TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

[…]

Enrôlement n° : 13/12046

DECISION N°

JUGEMENT RENDU LE 13 Février 2017

Nous, Madame X, Juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce,

Assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

dans la procédure suivie devant le tribunal de Grande Instance de Marseille, par :

LA S.A. MERCIALYS, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 424 064 707 et dont le siège social est sis […] l’Université – […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Dominique COHEN-TRUMER, Cabinet COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

et par Maître I ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant

C O N T R E

Madame D E épouse Y , née le […] à Marseille, de nationalité française, exploitant une pharmacie au Centre Commercial MARSEILLE DELPRAT – Boulevard Marcel Delprat – 13013 MARSEILLE, sous l’enseigne PHARMACIE Y, immatriculée au RCS de Marseille sous le […]

représentée par Maître H-Pierre NYST, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 2016, tenue en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2017, prononcée ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 17 et 19 avril 2001, la société SOCO DELGRAND, aux droits de laquelle vient la société MERCIALYS, a donné à bail commercial à Madame D E épouse Y un local dépendant du […] à […], portant le n°5, d’une surface d’environ 200 m², pour y exploiter une activité de pharmacie, moyennant règlement de la somme de 27 483 euros hors charges, à titre de loyer annuel. Ce bail était conclu pour une durée de douze ans, à compter du 17 avril 2001 pour se terminer le 16 avril 2013.

Par acte d’huissier en date du 24 octobre 2012, M^me D E épouse Y a adressé à la société MERCIALYS une demande de renouvellement du bail aux charges et conditions initiales.

Par acte du 17 janvier 2013, la bailleresse a accepté le renouvellement pour une durée de douze ans à compter du 17 avril 2013 mais a sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 60 093 euros hors taxes et hors charges.

La société MERCIALYS, par mémoire préalable notifié à la locataire le 17 juillet 2013 puis par assignation délivrée le 22 octobre 2013, a demandé la fixation du loyer à la somme annuelle de 90 045 euros hors charges et hors taxes, à compter de la date de renouvellement du bail soit le 17 avril 2013 et que cette dernière soit condamnée à lui verser avec exécution provisoire, les intérêts de droit sur le rappel de loyers à compter de la prise d’effet du bai avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an. Subsidiairement elle sollicite la désignation d’un expert pour donner son avis sur la valeur locative et la fixation du loyer provisionnel au montant réclamé.

Madame D E épouse Y, selon mémoire en défense en date du 14 août 2013 dont la notification n’est pas contestée, a contesté la valeur locative excessive proposée par le bailleur. Elle a produit un rapport d’expertise de Madame Z évaluant la valeur locative du local loué au prix annuel de 42 020 euros. Dés lors compte tenu de l’écart entre les valeurs proposées par les parties, elle s’est associée à la demande d’expertise présentée à titre subsidiaire par le bailleur.

Par mémoire en défense en date du 22 avril 2014 dont la notification n’est pas contestée, la société MERCIALYS a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Par jugement en date du 8 septembre 2014, le juge des loyers commerciaux a constaté que les parties s’accordent sur le renouvellement du bail au 17 avril 2013 et a ordonné une mesure d’expertise afin que puisse être appréciée la valeur locative du bien loué. Monsieur A a été désigné pour y procéder et a déposé son rapport d’expertise le 20 novembre 2015.

Monsieur H-I A conclut à une surface utile pondérée de 223,27 m², et un prix moyen au m² pondéré de 275 euros. Il conclut à un loyer au 17/04/13 de 61 400 euros charges en sus.

La société MERCIALYS, selon mémoire notifié le 27 mai 2016, demande que le prix du loyer annuel des locaux occupés par l’intéressée soit fixé à la somme de 86 887,50 euros hors taxes et hors charges à compter de la date de renouvellement du bail soit le 17 avril 2013 et à titre subsidiaire, à la somme de 76 461 euros.

Elle demande que le preneur soit condamné à lui verser avec exécution provisoire, les intérêts au taux légal sur le rappel de loyers à compter de la prise d’effet du bail avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an, outre 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle demande que la surface utile pondérée soit fixée à 231,70 m², après pondération de la mezzanine à 0.4, comme pour les locaux de référence.

Elle demande que deux références soient écartées ou majorées en l’état de loyers inférieurs à celui d’une pharmacie et propose de retenir quatre valeurs de référence, pour obtenir un loyer de 375 euros le m² et qui à titre subsidiaire, ne peut être inférieur à 330 euros le m².

En réponse aux écritures adverses, elle produit une attestation notariée justifiant qu’elle vient aux droits de la société SOCO DELGRAND.

Elle soutient que le loyer de la société B a été écarté à juste titre car négocié en 2001, il ne peut permettre de déterminer une valeur locative en 2013. Elle produit l’avenant de renouvellement de ce bail au 01/01/14 en soutenant qu’il ne peut être pris en compte car postérieur à la période considérée, pour une surface plus importante et une destination sans rapport soit l’activité de vente de produits surgelés.

Elle s’oppose à une pondération des surfaces en rez-de-chaussée, alors que les valeurs de référence n’ont pas subi cette pondération, et demande qu’en référence à la charte de l’expertise de 2012, dans un centre commercial, la surface GLA soit prise en compte avec une pondération du 1^er étage de 0.4 pour une mezzanine structurelle et 0.5 pour un accès par le seul magasin.

En l’absence d’autre pharmacie dans le centre commercial, les valeurs de référence d’autres commerces situés dans ce centre commercial constituant une entité autonome sont adaptées. Il s’agit pour la majorité de renouvellements amiables de baux.

Elle soutient que l’évolution du chiffre d’affaire n’a pas à être corrélée au montant du loyer, et l’évaluation des officines de pharmacie n’est pas un élément déterminant de la valeur locative.

Elle précise enfin qu’aucune exclusivité d’aucune sorte n’est consentie dans les baux du centre commercial.

Madame D E épouse Y selon mémoire en défense notifié le 5 octobre 2016, conteste la valeur locative excessive proposée par l’expert, sollicite l’annulation du rapport d’expertise et demande qu’une nouvelle mesure d’expertise soit ordonnée en imposant à l’expert le mesurage des surfaces selon leur utilisation et la communication de la situation locative de l’enseigne B.

A titre subsidiaire, elle demande que le loyer annuel soit fixé pour la première période triennale à la somme de 41 071 euros par an HT et HC à compter du 17/04/13, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Elle sollicite la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, elle demande à la société MERCIALYS de justifier qu’elle vient aux droits de la société SACO DELGRAND en précisant à quel moment elle est devenue propriétaire.

Elle soutient que le rapport d’expertise doit être annulé car l’expert n’a pas répondu aux demandes relatives au loyer du local loué par l’enseigne B situé en face de la pharmacie et n’a pas pondéré correctement les surfaces. Il tranche des questions juridiques qui ne relèvent pas de sa compétence d’expert.

Elle lui reproche d’avoir restreint la recherche des valeurs de référence à la seule galerie commerciale, pour des nouveaux baux correspondant aux prix de marché.

Elle relève que la moyenne des loyers de B et C situés en face de son commerce conduit à une valeur locative de 240 euros le m². Elle demande que le prix de 208 euros le m² soit retenu.

Elle soutient que la mezzanine mesure 31,40 m² et non 84,24 m², que la boutique commerciale de 160,25 m² doit être distinguée de la réserve, du bureau et du sas de livraison et WC.

Elle soutient que les surfaces accessibles au public doivent être pondérées différemment de la zone de stockage des médicaments et demande que la réserve, le bureau, le sas de livraison et WC et la mezzanine soient pondérées à 0.3, pour une surface totale utile pondérée 197,46 m².

Elle demande que la baisse de son chiffre d’affaires soit prise en compte, compte-tenu notamment de l’impact de la concurrence que lui livre indirectement le bailleur (groupe CASINO) en vendant lui-même à quelques mètres de la pharmacie, les mêmes produits de parapharmacie.

MOTIFS

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R 145-3 du même code précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès par le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à disposition du locataire.

L’article R 145-7 dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents, eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence..

Sur la fixation du loyer renouvelé

Il convient de rappeler que le bail liant les parties étant d’une durée excédant 9 ans, le loyer à l’occasion du renouvellement du bail doit être fixé à la valeur locative effective.

Le bail ayant une durée de douze ans, il convient de rappeler que le loyer lors du renouvellement doit donc être fixé à la valeur locative en application de l’article L 145-34 du code de commerce.

Les locaux sont situés à l’entrée du centre commercial DELPRAT mis en service en 2001 et agrandi en 2008, d’une surface de 7 200 m² situé dans le quartier de la Croix Rouge à Marseille.

La société MERCIALYS justifie par la production d’une attestation notariée être propriétaire bailleur du local litigieux venant aux droits de la société SOCO DELGRAND.

Aucun des moyens soulevés par la défenderesse n’est de nature à conduire à annuler ou écarter le rapport de l’expert A.

Le prix du loyer du local loué à la société B est désormais communiqué, et les parties ont pu communiquer leurs dires à l’expert et discuter contradictoirement du rapport d’expertise.

Sur la surface utile pondérée

Il est d’usage dans les centres commerciaux de se référer à la surface GLA (Gross lease area), soit à la surface hors oeuvre nette du local commercial.

Le bail stipule que la surface du local prise en compte pour le calcul de loyer correspond à la surface mesurée au nu extérieur des murs périphériques séparant des locaux communs, et à l’axe des murs périphériques de séparation des locaux entre eux.

Il n’y a pas lieu dès lors à appliquer une pondération des espaces situés en rez-de-chaussée selon qu’il s’agit de surfaces de vente, de locaux annexes et de réserves.

L’expert retient des superficies selon mesurage de monsieur F G géomètre de juillet 2013 de 198 m² pour le rez-de-chaussée et de 84,24 m² pour la mezzanine.

Le preneur soutient que la mezzanine mesure 31,40 m² et non 84,24 m² mais ne produit aucun élément de calcul permettant de retenir cette surface.

L’expert a à juste titre pondéré les surfaces en mezzanine à 0.30 au lieu de 0.50 retenu habituellement pour des locaux en l’état de l’encombrement de la mezzanine par des tuyaux limitant la hauteur sous tuyaux à 1,71 mètres.

En conséquence, il sera retenu une surface utile pondérée de 223,27 m².

Sur les valeurs de référence

Après discussion des dires communiqués par les parties, l’expert retient à juste titre, aux termes d’une analyse du marché locatif commercial sectoriel et des caractéristiques du local considéré 6 références de locaux situés dans le même centre commercial. Le centre commercial est considéré comme une entité autonome dotée d’une commercialité qui lui est propre.

L’expert a écarté l’élément de comparaison le plus faible (249སྒྱ/m² AV PRODUCTION – ENTRE TERRE ET LUNE) et le plus fort (396སྒྱ/m² KABANA).

Le prix du loyer du local occupé par l’enseigne B est de 213སྒྱ/m² selon bail renouvelé au 01/01/14, pour une surface de 373,54 m² GLA.

En l’état, c’est donc cette valeur qui sera écartée comme étant la plus faible, alors que le prix du loyer de 249སྒྱ/m² AV PRODUCTION – ENTRE TERRE ET LUNE sera pris en compte.

Aucune des valeurs de référence ne concernant une pharmacie, l’activité exploitée ne justifie pas d’écarter les références aux loyers des sociétés C et MAG PRESSE.

Dès lors, la moyenne des éléments de comparaison retenus, hors plus faible et plus fort s’établit à 270 euros le m² (249+326+251+267+258)/5).

L’évolution de l’activité du preneur n’est pas un critère de détermination de la valeur locative.

Dès lors, le montant du loyer annuel hors taxes et charges sera fixé à la somme de 60 283 euros, soit 223,27 m2 x 270 euros.

Sur les demandes accessoires

La différence entre le loyer payé depuis le 17 avril 2013 et le prix du loyer tel que fixé par cette décision portera intérêts au taux légal sur l’arriéré, à compter du 22/10/13, date de l’assignation.

Les circonstances de l’affaire n’imposent ni d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ni de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la recherche de la valeur locative des locaux ayant été faite dans l’intérêt des deux parties, il convient de faire masse des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de dire que chaque partie en supportera la moitié.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 60 283 euros hors taxes et charges par an le prix du loyer du bail renouvelé au 17 avril 2013 afférent au local dépendant du […] à […], portant le n°5, d’une surface utile pondérée de 223,27 m2, donnés à bail commercial par la société MERCYALIS à la madame Y, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées ; les intérêts au taux légal sont dus sur l’arriéré résultant du loyer ainsi fixé à compter du prononcé de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

REJETTE toute autre demande ;

FAIT MASSE des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et dit que chaque partie en supportera la moitié.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille, le 13 février 2017,

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX