1 EXP DOSSIER + 1 CCC + 1 CCCFE à M^e X + 1 CCC à M^e MARIE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 12 Avril 2017

Z Y c\ S.A.R.L. ZENITUDE ANTIBES

DÉCISION N° : 2017 /

RG N°17/00097

A l’audience publique des référés tenue le 15 Mars 2017

Nous, Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal de grande instance de GRASSE, assistée de Sandrine LEJEUNE, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame Z Y

[…]

[…]

représentée par M^e Gérard GERMANI, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Soufiane X, avocat au barreau de GRASSE

ET :

S.A.R.L. ZENITUDE ANTIBES

[…]

[…]

représentée par M^e Camille KOERING, avocat au barreau de STRASBOURG substitué par M^e Annabel MARIE, avocat au barreau de GRASSE

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 15 Mars 2017 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Avril 2017

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 25 avril 2014, Z Y a acquis de la SARL RESIDENCE LE DOMAINE DE MANON le lot n° 312 composé d’un appartement de type 1 de 20 m² portant le numéro commercial D012 et d’une terrasse de 4,77 m² moyennant le paiement de la somme de 120 912,04 € TTC. Elle a acquis le mobilier contre paiement de la somme de 4800 € TTC. Elle a souscrit un prêt bancaire d’un montant de 109 400 € au taux de 3,75 %.

Par acte sous seing privé du 25 avril 2014, Z Y a consenti à la société VILLAGE CENTER GESTION aux droits de laquelle la SARL ZENITUDE ANTIBES vient un bail commercial portant sur ces locaux , pour une durée de 9 ans, à compter de sa prise d’effet, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 4536 euros hors-taxes soit 4989,60 euros TTC, payable par trimestre civil à terme échu.

La bailleresse a requis et obtenu du tribunal de commerce d’Antibes une ordonnance d’injonction de payer du 9 février 2016 condamnant cette société au paiement de la somme de 1248 € TTC au titre des loyers échus du 4^e trimestre 2015.

Exposant que les loyers ne sont toujours pas payés en dépit des mises en demeure qui ont été adressées, Z Y l’a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal statuant en référé par acte du 13 janvier 2017 aux fins de la voir condamner, au visa des articles 1134 du Code civil, 809 alinéa 2 du code de procédure civile, d’une provision de 4116,60 euros au titre des loyers des 4 trimestres de l’année 2016 outre intérêts et d’une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le dossier initialement appelé à l’audience du 1^er février 2017 a été renvoyé contradictoirement à l’audience du 15 mars 2017.

Z Y sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance.

Au soutien de son action en paiement, la bailleresse soutient de sa créance est incontestable, que le groupe Zénitude emploie actuellement une violence économique et un chantage à l’égard de son bailleur pour le contraindre de signer un avenant au bail commercial comportant une baisse de loyer de 30 % dont il est possible d’affirmer qu’il encourt l’annulation pour dol.

Elle observe que les demandes formulées par la société qui ne sont corroborées par aucune pièce sont totalement étrangères à la cause juridique et ne relèvent pas de la compétence du juge des référés en ce qu’elles sont irrecevables, qu’elle entend, par ses demandes malicieuses et fallacieuses, se couvrir contre l’action pénale des copropriétaires, qu’elle même et les copropriétaires ont été indéniablement victime d’une vaste escroquerie et l’opération est ruineuse dès l’origine.

Elle fait valoir que le gel des loyers ne constitue pas un motif sérieux et ne repose sur aucun fondement juridique. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement considérant entre autre que la SARL ZENITUDE ANTIBES dispose d’une surface financière lui permettant de faire face au montant des condamnations prononcées à son encontre sans risque de perturber son fonctionnement, qu’elle est de mauvaise foi. Elle ajoute qu’elle doit personnellement supporter le poids du prêt contracté pour l’acquisition du bien.

Elle sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance.

***

La SARL ZENITUDE ANTIBES demande au juge des référés, au visa des articles 1104 et 1343-5 du Code civil, de :

— constater, dire et juger qu’elle a repris l’exploitation de la résidence étudiante LE MAESTRIA en mars 2014 ;

— constater, dire et juger que la reprise d’exploitation a permis à la société VCR de ne pas être placée en liquidation judiciaire et corrélativement aux contrats de bail commercial de ne pas être résiliés ;

— constater, dire et juger que l’exploitation de la résidence est déficitaire depuis l’origine et que seule la diminution du montant du loyer permettra d’éviter une procédure collective ;

— constater, dire et juger que Z Y figure parmi les 2 seuls copropriétaires avoir refusé de diminuer de 30 % le montant du loyer du bail commercial malgré les difficultés financières

— constater, dire et juger que son refus est contraire à l’intérêt commun des copropriétaires car potentiellement ruineux pour eux, qu’en agissant ainsi, elle fait preuve d’une absence totale de solidarité et d’égoïsme ; dire et juger qu’elle n’est pas de bonne foi, la débouter de ses demandes.

Elle sollicite l’autorisation de se libérer de sa dette moyennant 24 mensualités et que chaque partie conserve les frais de procédure et de conseil.

