit :

. superficie du local : 1 120 m² ;

. loyer actuel : 39 500 €, soit 35,27 €/m²/an ;

. loyer théorique : 110 €/m²/an ;

. différentiel de loyer : 83 700 €, soit (1 120 m² x 110 €/m²) – 39 500 € ;

. coefficient de situation : 6

. droit au bail : 502 200 €, soit 83 700 € x 6 ;

— indemnités accessoires :

. indemnité de remploi : 49 070 €.

. indemnité pour trouble commercial : à préciser en fonction des éléments comptables concernant le site de Bobigny ;

. indemnité pour frais de transfert, administratif et de réinstallation : sur la base de devis d’entreprises ;

. indemnité pour frais de double loyer : un mois.

A l’audience du 17 mai 2017, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1^er alinéa, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – ༢ titre liminaire

Par deux mémoires introductifs d’instance reçus les 17 septembre 2015 et 28 juin 2016, et respectivement enrôlés sous les numéros de RG 15/00305 et 16/00114, la société SEQUANO AMÉNAGEMENT a saisi la juridiction de l’expropriation de Seine-Saint-Denis en fixation de l’indemnité d’éviction due à la société SPM.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient de prononcer la jonction des procédures, celles-ci ayant le même objet et opposant les mêmes parties.

L’instance se poursuivra sous le numéro 16/00114.

2 – Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité.

3 – Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

3.1 – Sur le droit applicable

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il s’agit du plan local d’urbanisme approuvé le 27 septembre 2016, à effet du 5 octobre 2016.

Le bien est situé en zone UFa2 du PLU, zone d’activités proche de Noisy-le-Sec.

3.2 – Sur la consistance du bien

La société SPM exploite un fonds de commerce de travaux d’installation d’équipements thermiques et de climatisation dans des locaux à usage mixte de bureaux, d’entrepôt et d’activité, situés […] à Bobigny (93).

Le bien se trouve dans une zone d’activités, excentrée du centre ville, bien desservie par l’A3, l’A86 et les routes N3 et D40.

La desserte en transport en commun est assurée :

— en bus, par les lignes 301, 322 et 147 à l’arrêt La Folie ;

— en métro, par la ligne 5 à la station Bobigny - Pablo Picasso, située à environ 1,5 km ;

— en tramway et train, par les lignes T1 et RER E en gare de Noisy-le-Sec, située à environ 2 km du bien.

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé :

— d’un pavillon de deux étages et d’un immeuble d’un rez-de-chaussée (avec quelques différences de niveaux) d’une surface totale de 730 m² selon le commissaire du Gouvernement, à usage de bureaux ouverts et fermés, bureau de direction, salle de réunion, locaux pour les salariés, sanitaires ; ces locaux, dont la disposition est empirique, sont dans un état d’entretien de correct à bon ; le pavillon n’était plus utilisé lors du transport sur les lieux, à l’exception d’une salle de réunion ;

— de deux entrepôts et de deux hangars d’une superficie totale de 390 m² selon le commissaire du Gouvernement, à usage d’entrepôt de stockage et d’activités ; ces locaux sont dans un état d’entretien correct et conforme à leur usage, à l’exception de l’entrepôt situé au fond de la parcelle qui a subi un incendie ;

— d’une grande cour intérieure qui permet la desserte des différents éléments immobiliers, la circulation de véhicules poids lourds pour la livraison et le stationnement des véhicules nécessaires à l’activité, laquelle implique une circulation dans toute la région parisienne.

La société défenderesse exploitait les lieux lors de la visite.

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision pour une plus ample description des lieux.

Les caractéristiques des locaux permettent de dégager :

— des facteurs de plus value, tenant à la qualité de la desserte routière et par les transports en commun, à l’état des lieux ainsi qu’à la proximité avec la capitale ;

— des facteurs de moins value, liés à une situation excentrée.

3.3 – Sur la méthode

S’agissant d’un fonds de commerce ou d’un fonds d’activité, deux méthodes sont généralement utilisées :

— lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale peut entraîner pour celui-ci la perte de sa clientèle dans sa globalité ; dans l’hypothèse où la perte du droit au bail entraîne la perte de la clientèle, élément essentiel du fonds de commerce, l’indemnisation réparatrice doit être égale à la valeur de l’entier fonds de commerce ; une telle indemnisation induit l’engagement du commerçant ou de l’exploitant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds/des anciens locaux ;

— lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit continuer son activité dans le cas d’une éviction partielle, le préjudice correspond à une perte partielle de clientèle et aux frais nécessaires à une réinstallation dans des conditions similaires ; dans cette hypothèse, l’indemnisation devra être égale à la somme de ces postes de préjudices, selon les justificatifs produits.

