COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 AVRIL 2022

N° 2022/ 137

N° RG 21/01546 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4F2

Y-Z X

C/

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Catherine PONTIER DE VALON

M^e Pascale BARTON-SMITH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 08 Décembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/004274.

APPELANTE

Madame Y-Z X

née le […] à MARSEILLE, demeurant […]

représentée par M^e Catherine PONTIER DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

[…], demeurant […]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2022

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2006 à effet à la même date, l’office public d’aménagement et de construction SUD (OPAC SUD) a donné à bail d’habitation à Madame Y-Z X un logement situé à […], […]. A, escalier 8, moyennant un loyer mensuel de 380,65 euros.

Le 20 juillet 2018, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement d’avoir à payer les loyers de retard à hauteur de 4266,09 euros, acte visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 22 novembre 2019, I3 HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (qui vient aux droits de l’OPAC SUD), a fait assigner Madame Y-Z X aux fins principalement de voir la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de sa locataire sous astreinte et la voir condamner à un arriéré locatif et à une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 8 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Marseille, a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 20 septembre 2018,

et subsidiairement,

- prononcé la résolution du bail conclu le 31 janvier 2006 entre 13 HABITAT et M^me Y-Z X relativement au logement situé à […], […], […]. A, escalier 8 et ce, à compter de ce jour,
- ordonné l’expulsion de Madame Y-Z X et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis […], […], […]. A, escalier 8 dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux,

- condamné M^me Y-Z X à payer à 13 HABITAT :

' la somme de l358,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4266,09 et à compter de l’assignation pour le surplus,

' une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er octobre 2020 et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire, soit à ce jour la somme mensuelle totale de 737,58 euros.

- condamné M^me Y-Z X au paiement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux en cas de non-libération du logement et ce, pendant 300 jours,

- condamné 13 HABITAT à payer à Madame Y-Z X la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamné M^me Y-Z X aux entiers dépens,

- débouté 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a constaté que les causes du commandement de payer n’avaient pas été acquittées dans les deux mois de la délivrance de l’acte. Il a estimé que la discussion sur les charges était sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer demeurant valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

Il a prononcé la résolution du contrat de bail en raison des nuisances de voisinage commises par Madame X. Il a relevé une sur-occupation du logement (environ 10 personnes logeant dans un appartement de type F5) et la dénonciation par des voisins de trafics de drogue, d’une privatisation des caves, de travaux de mécaniques dans les parties communes, de hurlements et d’allers venues incessants. Il a estimé que les attestations produites par la locataire ne permettaient pas d’écarter la valeur probante des éléments versés au débat par le bailleur.

Il a condamné le bailleur à des dommages et intérêts en raison du caractère brutal et déloyal d’une régularisation de charges effectuée en février 2018. Il a estimé que la locataire avait été privée d’une chance de régulariser sa dette.

Le 02 février 2021, Madame X a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

L’EPIC HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a constitué avocat.

Par arrêt avant-dire droit du 21 octobre 2021, la cour a ordonné la réouverture des débats afin que l’intimée s’explique sur la valeur des attestations produites par l’appelante.

Par conclusions notifiées le 19 novembre 2011 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame X demande à la cour :

- de la recevoir en son appel, de le déclarer recevable et bien fondé.
En conséquence,

- d’infirmer en tous points le jugement rendu le 8 décembre 2020 par le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Marseille ;

- de débouter la société 13 HABITAT de la demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges au regard des appels abusifs et des régularisations tardives de charges et du solde créditeur à la date du jugement de première instance ;

Subsidiairement,

- de suspendre le jeu de la clause résolutoire

- de débouter la société 13 HABITAT de ses demandes en l’absence de dette locative subsistant à la date du jugement de première instance (8 décembre 2020).

- d’infirmer en particulier le jugement pour dénaturation des demandes des parties en ce qu’il a condamné au paiement des intérêts légaux sur la somme de 4.266,09 euros à compter du commandement de payer et sur 1.358,02 euros à compter de l’assignation ;

- de débouter encore la société 13 HABITAT de la demande de résolution du bail pour prétendus troubles de jouissance,

En tout état de cause,

- d’infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux ;

Reconventionnellement,

- d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a limité le montant des dommages et intérêts sollicitée,

- de condamner en conséquence la société 13 HABITAT au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- de la condamner encore au paiement de la somme de 2.200 euros en application des dispositions combinées des articles 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

- de la condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi et qu’il intègre une régularisation de charges dont certaines concernent une consommation d’eau importante liée à une fuite du compteur et d’autres une régularisation absurde. Elle reproche à son bailleur d’avoir augmenté sans raison les provisions sur charge sans tenir compte que les consommations d’eau qui augmentaient provenaient d’une fuite du compteur qui était la propriété de l’EPIC 13 HABITAT.

Elle soutient qu’au jour du jugement de première instance, il n’existait plus de dette locative.

Elle sollicite subsidiairement la suspension de effets de la clause résolutoire.

Elle déclare que le premier juge a assorti la condamnation à l’arriéré locatif à des intérêts à compter du commandement de payer qui n’étaient pas demandé par le bailleur.

Elle s’oppose à la résiliation judiciaire du bail en affirmant n’être pas à l’origine de troubles du voisinage. Elle soutient que le bailleur, après lui avoir envoyé une mise en demeure en 2016, lui en a envoyé une deuxième, le 06 novembre 2019 puis délivré son assignation, alors qu’aucun fait postérieur à cette mise en demeure n’est à déplorer.

Elle soutient que les enquêtes diligentées par son bailleur ne sont pas probantes et qu’il s’agit de rumeurs et de calomnies. Elle déclare qu’il ne pourra être tenu compte des témoignages anonymes. Elle expose démontrer qu’elle n’est à l’origine d’aucune nuisance.

Reconventionnellement, elle sollicite des dommages et intérêts en lien avec la demande abrupte et in fine fausse de la régularisations de charges. Elle souligne qu’en raison du comportement du bailleur, elle a été privée d’allocations logement.

Par conclusions notifiées le 25 octobre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, L’EPIC 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT demande à la cour :

- de débouter Madame X de son appel,

- de confirmer le jugement déféré,

- de condamner Madame X à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise que sa demande principale était la résiliation du bail en raison des troubles anormaux de voisinage commis par Madame X.

Elle soutient justifier que cette dernière viole de manière grave et répétée son obligation de jouissance paisible des lieux. Elle relate démontrer les faits qui sont reprochés à sa locataire par le biais d’enquêtes menées à de nombreux mois d’intervalle, dans un contexte difficile car les résidents de l’immeuble sont réticents à témoigner et craignent les représailles.

Elle affirme que les attestations adverses ne permettent pas de contredire les éléments probatoires qu’elle produit au débat.

Elle indique que Madame X avait un retard de loyers en février 2018, alors même qu’elle percevait une aide au logement, sans même évoquer la question des charges locatives. Elle soutient que cette dernière n’a jamais eu à souffrir de la suspension d’une aide au logement.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail comporte une clause résolutoire en cas de défaillance du paiement du loyer et des charges.

Le commandement de payer a été délivré le 20 juillet 2018. Il était sollicité la somme de 4266, 09 euros. Le décompte produit au débat faisait état d’un arriéré locatif arrêté au 30 juin 2018.

Le commandement de payer reste valable pour son montant incontestable. Comme l’indique avec justesse le premier juge, une partie de l’arriéré a pour cause une régularisation de charges du mois de février 2018 d’un montant de 2647,91 euros.

Il est démontré que cette somme n’était pas justifiée : en effet, une première régularisation en faveur de Madame X était faite le 31 décembre 2019 pour un montant de 2026, 92 euros.

Comme l’indique également avec pertinence le premier juge, Madame X ne conteste pas le surplus des sommes sollicitées par le bailleur, même après déduction de la régularisation litigieuse. Elle ne justifie pas avoir payé dans les deux mois du commandement de payer les sommes restantes. En conséquence de quoi, la clause résolutoire était acquise au 20 juillet 2018.

Il convient toutefois de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il est démontré par Madame X (sa pièce 47 ) qu’au 07 décembre 2020, elle n’était plus redevable d’aucune somme à l’égard de son bailleur. En conséquence de quoi, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort d’un décompte émanant du bailleur (pièce 47 de Madame X) qu’une nouvelle régularisation de charges en faveur de la locataire est intervenue le 30 novembre 2020, soit durant le délibéré du premier juge, et qu’après le versement par Madame X de la somme de 90 euros le 07 décembre 2020, soit un jour avant le jugement de première instance, elle n’était plus redevable d’aucune somme à l’égard de son bailleur et qu’elle était même créditrice d’une somme de 12,20 euros.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame X à verser à son bailleur la somme de l358,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4266,09 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 1728 du code civil fait obligation au locataire d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1729 du même code dispose :

' Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.'

Et selon l’article 1735 du même code, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait de personnes de sa maison.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le locataire est responsable des occupants de son chef.

Le bail liant les parties a été conclu en 2006.

En application de l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Madame X loue un appartement qui se trouve au rez-de-chaussée de son immeuble.

Il ressort d’un rapport d’enquête du 09 février 2016 (après deux visites des 05 et 08 février 2016), effectué à la demande du bailleur, que cinq locataires du même bâtiment que celui occupé par Madame X, qui ont souhaité garder l’anonymat par peur de représailles, se sont plaints des agissements de la famille X. Ils ont fait état de leur grande difficulté à vivre au sein de ce bâtiment en raison des agissements de la famille de Madame X. Ils évoquent l’existence d’importantes nuisances sonores ( cris, de jour comme de nuit, voire hurlements), de la saleté au sein du hall générée par cette famille, d’une participation à un trafic de stupéfiants et de leur fort sentiment d’insécurité liée à la présence de cette famille. Un des locataires, qui évoque ce (comme les quatre autres locataires) relève que Madame X a même les clés de la porte qui mène à la cave, ce que cette dernière ne contestera pas, puisqu’elle indique : 'concernant les caves, il n’y a que moi et le gardien qui avons les clés, comme ça, pas de souci. Si un voisin veut descendre à la cave, il n’a qu’à me demander d’ouvrir'. L’enquêtrice a noté que certains locataires n’avaient pas souhaité s’exprimer par peur de représailles. Aucun locataire n’a tenu des propos qui permettent de contredire les accusations des locataires entendus, qui sont toutes concordantes.

La même enquêtrice, mandatée trois ans plus tard par le bailleur, est revenue dans le même bâtiment ; elle a effectué trois visites et rendu un rapport daté du 09 octobre 2019. Elle a expliqué ne pouvoir donner les noms des locataires qui ont insisté pour garder l’anonymat afin que la famille X ne soit pas au courant de leur témoignage. Six locataires ont été entendus et formulent les mêmes doléances que celles de février 2016 à l’encontre de la famille X. Il est ainsi évoqué d’importantes nuisances sonores, avec des allers et venues, des cris, des disputes, le sentiment de peur provoquée par cette famille, la persistance d’un trafic de stupéfiants auquel participerait cette famille et l’état dégradé du hall d’entrée dont ils rendent cette famille responsable. Les mots utilisés sont fort puisqu’il est évoqué la fuite de certains locataires en raison de troubles provoqués par la famille X, 'l’horreur’ au sein du bâtiment, la persistance des troubles depuis des années générés par cette famille et la fatigue des locataires face à une situation qui perdure.

Le 10 octobre 2019, l’enquêtrice a procédé à l’audition de deux autres locataires qui font état du sentiment d’insécurité qu’ils ressentent en raison des agissements de la famille X. Ils évoquent ainsi d’importantes nuisances sonores, des va-et-vient dans les caves que seule la famille X peut utiliser.

Les locataires qui évoquent la caméra dans le hall d’entrée soulignent qu’elle ne sert à rien ou qu’elle ne doit pas fonctionner, puisque les nuisances persistent.

Ces deux enquêtes, faites à trois années d’intervalles, établissent l’existence d’importantes nuisances provoquées par la famille de Madame X qui nuisent à la tranquillité des lieux. En dépit d’une mise en demeure qui avait été adressée à Madame X le 14 mars 2016, la situation a perduré et les mêmes doléances sont faites. L’enquêtrice n’a reçu le témoignage d’aucun locataire qui aurait contredit les propos concordants tenus par les locataires dont elle a retranscrit les propos. Les rapports d’enquête établissent la persistance dans le temps des nuisances dénoncées.

Madame X ne démontre pas l’existence du caractère déloyal des enquêtes effectuées à la demande du bailleur.

Les seize attestations produites au débat par Madame X et recueillies par cette dernière (dont certaines proviennent de locataires de son immeuble), qui la décrivent comme une femme charmante et courageuse et comme une voisine qui ne crée aucun problème de voisinage, ne peuvent utilement combattre les enquêtes produites par le bailleur social qui n’a personnellement aucun intérêt particulier à dénoncer la famille X; ces enquêtes ont permis d’entendre plusieurs locataires dont les versions sont toutes concordantes et établissent l’existence de nuisances importantes provoquées par la famille et les personnes hébergées par Madame X.

La gravité et la durée des nuisances constituent des manquements graves et répétés de la locataire à ses obligations. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Madame X et de tous occupants de son chef et en ce qu’il l’a condamnée au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a assorti l’expulsion d’une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame X

C’est par des motifs pertinents en fait et en droit que le premier juge a condamné le bailleur à verser à Madame X la somme de 1000 euros qui répare le préjudice de cette dernière en retenant comme fautif le caractère brutal et déloyal de la régularisation de charges effectuée par le bailleur en février 2018, au détriment de Madame X, régularisation que cette dernière n’avait pu payer à l’époque, qui a induit un signalement auprès de la caisse d’allocations familiales et la cessation des allocations et donc privé la locataire d’une chance de régulariser sa dette en temps et en heure. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame X est essentiellement succombante et sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour des raisons tirées de la situation économique de Madame X, L’EPIC 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné Madame X aux dépens et qui a débouté l’EPIC 13 HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la suspension des effets de la clause résolutoire et en ce qu’il a condamné Madame Y-Z X à verser à l’EPIC 13 HABITAT la somme de l358,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4266,09 et à compter de l’assignation pour le surplus et en ce qu’il a assorti l’expulsion d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux en cas de non-libération du logement et ce, pendant 300 jours,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Madame Y-Z X et tous occupants de son chef des lieux loués et en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er octobre 2020 et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire, en ce qu’il a condamné l’EPIC 13 HABITAT à verser à Madame Y-Z X la somme de 1000 euros de dommages et intérêts et en ce qu’il a rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné Madame Y-Z X aux dépens,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire,

CONSTATE que Madame Y-Z X n’était plus débitrice à l’égard de son bailleur au 07 décembre 2020,

DIT que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

REJETTE la demande de l’EPIC 13 HABITAT tendant à voir assortir l’expulsion d’une astreinte,

REJETTE la demande de l’EPIC 13 HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

REJETTE la demande de Madame Y-Z X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame Y-Z X aux dépens de la présente procédure.