T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
18° chambre 1re section N° RG : 16/04389 N° MINUTE : 1 Assignation du : 11 Mars 2016 Contradictoire	JUGEMENT rendu le 13 Mars 2018

DEMANDERESSE

S.A.R.L. RINATIM

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant et postulant, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSE

[…]

anciennement dénommée SCI THE WEST PARIS OUTLET

[…]

[…]

représentée par Maître Mathieu ROGER-CAREL de la SELARL JTBB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant et postulant, vestiaire #P0254

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Z A, Vice-Président

Madame Marie GIROUSSE, Vice-Président

Monsieur X Y, Juge

assistés de B C-D, Greffier

DEBATS

A l’audience du 12 Septembre 2017 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2017, prorogé au 13 Mars 2018.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Madame Z A

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 11 mars 2016, la société RINATIM a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société ONE NATION PARIS aux fins notamment de :

— contester la mise en demeure de cette dernière du 21 janvier 2016 d’avoir à payer la somme de 68 908,47 euros au titre de l’arriéré locatif,

— subsidiairement lui accorder 24 mois de délais pour régler cette dette,

— condamner la société ONE NATION PARIS à lui verser la somme de 100 000 euros en réparation du préjudice financier causé par sa réticence dolosive et son manquement à son obligation de commercialité.

Par acte du 23 juin 2016, la société ONE NATION PARIS a assigné la société RINATIM aux fins de solliciter notamment :

— la jonction avec la procédure engagée par la société RINATIM,

— la condamnation de la société RINATIM, à lui payer la somme de 178 150,71 euros au titre de l’arriéré locatif et 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 27 septembre2016, les procédures portant le n° RG 16/10235 et 16/ 04389 ont été jointes.

Par conclusions du 7 novembre 2016, la SCI ONE NATION PARIS a demandé de voir :

Vu les articles 1116, 1134, 1135, 1152, 1244-1 du code civil,

— REJETER l’ensemble des demandes de la société RINATIM ;

— CONDAMNER la société RINATIM à payer à la SCI ONE NATION PARIS, la somme de 213.156,89 € TTC au titre du loyer variable dû au 4 novembre 2016 ;

— CONDAMNER la société RINATIM à payer à la SCI ONE NATION PARIS, la somme de 41.317,38 € TTC au titre des charges dues et appelées au 4 novembre 2016 ; – CONDAMNER la société RINATIM à payer à la SCI ONE NATION PARIS, la somme de 18.091,18 € TTC au titre des honoraires de gestion dus au 4 novembre 2016 ; – CONDAMNER la société RINATIM à payer à la SCI ONE NATION PARIS, la somme de 22.049,45 € TTC au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée à l’article 26.2.1 du Bail, des intérêts de retard majorés stipulé à l’article 8 du Bail et des frais annexes ; – CONDAMNER la société RINATIM à payer à la SCI ONE NATION PARIS, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société RINATIM aux entiers dépens.

Par conclusions du 6 janvier 2017, la société RINATIM a demandé de voir :

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu le bail

— DIRE ET JUGER que la mise en demeure de payer susvisée ne saurait produire aucun effet juridique ;

— DIRE ET JUGER que les sommes facturées ne sont pas dues ;

— […], DANS L’HYPOTHESE OU LE TRIBUNAL DE CEANS ESTIMERAIT QUE […] ;

— DIRE ET JUGER que la société RINATIM est un locataire et un débiteur de bonne foi,

En conséquence :

— REDUIRE la pénalité forfaitaire à 1 euros ;

— ACCORDER à la société RINATIM un délai de 24 mois à compter de la date du jugement à intervenir pour régler l’intégralité de l’arriéré locatif qui serait dû, selon des échéances mensuelles d’égal montant,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Sur l’indemnisation du préjudice subi du fait des manquements de la SCI ONE NATION PARIS à ses obligations pré-contractuelles et contractuelles,

— DIRE ET JUGER que la société SCI ONE NATION PARIS a, par sa réticence dolosive, et son manquement flagrant à son obligation de commercialité, engagé sa responsabilité vis-à-vis de la société RINATIM,

En conséquence,

— CONDAMNER la société SCI ONE NATION PARIS à verser à la société RINATIM une somme de 100.000 € en réparation du préjudice financier subi, directement imputable aux manquements susvisés ;

— DEBOUTER la société Bailleresse de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la société SCI ONE NATION PARIS à payer à la société RINATIM la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société SCI ONE NATION PARIS aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP HB & Associés, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 janvier 2017.

