TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MELUN

[…]

Affaire n° : 16/01616

Jugement n° : 17/

VM/CS

JUGEMENT DU VINGT CINQ AVRIL DEUX MIL DIX SEPT

DEMANDEUR :

[…]

dont le siège social est […]

représentée par M^e Guillaume MEAR, avocat postulant au barreau de MELUN, M^e Philippe HANSEN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur B Z A

[…]

représenté par M^e Coralie LARRAZET-CASAROLI, avocat au barreau de MELUN

DÉBATS :

En application des articles 779 et 786-1du Code de Procédure Civile, les avocats ont été autorisés à déposer leur dossier de plaidoiries en audience publique le 21 Février 2017.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2017.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : X MULLER,

Assesseur : X Y,

Après en avoir délibéré avec Martine GIACOMONI- CHARLON, assesseur

GREFFIER :

[…]

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par X MULLER, Vice-Présidente, qui a signé la minute avec Christine SALADIN, Greffier, le 25 Avril 2017, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCEDURE

B Z A est propriétaire d’un terrain dans le […], initialement cadastré […], d’une superficie de 3.378 m2.

Ce lotissement est géré par l’association syndicale des Propriétaires du Hameau de Villiers (ci-après ASPHV) qui est elle-même propriétaire d’un bureau dans le lotissement.

Ce lotissement est soumis à un cahier des charges qui précise notamment qu’en cas de division des parcelles, celles-ci doivent avoir une superficie au moins égale à 1.500 m2, et une largeur de façade sur rue d’au moins 25 mètres d’un seul tenant.

Par décision du 25 août 2015, la commune de Saint Fargeau a autorisé M. Z A à diviser sa parcelle en trois parcelles distinctes, dont deux ne respectant pas les conditions du cahier des charges du lotissement (une parcelle d’une superficie de 227 m2, et l’autre d’une superficie de 1.347 m2).

Par ordonnance de référé du 10 juin 2016, le président de ce tribunal a fait droit à la demande d’interdiction de cession de la parcelle de 1.347 m2 ne respectant pas le cahier des charges, et ce pour une période de 6 mois à compter de la signification intervenue le 4 juillet 2016.

Vu l’assignation délivrée le 19 avril 2016 à la requête de l’Association syndicale des propriétaires du Hameau de Villiers à B Z A, au visa du cahier des charges du lotissement et des articles 1134,1142,1143 et 1145 du code civil, aux fins à titre principal, qu’il lui soit enjoint, dans un délai de 4 mois et sous astreinte, de réunifier les parcelles objet de la division, et à titre subsidiaire qu’il soit condamné au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Vu les dernières conclusions signifiées par l’ASPHV le 2 novembre 2016 par lesquelles celle-ci reprend ses demandes initiales.

Vu les dernières conclusions signifiées le 13 octobre 2016 par lesquelles B Z A soulève, à titre principal, l’irrecevabilité de la demande pour défaut de mise en oeuvre du préalable obligatoire de résolution amiable du litige, et conclut à titre subsidiaire à l’incompétence du juge judiciaire, et enfin au rejet de la demande, formant en outre une demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2017.

DISCUSSION

1 – sur la recevabilité de la demande

sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de règlement amiable du litige

Il ressort de l’article 14 des statuts de l’association syndicale, relatif aux fonctions du Conseil des Syndics que celui-ci doit : « s'efforcer de régler à l’amiable les questions litigieuses relevant de l’inobservation des clauses du Cahier des Charges, ou des articles des statuts visant à la protection de l’intérêt général des membres de l’association. Il peut contribuer au règlement amiable des litiges dont il est saisi en favorisant la réunion et l’accord des parties intéressées, auxquelles il peut faire les recommandations qu’il estime appropriées. »

En l’espèce, B Z A soutient que l’action de l’ASPHV est irrecevable au motif qu’aucune tentative de règlement amiable n’a été initiée par le Conseil des Syndics.

L’ASPHV soutient pour sa part que l’article 14 des statuts n’institue pas une procédure obligatoire de règlement amiable préalablement à la saisine du juge.

Force est ici de constater que les dispositions précitées n’instituent effectivement aucune procédure obligatoire de règlement amiable des litiges. Il est uniquement prévu que le Conseil des Syndics doit « s’efforcer » de régler les litiges à l’amiable et qu’il « peut » contribuer au règlement amiable, ce qui n’implique aucune obligation de règlement amiable du litige préalablement à la saisine du juge, étant au surplus observé que cet effort de règlement amiable incombe au Conseil des Syndics et non pas à l’ASPHV.

La fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de règlement amiable sera donc rejetée.

2 – sur l’exception d’incompétence de la juridiction judiciaire

Il résulte de l’article 771 du code de procédure civile que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En l’espèce, B Z A soutient que le juge administratif est seul compétent pour ordonner la réunification des parcelles litigieuses, dès lors que la division a fait l’objet d’une autorisation du Maire de la commune de Saint Fargeau qui n’a fait l’objet d’aucun recours, de sorte qu’elle est définitive et ne peut être remise en cause.

L’ASPHV soutient au contraire que la juridiction judiciaire reste compétente, les autorisations d’urbanisme étant toujours délivrées sous réserve des droits des tiers, qu’ils peuvent exercer devant les tribunaux judiciaires.

Le tribunal observe d’une part que B Z A aurait dû soulever l’exception d’incompétence devant le juge de la mise en état et qu’il n’est plus recevable à la soulever devant le tribunal, d’autre part que la question posée à la présente juridiction ne ressort pas de la compétence administrative dès lors qu’il s’agit de l’application du cahier des charges du lotissement qui relève de la compétence judiciaire.

L’exception d’incompétence sera donc rejetée.

3 – Sur la demande tendant à la réunification des parcelles

3-1 – sur la prétendue caducité des dispositions du cahier des charges

Il résulte de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme que :

« les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. »

L’article 11 du cahier des charges du lotissement, relatif à la surface des parcelles, prévoit que : « les parcelles auront une superficie égale ou supérieure à 1.500 m2, et une largeur de façade sur rue d’au moins 25 mètres d’un seul tenant ». Le cahier des charges du lotissement, et ses modifications, ont fait l’objet d’approbations préfectorales en 1926 et 1974, et d’une approbation municipale en 1998.

L’ASPHV sollicite l’application de l’article 11 du cahier des charges et la réunification des parcelles dont M. Z A a obtenu la division. Elle soutient que la caducité des règles d’urbanisme prévue à l’article L. 442-9 précité a une portée limitée en ce que ces règles perdent leur caractère règlementaire, mais qu’elles demeurent opposables aux co-lotis (en application de l’alinéa 3 de cet article) en tant que stipulation contractuelle.

B Z A soutient pour sa part que les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges sont devenues caduques, et que les dispositions du PLU sont aujourd’hui seules applicables. Il fait en outre valoir que l’alinéa 3 de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme ne s’applique qu’aux rapports généraux entre co-lotis mais ne concerne en aucune manière les règles d’urbanisme.

Le cahier des charges approuvé a une double nature, règlementaire d’une part, contractuelle d’autre part.

En l’espèce, les parties ne contestent pas que le cahier des charges litigieux entre dans le champ d’application du premier alinéa de l’article L. 442-9, de sorte qu’il a cessé de produire ses effets – sur le plan règlementaire – à l’expiration du délai de dix ans, dès lors que le lotissement est couvert par un PLU, ce qui n’est pas discuté.

Toutefois, l’article L. 442-9 précité ne peut avoir ni pour objet ni pour effet de remettre en cause “les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges”.

En application de ce texte, un des charges de lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux. Les dispositions de l’article L.442-9 précité sont ainsi sans effet sur la pérennité des dispositions d’un cahier des charges, envisagées dans leur dimension contractuelle. Il en résulte que l’ASPHV est bien fondée se prévaloir de l’article 11 du cahier des charges qui reste applicable dans les rapports entre co-lotis, nonobstant la caducité des dispositions sur le plan règlementaire.

3-2- sur l’application des dispositions du cahier des charges

Il résulte de l’article 1143 du code civil, dans sa version applicable à la présente espèce, que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit. Et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 11 du cahier des charges du lotissement, relatif à la surface des parcelles, prévoit que : « les parcelles auront une superficie égale ou supérieure à 1.500 m2, et une largeur de façade sur rue d’au moins 25 mètres d’un seul tenant ».

En l’espèce, l’ASPHV sollicite la réunification des parcelles AE 273 à 275 au motif que la nouvelle parcelle […] n’a qu’une superficie de 1.347 m2 et une largeur sur rue de 20,87m, la parcelle AE 273 n’ayant qu’une superficie de 227 m2.

