1 EXP DOSSIER + 1 CC et […]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 04 Avril 2018

A B, C B, D B, E B c\ S.A.R.L. H I

DÉCISION N° : 2018/

RG N°17/01346

A l’audience publique des référés tenue le 07 Février 2018

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal de grande instance de GRASSE, assistée de Madame Sandrine LEJEUNE, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur A B représenté par sa tutrice madame C B épouse X […]

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame C B

née le […] à […]

[…]

Le Sainte Frédérique

[…]

Madame D B

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur E B

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e Gilbert UGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

la S.A.R.L. H I

[…]

[…]

représenté par M^e Véronique BOURGOGNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Février 2018 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mars 2018, prorogée, 04 Avril 2018

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

A B, C B épouse X, D B et E B sont propriétaires en indivision d’un terrain sur lequel est élevée une maison sis à […]

Exposant que la SARL H I est locataire aux termes d’un bail en date du 1° juin 1945, renouvelé depuis lors, d’un local dépendant de ce bien immobilier de 12 mètres de longueur et de 6 mètres de largeur à usage de H et d’atelier de réparations au rez-de-chaussée ainsi que de trois chambres, trois cuisines et wc situés au 1° étage, que cette société se rend coupable depuis quelques mois de diverses infractions, constatées par procès-verbal de constat d’huissier, A B, C B épouse X, D B et E B l’a fait assigner en référé par acte d’huissier du 31 août 2017, aux fins de la voir condamner, au visa de l’article 809 du code de procédure civile, à supprimer la B installée sur le mur du bâtiment, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, étant précisé que la constatation de l’infraction pourra être faite par tout moyen, sans recours obligatoire à un procès-verbal d’huissier, à ne pas empiéter de façon quelconque, directement ou indirectement par ses ayants droits, notamment en stationnant quelque véhicule ou tout autre objet matériel quelconque sur la route qui est réservée aux propriétaires, telle qu’elle est définie dans l’acte du 1^er mars 1945, renouvelé le 16 février 1990, également sous astreinte de 500 € par infraction constatée dans les mêmes conditions, à faire procéder à la vidange de la fosse septique dont est la seule utilisatrice, toujours sous astreinte de 200 € par jour de retard.

Ils sollicitent enfin sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le dossier a été appelé à l’audience du 20 septembre 2017 et a été renvoyé contradictoirement à plusieurs reprises pour être finalement été à l’audience du 7 février 2018.

A B, C B épouse X, D B et E B, au soutien de leur prétentions, exposent que :

— le bail stipule que le locataire, qui a le droit de garer les véhicules, ne devra pas encombrer la route qui est réservée aux propriétaires ; on accède à l’appartement d’A B, situé dans l’immeuble au-dessus du H loué, par ce seul passage ;

— depuis plusieurs mois, la société défenderesse se rend coupable de diverses infractions au bail qui ont été constaté par un procès-verbal de constat dressé le 18 juillet 2017 ; l’huissier a constaté qu’elle encombre le passage permettant l’accès à l’habitation au fond de l’impasse notamment en voiture et rendant le passage à pied mal commode ;

— il a également constaté que la société a placé un tuyau d’évacuation PVC sous un bourrelet de béton afin d’évacuer l’G d’un lavabo , sans leur autorisation ; ils ont reçu une injonction de la commune d’Antibes ; ce tuyau d’évacuation se dirige sur le terrain sans passer par la fosse septique, créant ainsi une pollution du sol ; elle a également mis en place une B vidéo de surveillance contre la façade, du côté du chemin par lequel A B, ses ayants-droit et visiteurs passent ; par lettre du 16 mai 2017, leur conseil lui a demandé en vain de retirer cette installation non autorisée ; non seulement, la pose de la B permet de filmer des personnes qui ne se rendent pas au H et est illicite ; il en résulte une atteinte à la vie privée susceptible de recevoir une qualification pénale et un trouble manifestement illicite ;

— il lui a été demandé depuis le mois d’août 2016 de vidanger la fosse septique qui était presque pleine ceux dont elle n’a pas justifié.

En réponse aux moyens opposés en défense, les demandeurs, s’agissant de l’encombrement du passage privé, observent que le jugement invoqué date de plus de 15 ans, qu’il n’a rien à voir avec les faits récents constater, que la SARL H I ne peut contester les constatations opérées par l’huissier de justice.

