RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du peuple Français

MINUTE N° 19/00074

JUGEMENT DU 09 Mai 2019

DOSSIER N° N° RG 18/00739 – N° Portalis DB3B-W-B7C-CF3F AFFAIRE S.A.R.L. PSF LAVAUR C/ S.C.I. DU ROUCH

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TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT: M^me SEVILLA, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER: Madame PUOZZO,

PARTIES:

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PSF LAVAUR, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Isabelle BABEC-BESSE, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. DU ROUCH, dont le siège social est sis Route de Saurs – Les Brisses 81600 X

représentée par M^e Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Clôture prononcée le 17 décembre 2018 Débats tenus à l’audience du: 14 Mars 2019

Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Mai 2019 Jugement mis à disposition au greffe le 09 Mai 2019. E D INSTANCE N

A R INO G

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(Tarn) 1

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Exposé du litige:

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2015, la SCI DU ROUCH a consenti à la SARL PSF LAVAUR un bail commercial pour l’exploitation d’une salle de sport au rez-de-chaussée d’un immeuble, situé […], pour un loyer annuel de 50 400 euros TTC.

Le locataire est entré dans les lieux le 1er septembre 2015.

Suite à des incidents de paiement des loyers, une reconnaissance de dette a été établie le 29 mars 2017, en vertu de laquelle la SARL PSF LAVAUR s’engageait à payer, outre le loyer courant, une somme mensuelle complémentaire de 625 euros.

Par acte d’huissier du 22 décembre 2017, la SCI DU ROUCH a notifié à la

SARL PSF LAVAUR un commandement de payer visant la clause résolutoire, d’une somme de 41 096 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé du 24 janvier 2018, la SARL PSF a demandé un délai de grâce au bailleur, et la communication du décompte et des justificatifs de charges locatives payés depuis la signature du bail.

Par acte d’huissier du 5 avril 2018, la SCI DU ROUCH a fait délivrer, parallèlement à une procédure en référé diligentée le 21 février 2018, un second commandement de payer visant la clause résolutoire, et a communiqué les justificatifs requis.

Par acte d’huissier signifié le 2 mai 2018, la SARL PSF LAVAUR fait citer la SCI DU ROUCH devant la présente juridiction aux fins de contester les commandements de payer en date du 22 décembre 2017 et du 05 avril 2018.

Par ordonnance du 27 juillet 2018, le juge des référés s’est déclaré incompétent au regard de l’existence d’une contestation sérieuse.

Dans ses dernières écritures signifiées le 15 novembre 2018 par RPVA et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SARL PSF LAVAUR formule les demandes suivantes :

LA DEMANDE DE CONSTATATION DE L’ACQUISITION DE LA CLAUSE

RESOLUTOIRE:

Au principal:

- DIRE ET JUGER que le commandement signifié le 22 décembre 2017 à la requête de la SCI DU ROUCH par acte de la SCP Y Z et A B, Huissiers de justice à X enjoignant à la société PSF LAVAUR de payer la somme de 41 388,59 € TTC est nul et sans effet;

-DIRE ET JUGER que le commandement signifié le 5 avril 2018 à la requête de la SCI DU ROUCH par acte de la SCP Y Z et A B, Huissiers de justice à X enjoignant à la société PSF LAVAUR de payer la somme de 73 183,27 € TTC est nul et sans effet; RE INST

DIRE et JUGER que les manquements reprochés au preneur ne constituent pas une infraction au bail suffisamment grave pour justifier sa E D résolution; A S

A W

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- CONSTATER la mauvaise foi de la SCI DU ROUCH dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ;

- DEBOUTER la SCI DU ROUCH de l’intégralité de ses demandes ;

Si par impossible la présente Juridiction constatait la résiliation du bail,

- DEDUIRE de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la société PSF LAVAUR la somme de 7 000 € versée à la SCI DU ROUCH au titre du dépôt de garantie.

Subsidiairement :

-CSUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;

FIXER l’arriéré de loyers à la somme de 56 050 € HT, soit 67 260 € TTC ;

- CONDAMNER la société SCI DU ROUCH à rembourser à la société PSF

LAVAUR la somme de 6 579,64 € HT au titre de la répétition des charges locatives indues;

- ORDONNER la compensation des créances des parties;

ACCORDER à la société PSF LAVAUR rétroactivement des délais de paiement en reportant le paiement de l’intégralité de la dette locative à l’échéance de vingt-quatre mois à compter du Jugement à intervenir;

- ORDONNER que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit égal au taux légal.

