2 exp dossier + 1 CCC + 1 CCCFE à M^e X + 1 CCC à M^e LESTRADE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 02 Août 2017

S.C.I. DES PINSONS c\ S.N.C. G H, I J Y

DÉCISION N° : 2017 /

RG N°17/00751

A l’audience publique des référés tenue le 17 Juillet 2017

Nous, Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal de grande instance de GRASSE, assistée de Hafida CHAHLAOUI, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. DES PINSONS inscrite au RCS sous le numéro 751 444 373 pris en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Laurent X, avocat au barreau de NICE

ET :

S.N.C. G H inscrit au RCS sous le numéro 789 535 747 pris en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-marie LESTRADE, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur I J Y

5042 route de F

[…]

représenté par M^e Jean-marie LESTRADE, avocat au barreau de GRASSE

*****

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Juillet 2017 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 31 juillet 2017 et prorogée au 02 Août 2017.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DES PINSONS est propriétaire d’une villa située à BIOT, formant le lot […].

Le cahier des charges du lotissement est en date du 25 novembre 1929, et a fait l’objet de deux avenants en dates des 4 février et 19 mai 1930.

Le règlement du lotissement est en date du 31 octobre 1961, et reprend intégralement le cahier des charges de 1929.

Monsieur Y, propriétaire du lot n° 229, a obtenu le 18 avril 2011 l’acceptation d’une déclaration préalable de travaux en vue de diviser sa parcelle en deux terrains.

Le 7 avril 2016, il a obtenu un permis de construire sur la parcelle détachée non bâtie.

Il a ensuite vendue sa parcelle et transféré le permis de construire.

Le propriétaire actuel, la SNC G H a commencé les travaux de construction.

Par actes en dates des 15 et 22 mai 2017, la SCI DES PINSONS a fait assigner la SNC G H et Monsieur Y devant le Juge des référés aux fins de voir:

Au principal,

RENVOYER les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

Mais dès à présent, par mesure provisoire de référé

Vu l’article 809 alinéa premier du code de procédure civile,

Vu les articles 1134 et s. du Code Civil (ancienne rédaction),

Vu le règlement et le cahier des charges du « lotissement du Bois fleuri » à BIOT,

Vu encore l’article L. 131-1 du Code de procédure d’exécution civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est sollicité du juge des référés:

- qu’il CONSTATE que le projet de construction de la SNC G H (anciennement: Monsieur I Y) accordé selon permis du 7 avril 2016 constitue une violation flagrante des règles du « lotissement du Bois Fleuri.», et dès lors un trouble manifestement illicite,

- qu’il ORDONNE l’arrêt immédiat de tous travaux sur la parcelle AW 118 (anciennement AW 4) et pour ce faire CONDAMNE la SNC G H à cesser tous travaux sous astreinte de 25.000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir,

- qu’il CONDAMNE la SNC G H et Monsieur I Y à verser à la SCI LES PINSONS la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens afférents à la procédure.

Par conclusions soutenues à l’audience, elle maintient ses demandes.

Elle fait valoir que :

* elle est propriétaire depuis le 19 juin 2012,

* l’article 8 du cahier des charges de 1929 n’autorise la construction que d’une seule maison sur chaque lot,

* l’article 11 du règlement de 1961 interdit toute subdivision de lot,

* “l’additif rectificatif” au cahier des charges en date du 30 avril 1957 (suite à une nouvelle autorisation préfectorale en date du 1^er août 1957) prévoit également ces deux interdictions,

* enfin, l’additif au cahier des charges en date du 31 octobre 1961 précise expressément que les lots issus de l’extension du lotissement en 1961 sont soumis aux règles du cahier des charges, notamment l’article 8,

* l’obtention par Monsieur Y des autorisations d’urbanisme pour son projet ne change rien au fait que le projet constitue une violation flagrante de la règle de droit privé applicable au lotissement; l’autorisation d’urbanisme étant toujours délivrée sous réserve des droits des tiers,

* Monsieur Y, qui est architecte et a initié le projet, ne peut l’ignorer,

* d’ailleurs les actes de ventes successifs précisent bien que la division du lot n° 229 a été effectuée sans les autorisations nécessaires des colotis,