En ce qui concerne le tuyau d’évacuation des eaux usées, ils observent que leur conseil a adressé, non moins de 4 correspondances officielles, que finalement, c’est le raccordement qui a été effectué par leurs soins au réseau communal du tout-à-l’égout, à la fin du mois de novembre et du mois de décembre 2017, qui a permis de mettre fin aux nuisances et pollution commise par la société défenderesse.

S’agissant de l’installation de la vidéosurveillance, ils soulignent que l’autorisation invoquée est datée du 5 octobre 2017, preuve que l’installation avait été faite de façon illicite, que le constat d’huissier ne prouve rien, qu’il constate que seule la cour du H était mais tout simplement parce que le jour de sa venue, elle avait placé la B de telle sorte que le champ de vision soit restreint. Elle maintient sa demande de condamnation sous astreinte.

Quant à la vidange de la fosse septique, ils observent que la SARL H I y a procédé à ses frais en 2015, en 2016 en 2017 ce qui démontre la reconnaissance de l’obligation lui incombant, qu’il résulte du bail que les éléments d’équipement au bénéfice du seul locataire doivent être entretenu par ses soins, que les dispositions du Code civil s’imposent en toute de cause, notamment les dispositions des articles 605,606 et 1754 du Code civil.

Ils sollicitent l’entier bénéfice de leur assignation introductive d’instance et le rejet de la demande reconventionnelle tendant à être autorisé à consigner les loyers, en faisant valoir que la société exerce normalement son activité de H automobile, que les témoignages produits relatifs aux points d’G sont mensongers, qu’il existe un point d’G dans l’appartement attenant au H loué à titre commercial, que le bail 2945 ne mentionne pas l’existence d’un point d’G dans le local du rez-de-chaussée, qu’il allait de même pour les actes de renouvellement postérieur, que s’agissant de l’infiltration depuis la fosse septique, celle-ci a été mise hors fonction par suite du raccordement du local au tout-à-l’égout, ce que le locataire commercial reconnaît dans ses dernières écritures. Ils contestent une situation d’urgence qui justifierait la consignation des loyers.

***

Aux termes de conclusions récapitulatives numéro 2, soutenues à la barre par son conseil, la SARL H I demande au juge des référés au visa de l’article 809 du code de procédure civile de :

— constater que A B, C B épouse X, D B et E B ne rapportent pas la preuve de l’existence des troubles manifestement illicites, de les débouter de leurs demandes, fins et conclusions ;

— constater qu’ils n’ont pas satisfait à leur obligation d’entretien prévu dans le bail s’agissant de la vidange de la fosse septique, qu’elle a dû pallier leur carence ; les condamner reconventionnellement au remboursement des frais de vidange pour les 3 dernières années à hauteur de 1171,50 euros ;

— constater qu’elle établie, en ce qui la concerne, l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant à l’inobservation par son bailleur de ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux ;

— l’autoriser en conséquence à séquestrés les loyers afférents aux locaux auprès de la CARPA ou de tout tiers que la juridiction désignera jusqu’à la réalisation par le bailleur des travaux nécessaires pour lui permettre de faire cesser les infiltrations d’eaux usées, constatées dans les locaux, de remettre en état le mur du local sur lequel ont été constaté ces infiltrations, pour permettre la fourniture d’une G ne présentant pas un risque de santé pour les personnes et pour accorder l’évacuation de l’G du lave main au réseau d’assainissement pour en permettre d’usage.

Elle sollicite également du juge des référés qu’il dise, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des condamnations par lui retenues, en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n° 96-080 du 12 septembre 1996, devra être supporté par A B, C B épouse X, D B et E B, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation au paiement d’une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La SARL H I, après un rappel précis des faits, des relations contractuelles avant la cession à son profit du fonds d commerce par Monsieur et Madame Y, par acte sous seing privé du 23 novembre 1999, expose en substance que :

— nonobstant les termes du bail prévoyant sur l’entretien ordinaire des locaux soient mis à la charge du bailleur, elle a réalisé à ses seuls frais des travaux, celui-ci n’a jamais rempli son obligation d’entretien comme le démontre la photographie du balcon du premier étage ;

— le lavage de véhicules fait partie intégrante de son activité et le bail prévoyait que l’G afférente à ce lavage serait fournie par le bailleur, dans les faits en l’absence d’un système d’évacuation d’G, elle n’a jamais pu laver les véhicules réparés ses soins sur place ;

— ayant constaté des infiltrations sur l’un des murs du local et une odeur nauséabonde (mur sur lequel se trouve le tuyau d’écoulement des eaux usées de la maison au sein de laquelle se trouve des locaux, son gérant s’est rapproché de son bailleur pour que celui-ci réalise et travaux nécessaires pour mettre fin à ces désordres mais une fin de non recevoir lui a été opposée ;

— F G est intervenue dans les locaux le 13 septembre 2016 et a établi en rapport dans lequel il est indiqué que « existence des eaux de la fosse septique accessible dans le local ; risques de contact de risques sanitaires. Mur à l’intérieur du local humide d’effluents bruts avec odeur. Danger pour la santé des personnes. Tampon de la fosse septique forte brouillé etc. ; à l’annexe de ce rapport a été porté la photo de l’intérieur du local avec la légende suivante « infiltrations dans le local des eaux de la fosse » ;

— c’est suite à cette procédure de demande de mise en conformité des installations de traitement des eaux usées mise en place à l’encontre d’A B que, celui-ci par l’intermédiaire de son conseil, à solliciter la suppression du tuyau d’évacuation de l’G du lavabo du local, la suppression de la B et s’est plaint du stationnement des véhicules devant ses locaux ;

— des échanges s’en sont suivis entre avocats ; le bailleur a donné l’autorisation de relier le lavabo la fosse bien que ces travaux n’incombent pas au locataire termes du bail ; le 19 juin, le bailleur a bouché le tuyau d’évacuation du lavabo, privant ainsi le H de tout point d’G alors que ce point d’G existé depuis 30 ans.

La SARL H I a répondu point par point aux demandes formulées à son encontre et s’est expliquée sur sa demande reconventionnelle, excipant de manquements caractérisant un trouble manifestement illicite.

MOTIFS ET DÉCISION :

1 Sur les demandes de condamnation sous astreinte formées par A B, C B épouse X, D B et E B :

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse », le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas l’existence où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, « ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas de prendre les mesures prévues par cet alinéa, le juge des référés doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

Sur la suppression de la B de surveillance :

A B, C B épouse X, D B et E B reprochent à la SARL H I d’avoir installé une B vidéo de surveillance contre la façade du côté du chemin où A B, ses ayants droits et visiteurs passent, sans avoir préalablement établi la déclaration auprès de la CNIL.

Ils produisent le procès-verbal de constat dressé le 18 juillet 2017 par un huissier de justice qui a constaté au-dessus de l’accès au H la présence à droite de l’enseigne, contre la façade, d’une B fixée. Aucune autre précision n’est mentionnée sur ce document qui ne permet pas de démontrer qu’elle les filme.

Cette société ne conteste pas l’avoir mise en place mais soutient qu’elle est destinée à assurer la sécurité des véhicules qui lui sont confiés par les clients dans le cadre de son activité, qu’elle filme exclusivement la partie de l’allée consacrée au stationnement desdits véhicules en application des termes du bail à l’exclusion de l’allée permettant à A B d’accéder à sa maison.

Elle produit aux débats le procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser le 26 septembre 2017 par un huissier de justice. L’huissier confirme la présence de la B litigieuse fixée sur la façade de l’immeuble et précise qu’elle est dirigée sur la partie droite de la cour, en regardant le boulevard. Le procès-verbal comporte les clichés photographiques des images de la B sur le téléphone portable du gérant.

Il résulte de ce document que l’image captée par la B démontre que seuls les véhicules stationnés entrent dans le champ de celle-ci, que les demandeurs ne sauraient invoquer une atteinte à leur vie privée, que le système mis en place s’avère proportionné au regard des intérêts protégés.

La SARL H I produit la copie de la demande d’autorisation d’un système de vidéo protection qu’elle a été établie le 5 octobre 2017 démontrant ainsi qu’elle s’est conformée aux dispositions des articles L 223-1 à L 223-9, L 251-1 et L 613-13 du code de la sécurité intérieure.

L’existence d’un trouble manifestement illicite actuel n’est donc pas démontrée. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur le stationnement des véhicules :

Aux termes du bail commercial, « le preneur a le droit de garer les voitures sur la route privée accédant à l’immeuble, seulement sur la partie faisant face au H et ne devra pas encombrer la route réservée au propriétaire. Il devra garer ses voitures seulement sur la route faisant face au H en laissant devant ledit H le passage suffisant pour les autres locataires ».

A B, C B épouse X, D B et E B font grief à la SARL H I d’encombrer par divers véhicules le passage permettant l’accès à l’habitation de A B au fond de l’impasse et produisent le procès-verbal de constat qu’ils ont fait dresser par Maître Z, huissier de justice, le 18 juillet 2017. Celui-ci a constaté qu’une seconde file de voitures se trouvait à côté des véhicules garés le long du mur, confirmation aux stipulations du bail, ne laissant qu’un passage de deux mètres environ outre la présence, à son arrivée, d’un camion-plateau transportant des voitures, à l’arrêt sur cet espace, rendant impossible l’accès en voiture et rendant très difficile l’accès à pied. Les clichés photographiques confirment la présence desdits véhicules.

Ces constatations font suite à une première mise en demeure adressée le 5 décembre 2016, le 16 mai 2017 dont les termes n’ont pas été contestés.

La SARL H I ne saurait se prévaloir d’un jugement du 25 octobre 2002 rendu par le tribunal de grande instance de Grasse, rendu plus de 15 ans auparavant.

Elle ne peut disconvenir que le stationnement des véhicules est règlementée par le bail commercial, qu’elle doit laisser devant le H le passage suffisant pour les autres locataires et qu’elle ne doit pas encombrer la route réservée au propriétaire et invoquer une utilisation ponctuelle ou encore une gêne inhérente à l’activité autorisée par le bail.

Si la présence ponctuelle d’une dépanneuse peut être tolérée, il appartient à la société de respecter ses dispositions précises et de veiller à ne pas obstruer le passage, comme manifestement elle le fait régulièrement, A B, C B épouse X, D B et E B ayant attendu plusieurs mois pour saisir le juge des référés et faire constater le trouble manifestement illicite résultant d’un stationnement gênant les privant d’accéder normalement à leur habitation.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande formée dans les termes du dispositif de l’ordonnance et afin de s’assurer de l’exécution d’assortir l’interdiction d’empiètement d’une astreinte par infraction constatée, en application des articles 491 du code de procédure civile, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le tuyau d’évacuation des eaux usées :

Cette demande est sans objet dès lors qu’il résulte des conclusions des bailleurs qu’il a été procédé au raccordement au réseau communal du tout à l’égout à la fin du mois de novembre et au mois de décembre 2017, ce raccordement ayant, selon leurs propres affirmations, permis de mettre fin aux nuisances et pollutions imputées à la SARL H I. Ils produisent la lettre officielle adressée par leur conseil au conseil de cette société, le devis daté du 7 juillet 2017.

La demande n’a pas été maintenue.

Sur la vidange de la fosse septique :

Les demandeurs reprochent à la SARL H I de ne pas assurer la vidange de la fosse septique dont elle serait la seule utilisatrice, en dépit de leur demande et alors même qu’elle l’a effectuée à ses frais en 2015, 2016 et 2017, considérant qu’il s’agit implicitement d’une forme de reconnaissance que l’entretien lui incombe effectivement.

Le bail conclu en 1945 et renouvelé depuis lors dispose que « le bailleur aura à sa charge l’entretien ordinaire des locaux loués ».

La vidange de la fosse septique, à la différence de son curage, est considérée comme un entretien périodique, au même titre que l’entretien d’une chaudière ou le ramonage de la cheminée. Elle incombe au locataire tout comme les frais d’entretien courant et les petites réparations.

La SARL H I justifié avoir procéder à la vidange à ses frais en 2015, 2016 et 2017.

Il n’y a donc pas lieu à référé qu’il s’agisse de sa demande de remboursement des factures acquittées ou de la demande de condamnation sous astreinte.

