TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 FEVRIER 2018

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE N° RG : 15/11115

N° de MINUTE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE “HORIZON 90" […], SA X PERE FILS & DAIGREMONT

[…]

[…]

représentée par Maître Antoine HINFRAY de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

C/

DEFENDEUR

L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DES PROPRIETAIRES DE LA ZONE D’HABITATION DU QUARTIER DE LA NOUE “AFUL” représentée par son Président en exercice, M. Y Z

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Carole DELESTRADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0983

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame B, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assistée aux débats de Madame A, Greffière.

DÉBATS

Audience publique du 10 Janvier 2018

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame B, Vice-présidente, assistée de Madame A, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

La résidence HORIZON 90 est située […], au sein du quartier de la Noue, zone urbaine sensible, qui a fait l’objet d’un aménagement dans le cadre d’une opération déclarée d’utilité publique.

Les propriétaires et copropriétaires des ensembles immobiliers situés au sein de ce quartier, dont ceux de la résidence HORIZON 90, sont membres de droit de “l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du Quartier de la Noue”, association foncière urbaine libre (ci-après désignée AFUL) soumise au régime de la loi du 21 juin 1865 puis de l’ordonnance du 1^er juillet 2004.

L’AFUL, gérée en vertu de statuts publiés le 18 février 1970 puis modifiés par une assemblée générale extraordinaire du 04 décembre 2014 et publiés à nouveau le 31 janvier 2015, a pour objet la gestion des espaces et ouvrages d’intérêts communs présents au sein de la zone d’habitation du quartier de la Noue, et dont elles pour certains propriétaires, à savoir les espaces verts, les voiries, les garages enterrés ou non, les parkings, les canalisations et lignes souterraines et aériennes, et les réseaux divers.

Par exploit d’huissier du 09 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence HORIZON 90 (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) a assigné l’AFUL, représentée par son président en exercice, devant le TGI de BOBIGNY, sur le fondement des articles 1235 et 1376 du Code civil, afin principalement de voir condamner l’AFUL à lui verser la somme de 201.600 euros en restitution de fonds indûment versés en acquittement de factures libellées “charges garages”, à charge pour le syndic d’en opérer la ventilation entre les 140 copropriétaires le composant.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 08 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— recevoir le syndicat des copropriétaires en sa demande de répétition de l’indû et rejeter la fin de non recevoir soulevée par l’AFUL,

— condamner L’AFUL à lui verser la somme de 201.600 euros, sinon dans la pire des hypothèses la somme de 117.600 euros, en restitution de fonds indûment versés en acquittement de factures libellées “charges garages”, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de droit, à charge pour le syndic d’en opérer la ventilation entre les 140 copropriétaires le composant,

— dire que l’AFUL est irrecevable en sa demande de paiement de “charges garages” de 104.160 euros à l’encontre du syndicat des copropriétaires comme se heurtant à une fin de non recevoir, et en tout état de cause mal fondée,

— débouter l’AFUL de toutes ses demandes, y compris celles tendant au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive et de ses frais irrépétibles,

— condamner l’AFUL à lui verser la somme de 5.000 euros pour résistance abusive et comportement dilatoire,

— condamner l’AFUL à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens, avec autorisation pour la SCP FORESTIER HINFRAY, avocat, de les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 février 2017, l’AFUL demande au tribunal de :

— recevoir L’AFUL en ses demandes,

— constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour agir en contestation des charges de parking émises par l’AFUL à ses membres, en conséquence, déclarer son action irrecevable,

— subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, et infiniment subsidiairement, faire diligenter une expertise afférente aux frais et charges de gestion et d’entretien des ouvrage d’intérêt commun appartenant à l’AFUL et dont relèvent les parkings ainsi que les facturations correspondantes,

— reconventionnellement :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 104.160 euros correspondant aux “charges parkings” impayées par le syndicat des copropriétaires depuis le mois d’avril 2013, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2018 et l’affaire mise en délibéré au 07 février 2018.

MOTIFS :

Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires :

Sur la demande en répétition de l’indu

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 122 du Code de procédure civile qu’est irrecevable en sa demande celui qui est dépourvu de droit d’agir, notamment parce qu’il n’a pas qualité pour exercer l’action.

Il résulte des articles 1302 et 1302-2 du Code civil, anciennement articles 1235, 1376 et 1377 du même code, que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’AFUL affirme que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour exercer l’action en répétition de l’indu prévue par le texte sus-visé en que seul celui qui est redevable de la somme, à savoir les membres de l’AFUL et par conséquent en l’espèce les copropriétaires de la résidence HORIZON 90, le droit d’agir en restitution des sommes qu’il estime avoir indûment versées.

Le syndicat des copropriétaires estime quant à lui avoir qualité pour agir en ce que, dans le cadre de la répétition de l’indu, est recevable à agir celui qui a payé, à charge pour lui de transmettre par la suite les sommes restituées à ceux pour le compte desquels il a payé.

Il est en l’espèce constant qu’en application de l’article 1 dans anciens statuts de l’AFUL et de l’article 2.1.3 des statuts modifiés du 04 décembre 2014 publiés le 31 janvier 2015, sont seuls membres de l’AFUL les propriétaires et copropriétaires des immeubles compris dans le périmètre défini de l’AFUL.

Il ressort de ces mêmes statuts et du cahier des charges établis lors de la création de l’AFUL que l’appartenance à l’AFUL confère certains droits à ses membres, notamment à la mise à disposition d’un emplacement de parking sachant que L’AFUL en demeure propriétaire, ainsi que des obligations, notamment celle de s’acquitter des frais et charges de l’AFUL répartis selon des modalités prévues à l’article 18 des anciens statuts et à l’article 2.4.2 des statuts modifiés le 04 décembre 2014.

Il n’est donc pas contestable que les débiteurs de l’AFUL, en ce qui concerne le paiement des charges et frais, sont les propriétaires et copropriétaires et non les syndicats des copropriétaires.

Il apparaît néanmoins, au vu des copies de facture communiquées par le syndicat des copropriétaires de la résidence HORIZON 90 pour la période allant du 29 janvier 2010 au 30 juin 2015, que ces factures relatives aux “charges garages concernant 140 véhicules” sont émises par l’AFUL au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence HORIZON 90 représentée par le cabinet X ET DAIGREMONT et que le bordereau de réception et de paiement photocopiés en bas de chaque facture jusqu’en février 2013 comporte le sigle LD, ce qui établit que ces factures de “charges garage” ont été payées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence HORIZON 90.

Il apparaît dès lors que même s’il n’est pas le débiteur définitif de cette dette, le syndicat des copropriétaires a payé pour le compte des copropriétaires de la résidence.

Il sera précisé, au vu des écritures de l’AFUL, notamment en pages 8 et 9, que la modification des statuts de l’AFUL prévoyant que mandat était donné aux syndics des syndicats des copropriétaires, et non à ceux-ci, pour qu’il se charge des appels de fonds de l’AFUL auprès de chaque copropriétaire, n’était pas applicable en l’espèce s’agissant d’une modification adoptée lors de l’assemblée générale du 03 décembre 2015, soit postérieurement aux paiements litigieux et à la délivrance de l’assignation, et dont la date de publication n’est pas connue.

L’action en répétition de l’indu appartenant notamment, en application des textes sus-visés, à celui qui a effectué les paiements, il doit être considéré que le syndicat des copropriétaires de la résidence HORIZON 90 a qualité pour agir en restitution des sommes litigieuses et que son action est recevable.

Sur le bien fondé de la demande

Il résulte des articles 1302 et 1302-1 du Code civil, anciennement articles 1235, 1376 et 1377 du même code, que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû doit être restitué à celui qui l’a versé.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient au demandeur d’établir qu’il n’avait pas à payer les sommes versées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence HORIZON 90 expose en l’espèce que de septembre 2010 à septembre 2015, lui a été facturée la somme de 201.600 euros correspondant à des “charges garages” pour 140 emplacements de parking, soit 3.360 euros par mois. Il affirme qu’il s’agit en réalité de loyers déguisés, puisque que des charges et frais sont par ailleurs appelés par l’AFUL selon les règles de répartition prévues aux statuts et que ces prétendues “charges” sont fixes et non pondérées, alors que la mise à disposition doit être gratuite.

L’AFUL soutient quant à elle qu’il s’agit bien de charges d’entretien, de nettoyage, de gardiennage et de gestion administrative liées aux emplacements de parking. Elle ajoute que ces emplacements de parking lui appartiennent, que si ses membres ont un droit d’usage sur les dits emplacements, elle reste libre de fixer une somme correspondant à cette mise à disposition, y compris en dehors du cadre fixé par les dispositions sur les frais et charges des statuts.

Il ressort du règlement de copropriété de la résidence HORIZON 90, du cahier des charges emportant création de l’AFUL, de ses anciens statuts et des statuts modifiés du 04 décembre 2014, d’un courrier de l’AFUL du 22 août 1979, ainsi que des écritures concordantes des parties sur ce point, que l’AFUL est l’unique propriétaire de l’ensemble des places de parking mais qu’elle doit les mettre à disposition des copropriétaires qui disposent donc d’un droit de jouissance, lié à la propriété de leur appartement, sur des emplacements de parking.

S’agissant du caractère gratuit ou onéreux de cette mise à disposition, il apparaît que si le syndicat des copropriétaires affirme que le droit de jouissance permanent dont bénéficient les membres de l’AFUL est prévu sans contrepartie financière spécifique, l’AFUL est plus ambigue dans ses écritures indiquant à la fois que les sommes réclamées sont des charges liées à l’entretien et la conservation du parking mais aussi qu’elle reste libre de fixer une somme en contrepartie de la mise à disposition d’éléments de son patrimoine.

Les pièces communiquées au tribunal, à savoir un extrait du cahier des charges originaire, les anciens statuts et les statuts modifiés en 2014, ne lui permettent pas d’apprécier ce point en toute certitude. Il est simplement indiqué dans ces différents textes que l’AFUL, propriétaire des places de stationnements, devra en assurer “la gestion et l’administration de telle sorte qu’à tout moment un emplacement couvert puisse être mis à disposition des occupants des bâtiments de la zone d’habitation” ou encore que l’AFUL a pour objet “la recherche et la mise en oeuvre des dispositions utiles pour mettre à disposition de chaque ayant-droit à tout moment le moyen de garer son véhicule”. Il n’est nullement précisé si cette mise à disposition est gratuite ou peut donner lieu à une contrepartie financière, et si oui selon quelles modalités.

La “note aux copropriétaires au sujet du parking” du 20 septembre 1972, visiblement rédigée par un copropriétaire de la résidence HORIZON 90, ne permet en outre pas de lever les interrogations sur l’étendue du droit ainsi conféré aux copropriétaires en ce sens que s’il est affirmé que le prix de l’appartement comprenait l’usufruit à perpétuité du parking, il est précisé que les actes de ventes des appartements ne mentionnaient qu’un “droit d’utilisation du parking”. Il sera souligné qu’aucun acte de vente n’est communiqué, ce qui ne permet pas au tribunal d’examiner l’étendu de ce droit d’utilisation et si une contrepartie est prévue ou non, ou si toute possibilité de contrepartie est exclue. Il est par ailleurs précisé dans cette note que le syndic de l’époque avait demandé à l’AFUL la personnalisation de 143 parkings pour les copropriétaires et qu’en contrepartie, les provisions des frais d’entretien (25 francs) lui seraient payées en bloc pour les 143 parkings, utilisés ou non, ce qui semble indiqué que dès l’origine, une provision spécifique pour les frais d’entretien du parking était envisagée.