* la SNC G H a commencé les travaux de construction, malgré une sommation délivrée par le SCI LES PINSONS,

* ces travaux constituent une violation incontestable du cahier des charges du lotissement et du règlement du lotissement de par (1) la subdivision d’un lot et de par (2) la construction et implantation d’une seconde habitation sur ce qui est à l’origine et devrait demeurer un seul lot,

* la violation du règlement / du cahier des charges constitue en droit un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge civil et notamment au juge des référés de faire cesser,

* si la loi ALUR a emporté caducité des règles d’urbanisme contenues dans un règlement ou cahier des charges de lotissement (art. L.442-9 du Code d’urbanisme) ceci ne concerne que les règles d’urbanisme,

* l’article L. 442-9 du Code de l’Urbanisme prévoit toujours et encore à ce jour, nonobstant sa réforme en 2014 par la loi ALUR, que «Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes »,

* en droit civil, le caractère contractuel du cahier des charges n’est pas affecté, ni par l’ancienneté du lotissement ni par la nature des clauses qui y figurent (les clauses qui figurent dans le cahier des charges survivent toujours en leur qualité de stipulations contractuelles au-delà du délai de dix ans mentionné à l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, quand bien même seraient-elles caduques en leur qualité d’acte réglementaire),

* ceci est d’ailleurs dûment rappelé par les notaires rédacteurs dans les actes de vente produits en pièces 9 et 10,

* tout co-loti est recevable à agir pour faire assurer le respect des règles du lotissement,

* le juge ordonnera donc l’arrêt des travaux actuellement en cours sur la parcelle anciennement AW 4 désormais AW 118, sous astreinte.

Elle ajoute que :

* les règles visées au règlement et au cahier des charges (pour mémoire publié) n’ont jamais été remises en cause, ni modifiées ou levées,

* la SCI DES PINSONS agit clairement au sujet d’un trouble manifestement illicite (violation de la règle de droit: le cahier des charges du lotissement),

* l’absence de péril imminent ne se confond pas avec l’absence d’intérêt à agir, ou l’absence de trouble illicite subi ; il est bien évident qu’en sa qualité de propriétaire au sein du lotissement LE BOIS FLEURI, la SCI DES PINSONS a tout intérêt, légitime, à ce que les règles du cahier des charges soient respectées par ses voisins, car à défaut d’agir utilement :

— les violations aux règles contractuelles fondant ce lotissement seront de plus en plus nombreuses,

— le standing des lieux y perdra, de même par voie de conséquence que la valeur des biens s’y trouvant,

— et le nombre d’habitations et d’occupations va croître amplement, ce qui est le contraire tant de l’esprit que de la lettre du cahier des charges des lieux,

* les défendeurs tentent de convaincre que les règles du lotissement sur le fondement desquelles la SCI DES PINSONS agit seraient « frappées de caducité », ce qui est faux,

* en application de l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme, (et nonobstant ses réformes successives), il apparaît que le cahier des charges du lotissement Bois Fleuri n’est frappé d’aucune caducité pour les règles contractuelles qu’il contient, étant rappelé que ce cahier des charges a été approuvé et publié,

* cette solution est très clairement rappelée par la Cour de cassation dans son du 21 janvier 2016, dans une affaire strictement identique à la présente,

* la Cour de cassation précise que la caractérisation d’une violation de la règle du cahier des charges du lotissement procède d’une interprétation n’excédant pas les pouvoirs du juge des référés,

* les pièces produites par les défendeurs vont dans le sens des demandes de la SCI DES PINSONS, et non l’inverse,

* l’interdiction de subdiviser un lot n’est pas une règle d’urbanisme mais une pure règle de droit privé, ainsi qu’il résulte d’une réponse ministérielle du 16 février 2016 et d’un arrêt de la Cour de cassation du 16 décembre 2008,

* la division par Monsieur Y a été effectuée sans aucune autorisation des co-lotis, comme l’ont rappelé tous les notaires qui ont reçu les actes de vente,

* le trouble manifestement illicite est établi,

* concernant la prescription alléguée, il sera répondu que :

— la prescription applicable est trentenaire,

— même si pour les besoins du raisonnement il était considéré que la prescription applicable est celle de droit commun à savoir la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, il convient de rappeler que le point de départ est celui du «jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer», ce jour ne pouvant être ici antérieur à la découverte du projet de construction (début 2017), étant surabondamment rappelé que la SCI DES PINSONS n’avait pas encore cinq ans de propriété envers son lot au jour d’introduction de son action,

* contrairement à ce que veulent faire croire les défendeurs, le courrier de la mairie de BIOT confirme que le cahier des charges est toujours valable et en vigueur, et que les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers.

Par conclusions soutenues à l’audience, Monsieur Y et la SNC G H demandent à la juridiction de :

Vu l’article 809, alinéa 1, du Code de procédure civile;

Vu l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme tel que modifié par la Loi ALUR du 24 mars

2014;

La SNC G H et Monsieur Y sollicitent qu’il plaise au Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Grasse de

A titre principal,

- DIRE ET JUGER que l’action de la SCI DES PINSONS, laquelle se fonde sur un trouble manifestement illicite qui résulterait de la violation des règles du lotissement, a été introduite par acte d’Huissier du 9 mai 2017, soit plus de 5 ans après l’autorisation de diviser un lot en date du 9 juin 2011;

- REJETER par suite les demandes de la SCI DES PINSONS en tant qu’elles sont prescrites.

A titre subsidiaire, et pour le cas où la Juridiction de Céans considérerait par extraordinaire que les demandes de la SCI DES PINSONS sont recevables,

- DIRE ET JUGER qu’en application de la Loi, et en l’absence d’un maintien des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement «Le Bois Fleuri », lesdites règles sont frappées de caducité depuis le 8 juillet 1988,

- DIRE ET JUGER qu’à supposer même que lesdites règles d’urbanisme aient pu être maintenues au-delà du délai légal de 10 ans, elles ont cessé purement et simplement de s’appliquer à la date d’entrée en vigueur de la Loi ALUR le 24 mars 2014;

- CONSTATER que, par l’effet des règles de caducité ci-dessus, le lotissement du Bois Fleur n’existe plus;

- DIRE ET JUGER qu’au surplus lia SCI DES PINSONS ne rapporte pas la preuve ni même n’allègue d’un quelconque dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite;

- DIRE ET JUGER par suite que la demande tendant à « l’arrêt immédiat de tous travaux sur la parcelle AW 118 », n’est pas fondée;

Par conséquent,

- DEBOUTER la SCI DES PINSONS de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions;

- CONDAMNER la SCI DES PINSONS à verser respectivement à la SNC G H et Monsieur Y la somme de 3.000 སྒྱ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils répliquent que :

* Monsieur Y est à l’origine propriétaire du 229, cadastré […],

* par déclaration préalable du 18 avril 2011, il a sollicité l’autorisation de diviser son lot en deux terrains,

* le Maire de la Ville de Biot a rendu le 9 juin 2011 un arrêté de non-opposition à ladite déclaration préalable,

* cet arrêté n’a jamais fait l’objet d’aucun recours par les tiers, en sorte qu’il est devenu définitif,

* par acte du 19 juillet 2011, Monsieur Y a vendu la parcelle section AW 117 issu de cette division parcellaire,

* le Maire de Biot a, par arrêté du 7 avril 2016, accordé le permis de construire n° PC 006018 15B0054 à Monsieur Y sur la parcelle AW 118,

* ici encore, le permis de construire n’a fait l’objet d’aucun recours dans les délais, en sorte que celui-ci est devenu définitif,

* par arrêté du 8 décembre 2016, ledit permis de construire a été transféré à la SNC G H à qui la parcelle section AW 118 a été vendue,

* là encore aucune contestation par des tiers n’a été introduite devant la Juridiction compétente à l’encontre de cette nouvelle décision administrative, et ce alors que lesdits permis ont été régulièrement affichés comme le précise elle-même la demanderesse

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR DES DEMANDES DE LA SCI DES PINSONS COMME ETANT PRESCRITES

* Monsieur Y a été autorisé à diviser son lot par décision du Maire de Biot en date du 9 juin 2011, et par application du délai de prescription de droit commun, la SCI DES PINSONS, qui a reçu le droit et la qualité pour agir par son acte d’acquisition en date du 19 juin 2012 à l’encontre de cette subdivision, disposait donc pour ce faire d’un délai allant jusqu’au 9 juin 2016,

* l’action en contestation de la division n’ayant pas été introduite dans les délais est donc éteinte,

* dès lors, la subdivision ne peut plus être contestée et les deux lots qui en sont issus sont définitivement acquis,

* il suit de là qu’une seule maison se trouve construite par lot, une sur la parcelle AW 117, et une en cours de construction sur la parcelle AW 118 et objet de la présente,

* la violation de l’interdiction de construire plus d’une maison par lot est donc totalement inopérante en conséquence de la prescription ci-dessus,

A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LE CARACTERE INFONDE DES DEMANDES DE LA SCI DES PINSONS

> Sur la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement du Bois Fleuri

* les règles invoquées par la SCI LES PINSONS sont des règles d’urbanisme et sont frappées de caducité, et ce à un double titre:

— par l’effet du temps, d’abord;

— par l’intervention de la Loi ALUR, ensuite,

* le lotissement du Bois Fleuri avait fait l’objet, à la date de publication de la Loi du 8 juillet 1988, d’une autorisation de lotir de plus de 10 ans,

* or, la Juridiction de Céans pourra constater qu’au jour de l’entrée en vigueur de la caducité décennale le 8 juillet 1988:

— la commune de Biot était dotée d’un POS, approuvé le 6 juin 1979, comme l’atteste la décision du 15 mars 1993 versée aux débats;

— tandis qu’aucun maintien des règles d’urbanisme n’avait été demandé ni décidé entre temps par la majorité des colotis.

* à la date du 8 juillet 1988, les stipulations invoquées par la SCI DES PINSONS étaient déjà rendues caduques,

* le problème n’est donc pas tant, comme l’indique la demanderesse, que « les règles visées au règlement et au cahier des charges (..) n 'ont jamais été remises en cause, ni modifiées ou levées », mais que ces règles n’ont pas été expressément maintenues,

* en tout état de cause, l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme tel que modifié par la Loi ALUR du 24 mars 2014, non seulement maintient la règle de caducité décennale précitée, mais prévoit en outre une caducité immédiate pour les éventuels lotissements de plus de 10 ans,

* la Loi ALUR poursuit un objectif d’accroissement des possibilités de constructions,

* pour ce faire, le législateur a clairement voulu faire primer les dispositions réglementaires des PLU (ou de tout autre document d’urbanisme en tenant lieu, tel qu’un POS ou une carte communale) sur les possibilités de construction telles qu’elles étaient limitées dans les documents d’un lotissement quels qu’ils soient,

* il s’agit d’une caducité globale, puisque les nouvelles dispositions du Code de l’urbanisme visent les règles d’urbanisme présentes dans tous les documents du lotissement, y compris les cahiers des charges, et qu’ils soient approuvés ou non,

* ainsi, dès lors qu’un PLU existe à la date d’entrée en vigueur de la Loi ALUR, soit au 24 mars 2014, les règles d’urbanisme mentionnées dans les documents de lotissement doivent cesser purement et simplement de s’appliquer à cette date, et ce, même si elles avaient pu être éventuellement maintenues par la majorité des colotis au-delà du délai légal de 10 ans,

* c’est ce qui est confirmé dans une réponse ministérielle publiée le 10 novembre 2015,

* l’arrêt de la Cour de cassation du 21 janvier 2016 concerne un arrêt d’appel statuant sur une ordonnance de référé du 28 octobre 2013, soit plusieurs mois avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR,

* la Cour de cassation ne cite pas les bases légales sur lesquelles elle fonde sa décision, et particulièrement les dispositions de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme telles que modifiées par la Loi ALUR (qui, d’ailleurs, n’ont pas même été invoquées par l’auteur du recours en cassation),

* c’est ainsi que la Haute juridiction judiciaire s’est à l’évidence appuyée sur les anciennes dispositions du Code de l’urbanisme qui étaient alors en vigueur en 2013, jour où le Juge des référés a rendu son Ordonnance,

* la juridiction se trouve dans une situation totalement différente, en l’état de l’entrée en vigueur de la loi ALUR, et c’est d’ailleurs ce qu’elle a pris en compte dans une ordonnance de référé du 14 novembre 2016, en retenant le caractère sérieux des contestations tirées de la caducité des règles de construction prévues dans le cahier des charges,

* par conséquent, la demande de la SCI DES PINSONS tendant à l’arrêt immédiat de tous travaux, fondée sur les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement du Bois Fleuri, vont totalement à l’encontre de la Loi ALUR, prise aussi bien d’un point de vue téléologique que littéral, et devra par suite être rejetée.

Ils ajoutent que :

* les deux stipulations dont la SCI DES PINSONS entend se prévaloir sont bien évidemment au nombre des règles d’urbanisme en tant qu’elles sont relatives aux conditions d’utilisation du sol,

* s’agissant de la première, concernant la construction d’une seule maison par lot, il s’agit bien évidemment et par nature d’une règle urbanistique ayant directement et exclusivement pour objet l’occupation des sols et, pour ainsi dire, leur constructibilité,

* la Juridiction devra par conséquent en prendre acte et considérer d’ores-et-déjà que les stipulations de l’article 8 du cahier des charges est bien, en tant que règle d’urbanisme, frappée de caducité,

* s’agissant de la seconde stipulation contenue dans le règlement du lotissement, il sera rappelé que le lotissement est-il lui-même défini comme étant une opération foncière en vue d’implanter des bâtiments, ce qui répond aux caractéristiques même d’une règle de construction,

* s’agissant plus particulièrement de la division du lot en deux terrains, la Haute Juridiction Administrative a déjà eu à connaître des effets de la caducité des règles d’urbanisme d’un lotissement sur une subdivision, en jugeant notamment que « dès lors que les règles d’urbanisme du lotissement sont devenues caduques, la subdivision des lots peut être effectuée sans que le coloti subdiviseur ait à respecter la procédure de l’article R. 442-21, renvoyant à l’article L. 442-10 »,

* contrairement à ce que soutient la SCI DES PINSONS, les règles relatives à la subdivision d’un lot ne constituent donc pas « une pure règle de droit privé »,

* en tout état de cause, ce n’est pas seulement cette stipulation du règlement qui a disparu en tant qu’elle est par elle-même une règle d’urbanisme, mais l’ensemble dudit règlement,

* la Ville de Biot confirme que « le lotissement du Bois Fleuri est ancien » et que « règlement d’urbanisme ne s’applique plus »,

* par règlement d’urbanisme, il faut bien évidemment entendre non seulement les dispositions à valeur réglementaire contenues dans le cahier des charges approuvé, mais aussi le règlement de lotissement,

* il ressort également du cadastre que, dans ce quartier, au moins deux parcelles ont fait l’objet respectivement d’une subdivision et de la construction de plus de deux villas par lot, ce qui démontre, s’il en était encore besoin, combien les stipulations dont la SCI DES PINSONS entend se prévaloir ont disparu depuis bien longtemps,

* contrairement à ce que la SCI DES PINSONS indique, ladite réponse ministérielle ne dit nullement que « L’interdiction de subdiviser un lot n 'est pas une règle d’urbanisme »,

* bien au contraire, le Ministre de logement indique en substance que « l’état actuel du droit permet d’ores-et-déjà de supprimer les dispositions de nature contractuelle des cahiers des charges de lotissement approuvés, s’opposant à la subdivision de lots » ,

* si, comme l’indique le Ministre dans sa réponse, « le Gouvernement n’envisage pas de modifier le cinquième alinéa de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, pour rendre caduques les interdictions de diviser les lots prévues dans certains cahiers des charges de lotissement approuvés », c’est bien parce que c’est déjà le cas, et non parce qu’il considère qu’il n’est pas une règle d’urbanisme,

* cette réponse ministérielle ne remet donc nullement en cause l’argumentation des défendeurs, dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve, laquelle incombe aux demandeurs, de ce que la majorité des colotis ai souhaité maintenir cette interdiction en 1988, date d’entrée en vigueur de la Loi du 6 janvier 1986, ni même avant ni après,

* en tout état de cause, la Juridiction de Céans n’aura pas manqué de relever que les développements ci-dessus soulèvent une contestation sérieuse,

* aussi le Juge des référés ne saurait-il trancher cette question de droit sans méconnaître son office propre à la matière du référé, et devra par suite se déclarer incompétent pour en connaître,

SUR L’ABSENCE DE MENTION PAR LA SCI DES PINSONS D’UN QUELCONQUE […]

* alors que la SCI DES PINSONS fonde sa demande sur les dispositions de l’article 809, alinéa 1, du Code de procédure civile, la Juridiction de Céans pourra constater qu’elle ne fait valoir à aucun moment l’imminence d’un dommage ou l’existence d’un trouble susceptible de provenir de la prétendue illicéité du projet de construction.

* cette absence de justification suffit à elle-seule à rejeter la demande de la SCI DES PINSONS en tant qu’elle est à proprement parler infondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du Code de procédure civile, Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La violation du cahier des charges du lotissement constitue un trouble manifestement illicite, et par ailleurs, chaque colotis peut invoquer la violation du cahier des charges et ce, sans avoir à justifier d’un préjudice quelconque.

En l’espèce, il résulte des pièces produites, et notamment de l’acte de vente en date du 10 mai 1976 (vente par la SOCIETE NOUVELLE DU BOIS FLEURI à Monsieur et Madame Z) et de l’acte de vente en date du 19 juillet 2011 (vente par Monsieur Y à Monsieur A et Madame B) que :

— suivant acte reçu par Maître C, notaire à D), le 25 novembre 1929, la société anonyme TERRES FLEURIES a établi le cahier des charges, clauses et conditions de vente des terrains du LOTISSEMENT DE SOULIERES-BOIS FLEURI,

— diverses modifications ont été apportées au cahier des charges par acte aux minutes de Maître C les 4 février et 19 mai 1930,

— une expédition du cahier des charges a été publiée et une autre déposée au rang des minutes de Maître E, notaire à F, le 6 septembre 1935,

— le projet de lotissement et le cahier des charges, ont été approuvés par arrêté préfectoral du 23 juillet 1930, et le cahier des charges est devenu définitif,

— la SOCIETE NOUVELLE DE BOIS FLEURI a présenté à la préfecture des Alpes Maritimes un projet d’extension du lotissement du DOMAINE DE BOIS FLEURI. Le cahier des charges relatif à cette extension a établi suivant acte sous privé du 31 octobre 1961. Cette extension a été approuvée par arrêté préfectoral du 12 juin 1962, régulièrement publié. Un exemplaire du cahier des charges, un plan lotissement et une ampliation de l’arrêté sont demeurés annexés à un acte reçu par Maître BLANCHARDON, notaire, le 25 juin 1963 et publié,

— ledit lotissement a fait l’objet de plusieurs modificatifs,

— l’article ONZE du cahier des charges du 31 octobre 1961 prévoit :

“Subdivision

Toute subdivision est interdite, même dans le cas d’une indivision. Les copropriétaires ne pourront se prévaloir de l’article 816 du Code Civil pour déroger à ce principe.”

— l’ADDITIF AU CAHIER DES CHARGES contenu dans le cahier des charges du 31 octobre 1961 prévoit :

“En ce qu’il n’a pas de contraire aux dispositions contenues dans le Règlement, les acquéreurs des lots numéros DEUX CENT DIX, DEUX CENT DOUZE à DEUX CENT CINQUANTE DEUX inclus, DEUX CENT CINQUANTE QUATRE à DEUX CENT SOIXANTE SIX inclus (2010, 212 à 252 inclus, 254 à 266 inclus), constituant la présente extension du lotissement du BOIS FLEURI, seront également soumis aux clauses et conditions concernant les articles :

- Article 1,

- Article 4,

- Article 8, à l’exception des mots “réservé derrière les constructions pourra être aménagé en partie en potager, et la partie restante en parc, laquelle” qui sont supprimés,

(…)

du Cahier des Charges régissant l’ensemble du lotissement, approuvé par arrêté préfectoral en date du vingt trois mai mil neuf cent trente et par arrêté préfectoral en date du premier août mil neuf cent cinquante sept.”

— Aux termes de l’article 8 du cahier des charges du 25 novembre 1929 prévoit que:

“Il ne pourra être construit, sauf autorisation de la société venderesse, sur chaque lot de terrain vendu, qu’une seule maison à usage d’habitation, dite villa composée d’un simple rez-de-chaussée et premier étage et un garage particulier.”

Il résulte de ces éléments que le lot n° 229 litigieux est soumis :

— au cahier des charges du 25 novembre 1929,

— et au cahier des charges de l’extension, du 31 octobre 1961.

Il n’est pas contesté que Monsieur Y a procédé à la division du lot n° 229 et que la construction d’une deuxième maison d’habitation.

En ce qui concerne la prescription de l’action alléguée par les requis, il résulte de l’article 2224 du Code civil que “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

En l’espèce, la SCI DES PINSONS est devenue propriétaire dans le lotissement le 19 juin 2012, et les requis n’établissent pas qu’elle a eu connaissance de la division et du projet de construction avant l’affichage du permis de construire, soit le 21 avril 2016 (mention figurant dans l’acte de vente du 21 mars 2017).

La prescription de l’action ne constitue donc pas une contestation sérieuse.

Il résulte de la jurisprudence actuelle que le cahier des charges, document unique, couvrant les lotissements autorisés entre 1924 et début juillet 1959, revêt un caractère contractuel, et ce, malgré son contenu mixte “réglementaire” et “contractuel”.

En l’espèce, le document en date du 31 octobre 1961 est un document unique intitulé “cahier des charges”.

Même s’il a été approuvé par arrêté préfectoral, il conserve en conséquence un caractère contractuel.

La Cour de cassation a jugé de manière constante que les dispositions de L. 442 – 9 du Code de l’urbanisme, issues de l’ordonnance du 8 décembre 2005, ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges et les clauses de ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, qui revêt un caractère contractuel, et qui engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

L’article L 442-9 du Code de l’urbanisme a été modifié par la loi du 24 mars 2014 (loi ALUR) de la manière suivante :

Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 111-5-4.

Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.

La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10.

Il est incontestable que la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a eu notamment pour objectif de favoriser la densification du tissu urbain existant et, à cet effet, en particulier, de s’attaquer aux documents de lotissements qui limitent les possibilités de construire sur les lots.

Toutefois, d’une part, en ce qui concerne les lotissements autorisés entre 1924 et 1959, et, comme en cas de document unique, le nouvel article L. 442-9 du code de l’urbanisme reprend le principe déjà contenu dans la précédente version de l’article L. 442-9, résultant de l’ordonnance du 8 décembre 2005, qui disposait que Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Par ailleurs, l’alinéa 3 du nouvelle article L 442-9 dispose que ses dispositions ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Dès lors, si les règles d’urbanisme propres à un lotissement sont toutes frappées de caducité du point de vue du droit de l’urbanisme et cessent de produire effet à l’égard de l’administration qui n’a plus à en tenir compte pour délivrer des autorisations, elles subsistent néanmoins à titre contractuel dans les rapports des colotis entre eux, lorsqu’elles procèdent du cahier des charges.

Le nouvel article L 442-9 du Code de l’urbanisme ne permet donc pas de remettre en cause la jurisprudence antérieure selon laquelle, le cahier des charges, de nature contractuelle, engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Ainsi, la SNC G H a l’obligation de respecter les clauses du cahier des charges du 25 novembre 1929, et du cahier des charges du 31 octobre 1961, même si elle a obtenu des autorisations administratives définitives.

La demande d’arrêt des travaux ne se heurte en conséquence à aucune contestation sérieuse.

Il peut en outre y être fait droit, s’agissant d’une mesure conservatoire, même en présence d’une contestation sérieuse, et il appartiendra à la SNC G H de saisir la juridiction du fond pour faire juger ses contestations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action; il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de condamner Monsieur Y et la SNC G H, chacun, à payer à la SCI DES PINSONS la somme de 1.500 euros.

Monsieur Y et la SNC G H, qui succombent, supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Vu l’article 809 du Code de procédure civile,

ORDONNONS à la SNC G H à cesser immédiatement tous travaux sur la parcelle AW 118 (anciennement AW 4) à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce, sous astreinte de 10.000 (dix mille) euros par infraction constatée,

CONDAMNONS Monsieur Y et la SNC G H à payer à la SCI DES PINSONS, chacun, la somme de 1.500 (mille cinq cent) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur Y et la SNC G H aux dépens.