Elle expose qu’elle est une société de gestion de résidences étudiantes immatriculées en avril 2014 aux fins de reprise de l’exploitation de la résidence étudiante, cédée par le promoteur, qu’elle n’a aucune responsabilité dans la débâcle du projet vendu à Z Y, que le caractère excessif du prix des baux avait conduit la société VCR de rapidement céder son exploitation du site au groupe MMV qui le lui a ensuite cédé. Elle fait valoir en substance que :

— la bailleresse tient dans ses conclusions des propos mensongers et calomnieux, qu’elle n’a aucune responsabilité dans l’opération financière montée par le groupe PROMEO ;

— dès la première assemblée générale, elle a informé les copropriétaires de l’important décalage existant entre le montant des loyers qu’elle leur versait et celui des sous loyers qu’elle percevait, la qualité de la résidence ne justifiant pas le prix du bail régler, que néanmoins, elle a promis d’attendre de connaître l’évolution de l’activité en 2015 avant d’envisager une éventuelle baisse de loyer ;

— lors de l’assemblée générale de novembre 2015, elle les a informés de l’absence avérée de rentabilité de la résidence dans les conditions de loyers actuels et de la nécessité de les réduire à hauteur de 30 % afin d’éviter le dépôt de bilan, 220 copropriétaires que compte la copropriété ont accepté, seuls 2 ayant refusé de signer l’avenant portant diminution du loyer dont la demanderesse ; si la résidence et aujourd’hui sauver, ces grâces à l’effort des autres copropriétaires ; celle-ci bénéficie de l’altruisme des autres copropriétaires ;

— le versement des loyers a été gelé en plein accord avec l’association des copropriétaires dont les membres ont été choqués par le refus adverse de signer l’avenant au bail ; elle en justifie par la production de 2 attestations ;

— les derniers comptes sociaux approuvés font apparaître un résultat d’exploitation déficitaire de 94 488 € ; un virement en compte courant d’associé a été très récemment opéré par la société mère pour un montant de 90 000 € en compensation de la perte de loyer.

Elle justifie sa demande de délais de paiement par sa bonne foi, sa situation financière et observe que la bailleresse prétend être dans une situation précaire sans en justifier.

MOTIFS ET DÉCISION

1 Sur la demande provisionnelle en paiement des loyers et sur la demande de délais de paiement :

Il est acquis aux débats que les parties sont liées par un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce.

Aux termes de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction applicable en l’espèce, au regard de la date de conclusion de contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi a autorisé.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 809 du code de procédure civile, «dans les cas l’existence où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, « ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, l’existence de l’obligation au paiement de la SARL ZENITUDE ANTIBES n’est pas sérieusement contestable. Elle n’est au demeurant pas contestée, cette société tentant seulement d’imposer à la bailleresse une réduction du loyer prévu contractuellement que d’autres propriétaires, réunis en association auraient acceptée alors que celle-ci s’y oppose ayant acquis le bien immobilier à l’aide d’un prêt dont elle doit rembourser mensuellement les échéances.

L’article 5 de ce bail dispose que le loyer sera versé quel que soit le taux d’occupation réel du local, qu’il fera l’objet de révisions dans les conditions précisées, qu’il est payable par trimestre civil à terme échu.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, notamment d’un décompte actualisé à la date de la délivrance de l’assignation, que le montant des loyers TTC impayés échus au 31 décembre 2016 s’élève à la somme de 4116,60 euros TTC, sur la base d’un loyer trimestriel de 1247,40 euros.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Dès lors qu’il résulte des énonciations précédentes qu’il n’y a pas de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de la SARL ZENITUDE ANTIBES, il convient en conséquence de faire droit totalement OU partiellement à la demande de condamnation provisionnelle et de condamner la SARL ZENITUDE ANTIBES au paiement de la somme de 4116,60 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.

2 Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

La SARL ZENITUDE ANTIBES sollicite un délai de paiement pour s’acquitter de cette somme.

La demande de la débitrice au regard des délais dont elle a d’ores et déjà bénéficié et de l’absence de paiement, ne serait ce qu’une d’une provision à hauteur du montant trimestriel du loyer qu’elle accepte réglée, en dépit des mises en demeure réitérées que la bailleresse lui a adressées.

Elle ne peut unilatéralement imposer une modification du contrat constituant la loi des parties et ne doit pas faire supporter à Z Y les difficultés économiques et de gestion dont elle avait parfaitement connaissance lorsqu’elle a repris l’exploitation de la résidence en avril 2014.

Elle ne peut arguer de sa bonne foi, tentant d’imposer sa loi en s’abstenant de régler la moindre somme.

En outre, la situation de Z Y, qui a contracté un prêt dont le paiement des échéances est opéré par les loyers encaissés, n’est pas moins digne d’intérêts.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

3 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

La partie qui succombe doit supporter les dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Z Y la charge des frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens ; une indemnité de 1200 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1° vice-présidence, juge des référés au tribunal de grande instance de GRASSE, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 1134 et 1343-5 du Code civil, 809 du code de procédure civile ;

Déclarons Z Y recevable et bien fondée en sa demande en paiement provisionnelle des loyers ;

Condamnons la SARL ZENITUDE ANTIBES à lui porter et payer à Z Y une provision de 4116,60 euros TTC à valoir sur les loyers dus au titre de l’année 2016 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboutons la SARL ZENITUDE ANTIBES de sa demande de délais de paiement ;

Condamnons la SARL ZENITUDE ANTIBES aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL ZENITUDE ANTIBES à porter et payer à Z Y une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé les an, mois et jour sus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS