TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 17/05293

AFFAIRE : La S.A.R.L. STEMEL (M^e Ange TOSCANO)

C/ La société L’X (M^e Marie-hélène OTTO)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Juin 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Madame Françoise DOMALLAIN, Vice-Présidente (rédactrice)

Monsieur Laurent SEBAG, Vice-Président

Madame Z A, Juge

Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier présente uniquement lors des débats.

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 Septembre 2017

PRONONCE : En audience publique, le 26 Septembre 2017

Par

Madame Françoise DOMALLAIN, Vice-Présidente

Monsieur Laurent SEBAG, Vice-Président

Madame Z A, Juge

Assistés de Madame Colette DOMINGUEZ, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

La société S.A.R.L. STEMEL, dont le siège social est […]

Monsieur B C ,né le […] à […]

représentés par M^e Ange TOSCANO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société S.A. L’X, dont le siège social est sis […] – […], prise en la personne de son représentant légal y domicilié.

représentée par M^e Marie-hélène OTTO, avocat postulant au barreau de MARSEILLE, M^e Patrick MAUBARET, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2003, les membres de l’hoirie D E aux droits desquels vient la SA L’X ont donné à bail à la SARL STEMEL un local à usage de bar-restaurant sis, […], moyennant un loyer annuel de 4 685,90 €. Ce bail était conclu pour une durée de 9 années à compter du 29 septembre 2003, pour se terminer le 29 septembre 2012.

Par acte d’huissier en date du 26 octobre 2012, l’hoirie D E a adressé à la SARL STEMEL une demande de renouvellement à compter du 1^er janvier 2013.

Le 26 septembre 2016, la SARL STEMEL a conclu un compromis de vente de son fonds de commerce avec la SAS “3 BRIN’S” sous plusieurs conditions suspensives parmi lesquelles figure l’autorisation donnée par le bailleur à la vente du fonds.

La société preneuse a notifié ce compromis à la bailleresse le 27 janvier 2017.

Par acte du 27 février 2017, la SA L’X a notifié à la SARL STEMEL un congé avec offre de renouvellement à compter du 1^er octobre 2017 aux clauses et conditions antérieures à l’exception du montant du loyer sollicité à la valeur locative, soit la somme annuelle de 18 000 € hors taxes et hors charges.

Le 24 avril 2017, la SARL STEMEL et Mr B C ont été autorisée à faire assigner à jour fixe la SA L’X à l’audience collégiale de la 2^e chambre civile du tribunal de grande instance de MARSEILLE du mardi 27 juin 2017 à 9 heures.

Par exploit d’huissier délivré le 5 mai 2017, la SARL STEMEL et Mr B C ont assigné la SA L’X devant le tribunal de grande instance de Marseille, au visa du contrat de bail, de l’article 1717 du code civil et de l’article 35-1 du décret du 30 septembre 1953 (article L145-16 du code de commerce) aux fins de :

— autoriser la SARL STEMEL à réaliser la cession de son fonds de commerce sis […], […], dans les conditions du compromis de vente en date du 26 septembre 2016,

— condamner la SA L’X à verser à chacune des parties la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à leur verser et à chacun d’entre eux la somme de 4 000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître TOSCANO,

— ordonner l’exécution provisoire.

Ils soutiennent qu’en l’état du refus injustifié du bailleur, le preneur peut se faire autoriser en justice à procéder à la cession de son fonds de commerce. Ils indiquent subir un préjudice du fait du comportement du bailleur puisqu’ils n’ont pas pu disposer dans les délais prévus du capital de la cession.

En défense, la SA L’X demande au tribunal au visa des articles 1134 du code civil, L 145-34, R 145-23, du code de commerce et 119 du code de procédure civile, aux termes de ses écritures signifiées le 26 juin 2017 de :

— débouter la SARL STEMEL et Mr B C de leurs demandes, fins et prétentions,

— annuler l’acte de signification du 27 janvier 2017,

— constater que le compromis de vente du fonds de commerce du 26 septembre 2016 est nul et non avenu depuis le 1^er janvier 2017, aucune prorogation n’étant versée aux débats,

— donner acte à la SA L’X de son accord sur la vente du fonds de commerce projeté par la SARL STEMEL à la société 3 BRIN’S,

— annuler la demande de renouvellement signifiée le 26 octobre 2012,

— fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1^er octobre 2017 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 18 750 €,

— dire et juger que la SARL STEMEL sera tenue au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme entre le loyer réglé et celui fixé judiciairement conformément aux dispositions prévues par les articles 1154 et 1155 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la SARL STEMEL au paiement d’une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du congé signifié le 27 février 2017.

Elle soutient que la signification faite le 27 janvier 2017 du compromis de vente du fonds de commerce par la SARL STEMEL à “la hoirie E représentée par le cabinet X” est nulle pour avoir été délivrée à une personne inexistante, dépourvue d’une quelconque personnalité juridique. Elle indique que de surcroît cet acte de signification ne contient aucune demande d’autorisation de cession. Elle ajoute qu’au jour de sa signification, ce compromis de vente était nul et non avenue du fait de la non réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu soit au plus tard le 1^er janvier 2017. Elle soutient également que la demande de renouvellement en date du 26 octobre 2012 est affectée du même vice que celui affectant l’acte du 27 janvier 2017 pour avoir été délivrée à “L’HOIRIE D E”. De ce fait elle estime que le bail en date du 12 septembre 2003 s’est poursuivi à son expiration par tacite prolongation jusqu’au congé délivré le 27 février 2017 pur le 30 septembre 2017. La durée du bail excédant douze ans par l’effet de la tacite prolongation, elle fait valoir que le loyer doit être fixée à la valeur locative laquelle s’établit à la somme annuelle de 18 750 € selon le rapport d’expertise amiable établi par Mr Y.

Par conclusions en réplique notifiées le 23 juin 2017, la SARL STEMEL et Mr B C demandent au tribunal de :

— adjuger de plus fort aux concluants le bénéfice de leur exploit introductif,

— autoriser la SARL STEMEL à réaliser la cession de son fonds de commerce sis […], […], dans les conditions du compromis de vente en date du 26 septembre 2016,

— condamner la SA L’X à verser à chacune des parties la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à leur verser et à chacun d’entre eux la somme de 4 000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter les conclusions de la défenderesse comme tardives,

— au subsidiaire, donner acte à la défenderesse de son acceptation de la cession,

— la débouter de ses demandes comme irrecevables, injustes et infondées,

— plus subsidiairement, donner acte à la SARL STEMEL en tant que de besoin de son acceptation de prinicpe de renouvellement et de son refus du prix du loyer demandé par la bailleresse,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens distraits au profit de Maître TOSCANO,

— ordonner l’exécution provisoire.

Ils soutiennent que la SA L’X était parfaitement informée de la délivrance de la signification du 27 janvier 2017 puisque l’acte a été délivré à l’une de ses employées et que par ailleurs la demande d’autorisation a été rappelée par un acte du 2 mars 2017. Ils contestent toute nullité du compromis de vente à la date du 27 janvier 2017 puisque l’acquéreur avait manifesté sa volonté de continuer à acquérir nonobstant de dépassement de la date de réitération prévue au compromis. Ils demandent au tribunal d’écarter la demande de fixation de loyer au motif qu’elle a été transmise par conclusions du vendredi 23 juin 2017 à 17h17 alors que l’audience était fixée au mardi 27 juin à 9h. Ils estiment par ailleurs cette demande prématurée pour ne pas respecter le délai de 30 jours donné à la société preneuse pour y répondre et qu’elle est de surcroît irrecevable puisqu’elle doit respecter les dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

▸ Sur la situation locative :

Les parties sont en l’état d’un bail initial conclu le 12 septembre 2003 entre les membres de l’hoirie D E, représentés par M^me F G D E, domiciliés au cabinet LAPLANE, […], et la SARL STEMEL pour une durée de neuf ans à effet au 29 septembre 2003 pour finir le 29 septembre 2012. A compter de cette date le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le 26 octobre 2012, la SARL STEMEL a fait délivrer à “l’hoirie D E, domiciliée et représentée par le cabinet l’X SA 66 cours Pierre Puget […]” une demande de renouvellement à compter du 1^er janvier 2013 concernant le bail consenti le 12 septembre 2003.

Les parties n’ont pas produit d’élément permettant de connaître la date à laquelle le local a été vendu à la SA L’X toutefois il n’est pas contesté qu’en octobre 2012, la société L’X était devenu propriétaire de ce local loué.

L’article L 145-10 du code de commerce énonce, dans sa rédaction antérieure à la modification apportée par la loi du 6 août 2015, les dispositions suivantes concernant la demande de renouvellement :

“A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.

La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulation ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir ; s’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.”

Il résulte de ce texte que la demande de renouvellement est signifié soit au bailleur, soit à son administrateur de biens, soit à l’un des copropriétaires en cas de propriété indivise de l’immeuble.

Le destinataire de la demande doit être celui ayant tous pouvoirs pour accepter le principe même du renouvellement.

Or en l’espèce la demande de renouvellement n’a pas été délivrée au véritable bailleur (la société L’X) mais à une entité (l’hoirie D E) qui n’est pas dotée de la personnalité juridique et dont les membres étaient les précédents propriétaires dans le cadre d’une indivision.

Le fait que l’acte ait été matériellement délivré à la société L’X, en qualité erronée d’administrateur du bien litigieux représentant du bailleur, ne peut valoir régularisation de l’acte et n’entraîne aucune conséquence juridique.

Il s’agit d’une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte sans que celui qui l’invoque ait à justifier d’un grief.

Dés lors la demande de renouvellement délivrée le 26 octobre 2012 doit être déclare nulle et non avenue.

Le bail s’est donc poursuivi par tacite prolongation jusqu’à la délivrance du congé avec offre de renouvellement délivré par la SA L’X le 27 février 2017 pour le 30 septembre 2017.

▸ Sur l’autorisation de cession du fonds de commerce :

Il convient de donner acte à la SA L’X qu’elle donne son accord à la cession du fonds de commerce à la société 3 BRIN’S.

▸ Sur les demandes indemnitaires :

La SARL STEMEL soutient qu’elle a subi un préjudice résultant de l’absence d’autorisation de cession par le bailleur à la suite de la signification du compromis de cession qu’elle lui a délivrée le 27 janvier 2017.

Or cette signification adressée à “la hoirie E représentée par le cabinet X” présente les mêmes irrégularités que la demande de renouvellement du 26 octobre 2012 en ce qu’elle n’a pas été délivrée au véritable bailleur. Elle doit donc également être déclarée nulle et non avenue.

Il y a lieu de surcroît de constater que dans le cadre de cette signification, la SARL STEMEL ne sollicitait pas formellement l’accord du bailleur sur la cession.

Ainsi la première demande d’autorisation de cession résulte d’une lettre officielle du 2 mars 2017 adressée au conseil du bailleur par pli recommandé avec demande d’accusé de réception. Non seulement cette demande n’est pas accompagnée par une signification régulière du compromis de cession mais elle ne précise même pas le nom du cessionnaire.

Il ne peut donc être reproché à la SA L’X de ne pas y avoir répondu.

En conséquence la SARL STEMEL sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

S’agissant de Mr B C, dont il n’est pas contestable qu’il est un tiers au contrat de bail, sa demande indemnitaire est fondée sur la responsabilité délictuelle encourue par la SA L’X du fait d’un manquement à ses obligations contractuelles.

Cette demande sera rejetée en l’absence de tout manquement commis par la SA L’X à ses obligations contractuelles.

▸ Sur la demande reconventionnelle en fixation du loyer :

Par conclusions transmises à la partie adverse par courriel du vendredi 23 juin 2017 à 17h17 a formé une demande reconventionnelle en fixation du loyer du bail renouvelé suite au congé délivré le 27 février 2017 offrant le renouvellement au 1^er octobre 2017.

Si dans une procédure à jour fixe, le défendeur conserve le droit de présenter tous moyens de nature à justifier son point de vue jusqu’au jour de l’audience, le tribunal doit s’assurer que les demandes reconventionnelles ont été présentées avec un délai suffisant pour permettre à la partie adverse d’y répliquer.

Or tel n’est pas le cas en l’espèce, compte tenu du bref délai écoulé entre le vendredi 23 juin 2017 à 17h17 et l’audience fixée au mardi 27 juin à 9 h.

En conséquence la demande tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé sera déclarée irrecevable.

▸ Sur les dépens :

Les dépens seront mis à la charge de la SARL STEMEL qui succombe à la présente instance. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût du congé signifié le 27 février 2017.

Aucun considération d’équité ne justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA L’X.

L’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire n’apparaît pas nécessaire eu égard au contenu de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare nulle et non avenue la demande de renouvellement délivrée le 26 octobre 2012 ;

Déclare nulle et non avenue la signification du compromis de cession délivrée le 27 janvier 2017 ;

Donne acte à la SA L’X qu’elle donne son accord à la cession du fonds de commerce à la société 3 BRIN’S ;

Déboute la SARL STEMEL et Mr B C de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de la SA L’X tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé ;

Condamne in solidum la SARL STEMEL et Mr B C aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement;

AINSI FAIT ET JUGE PAR LA DEUXIÈME CHAMBRE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE LE VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT.

LE GREFFIER LE PRESIDENT