En l’espèce, l’ensemble des parties considère que le fonds évincé est transférable et détermine l’indemnité due à la société SPM selon la méthode dite du droit au bail.

Pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient d’établir :

— le montant théorique annuel du loyer des locaux commerciaux ou d’activité loués sur le marché immobilier local;

— le montant réel et actuel annuel du loyer acquitté par le commerçant ou l’exploitant évincé ;

— le différentiel entre le montant théorique et le montant réel ;

— le coefficient multiplicateur, ou coefficient de situation, correspondant à un ratio prix de vente/chiffre d’affaires et prenant en compte la situation et l’emplacement particuliers du local dans la commune considérée, sa commercialité…

et de multiplier le différentiel par le coefficient de situation.

3.4 – Sur les surfaces

Dans le cadre de l’évaluation du droit au bail, il convient de déterminer la surface des locaux exploités.

Le commissaire du Gouvernement expose une surface totale de 1 120 m², laquelle se décompose de la manière suivante :

— locaux à usage de bureaux : 730 m², surface utile ;

— locaux à usage d’activités : 390 m², surface utile.

La société SEQUANO AMÉNAGEMENT et la société SPM font état, dans leurs dernières écritures, d’une surface totale de 1 164,41 m², se référant au rapport d’expertise (tableau au bas de la page 13) établi par Monsieur Y en date du 27 octobre 2015 (pièce n° 6 de la société défenderesse) et selon la répartition suivante :

— locaux à usage de bureaux et annexes : 558,67 m² ;

— locaux à usage d’entrepôt/activités : 605,74 m².

Les parties expropriante et expropriée étant parvenues à un accord sur ce point, les surfaces de 558,67 m² de bureaux et 605,74 m² d’entrepôt/locaux d’activités seront retenues, soit une surface globale non contestée de 1 164,41 m² de locaux d’activités (bureaux, entrepôts et activité).

4 – Sur la détermination des indemnités

4.1 – Sur l’indemnité principale, selon la valeur du droit au bail

4.1.1 – Sur la détermination du loyer théorique

Il s’agit de déterminer le loyer théorique de locaux d’activité similaires à ceux exploités par la société SPM, selon les valeurs pratiquées à ce jour sur le marché local des baux commerciaux.

* La SEM SEQUANO AMÉNAGEMENT verse aux débats quatre annonces de location immobilière de biens situés en Seine-Saint-Denis, parues en avril 2015 sur les sites Bureauxlocaux.com et Webimm.com :

N°	ADRESSE	SURFACE	LOYER/M²/AN HT / HC	OBSERVATIONS
DEM 1	TREMBLAY-EN-FRANCE	de 237 m² à 1 663 m²	[…]	ensemble immobilier composé de 10 bâtiments en R+1 à destination d’activités et de bureaux
DEM 2	LA COURNEUVE	852 m²	[…]	ensemble immobilier à usage d’activités avec bureaux d’accompagnement
DEM3	AULNAY-SOUS-BOIS	de 322 m² à 1 734 m²	[…]	ensemble immobilier indépendant à destination d’activités et de bureaux
DEM 4	SAINT-OUEN	de 155 m² à 537 m²	[…]	local d’activités, bureaux en bon état

Ces termes de comparaison font ressortir une valeur locative moyenne de 92,25 སྒྱ/m². La société demanderesse retient un loyer théorique annuel supérieur à cette moyenne, équivalent à la valeur d’échange du dernier terme cité (DEM n° 4 – 109 €/m²), égal à 110 སྒྱ/m².

La société SEQUANO AMENAGEMENT précise, page 10 de ses dernières écritures, faire siennes les références citées par le commissaire du Gouvernement.

Le commissaire du Gouvernement ne formule pas d’observation à propos des termes de comparaison produits par la société expropriante.

Ces quatre termes de comparaison sont retenus pour déterminer le loyer théorique dans le cadre de la détermination de la valeur du droit au bail, selon une valeur moyenne de 92,25 €/m²/an.

* La société SPM fait état de trois propositions de locaux qui lui ont été soumises, à des conditions financières supérieures au loyer théorique envisagé par la société expropriante et par le commissaire du Gouvernement, d’un montant de 110 € /m²/HTHC/an (pièce n° 26) :

N°	ADRESSE	SURFACE	LOYER/M²/AN HT / HC	OBSERVATIONS
DEF 1	[…] ALFORTVILLE	329 m² à 987 m² de locaux d’activités 224 m² à 672 m² de bureaux	[…]	ensemble immobilier neuf à usage d’activités, locaux récents en très bon état, 9 places de stationnement
DEF 2	proche A3/N3 NOISY-LE-SEC	1 000 m²	[…]	ensemble immobilier ancien et rénové, à usage d’activités, indépendant sur terrain de 1 993 m², accès camionnette
DEF 3	proche N3 LIVRY-GARGAN	450 m² à 2 250 m²	[…]	ensemble immobilier à bâtir, […]

La valeur moyenne de ces trois références est de 118,33 སྒྱ/m². La société SPM demande une valeur théorique de marché équivalente à la valeur de cette moyenne, égale à […]/m²/an.

A titre subsidiaire, la société SPM adopte la valeur du loyer théorique de marché retenue par la société SEQUANO AMÉNAGEMENT et le commissaire du Gouvernement, égale à 110 སྒྱ/m².

Monsieur Y, expert missionné par la société SPM, a conclu à un loyer théorique de marché de 110 སྒྱ/m² au terme d’un rapport d’expertise amiable remis le 27 octobre 2015 (pièce n° 6 de la société défenderesse), sur la base quatre contrats de bail conclus en 2012 et 2013 portant sur des biens d’une surface comprise entre 40 m² et 215 m² et situés […], selon une valeur moyenne de loyer de 111,5 €/m²/an :

N°	DATE	SURFACE	LOYER/M²/AN	OBSERVATIONS
DEF 4	11.02.2013	215 m²	[…]	activité de traiteur
DEF 5	1.10.2012	100 m²	[…]	activité de BTP
DEF 6	1.06.2012	40 m²	[…]	activité de commerce de gros clause de non concurrence dans un rayon de 120 mètres
DEF 7	1.04.2012	150 m²	[…]	clause de non concurrence dans un rayon de 120 mètres

Ces sept références sont retenues.

* Le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants, correspondant à des annonces de location de locaux d’activités, situés à proximité des locaux évincés et d’une superficie comprise entre 400 et 800 m², parues sur le site Agorabiz.com en 2017:

N°	REF.	ADRESSE	SURFACE m²	[…] HT / HC	OBSERVATIONS
CG 1	600410W	[…]	400	[…]	locaux d’activités
CG 2	15040301L	[…]	400	[…]	locaux d’activités
CG 3	WI-D26935L	proximité RN3	400	[…]	locaux d’activités
CG 4	450-93000	proximité […]	450	[…]	locaux d’activités
CG 5	625ZFU	proximité porte de Pantin	625	[…]	locaux d’activités
CG 6	79274	[…]	790	[…]	locaux d’activités
CG 7	L53264	[…]	791	[…]	locaux d’activités
CG 8	600412W	[…]	800	[…]	locaux d’activités

La valeur locative annuelle moyenne de ces huit termes de comparaison est de 94 སྒྱ/m².

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur supérieure, égale à 110 སྒྱ/m².

Les sociétés demanderesse et défenderesse ne présentent pas d’observation.

L’ensemble de ces références (CG n° 1 à 8) est retenu, selon une valeur moyenne de 94 སྒྱ/m².

* En l’espèce, les références retenues sont :

— les quatre communiquées par la société SEQUANO AMÉNAGEMENT, selon une moyenne de 92,25 སྒྱ/m²/an ;

— les sept cités par la société SPM :

. trois correspondant à des locaux démarchés par la société évincée (DEF n° 1 à 3), selon une valeur moyenne de 118,33 €/m²/an ;

. quatre correspondant à des baux conclus en 2012 et 2013, situés […] à Bobigny (DEF n° 4 à 7), selon une valeur moyenne de 111,5 €/m²/an ;

— les huit références versées aux débats par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 94 སྒྱ/m².

Bien que les références de la société demanderesse soient plus anciennes (2015) que les références citées par le commissaire du Gouvernement (2017), les valeurs locatives moyennes sont stables, respectivement de 92,25 € et de 94 €/m²/an, de sorte que la société SPM ne peut valablement soutenir que le marché de la location a évolué en sa défaveur entre octobre 2015 et février 2017 (page 25 de ses dernières écritures).

Les différentes valeurs moyennes correspondants aux termes présentés par la société expropriante et par le commissaire du Gouvernement sont proches, 92,25 €/m²/an et 94 €/m²/an. Il en est de même pour les deux valeurs moyennes issues des éléments cités par la société évincée, 118,33 €/m²/an et 111,5 €/m²/an. Les valeurs de ces quatre moyennes sont distantes de moins de 30 €/m²/an, de 92,25 €/m² à 118,33 €.

Sur les 19 références citées, seules trois produites par la société évincée (DEF n° 1, 6 et 7) sont proposées à la location ou louées à un loyer supérieur à 120 €/m²/an (respectivement 125, et deux fois 122 €/m²/an, soit très légèrement supérieur à 120 €/m²/an) et étant précisé que :

— le loyer de 125 €/m² correspond à un local commercial situé dans un autre département que celui de la Seine-Saint-Denis ;

— les deux références dont le loyer est de 122 €/m²/an correspondent à des locaux d’une surface très inférieure à celle des lieux évincés (40 m² et 150 m²) ;

— les valeurs unitaires les plus élevées renvoient à des biens de construction récente ou rénovée.

Les termes DEM 2 et 4, dont les loyers sont de 102 et 109 €/m²/an, sont des références privilégiées, les locaux étant situés à La Courneuve et à Saint-Ouen dans des zones d’activité comparables à celle où se trouve localisé les présents locaux d’activité.

Au regard des références retenues, le loyer théorique annuel est fixé à 110 €/m², car il s’agit :

— d’une part, de locaux complets (entrepôt, activité, bureaux, cour, stationnement) et de grande surface ;

— d’autre part, de locaux commerciaux anciens et d’un agencement empirique en ce qui concerne les bureaux, témoignant de l’aménagement d’un pavillon et d’un bâtiment à cet usage.

4.1.2 – Sur la valeur du loyer réel et actuel des locaux

Il ressort des écritures des parties que le loyer annuel acquitté par la société SPM s’élève à 39 500 སྒྱ, en principal, correspondant à 33,92 སྒྱ/m², soit 39 500 € / 1 164,41 m² de locaux d’activités, toutes surfaces confondues.

4.1.3 – Sur le différentiel de loyer

Il est égal à la différence entre le loyer théorique et le loyer réel.

En l’espèce, il est de 88 585,10 €, soit 128 085,10 € (loyer théorique annuel égal à 1 164,41 m² x 110 €/m²/an) – 39 500 € (loyer pratiqué).

4.1.4 – Sur la détermination du coefficient de situation

* La société SEQUANO AMÉNAGEMENT ne communique pas de terme de comparaison et retient un coefficient de situation de 5, arguant :

— de la présence de campements sauvages de populations monades à proximité immédiate des locaux pris à bail, qui ont occasionné de nombreux désordres ainsi qu’allégué par la société SPM ;

— qu’il n’est pas démontré que les décisions judiciaires référencées par le commissaire du Gouvernement ont trait à des biens situés dans des environnements à la commercialité aussi défavorable que celle des présents locaux.

* La société SPM se réfère aux références citées par Monsieur Y dans son expertise, pages 19 et suivantes. Les sept termes portant sur des locaux situés en Seine-Saint-Denis sont les suivants :

référence	adresse	destination	coefficient
TGI Bobigny 15.09.1999 […]	[…] MONTREUIL	ateliers	5
CA Paris 14.03.2013 […]	[…] SAINT-OUEN	local d’activités	5,5
TGI Bobigny 8.09.1999 […]	83 rue de Saint-Mandé MONTREUIL	station-service	6
TGI Bobigny 31.03.2004 […]	[…] MONTREUIL	gros, import-export	6
TGI Paris 3.02.2004 […]	[…] MONTREUIL	atelier d’architecture d’intérieur	6
TGI Bobigny 8.07.2009 […]	[…] SAINT-OUEN	local d’activités, contrôle technique automobile	6
[…]	[…] MONTFERMEIL	gros d’habillement	7

La société défenderesse demande l’application d’un coefficient de situation de 6, faisant valoir:

— la situation des locaux en bordure d’une route à forte circulation automobile ;

— la cessation des troubles liés à la présence de campements illicites à proximité des locaux.

* Le commissaire du Gouvernement communique les trois références suivantes :

réf.	coeff. de situation	adresse	descriptif et affaire
CA Paris 14.03.13 […]	5,5	[…] à Saint-Ouen	local d’activités (grossiste en matériel de plomberie – chauffage)
[…]	6	[…] à Vitry-sur-Seine	entrepôt
[…]	6	[…] à Cachan	entreprise de fabrication et d’installation électrique

Le commissaire du Gouvernement propose un coefficient de situation de 6, au vu de ces trois références.

* En l’espèce :

Un coefficient de 6 est déterminé en l’espèce, au regard de l’implantation de grandes enseignes commerciales à proximité, de l’accès aisé par le réseau routier et les transports en commun.

4.1.5 – Sur la valeur du droit au bail

Elle est égale au différentiel de loyer multiplié par le coefficient de situation, soit en l’espèce 531 510,60 €, correspondant à 88 585,10 € (différentiel de loyer estimé) x 6 (coefficient de situation retenu).

4.2 – Sur les indemnités accessoires

4.2.1 – Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi a pour base le montant de l’indemnité principale, soit 531 510,60 €. Elle est égale à :

. 5 % jusqu’à 23 000 € = 1 150 € ;

. 10 % au delà, soit sur 508 510,60 € = 5 085 € ;

soit un total de 52 001,06 €.

4.2.2 – Sur l’indemnité pour frais de double loyer

La société SPM sollicite l’octroi d’une indemnité de 13 177 སྒྱ, représentant quatre mois de loyer courant pour frais de double loyer, soit 39 500 སྒྱ x 4 mois / 12 mois. En réponse aux écritures de la société SEQUANO, la société SPM affirme qu’une indemnité limitée à un mois de loyer courant est insuffisante à pallier les imprévus d’un déménagement qui aura lieu pendant la période estivale et se prévaut de la jurisprudence de la présente juridiction en la matière.

La société SEQUANO AMÉNAGEMENT relève que le devis versé aux débats par la société SPM au titre des frais de déménagement fait état d’un transfert de locaux sur une durée entre 15 et 20 jours (pièce n° 27 de la société défenderesse), de sorte qu’une indemnité pour frais de double loyer étendue à quatre mois n’est pas justifiée et qu’elle peut, en conséquence, être limitée à un mois, soit 3 292 སྒྱ correspondant à 39 500 སྒྱ / 12 mois.

Le commissaire du Gouvernement suggère une indemnité pour double loyer limitée à un mois.

Au regard de la durée du déménagement, de la réglementation en matière de préavis et de la période estivale, il convient de fixer l’indemnité pour double loyer à la somme de 6 583,33 €, soit l’équivalent du montant de deux mois de loyer.

4.2.3 – Sur l’indemnité pour frais de déménagement

Le commissaire du Gouvernement retient le principe d’une indemnité pour frais de déménagement, sous réserve de la production de devis d’entreprises.

La société SPM sollicite une somme de 74 833 སྒྱ hors taxes, à parfaire, à titre d’indemnité pour frais de déménagement, suivant devis de la société DECLIC actualisé au mois de février 2017 (pièce n° 27).

La société SEQUANO AMÉNAGEMENT accepte ce chef d’indemnité sur la base du devis produit par la société évincée, l’indemnité devant s’entendre du devis exprimé hors taxes soit 74 833 སྒྱ. Une erreur de plume a conduit la société expropriante à indiquer la somme de 75 833 € dans le récapitulatif de ses offres.

Il y a lieu de constater l’accord des parties sur ce chef de préjudice et de fixer l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 74 833 སྒྱ hors taxes.

4.2.4 – Sur l’indemnité pour frais de réinstallation

Le commissaire du Gouvernement retient le principe d’une indemnité pour frais de réinstallation, sous réserve de la production de devis d’entreprises.

La société SPM fait état des frais suivants :

— installation téléphonique : 2 281,86 སྒྱ TTC ;

— impression : 18 340,46 སྒྱ TTC ;

— système d’alarme : 25 776 སྒྱ TTC ;

— marquage des véhicules : 3 780 སྒྱ + 2 000 སྒྱ TTC ;

soit un total de 52 178,32 སྒྱ TTC.

En réponse à la société SEQUANO, la société SPM accepte que ces frais soit entendus hors taxes, selon le décompte suivant :

— installation téléphonique : 1 901,55 སྒྱ HT ;

— impression : 15 283,72 སྒྱ HT ;

— système d’alarme : 21 480 སྒྱ HT ;

— marquage des véhicules : 3 150 སྒྱ HT ;

soit un total de 41 815,27 སྒྱ HT.

La société SEQUANO AMÉNAGEMENT accepte ce chef d’indemnité sur la base des devis produits. Toutefois, elle demande que l’indemnité s’entende du devis exprimé hors taxes, soit 41 815,27 སྒྱ HT, affecté d’un abattement de 40 % pour vétusté, soit 25 089,16 སྒྱ HT correspondant à 41 815,27 x 0,6.

En l’espèce :

— il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour vétusté pour les frais d’impression et pour le marquage des véhicules, les frais trouvent leur origine dans le caractère obsolète des informations du fait du déménagement directement causé par l’opération d’expropriation, la notion de vétusté n’est pas pertinente ; en conséquence, les indemnités sont respectivement de 15 283,72 € et de 3 150 €, hors taxe ;

— un abattement de 30 % est appliqué pour les frais concernant l’installation téléphonique et le système d’alarme, en l’absence d’information sur la date d’achat et d’installation de ces éléments et au regard des évolutions technologiques importantes en ces domaines, soit des indemnités respectivement de 1 331,08 € et 15 036 € HT.

L’indemnité de ce chef est de 34 800,80 €.

4.2.5 – Sur l’indemnité pour perte de clientèle

La société SPM se fonde sur le rapport d’expertise amiable de Monsieur Y (pièce n° 6, page 25), pour solliciter une indemnité pour perte partielle de clientèle estimée à 2 % de son chiffre d’affaires moyen hors taxes des trois derniers exercices, soit :

— à titre principal, 117 451 སྒྱ, à parfaire, correspondant à 5 872 559 སྒྱ x 2 % selon un chiffre d’affaires moyen actualisé incluant l’exercice 2016 (sans justificatif) ;

— à titre subsidiaire, 112 375 སྒྱ, à parfaire, correspondant à 5 618 751 སྒྱ selon justificatifs comptables des exercices 2013, 2014 et 2015 (pièce n° 32).

La société SEQUANO AMÉNAGEMENT s’oppose à toute indemnité de ce chef, au motif qu’aucune perte de clientèle n’est démontrée du seul fait du transfert de l’activité dans d’autres locaux.

Le commissaire du Gouvernement considère également qu’il n’y a pas lieu à indemnité pour perte de clientèle, eu égard à la nature de la clientèle de la société SPM composée à 99 % de syndics de copropriété.

Si une perte partielle de clientèle peut être indemnisée dans l’hypothèse d’une réinstallation du commerçant, encore faut-il qu’elle soit établie et qu’elle entretienne un lien de causalité direct avec l’opération d’expropriation.

En l’espèce :

— d’une part, la localisation de la société n’entraîne pas une perte de clientèle, celle-ci étant composée de syndics de copropriétés situées en région parisienne, comme remarqué par le commissaire du Gouvernement ;

— d’autre part, l’activité nécessite le déplacement des employés chez les clients et non l’inverse, et la domiciliation du siège social n’est pas modifiée.

La société SPM est déboutée de ce chef de demande.

4.2.6 – Sur l’indemnité pour frais de modification d’inscriptions au RCS

La société SPM et la société SEQUANO AMÉNAGEMENT s’accordent pour voir fixer le montant de ce chef d’indemnité à 1 500 སྒྱ.

L’indemnité pour frais de modification d’inscription au RCS est donc de 1 500 སྒྱ.

4.2.7 – Sur l’indemnité pour trouble commercial

La société SPM sollicite la fixation d’une indemnité pour trouble commercial à la somme de 424 543 €, représentant :

— trois mois de résultat d’exploitation, soit 113 946 སྒྱ, correspondant à 455 784 སྒྱ x 3 mois / 12 mois ;

— un mois et demi de salaires et charges, soit 310 597 སྒྱ, correspondant à 2 484 778 x 1,5 mois / 12 mois.

Elle soutient que l’exercice à retenir pour déterminer le résultat d’exploitation pertinent est celui de l’année 2013, antérieur à l’ordonnance d’expropriation du 4 novembre 2014.

La société SEQUANO AMÉNAGEMENT accepte cette demande dans son principe mais la conteste dans son quantum. Elle fait valoir que le résultat d’exploitation pertinent doit être déterminé selon les dernières données comptables connues au jour du jugement, soit l’exercice 2014. Elle demande, en conséquence, que l’indemnité soit calculée de la manière suivante :

— trois mois de résultat d’exploitation, soit 69 216,25 སྒྱ, correspondant à 276 865 སྒྱ x 3 / 12 ;

— un mois et demi de salaires et charges, soit 311 774,75 སྒྱ, correspondant à 2 494 198 x 1,5 / 12;

soit un total de 380 991 སྒྱ.

La société SEQUANO relève que les données comptables fournies par la société SPM ne distinguent pas les deux établissements de la société SPM, à Paris et Bobigny. Elle retient, en conséquence, une indemnité équivalente au tiers de la somme susmentionnée, soit 123 997 སྒྱ, soutenant que le site de Bobigny est un établissement secondaire. De fait, un tiers correspond à 126 997 €.

Le commissaire du Gouvernement expose que le trouble commercial ne peut être déterminé qu’en présence de documents comptables permettant de distinguer l’activité de la société SPM sur le site de Bobigny de celle du site de Paris.

En l’espèce :

— tout d’abord, les résultats comptables de l’année 2013 sont retenus pour déterminer le quantum du préjudice, à défaut d’accord entre les parties la date de l’ordonnance d’expropriation est prise à titre de référence, le transfert de propriété étant la cause directe de l’éviction commerciale de la société défenderesse ;

— ensuite, la société SPM soutient que le siège social domicilié à Paris ne participe aucunement à l’exploitation de la société ; lors du transport sur les lieux, il a été constaté la présence d’un bureau de direction, lequel était occupé ; dans ces conditions, il n’y a pas lieu à répartition des données comptables entre le siège parisien et l’établissement exploitant.

Dans ce contexte, la somme sollicitée de 424 543 € est allouée à la société SPM.

4.3 Sur l’indemnisation globale

Elle est égale à 1 125 771,79 €, soit :

531 510,60 €, indemnité principale ;

52 001,06 €, indemnité de remploi ;

6 583,33 €, indemnité pour double loyer ;

74 833,00 €, indemnité pour frais de déménagement ;

34 800,80 € indemnité pour frais de réinstallation ;

0,00 €, indemnité pour perte partielle de clientèle ;

1 500,00 €, indemnité pour frais de modification de l’inscription au RCS ;

424 543,00 €, indemnité pour trouble commercial.

Il convient d’arrondir cette somme à 1 125 800 €, pour une juste indemnisation.

5 – Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à la société SPM une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la société SEQUANO AMÉNAGEMENT est condamnée.

6 – Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la société SEQUANO AMÉNAGEMENT supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Prononce la jonction de la procédure enrôlée sous le n° 15/00305 à la procédure enrôlée sous le n° 16/00114 ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 22 février 2017 ;

Fixe à 1 125 800 € (un million cent vingt cinq mille huit cents euros) l’indemnité totale d’éviction due par la société SEQUANO AMÉNAGEMENT à la société SOC PARISIENNE DE MAINTENANCE dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux d’activité situés […] à Bobigny en Seine-Saint-Denis, sur les parcelles cadastrées section N n° 195 et 198 ;

Dit que la somme arrondie de 1 125 800 € se décompose de la manière suivante :

531 510,60 €, indemnité principale ;

52 001,06 €, indemnité de remploi ;

6 583,33 €, indemnité pour double loyer ;

74 833,00 €, indemnité pour frais de déménagement ;

34 800,80 € indemnité pour frais de réinstallation ;

0,00 €, indemnité pour perte partielle de clientèle ;

1 500,00 €, indemnité pour frais de modification de l’inscription au RCS ;

424 543,00 €, indemnité pour trouble commercial ;

Condamne la société SEQUANO AMÉNAGEMENT au paiement des dépens.

Z A

Greffier

B C

Juge