S’agissant par ailleurs du paiement des “frais et charges” de l’AFUL, les statuts de cette dernière, que ce soit dans leur ancienne version (articles 17 et 18) que dans leur version modifiée du 04 décembre 2014 (articles 2.4.1 et 2.4.2), prévoient qu’ils sont à la charge de ses membres et qu’ils sont constitués par les dépenses entraînées par l’exécution des décisions valablement prises, soit par le président, soit par l’assemblée générale, et par les dépenses de toute nature imposées par les dispositions législatives et réglementaires. S’agissant des décisions prises par l’assemblée générale et le président, à l’origine des frais et charges, elles sont en rapport avec l’objet de l’AFUL, à savoir la gestion des espaces et ouvrages d’intérêts communs présents au sein de la zone d’habitation du quartier de la Noue dont les parkings, et concernent notamment l’engagement du personnel nécessaire à la conservation, l’entretien, et à la police des équipements communs, les travaux d’entretien et de réparation courants, les travaux de remplacement, de réfection (articles 2.2.2 et 2.3.3.2.1).

Il est précisé par les articles sus-visés que les frais et charges sont répartis entre les membres de l’AFUL dans les proportions du nombre de voix dont ils disposent à l’assemblée générale au moment où les dépenses sont engagées, étant précisé qu’au vu des statuts du 04 décembre 2014, la résidence HORIZON 90 disposaient de 12940 voix pour 134 logements.

S’agissant des décisions liées à l’entretien et aux travaux concernant les parkings, l’AFUL produit notamment des documents de 2010 attestant de la réalisation de diagnostic technique des parking ainsi que des devis pour des travaux faisant suite à ces travaux, et concernant notamment le parking EG7 où sont situés les emplacements réservés à la résidence HORIZON 90, ce qui démontre l’existence de frais et charges concernant les parking pouvant être répercutés sur les membres de l’AFUL en application des statuts.

Il apparaît cependant que le syndicat des copropriétaires, qui prétend notamment que les factures relatives aux “charges garages” ne correspondraient pas à des frais et charges, voire viendraient en doublon des cotisations réglées au titre des frais et charge, ne produit aucune autre facture relative aux “frais et charges” appelés et payés par ailleurs, ni aucune autre facture correspondant spécifiquement aux frais d’entretien ou de travaux liés aux parkings et qui priveraient alors de cause les factures litigieuses.

Force est dès lors de constater que le syndicat des copropriétaires n’établit pas que les sommes payées au titre des factures relatives aux “charges garage” ne seraient pas dues, soit au titre d’une contrepartie du droit d’utilisation, soit au titre des frais et charges.

S’agissant de ce dernier point, le seul fait que ces frais et charges éventuellement mal calculés au regard des statuts, ne suffit pas, en l’absence de document établissant que des frais et charges ont par ailleurs été réglées au titre des parkings, à démontrer qu’ils ne sont pas dus.

La demande présentée par le syndicat des copropriétaires au titre de la répétition de l’indu sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de l’AFUL

La demande présentée de ce chef par le syndicat des copropriétaires sera rejetée au regard de ce qui précède.

Sur les demandes en paiement de l’AFUL :

Sur la demande en paiement des charges de parking impayées depuis mars 2013

Les débiteurs de l’AFUL étant en tout état de cause ses locataire ou ses membres, la demande en paiement présentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, non membre de l’AFUL, sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

S’il n’est pas contestable que les relations entre l’AFUL et ses membres semble particulièrement dégradée, il n’est nullement établi qu’en introduisant cette procédure, en partie due aux difficultés rencontrées par l’AFUL dans sa gestion comptable et relevées dans l’audit réalisé en 2015, le syndicat des copropriétaires ait souhaité nuire à l’AFUL.

La demande présentée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les autres demandes :

L’exécution provisoire ne paraissant pas utile compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacun la charge des frais exposés pour sa défense et non compris dans les dépens.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires, partie demanderesse succombante, à assumer les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare recevable la demande en répétition de l’indu présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence HORIZON 90 […]

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence HORIZON 90 sise[…] de sa demande en répétition de l’indu et de sa demande en dommages et intérêts,

Déboute l’Association Foncière des Propriétaires de la Zone d’Habitation du Quartier de la Noue de sa demande en paiement des “charges parkings” et de sa demande en dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence HORIZON 90 sise[…] à assumer les dépens.

Fait au Palais de Justice de BOBIGNY, le SEPT FEVRIER DEUX MIL DIX HUIT.

La minute de la présente décision a été signée par Sophie B, Présidente et par Christine A, Greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Madame A Madame B