EN TOUTES HYPOTHESES, LES DEMANDES DE CONDAMNATION DU

BAILLEUR:

- CONSTATER que le bail commercial signé entre les parties le 1er mars 2015 ne répond pas aux exigences de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce;

- CONSTATER que la SCI DU ROUCH n’a pas satisfait aux obligations légales de communication des justificatifs des charges et de régularisation des comptes de charges;

- DIRE et JUGER non écrites les clauses afférentes aux charges, impôts, taxes et redevances stipulées dans le bail commercial souscrit entre les parties le 1er mars 2015;

- CONDAMNER la société SCI DU ROUCH à rembourser à la société PSF

LAVAUR la somme de 6 579,64 € HT au titre de la répétition des charges locatives indues;

- CONDAMNER la SCI DU ROUCH à payer à la société PSF LAVAUR la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa particulière mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire et la perception de paiements indus; RANDE INST AN CE CONDAMNER la société SCI DU ROUCH à payer à la société PSF G L E LAVAUR la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 D du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

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3

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Dans ses dernières écritures signifiées le 03 septembre 2018 par RPVA et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SCI DU ROUCH formule les demandes suivantes :

- REJETER toutes demandes, fins et prétentions formées par la SARL PSF LAVAUR;

A titre reconventionnel,

- CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties, à effet du 5 mai 2018,

- ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SARL PSF LAVAUR des locaux dépendant d’un immeuble situé à […], figurant au cadastre de la ville, […], qui lui ont été donnés à bail par la SCI DU ROUCH le 1er mars 2015 ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

- CONDAMNER la SARL PSF LAVAUR au paiement de la somme de 91 400,80 € TTC du chef des causes du commandement de payer signifié le 5 avril 2018, selon décompte arrêté au 03 septembre 2018

- CONDAMNER la SARL PSF LAVAUR au paiement d’une indemnité d’occupation de 4 200 € TTC hors charge par mois, ainsi que les parties en ont convenu au contrat, et ce jusqu’à son départ effectif et complet des lieux

- FIXER l’astreinte à la charge de la SARL PSF LAVAUR à 100 € par jour jusqu’à l’évacuation des lieux

- ASSORTIR le jugement à intervenir de l’exécution provisoire

- CONDAMNER la SARL PSF LAVAUR aux entiers dépens de l’instance,

- LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 3500 € en application de l’Art. 700 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2018. Les parties. ont été entendues à l’audience de plaidoiries du 14 mars 2019.

MOTIFS DE LA DECISION:

Les dispositions de l’article L143-2 du code de commerce mentionnent que le bailleur qui souhaite obtenir l’acquisition de la clause résolutoire devra notifier l’assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. À défaut de respecter ette formalité, le bailleur pourra voir sa responsabilité engagée par le créancier inscrit en ce qu’il a perdu une chance de réaliser sa garantie.

En l’espèce il n’est pas établi que ladite formalité a bien été accomplie, toutefois cette obligation n’est pas susceptible d’entraîner l’irrecevabilité des demandes formulées. INSTANCE L E ND Il convient par conséquent d’examiner les demandes au fond. A R

G

E

B

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SUR LA VALIDITÉ DES COMMANDEMENTS DE PAYER VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LA RÉSILIATION DU BAIL:

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce: « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le commandement de payer qui mentionne deux délais différents doit être déclaré nul, car la mention de ces deux délais est de na ure à créer, dans

l’esprit du locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.

En l’espèce le commandement de payer délivré le 22 décembre 2017 par la SCI DU ROUCH mentionne en première page en caractère gras et en lettres majuscules les termes suivants: «JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER LES SOMMES CI […] »

Puis au recto du commandement il est indiqué « A défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d’un MOIS EXPIRE, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail»>.

Il convient par conséquent de considérer que ce commandement mentionnant deux délais distincts est entaché de nullité pour avoir pu générer une confusion dans l’esprit du locataire sur le délai réellement imparti pour solder sa dette.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être suffisamment clair et précis pour permettre au créancier de comprendre et de vérifier les sommes réclamées et de satisfaire à la demande dans les délais requis.

En l’espèce, le second commandement délivré le 5 avril 2018 concerne une somme totale de 73.183,27 euros.

Or la lecture du décompte reproduit au verso du commandement en caractère minuscules est difficile à lire, il ne permet pas de comprendre comment le solde dû passe de 41.222 euros au 31 décembre 2017 à 72.784 euros au 1er avril 2018, alors même qu’entre ces deux soldes seuls 3 loyers de 4.200 euros TTC ont été échus soit 12.600 euros ce qui aurait dû entraîner un solde de 53.822 euros et non 72.784 euros.

Cette imprécision du décompte figurant au commandement de payer est de nature à créer, dans l’esprit du preneur, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui avaient été délivrées et d’y satisfaire dans le délai requis.

Il convient par conséquent de considérer que ce second commandement de payer est lui aussi entaché de nullité.

RANDE INSTA Les demandes reconventionnelles de la SCI DU ROUCH seront toutes N C G E rejetées à défaut de validité des commandements de payer délivrés. E D D E

5 A

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(Em)

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Sur la nullité de la clause forfaitaire de charges:

Aux termes de l’article L 145-40-2 du code de commerce:

«Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux»>.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »>

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit:

En page 7 à la rubrique « ENTRETIEN»: « le preneur aura la charge les travaux d’entretien du parking et des espaces verts(…)il est convenu entre les parties qu’une provision mensuelle de 250 euros HT pour travaux d’entretien sera facturée en même temps que le loyer. »>

Or en l’espèce aucune pièce exigée par la loi n’a été transmise au locataire.

Cette clause mettant à la charge du preneur la somme forfaitaire annuelle de 3 000 € HT, soit 3 600 € TTC au titre de l’entretien du parking et du jardin est par conséquent réputée nulle et non avenue.

A défaut de stipulation contractuelle expresse, le preneur n’est redevable d’aucune charge et le bailleur ne peut facturer de frais réels.

Les paiements déjà intervenus au titre de ces frais seront déduits de la créance définitive du bailleur.

En page 9, le contrat de bail poursuit : « le preneur acquittera, pendant toute la durée du bail, en sus du loyer, ses contributions personnelles et professionnelles de toute nature et remboursera au bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la redevance d’assainissement et toutes autre taxes et impôts de quelques nature qu’ils soient, incombant généralement aux locataires.

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Il est ici précisé que le preneur remboursera au bailleur, l’impôt foncier relatif aux lieux loués, dans le mois de la présentation de l’avis d’imposition. »

La nullité affectant la clause de charges en page 7 du bail ne saurait entraîner la nullité de la clause mettant à la charge du locataire le paiement de la taxe foncière, laquelle est prévue deux F après dans une rubrique différente, et n’est entachée d’aucune cause de nullité, les justificatifs fiscaux étant joints aux débats.

La SARL PSF sera déboutée de ces demandes de ce chef.

Sur la demande de condamnation à payer des dommages et intérêts:

Si les deux commandements de payer ont été déclarés nuls en raison de mentions erronées, il n’est pas contestable que la demanderesse est redevable de loyers impayés depuis plus de deux ans, pour une somme considérable et qu’elle ne saurait dès lors reprocher à son bailleur une mauvaise exécution d’un contrat dont elle n’honore pas elle même les termes.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le montant de l’arriéré de loyers et les demandes de délais de paiement:

La SCI DU ROUCH produit aux débats un décompte du 31 mai 2018 qui ventile parfaitement les loyers, les charges et les taxes foncières ainsi que les paiements reçus.

Il convient de retirer de ce décompte les charges annuelles réelles au titre de l’entretien des espaces verts à hauteur de 224, 360 et 392 euros et de dire que l’arriéré dû en exécution du bail (loyer et taxe foncière) s’élève au 31 mai 2018 à la somme totale de 71.508 euros.

Finalement, la lecture des décomptes actualisés démontrent que depuis 2018 un seul paiement de 1.000 est intervenu de la part de la SARL PSF, aucun délai de paiement supplémentaire ne saurait dès lors lui être alloué.

Sur les autres demandes:

Par souci d’équité, chaque partie supportera les dépens à hauteur de moitié.

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du CPC seront rejetées.

La décision sera assortie de l’exécution provisoire compte tenu de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS: INSTANCE E Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ND A ressort, R

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DÉCLARE nuls les commandements de payer délivrés les 22 décembre 2017 et 5 avril 2018 par la SCI DU ROUCH à la SARL PSF,

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CONSTATE que la SCI DU ROUCH n’a pas satisfait aux obligations légales de communication des justificatifs annuels des charges et de régularisation des comptes de charges;

DIT NULLE ET REPUTEE NON ECRITE la clause relative aux frais

d’entretien des espaces verts stipulées en page 7 dans le bail commercial souscrit entre les parties le 1er mars 2015;

DIT que la clause concernant la taxe foncière figurant en page 9 du bail commercial n’est pas entachée de nullité,

FIXE la dette locative (loyers et taxes foncières) due au 31 mai 2018 par la SARL PSF à la SCI DU ROUCH à la somme de 71.508 euros.

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

DIT que la SCI DU ROUCH et la SARL PSF supporteront par moitié les dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne A tous les huissiers de justice sur co requis de mettre le présent jugement a exécution, Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la

République près les Tribunaux de Grende Instance

d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force pu lique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis INSTANCE POUR PREMIERE GROSSE CERTIFIÉE CONFORME

Délivrée par Nous. Greffier en chef soussigné du Greffe du Tribunal de Grande Instance de Coope DE

Le Greffen en Chef

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