B Z A s’oppose à cette demande au motif que la rédaction de l’article 11 – à la différence d’autres articles du cahier des charges – n’entraine aucune contrainte, et que cette clause manifeste un simple souhait qui n’est accompagné d’aucune obligation contraignante ou interdiction. Il ajoute que cette clause est d’autant moins contraignante qu’elle n’est pas appliquée pour un certain nombre de parcelles.

Force est ici de constater que, contrairement à ce qui est soutenu, il n’est justifié d’aucune parcelle du lotissement qui ne respecterait pas les dispositions de l’article 11 précité.

En précisant que « les parcelles auront une superficie égale ou supérieure à 1.500 m2… » l’article 11 contient l’affirmation que, dans le futur, les parcelles auront une superficie égale ou supérieure ….L’emploi du futur est simplement lié au fait que la superficie des parcelles peut évoluer dans le temps. Si l’on devait ignorer cette évolution dans le temps, la phrase serait ainsi rédigée : « les parcelles ont une superficie égale ou supérieure…. ». Il s’agit bien d’une affirmation, actuelle ou future, qui ne laisse place à aucune autre alternative et revêt dès lors un caractère contraignant que M. Z A devait respecter.

B Z A soutient encore que la réunification des parcelles serait impossible dès lors qu’il a déjà vendu la parcelle AE 273 (d’une superficie de 227 m2) à un tiers, la réunification aboutissant à la remise en cause des droits de ce tiers qui n’a pas été attrait dans la procédure.

L’ASPHV, sans abandonner sa demande de réunification des trois parcelles, indique que la réunification a minima des deux parcelles AE 274 et […] reste possible, et qu’elle serait alors en droit de solliciter réparation de son préjudice résultant de l’impossibilité de réunifier la troisième parcelle AE 273.

Dès lors que B Z A n’est plus propriétaire de la parcelle AE 273, il ne dispose plus d’aucun droit sur celle-ci, de sorte qu’il est effectivement impossible de lui demander de la réunifier aux autres parcelles.

La réunification des parcelles AE 274 et […], appartenant à B Z A, reste possible. Il convient d’y faire droit dès lors que leur division a été réalisée en contravention de l’article 11 du cahier des charges du lotissement, en ce qu’elle aboutit à la création d’une parcelle dont les dimensions sont inférieures à celles prévues à cet article.

Il convient donc d’enjoindre à M. Z A de procéder à la réunification des parcelles AE 274 et […] dans un délai maximum de 4 mois à compter du présent jugement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, cette astreinte commençant à courir à compter de l’expiration du délai de 4 mois précité et pendant une durée de 10 mois.

Le tribunal observe que l’ASPHV ne justifie pas du préjudice qu’elle allègue quant à l’impossibilité de réunifier la parcelle AE 273, étant observé que cette parcelle est totalement enclavée et qu’elle sera donc nécessairement rattachée à une autre parcelle plus importante (parcelle voisine), de sorte que les règles de l’article 11 du cahier des charges seront respectées. L’ASPHV sera donc déboutée de sa demande indemnitaire.

4 – sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Dès lors qu’il a été fait droit aux demandes de l’ASPHV, la procédure qu’elle a introduite ne peut être qualifiée d’abusive, de sorte que la demande de M. Z A à ce titre sera rejetée.

Il sera alloué à l’ASPHV une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour assurer sa défense.

L’exécution provisoire, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

Déclare recevable l’action introduite par l’Association Syndicale des Propriétaires du Hameau de Villiers à l’encontre de B Z A,

Donne injonction à B Z A de procéder à la réunification des parcelles AE 274 et […] (terrain situé à […], […]) dans un délai maximum de 4 mois à compter du présent jugement, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, cette astreinte commençant à courir à compter de l’expiration de ce délai de 4 mois et pendant une durée de 10 mois,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne B Z A aux dépens,

DIT que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnéceux des dédont ils auraient fait l’avance sans avoir reçprovision en application de l’article 699 du code de procére civile ;

Condamne B Z A à payer à l’Association Syndicale des Propriétaires du Hameau de Villiers la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonne l’exécution provisoire des dispositions qui précèdent.

Ainsi jugé et prononcé le 25 Avril 2017, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal de Grande Instance de MELUN par X MULLER, Présidente, qui a signé la minute avec Christine SALADIN, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT