Tribunal de grande instance de Paris, 2e chambre 1re section, 31 mai 2017, n° 16/13503

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- Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement aux obligations d'infor...
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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 2e ch. 1re sect., 31 mai 2017, n° 16/13503
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/13503

Sur les parties

Avocat(s) :	Yves VIVIEZ DE CHATTELARDMarine GUGUEN
Parties :	S.C.I. HARMONY

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

2^e chambre 1^re section

N° RG : 16/13503

N° MINUTE :

Assignation du :

12 & 13 septembre 2016

JUGEMENT

rendu le 31 Mai 2017

DEMANDERESSE

S.C.I. X prise en la personne de son gérant M. E F

[…]

représentée par M^e Marine GUGUEN de l’AARPI ALMA MONCEAU, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #E0868

DÉFENDEURS

Monsieur G H I Y

[…]

Madame N-O P Q épouse Y

[…]

représentés par M^e Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1259

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me L M, Première Vice-Présidente Adjointe

M^me Martine Sauvage, Vice-Présidente

M. Jérôme Hayem, Vice-Président

assistés de J K, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 avril 2017 tenue en audience publique devant Madame Martine Sauvage, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 mai 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Faits et procédure :

Aux termes d’un compromis de vente du 18 juin 2015, M. et M^me Y ont vendu un appartement situé au […] à Paris (75010) à M. E F qui a accepté et s’est engagé à l’acquérir, sous condition suspensive d’obtention de prêt et moyennant un prix de 310 000 euros.

Les parties ont convenu d’une clause de répartition des charges de copropriété et des travaux entre le vendeur et l’acquéreur.

Souhaitant mettre en oeuvre la faculté de substitution prévue dans le compromis de vente, M. F a constitué la SCI X, le 29 juin 2015.

Le 7 juillet 2015, l’assemblée générale spéciale des copropriétaires a décidé de mandater un bureau d’études afin d’établir une note de calcul et des préconisations pour gérer le report de charge entre deux bâtiments, de procéder à des travaux de sondage et d’étayage d’une cage d’escalier et de nommer un maître d’oeuvre en votant les dépenses correspondantes.

Les vendeurs ont assisté à cette assemblée générale et ont réglé ces dépenses.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu par Maître A, notaire à Paris avec la participation de Maître B, le 6 octobre 2015.

Par lettre en date du 26 janvier 2016, le président du conseil syndical a informé les copropriétaires du montant des dépenses à acquitter concernant les travaux de structure.

Par courrier en date du 12 février 2016, la SCI X a sollicité des précisions sur les travaux à venir auprès du syndic de copropriété.

Le 3 mars 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution prévoyant la réalisation des travaux et des appels de fonds correspondants.

Par courriers recommandés en date des 23 février, 5 et 22 mars, et 20 mai 2016, la SCI X a mis en demeure les époux Y de s’acquitter du montant de ces travaux en leur reprochant d’avoir manqué à leur obligation d’information.

Par courrier en date des 14 mars 2016 et 1^er avril 2016, les vendeurs se sont opposés à cette demande.

Le syndic de copropriété a procédé à un appel de charges pour travaux auprès de la SCI X, pour un montant total de 17 217,88 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier du 12 et 13 septembre 2016, la SCI X a assigné les consorts Y devant le tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement des articles 1134, 1135 et 1602 du code civil, pour les voir principalement condamnés à lui payer la somme de 17 217,88 euros.

Vu les conclusions récapitulatives de la SCI X notifiées par voie électronique le 24 mars 2017, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

Declarer la SCI X recevable en sa demande

Condamner les consorts Y à payer à la SCI X la somme de 17.217,88 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de reprise du report de charges appelés à titre de charges

Assortir cette condamnation de la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure adressée aux consorts Y en date du 20 mai 2016, avec capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1154 du code civil

Condamner les consorts Y à payer à la SCI X la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Condamner les consorts Y à payer à la SCI X la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles

Condamner les consorts Y aux entiers dépens

Vu les conclusions récapitulatives des consorts Y notifiées par la voie électronique le 11 avril 2017, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

Dire et juger que la société SCI X est mal fondée en ses demandes,

En conséquence,

Condamner la SCI X à leur payer la somme de 10 000 euros à titres de dommages et intérêts pour procédure abusive,

La condamner au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Yves Viviez de Chattelard, avocat aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture du 1^er février 2017 a été révoquée le 8 mars 2017. Une nouvelle clôture a été prononcée le 19 avril 2017.

Motifs :

Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement aux obligations d’information et de B foi

La SCI X demande que les consorts Y soient condamnés à lui payer la somme de 17 217,88 euros à titre de dommages et intérêts, en application des articles 1134, 1135 et 1602 du code civil, pour avoir manqué aux obligations d’information et de B foi qui s’imposaient à eux.

Elle souligne que les consorts Y avaient connaissance depuis 2014 de la nature et de l’ampleur des désordres liés à un problème de report de charge entre deux bâtiments ainsi que des travaux à envisager, mais qu’ils ne lui ont pas fourni toutes les informations dont ils disposaient, se dispensant notamment de l’aviser de la tenue d’une assemblée générale le 7 juillet 2015 spécialement convoquée pour évoquer cette question.

Elle en conclut qu’elle est bien fondée à solliciter le règlement du montant des appels de fonds qu’elle a dû régler à ce titre au syndic de copropriété, à titre de dommages et intérêts.

Les consorts Y s’opposent à la demande.

Ils font observer que selon l’article 5 du décret du 27 mai 2004, la date d’exigibilité des travaux conditionne leur prise en charge par le vendeur ou l’acquéreur.

Ils précisent qu’en l’espèce le vote des travaux et l’exigibilité des charges sont

postérieurs à l’avant contrat et à l’acte réitéré et que l’acheteur ne peut exiger de mettre à leur charge les dépenses subséquentes.

Ils soulignent que la demanderesse tente en fait d’échapper à ces dispositions en mettant en cause leur B foi.

Ils soutiennent également qu’ils ont fourni les informations dont ils disposaient au jour de la signature de l’avant contrat, en produisant les procès verbaux d’assemblées générales, les annexes, le carnet d’entretien et que l’acheteur pouvait se rendre compte des désordres de l’immeuble.

Ils indiquent que l’assemblée générale du 7 juillet 2015 n’a apporté aucun élément déterminant et qu’aucun appel de charges n’a été voté pour des travaux à entreprendre, les résolutions ayant porté sur la mission à donner à un bureau d’études et notamment établir une note de calcul et des préconisations afin de gérer le problème technique de report de charges entre deux bâtiments.

Ils précisent qu’ils ont d’ailleurs supporté la quote part de dépenses afférentes à ces charges.

Sur ce, il convient d’abord de rappeler que l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 27 mai 2004 prévoit que “le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est co propriétaire au moment de l’exigibilité”.

Aux termes du compromis de vente du 18 juin 2015 les parties ont indiqué qu’elles entendaient déroger aux dispositions légales s’agissant des dépenses comprises ou non dans le budget prévisionnel du syndic.

Ainsi et pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel du syndic, les parties ont convenu des clauses suivantes :

— “le vendeur prendra en charge les travaux votés antérieurement aux présentes, qu’ils soient exécutés ou non et que le montant soit exigible ou non,

— l’acquéreur prendra en charge les travaux qui viendraient à être décidés depuis la signature des présentes dès lors que le vendeur aura mis l’acquéreur en mesure d’assister à l’assemblée des copropriétaires en lui adressant, sept jours à l’avance, par LRAR, la copie de la convocation à cette assemblée, l’ordre du jour et un pouvoir dûment signé à l’effet de prendre part au vote, sans aucune restriction. A défaut, ces travaux resteront à la charge définitive du vendeur,

— le vendeur remettra à titre forfaitaire et définitif à l’acquéreur, le jour de la vente, le montant des travaux lui incombant mais non encore exigible et l’acquéreur devra répondre des futurs appels de fonds, quelque soit leur montant et sans recours contre le vendeur”.

Dans l’acte authentique de vente du 6 octobre 2015, il est indiqué que la dernière assemblée générale a eut lieu le 7 juillet 2015, soit entre la date d’établissement de l’avant contrat et celle de l’acte authentique. Il est ajouté que l’acquéreur a déclaré ne pas avoir reçu du vendeur le pouvoir lui permettant d’assister à cette assemblée et d’y voter, ce que ce dernier a reconnu.

Il est encore précisé que conformément aux dispositions contractuelles de l’avant contrat et de convention entre les parties, il a été convenu que le vendeur supporte la charge des travaux votés lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2015, dont le procès verbal est demeuré annexé en copie à l’acte authentique de vente.

Aux termes des dispositions contractuelles, les vendeurs ont pris en charge le coût des dépenses qui ont été votées lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2015.

La somme de 17 217,88 euros sollicitée par la SCI X correspond à la quote part de dépenses mise à sa charge par le syndic, au titre des travaux de réparation du dispositif de report de charge entre les bâtiments A et B et des travaux structurels y afférents, suite aux résolutions adoptées au cours de l’assemblée générale du 3 mars 2016 à propos desquelles elle s’est abstenue.

Au soutien de sa demande, elle invoque des manquements des vendeurs à leurs obligations d’information et de B foi dont il lui appartient de rapporter la preuve.

La SCI X fait valoir que le procès verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2015 qui fait état d’un point d’information relatif à “un désordre sur poutrelle métallique de report de charge entre les deux bâtiments de l’immeuble” était effectivement joint au compromis de vente, mais que les annexes à la convocation, en ce compris le rapport de M. C, architecte ne l’étaient pas.

L’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitat dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit l’annexion à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente : …”des procès verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le copropriétaire vendeur en dispose”.

Il résulte de l’acte authentique de vente du 6 octobre 2015 que le vendeur a fourni lors de l’avant contrat, les procès verbaux des trois dernières assemblées générales en sa possession à l’acquéreur qui a déclaré en avoir connaissance.

Il n’est pas établi que la convocation à l’assemblée générale du 27 mars 2015 et les pièces jointes dont l’annexion au compromis de vente n’est toutefois pas imposée par l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitat aient été communiquées à la SCI X.

Toutefois, rien n’empêchait la SCI X de demander au vendeur le rapport établi par Monsieur C, architecte, évoqué dans le procès verbal d’assemblée générale du 27 mars 2015 dont une copie lui avait été remise et dont les termes étaient assez éloquents, puisqu’il est indiqué clairement, à propos “du désordre sur la poutrelle métallique de report de charge entre les deux bâtiments que :

— “le syndicat des copropriétaires est informé du rapport et des préconisations de l’architecte, M. C (cabinet D), notamment des mesures d’étaiement qui seront nécessaires et des risques de fissuration”,

— des travaux devront être mis en oeuvre d’ici le mois d’octobre 2015,

— l’architecte devra prendre toute mesure conservatoire d’ici la fin du mois d’avril 2015".

La SCI X fait encore valoir qu’elle n’a pas eu connaissance de la convocation à l’assemblée générale spéciale du 7 juillet 2015 avec pour ordre du jour unique “les pathologies de l’immeuble” et plus spécifiquement le problème de report de charge entre les bâtiments A et B.

Elle précise que si tel avait été le cas, elle aurait pu constater que les travaux de reprise du désordre n’étaient ni déterminés, ni à fortiori votés et payés et qu’ils allaient être conséquents, de sorte qu’elle aurait refusé d’acquérir ou qu’elle aurait prévu une condition suspensive.

Lors de la signature du compromis de vente le 18 juin 2015, l’acquéreur était informé des désordres sur la poutrelle métallique de report de charge entre les deux bâtiments et de la nécessité de mettre en oeuvre des travaux avant le mois d’octobre 2015, comme le précisait le procès verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2015 qui lui a été remis.

Le 7 juillet 2015, les copropriétaires réunis en assemblée générale spéciale ont :

— désigné la société Structura Lab, bureau d’études, afin d’établir une note de calcul et des préconisations pour gérer le report de charge entre les deux bâtiments,

— décidé de procéder aux travaux de sondage et d’étayage de la cage d’escalier du bâtiment rue (escalier A),

— désigné le cabinet D en qualité de maître d’oeuvre afin d’assurer une mission d’étude et de maîtrise d’oeuvre pour les travaux des pathologies de charge et de structure de l’escalier du bâtiment rue.

A cette date, le désordre était connu. Par contre, les travaux de reprise n’étaient ni définis, ni chiffrés, ni votés, puisqu’il résulte d’une note du 9 octobre 2015 adressée au syndic de copropriété par M. C architecte, que “seul le calcul permettra de déterminer le mode opératoire qui sera nécessaire pou renforcer la structure”.

Les consorts Y ont pris en charge les dépenses afférentes aux prestations votées le 7 juillet 2015, conformément aux dispositions du compromis de vente, ce qui a été rappelé dans l’acte authentique du 6 octobre 2015 qui mentionne également, s’agissant de la répartition des charges et travaux que :

— “l’acquéreur supporte les charges de copropriété à compter du jour de l’entrée en jouissance et le coût des travaux votés à compter de ce jour,

— le vendeur supporte le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d’exécution, votés jusqu’à ce jour”.

Les copropriétaires ont décidé de procéder aux travaux de réparation du dispositif de report de charge de l’édicule du bâtiment cour, de choisir l’entreprise, de commander les travaux au vu des devis proposés, de déterminer la base de répartition et de désigner un maître d’oeuvre lors de l’assemblée générale du 3 mars 2016.

La SCI X ne saurait remettre en cause les dispositions contractuelles en arguant d’un manquement des vendeurs à leur obligation de B foi et d’information, dont elle ne rapporte pas la preuve.

Il convient donc de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande principale de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI X sollicite la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil, pour résistance abusive.

La solution apportée au litige conduit au rejet de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les consorts Y concluent à la condamnation de la SCI X au paiement d’une somme de 10 000 euros pour procédure abusive.

Toutefois, ils ne démontrent pas que la SCI X a abusé de ses droits d’agir en justice.

La demande reconventionnelle des consorts Y sera donc rejetée.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI X qui succombe sera condamnée à payer aux consorts Y, la somme de 1 500 euros en application de l’article l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera par contre déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, mais elle ne se justifie pas.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de la SCI X.

Par ces motifs :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI X de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute Monsieur et Madame Y de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SCI X à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamne la SCI X aux dépens et autorise l’avocat qui le demande à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision et ce en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 31 mai 2017

La greffière La présidente

J K L M

FOOTNOTES

- Expédition exécutoire délivrée

le: 31.05.2017 à Me Viviez de Chattelard

- Copie certifiée conforme délivrée

le : 31.05.2017 à Me Guguen