Il a été proposé aux parties une médiation à l’audience du 12 septembre 2018 qui a été refusée.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que par acte sous seing privé du 14 mars 2012, la société civile immobilière LACREULE aux droits de laquelle vient la SCI ONE NATION PARIS a donné à bail à la société RINATIM un local commercial de 296 m2 situé au sein du centre commercial de “marques” ONE NATION PARIS situé 1 rue du Président John Fitzgerald Kennedy aux Clayes-sous-Bois (78340), pour une durée de 12 ans à compter du jour de la livraison du local, soit le 4 septembre 2013.

Les locaux loués sont à usage de vente de prêt à porter, jeans, accessoires de mode pour homme, femme et enfant de marque LEVI’S et DOCKERS.

Le loyer qui est binaire est composé d’une base fixe de 350 euros le m2 hors charges et hors taxes par an ou 80% du loyer dû par le preneur au titre de l’année précédente outre un loyer variable selon que le chiffre d’affaires le m2 HT par an, est inférieur à 6 000 euros (8%), égal à 6 000 euros ou compris entre 6 000 et 9 000 euros (9%) ou supérieur à 9 000 euros (10 %).

Par avenant n°2 du 18 mars 2013, la bailleresse a consenti à la société RINATIM une franchise de loyers de 3 mois pour la période comprise entre la date de livraison des locaux loués prévus le 4 septembre 2013 et la date d’ouverture du centre du 4 décembre 2013.

Par avenant n°3 du 28 mai 2014, les parties ont convenu de modifier le taux du loyer variable fixé à 9 % du chiffre d’affaires HT réalisé par la société RINATIM rétroactivement à compter du 1^er janvier 2014.

Sur les charges

Sur le point de départ du paiement des charges

La société RINATIM soutient que les charges ont été appelées à partir du 4 septembre 2013 au lieu du 4 décembre 2013.

Il résulte clairement de l’avenant du 18 mars 2013 que seul le paiement du loyer est reporté au 4 décembre 2013, l’article 2 de cet avenant précisant que les autres clause du bail sont inchangées.

Sur la justification des charges et leur évaluation

Il ne peut être opposé par la société RINATIM une absence de justification des charges alors qu’il a été établi un relevé général de charges par catégories et des relevés individuels pour le fonctionnement, le marketing et le tourisme. En outre, la bailleresse a proposé en vain à la locataire de prendre un rendez vous pour venir consulter les factures du centre compte tenu de leur volume.

Enfin, la preneuse ne justifie pas d’un manquement de la bailleresse sur l’évaluation des charges au motif qu’en mars 2015, elles auraient plus que doublées par rapport aux charges prévisionnelles. Il sera rappelé que la société RINATIM a eu connaissance des charges qui lui sont imputables aux termes de l’article 6 du bail.

Sur les honoraires de gestion

La locataire soutient que la provision sur charges de fonctionnement comprend les honoraires de gestion de sorte que la bailleresse ne peut facturer deux fois ces prestations pour lesquelles il n’est pas produit de note d’honoraires ou de devis.

La société RINATIM ne peut se soustraire à ses engagements contractuels car il est prévu à l’article 6.1 1, g, h du bail sur les charges qu’il est facturé au preneur de manière cumulative ces prestations qui ont été justifiées.

Sur la TVA

La société RINATIM invoque un taux de TVA indûment facturé par la bailleresse à 20% au lieu de 19,6 % sur la régularisation de charges concernant la période du 4 septembre 2013 au 31 décembre 2014, le taux à 20% étant en vigueur à compter du 1^er janvier 2014.

Il convient de constater que la SCI ONE NATION PARIS a appliqué le taux de TVA en vigueur lors de la facture de régularisation de charges émise en 2014 ; en tout état de cause, compte tenu de la neutralité de la TVA, la société RINATIM ne rapporte pas la preuve de l’impact pour elle d’un taux qu’elle considère inapplicable.

Sur l’impact de l’amplitude horaire sur le montant des charges

Il est invoqué par la société RINATIM l’article 6.1.3 du bail pour soutenir que l’impact de l’amplitude horaire sur les charges étant prévue pour l’extension de l’amplitude horaire, par parallélisme les charges doivent être diminuées car le bailleur a réduit cette amplitude.

Il n’y a pas lieu de d’appliquer une quelconque minoration des charges de ce chef alors qu’elle ne résulte pas des dispositions contractuelles et qu’elle n’est pas en outre démontrée.

Sur le loyer variable et la demande de dommages et intérêts

Pour s’opposer au paiement du loyer variable et demander la réparation de son préjudice financier, la société RINATIM a indiqué avoir accepté des contraintes et un loyer élevé en contrepartie d’un environnement commercial favorable que le bailleur doit lui assurer, ce que la SCI ONE NATION PARIS n’a pas été en mesure d’apporter dans le centre commercial. Elle soutient qu’au 1^er mars 2016, soit deux ans et demi après l’ouverture, la moitié des boutiques, seulement étaient ouvertes dans le centre, ce qui représente 70 boutiques dont peu d’enseignes de luxe ; en outre, la société RINATIM invoque un faible taux de fréquentation des visiteurs, soit un tiers par rapport au nombre de visiteurs annoncés. Elle estime que son préjudice financier doit être évalué à la somme de 100 000 euros.

Sur le montant du loyer variable, la société RINATIM reproche au bailleur de ne pas avoir appliqué un calcul par paliers conformément à ce qui avait été convenu pendant les négociations et d’avoir appliqué depuis l’avenant n°3, le pourcentage de 9% sur le chiffre d’affaires HT réalisé.

La SCI ONE NATION PARIS conteste toute difficulté de développement du centre commercial, invoque la présence de nombreuses enseignes et un taux d’occupation de 97,23% des commerces du rez de chaussée, où est située la société RINATIM ; elle indique que cette dernière a réalisé dès la première année un résultat net de 518 000 euros pour un chiffre d’affaires de 341 454, 80 euros. Par ailleurs, elle soutient que le loyer variable a été modifié par l’avenant n°3 librement négocié entre les parties et que la société RINATIM ne peut le remettre en cause.

Il convient de constater que l’obligation de commercialité n’est tout au plus qu’une obligation de moyen à la charge du bailleur mais la société RINATIM ne justifie pas et n’explique pas de manière concrète le manque de diligence reprochée au bailleur.

Il résulte clairement de l’avenant n°3 que le loyer variable a été fixé sur la base d’un pourcentage de 9% HT réalisé par le preneur sans référence à des paliers de sorte que conformément à la volonté des parties, il ne peut être fixé que selon ces modalités.

Dès lors, la société RINATIM sera déboutée de ses demandes au titre du loyer variable et de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Sur la clause pénale

Il ressort des dispositions de l’article 1152 du code civil que lorsqu’une convention contient une clause pénale, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire et des dispositions de l’article 1231 du même code que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier.

En l’espèce, il est prévu une indemnité forfaitaire de 10% à l’article 26.2.1 du bail. Aussi, il convient de réduire cette indemnité de 18 488,79 euros HT à la somme de 10 000 euros.

Sur la dette locative

Il est établi par la SCI ONE NATION PARIS qu’au 4 novembre 2016.la dette de loyers s’élève à 213 156,89 euros TTC à laquelle la société RINATIM sera condamnée, ainsi qu’à la somme de 41 317,38 euros au titre des charges impayées et à 18 091,18 euros au titre des honoraires de gestion locative.

En outre, il convient d’allouer à la SCI ONE NATION PARIS la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.

La SCI ONE NATION PARIS sera déboutée de ses demandes au titre des intérêts de retard majorés prévus au bail en l’absence d’un décompte détaillé ; aussi, les condamnations seront assorties d’un intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Il n’est pas établi que la demande au titre des frais d’huissier concernent la présente procédure ; aussi, elle sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de la société RINATIM qui ne produit pas de pièce pour justifier de difficultés financières.

Sur les autres demandes

L’équité commande d’allouer à la SCI ONE NATION la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société RINATIM sera condamnée aux dépens.

L’exécution provisoire qui est nécessaire sera ordonnée à concurrence de 140 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société RINATIM à verser à la SCI ONE NATION les sommes de :

— 213 156,89 euros TTC au titre du loyer variable arrêté au 4 novembre 2016,

— 41 317,38 euros TTC au titre des charges dues au 4 novembre 2016,

— 18 091,18 euros TTC au titre des honoraires de gestion dus au 4 novembre 2016,

— 10 000 euros au tire de la clause pénale,

ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute la SCI ONE NATION de sa demande de 100 000 euros à titre de réparation de son préjudice financier ;

Condamne la société RINATIM à payer à la SCI ONE NATION la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire à concurrence de la somme de 140 000 euros au titre de la somme allouée à la SCI ONE NATION ;

Condamne la société RINATIM aux dépens ;

Fait et jugé à Paris le 13 Mars 2018

Le Greffier Le Président

B C-D Z A

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