2 Sur la demande reconventionnelle formée par la SARL H I tendant à la séquestration des loyers :

La SARL H I prétend que les locaux seraient impropres à l’exploitation d’une activité impliquant l’accueil de salariés et de clients et invoquent une méconnaissance des bailleurs de leurs obligations de délivrance et de jouissance constitutive d’un trouble manifestement illicite, qui justifierait qu’elle soit autorisée à séquestrer les loyers jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations d’eaux usées, de remettre en état le mur du local, siège de ces infiltrations et pour permettre la fourniture d’une G ne présentant pas un risque sanitaire et pour raccorder l’évacuation de l’G du lave main au réseau d’assainissement pour en permettre l’usage.

Elle soutient que le raccordement au réseau communal de tout à l’égout réalisé par A B, C B épouse X, D B et E B n’aurait pas fait disparaître les infiltrations que la vétusté de ce tuyau crée sur le mur intérieur du local.

Il est constant que le bail met à la charge du bailleur l’entretien ordinaire des locaux, que la réalité des infiltrations des eaux de la fosse septique sur l’un des murs du local est établie, que les bailleurs procèdent par affirmations lorsqu’ils prétendent que les infiltrations ont cessé par suite du raccordement du local au tout à l’égout.

A B justifie, par la production d’une attestation de Brandon CORRAO en date du 10 octobre 2017, avoir remplacé le tuyau d’évacuation du lave-mains déjà existant et avoir rajouté une épaisseur de béton sur toute la longueur du tuyau neuf jusqu’au regard.

La SARL H I, indépendamment de la vétusté des locaux donnés à bail depuis 1945, de l’absence d’entretien par les bailleurs, de la méconnaissance de leurs obligations contractuelles de « prendre en charge l’entretien ordinaire des locaux » au regard de l’ensemble des documents qu’elle verse aux débats et qui ne sont pas contestés, ne démontre pas être dans l’impossibilité de les exploiter et ne caractérisent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite qui justifierait qu’elle soit autorisée à consigner les loyers jusqu’à la réalisation des travaux qu’elle estime indispensables.

Il n’y pas lieu à référé et elle sera renvoyée à se pourvoir ainsi qu’elle avisera.

3 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

L’équité commande que chaque partie conserve à sa charge les dépens de l’instance et les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SARL H I tendant à dire que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des condamnations par lui retenues, en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n° 96-080 du 12 septembre 1996, devra être supporté par A B, C B épouse X, D B et E B, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, alors que le texte précité, d’ordre public, prévoit expressément que ce droit est à la charge du créancier.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1° vice-président, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 491, 809 du code de procédure civile, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, vu les dispositions contractuelles,

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande relative à la B en l’absence de trouble manifestement illicite caractérisé ; renvoyons A B, C B épouse X, D B et E B à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront ;

Faisons interdiction à la SARL H I d’empiéter de façon quelconque, directement ou indirectement par ses ayants droits, notamment en stationnant quelque véhicule ou tout autre objet matériel quelconque sur la route qui est réservée aux propriétaires, telle qu’elle est définie dans l’acte du 1^er mars 1945, renouvelé le 16 février 1990, sous astreinte de CENT EUROS (100 €) par infraction constatée, étant précisé que la constatation de l’infraction pourra être faite par tout moyen, sans recours obligatoire à un procès-verbal d’huissier ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation de la SARL H I à faire procéder à la vidange de la fosse septique dont est la seule utilisatrice, sous astreinte de DEUX CENTS EUROS (200 €) par jour de retard et renvoyons les bailleurs à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront ;

Constatons que la demande relative au tuyau d’évacuation des eaux n’a pas été maintenue ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande reconventionnelle de la SARL H I tendant au remboursement des frais de vidange de la fosse septique ; la renvoyons à se pourvoir ainsi qu’elle avisera ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle tendant à la séquestration des loyers jusqu’à réalisation par les bailleurs de travaux en l’absence de trouble manifestement illicite caractérisé ; renvoyons la SARL H I à se pourvoir ainsi qu’elle avisera ;

Disons que chaque partie conservera à sa charge les dépens de l’instance et les frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

Disons n’y avoir lieu à dire que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des condamnations par lui retenues, en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret n° 96-080 du 12 septembre 1996, devra être supporté par A B, C B épouse X, D B et E B, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS