Tribunal de grande instance de Marseille, 1re chambre civile, 18 décembre 2008, n° 03/07014

TGI Marseille 15 mai 2007

TGI Marseille 3 juin 2008

TGI Marseille 18 décembre 2008

CA Aix-en-Provence
Confirmation 26 janvier 2010

CASS
Rejet 6 septembre 2011

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Sur la décision

Référence :	TGI Marseille, 1re ch. civ., 18 déc. 2008, n° 03/07014
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Marseille
Numéro(s) :	03/07014

Sur les parties

Avocat(s) :	Béatrice GASPARRI-LOMBARD
Cabinet(s) :	SCP CBF ASSOCIESCABINET CERMOLACCE-GUEDONSCAPEL ET ASSOCIES SCP D'AVOCATS
Parties :	La S.C.I. CARRE SAUMATY

Texte intégral

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° DU 18 Décembre 2008

Enrôlement n° : 03/07014

AFFAIRE : M. Z Y( M^e Michel ROUSSET)

C/ S.C.P. X (M^e Béatrice GASPARRI-LOMBARD)

DÉBATS : A l’audience Publique du 09 Octobre 2008

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : CALLOCH Pierre, Vice-Président

POCHIC Pascale, Vice-Président

A B, Juge

Greffier lors des débats : AMSELLEM Marie-George

Vu le rapport fait à l’audience

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au Greffe le : 18 Décembre 2008

Jugement signé par CALLOCH Pierre, Vice-Président et par

AMSELLEM Marie-George, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

[…]

Contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

1°) Monsieur Z Y

né le […] à […]

2°) La S.C.I. CARRE F, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro D 432 340 396, poursuites et diligences de son gérant en exercice, dont le siège social est sis 74, […]

représentés par M^e Michel ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE,

C O N T R E

DÉFENDEURS

1°) La S.C.P. X, office notarial, dont le siège social est […]

représentée par M^e Béatrice GASPARRI-LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE,

2°) Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier E F- Bât. A, B, C et D, pris en la personne de son syndic en exercice l’Agence IMF, dont le siège social est […]

représenté par la SCP BOUTY & Associés, avocats au barreau de MARSEILLE,

3°) La S.A. FONCIA VIEUX PORT, au capital de 350.000 €, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 064 800 105, prise en la personne de son PDG en exercice, dont le siège social est […]

représentée par la SCP SCAPEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE,

4°) La Société en Commandite par C D FRANCE, immatriculée au RCS de LILLE sous le numéro 456 500 537, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis […]

représentée par la SELARL CABINET CERMOLACCE, avocats au barreau de MARSEILLE,

INTERVENANT VOLONTAIRE

La Société SOMESYS, S.A. à Conseil d’Administration SOMESYS, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° B 057 804 064, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis […]

représentée par la SELARL CABINET CERMOLACCE, avocats au barreau de MARSEILLE,

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Monsieur Z Y a été propriétaire de plusieurs lots de la copropriété située dans la “E F”composée de locaux de bureaux et emplacements de stationnement regroupés dans le bâtiment E.

Par procès verbal d’assemblée générale en date du 14 mars 2000, les copropriétaires des lots 351 à 416 composant le bâtiment E ont été autorisés à se retirer de la copropriété E F.

Par acte en date du 19 décembre 2000 dressé en l’étude de maître X, monsieur Y a vendu à la Société Civile Immobilière CARRE F 32 lots de copropriété dépendant du bâtiment E pour un prix de 7.000.000 francs (459.169 € 90).

Par acte d’huissier en date du 3 janvier 2001, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble E F représenté par son syndic, la société FONCIA VIEUX PORT, a formé opposition sur le prix de vente en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir une dette de charges de monsieur Y d’un montant de 430.791 francs 33 (65.673 € 80).

Par arrêt en date du 28 octobre 2005 statuant sur un jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 novembre 2001, monsieur Y a été condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la E F la somme de 10.775 € 01 au titre des charges pour la période du 30 septembre 1993 au 7 décembre 2000.

Par acte en date du 8 octobre 2002, monsieur Y a fait assigner l’office notarial X et la SA FONCIA VIEUX PORT devant

le Tribunal de Grande Instance de PARIS en paiement de la somme de 35.000 € au titre de dommages-intérêts sur le fondement de leur responsabilité délictuelle, considérant que tant le syndic que le notaire avaient commis des fautes en réclamant puis en retenant de manière indue une partie du montant du prix de vente.

Par jugement en date du 11 juin 2003, le Tribunal de Grande Instance de PARIS s’est déclaré territorialement incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE.

Par acte en date du 11 avril 2005, la Société Civile Immobilière CARRE F a fait assigner le syndicat des copropriétaires E F et le syndic société FONCIA VIEUX PORT afin de les condamner à verser la somme de 13.513 € 48, somme par eux réclamée au titre des charges de chauffage pour l’année 2001 sans tenir compte du retrait du bâtiment E de la copropriété. Par acte en date du 20 mai 2005, la Société Civile Immobilière CARRE F et monsieur Y ont dénoncé cette procédure à la société D, chauffagiste. Ces affaires ont été jointes entre elles par ordonnance du juge de la mise en état du 23 juin 2005 puis à l’action engagée le 8 octobre 2002 par ordonnance en date du 6 juin 2006.

Par acte en date du 7 juin 2005, la Société Civile Immobilière CARRE F a fait assigner le syndicat des copropriétaires E F et la société FONCIA VIEUX PORT devant le juge de proximité de MARSEILLE en remboursement de la somme de 790 € 04 au titre de remboursement de trop versé de charges, outre 1.500 € au titre de dommages-intérêts et 1.200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Par jugement en date du 8 novembre 2006, le juge de proximité s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE. L’affaire a été jointe à l’action engagée le 8 octobre 2002 par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mai 2007.

A l’appui de ses demandes, monsieur Y soulève l’irrégularité de l’opposition formée le 3 janvier 2001 par la société SA FONCIA VIEUX PORT. Il soulève l’absence de qualité de la SA FONCIA VIEUX PORT puisque celle ci n’était plus le syndic de la copropriété du bâtiment E depuis l’assemblée générale du 14 mars 2000. Le notaire aurait commis une faute en acceptant une telle opposition et ce alors qu’il avait écrit à monsieur Y avant la vente en sa qualité de syndic du bâtiment E. Il

invoque en second lieu une irrégularité de forme, l’opposition n’ayant pas été faite par acte extra judiciaire et ne comportant pas les énonciations prévues par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Le notaire aurait commis là encore une faute en acceptant une opposition manifestement irrégulière. Sur le fond, il affirme qu’il n’avait plus de dette à l’égard de la copropriété, ayant procédé à un règlement le 10 octobre 2000 et fait observer qu’au demeurant la société FONCIA avait de ce fait consenti à la levée d’hypothèque légale le 14 décembre 2000. Il conclut à une faute du notaire en ce que celui ci a accepté de donner effet à l’opposition sans même vérifier les conditions de régularité et le fondement de celle ci. Il conclut en conséquence à la condamnation in solidum de la société FONCIA et de l’étude X à lui verser les sommes de 40.000 € de dommages-intérêts, outre 8.000 € pour résistance abusive.

La Société Civile Immobilière CARRE F et monsieur Y rappellent que l’ensemble immobilier est constitué depuis le 14 mars 2000 de deux copropriétés distinctes, à savoir d’une part la copropriété E F constituée par les bâtiments ABCD et d’autre part la copropriété bâtiment E dont le syndic est monsieur Y. La Société Civile Immobilière CARRE F soutient que du fait de cette scission, c’est à tort qu’elle a payé une partie des charges générales imputable à la seule copropriété E F et les charges de chauffage, une délibération en date du 21 février 1985 ayant fixé les modalités de calcul de ces dernières. De même aurait-elle payé à tort un arriéré dû seulement par la copropriété E F et la société FONCIA, ou à défaut la société D à l’origine des facturations, devrait rembourser à ce titre la somme de 13.513 € 48. Elle revendique enfin un trop perçu d’un montant de 790 € 04 sur les charges pour les aires de stationnement non compris dans le bâtiment E et pour lesquelles la société FONCIA aurait commis une erreur de calcul sur les tantièmes et sollicite l’octroi d’une somme de 1.200 € au titre de dommages-intérêts

Monsieur Y et la Société Civile Immobilière CARRE F concluent enfin à la condamnation de la société FONCIA à leur verser à chacun la somme de 3.000 € de dommages-intérêts, outre 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir étant revêtu de l’exécution provisoire.

La SA FONCIA VIEUX PORT réplique que l’opposition a été formée régulièrement et signifiée par voie d’huissier et soutient que compte tenu du jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE et de l’arrêt de la Cour d’appel, elle doit être estimée bien fondée, ces décisions fixant la dette de charges à la somme de 34.867 € 58 arrêtée au 7 décembre 2000. Selon elle, monsieur Y ne serait plus recevable à invoquer un défaut de qualité pour former opposition en vertu de l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt de la Cour d’appel et subsidiairement elle réaffirme avoir eu la qualité de syndic au moment de l’opposition. Pour cela, elle soutient que la scission au sein de la copropriété entre les bâtiments ABCD et le bâtiment E n’est toujours pas effective et en toute hypothèse ne pourrait pas rétroagir. Elle invoque en outre

la nullité de la délibération en date du 14 mars 2000 et sa qualité de syndic au moment de l’opposition pour une partie des lots appartenant en toute hypothèse à monsieur Y.

La société FONCIA affirme que le syndicat des copropriétaires du bâtiment E n’a été régulièrement constitué que le 1^er octobre 2001 et s’estime fondée en conséquence à réclamer les charges décomptées après expertise judiciaire pour cette période.

Plus subsidiairement, la société FONCIA soutient qu’en toute hypothèse aucune faute personnelle ne peut lui être imputée. Elle conclut en conséquence à la condamnation in solidum de monsieur Y et de la Société Civile Immobilière CARRE F à lui verser la somme de 15.000 € de dommages-intérêts, outre 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir étant revêtu de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la E F bâtiments ABCD soutient que si le principe de la scission a été voté lors de l’assemblée générale du 5 avril 2001, une telle scission n’a jamais été finalisée. Le bâtiment E ne constituerait dès lors qu’un syndicat secondaire, ce qui ne permettrait pas jusqu’à l’arrêt de la Cour d’appel D’AIX EN PROVENCE du 28 octobre 2005 de modifier la répartition des charges. Le syndicat des copropriétaires de la E F fait observer au demeurant que l’arrêt du 28 octobre 2005 a fait l’objet d’une rectification par arrêt daté du 19 mai 2006 en ce qui concerne le montant des charges. Il conclut au débouté de l’ensemble des demandes et reconventionnellement demande la condamnation de la société civile immobilière CARRE F à lui verser la somme de 9.109 € 86 au titre d’arriéré de charges, outre 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCP X conteste la création d’un syndicat de copropriété BÂTIMENT E le 14 mars 2000 et rappelle que l’opposition a été faite en vertu d’un exploit d’huissier en date du 3 janvier 2001, et non comme le soutient monsieur Y d’une télécopie. Elle indique avoir remis les fonds au syndic en application du jugement du 12 novembre 2001 assorti de l’exécution provisoire, rappel étant fait que monsieur Y a été débouté le 11 mars 2002 de sa demande en suspension de l’exécution provisoire. Elle conclut en conséquence au débouté de monsieur Y et à sa condamnation à lui verser la somme de 2.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société D FRANCE rappelle que c’est la chaufferie centrale appartenant au syndicat des copropriétaires ABCD qui chauffe les bureaux du bâtiment E et elle conclut en conséquence au caractère

bien fondé de sa facturation, observation étant faite qu’une procédure a été introduite sur ce point contre les acquéreurs de la Société Civile Immobilière CARRE F. Elle conclut en conséquence, avec la société SOMESYS intervenante volontaire, au débouté et à la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 2.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de l’office notariale X

L’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble E F sur le prix de vente de l’immeuble vendu le 19 décembre 2000 a été faite par voie d’exploit d’huissier régulièrement signifié.

Le syndic opposant, la société FONCIA VIEUX PORT, était le syndic désigné en la page 36 de l’acte de vente sur énonciation du vendeur et en conséquence il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir vérifié l’éventuelle absence de qualité à agir du dit syndic.

En présence d’une opposition, le notaire n’est pas tenu de vérifier l’existence et le montant de la créance invoquée et il est au contraire tenu de bloquer les fonds sur la foi de l’acte dès lors que celui ci est régulier en la forme ; force est de constater au demeurant que cette opposition visait des charges de copropriété imputables à monsieur Y pour les années 1993 à 2000 et que le principe d’une créance de l’opposant a été judiciairement constaté par jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 12 novembre 2001 puis par arrêt de la Cour d’appel en date du 28 octobre 2005.

Il apparaît en conséquence que l’office notarial X a agi conformément aux droits des parties en exécutant l’opposition qui lui a été délivrée et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ; il y a lieu en conséquence de débouter monsieur Y de l’intégralité des demandes formées contre cette partie.

L’action de monsieur Y, soutenant notamment dans ses écritures que l’opposition a été formée sur la foi d’une télécopie et non d’un exploit d’huissier et oubliant de manière grossière que sa dette a été judiciairement fixée, apparaît dictée par une intention manifeste de nuire ; il y a lieu dès lors de le condamner à verser à l’étude X la somme de 1.000 € de dommages-intérêts.

Monsieur Y succombant à la procédure, il devra verser à l’étude X la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la responsabilité de la société FONCIA VIEUX PORT

La société FONCIA VIEUX PORT figure dans l’acte de vente en date du 19 décembre 2000 en qualité de syndic de l’immeuble vendu ; Par arrêt de la Cour d’appel D’AIX EN PROVENCE en date du 28 octobre 2005 devenu définitif, la société FONCIA VIEUX PORT agissant ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires E F a été déclarée recevable et bien fondée à réclamer à monsieur Y la somme de 10.755 € 01 au titre des charges impayées.

Il apparaît en conséquence que le bien fondé en son principe de l’opposition pour non paiement de charge par la société FONCIA VIEUX PORT a été déjà reconnu judiciairement et qu’en conséquence cette opposition ne peut être considérée comme fautive ou vexatoire, le fait que la créance soit par la suite partiellement diminuée dans le cadre d’une instance judiciaire étant sans effet sur ce point.

Il convient en outre de relever que dans sa décision, la Cour a expressément indiqué qu’il n’existait aucune décision d’assemblée générale ni judiciaire relative à une nouvelle répartition des charges et a tout aussi explicitement rappelé que par arrêt en date du 22 octobre 1996 elle avait débouté monsieur Y de sa demande de retrait de l’immeuble E ; il apparaît dès lors que le point de savoir si l’assemblée générale en date du 14 mars 2000 vaut scission du bâtiment E a été lui aussi tranché, ce qui ôte au débat actuel toute pertinence.

Afin d’éviter ou de tenter d’éviter une nouvelle procédure ou un appel sur ce point, il convient d’observer qu’en toute hypothèse

l’assemblée générale du 5 avril 2001, a décidé le principe de la scission du bâtiment E et non la scission elle-même ; pour que cette scission soit effective, il eût fallu notamment qu’un nouveau règlement de copropriété soit créé et que la répartition des charges soit décidée ; monsieur Y n’apporte sur ce point aucun document et il résulte au contraire des pièces du dossier que si une Association Foncière Urbaine a été créée pour gérer les espaces communs, la modification du règlement de copropriété, elle, n’a jamais été adoptée et publiée ; il apparaît en conséquence que jusqu’au jour de l’arrêt de la Cour d’appel, il n’est pas contesté que la E E avait constitué un syndicat secondaire mais il n’est nullement établi que cet ensemble immobilier avait constitué un syndicat de copropriété distinct du syndicat des copropriétaires E F.

La société FONCIA VIEUX PORT prouvant ainsi la régularité et le bien fondé de son opposition, monsieur Y sera débouté de sa demande fondée sur la responsabilité délictuelle.

L’action en responsabilité formée par monsieur Y s’inscrit dans un cadre plus général d’un contentieux avec la copropriété ; l’intention de nuire, si elle est avérée à l’égard du notaire, n’apparaît dès lors pas suffisamment constituée pour donner lieu à condamnation au paiement de dommages-intérêts.

Monsieur Y succombant à la procédure, il devra verser à la société FONCIA VIEUX PORT la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur le paiement des charges de copropriété

Ainsi qu’il a été rappelé plus haut, l’arrêt de la Cour d’appel en date du 28 octobre 2005 de la Cour d’appel D’AIX EN PROVENCE a constaté l’absence de décision d’assemblée générale ou judiciaire permettant de constater que le syndicat secondaire du bâtiment E s’était constitué à cette date en syndicat de copropriété autonome du syndicat de l’immeuble E F ; aucune pièce versée par monsieur Y et la Société Civile Immobilière CARRE F ne permet de remettre en cause cette constatation judiciaire.

Il apparaît dès lors que le syndicat des copropriétaires de la E F est fondé à réclamer le paiement des charges au

prorata des millièmes pour le bâtiment E ; de même les charges de chauffage doivent être réparties en fonction de l’utilisation par chaque lot, observation étant faite que comme le rappelle la société D, c’est bien la chaufferie des bâtiments A à D qui alimente en eau chaude le bâtiment E pendant la période hivernale ; les contestations de la Société Civile Immobilière CARRE F reposant sur la fiction d’une autonomie totale entre le syndicat des bâtiments A à D et la copropriété du bâtiment E, elles apparaissent en conséquence intégralement non fondées.

L’intention de nuire de la Société Civile Immobilière CARRE F n’étant pas démontrée, il n’y a pas lieu de la condamner à verser des dommages-intérêts à la société D.

Sur les demandes accessoires

Monsieur Y et la Société Civile Immobilière CARRE F succombant à la procédure, ils devront verser au syndicat des copropriétaires de la E F et à la société D FRANCE la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En raison de l’ancienneté des litiges, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL,

STATUANT par jugement contradictoire, et en premier ressort,

— DÉBOUTE monsieur Y de l’intégralité des demandes présentées à l’encontre de l’office notarial X et de la société FONCIA VIEUX PORT.

— CONDAMNE la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CARRE F à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble dénommé E F la somme de 9.109 € 86 au titre d’arriéré de charges.

— CONDAMNE monsieur Y à verser à la société civile professionnelle X la somme de 1.000 € de dommages-intérêts.

— DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

— CONDAMNE monsieur Y à verser à la société civile professionnelle X et à la société FONCIA VIEUX PORT chacun la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNE monsieur Y et la Société Civile Immobilière CARRE F à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble dénommé E F et à la société D chacun la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

— MET l’intégralité des dépens in solidum à la charge de monsieur Y et la Société Civile Immobilière CARRE F, dont distraction au profit des avocats à la cause.

AINSI JUGE ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIÈRE CHAMBRE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE, LE 18 DÉCEMBRE 2008

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT