Tribunal de grande instance de Nanterre, Juge de l'expropriation, 20 janvier 2017, n° 16/00082

TGI Nanterre 14 novembre 2016

TGI Nanterre 20 janvier 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Nanterre, juge de l'expropriation, 20 janv. 2017, n° 16/00082
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Nanterre
Numéro(s) :	16/00082

Sur les parties

Avocat(s) :	François-Pierre LANIFabien BODIN
Cabinet(s) :	IDEO SOCIETE D'AVOCATSSCP AVOCATS DERRIENNIC ET ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

[…]

N° F.I. : 16/00082

N° de Minute : 16/

Date : 20 Janvier 2017

OPERATION : Droit de Préemption

ENTRE :

HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH

[…]

représenté par Maître Fabien BODIN de la SELARL LAFARGE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T10

Monsieur Y X

[…]

comparant, assisté de M^e LANI de la S.C.P DERRIENNIC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Madame Z X

[…]

non comparante, représentée par M^e LANI de la S.C.P DERRIENNIC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

En présence du commissaire du Gouvernement représentant les services fiscaux des HAUTS-DE-SEINE

DEBATS :

A l’audience du 05 Décembre 2016, tenue publiquement.

JUGEMENT :

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : A B

GREFFIER : Sophie BENAOUED

FAITS ET PROCÉDURE :

M. Y X et M^me Z X sont propriétaires d’un immeuble situé […] à BOIS-COLOMBES (92270 ), sur la parcelle cadastrée […] , parcelle […] d’une contenance de 98 m².

Il s’agit d’un bâtiment de trois étages composé de 12 studios à usage locatif.

Le 1^er avril 2016, M. et M^me X ont adressé une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) le bien mentionné ci-dessus, au prix de 1.250.000 €, à la mairie de Bois-Colombes qui l’a réceptionnée le 04 avril 2016.

Par arrêté du 05 avril 2016, le maire de la Ville de Bois-Colombes a délégué son droit de préemption à l’établissement Hauts de Seine Habitat – OPH

Hauts de Seine Habitat a exercé son droit de préemption au prix de 720.000 €, selon une décision qu’il a adressée à M. et M^me X par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 3 juin 2016.

M. et M^me X ont refusé cette proposition par courrier daté du 09 juin 2016 et réceptionné par Hauts de Seine Habitat le 10 juin 2016.

Par une requête et mémoire valant offre reçus au tribunal le 29 juin 2016, Hauts de Seine Habitat a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Nanterre en vue de la fixation du prix du bien de M. et M^me X à un montant de 720.000 € d’après une surface utile de l’immeuble estimée à 240 m².

Suivant mémoire en réponse réceptionné au greffe le 03 août 2016, M. et M^me X ont sollicité la fixation du prix à la somme de 1.250.000 euros.

Les conclusions du Commissaire du Gouvernement enregistrées au greffe le 10 novembre 2016, avant transport, propose une valeur vénale totale de 1.080.000 € .

Le transport sur les lieux est intervenu le 14 novembre 2016 en présence de Hauts de Seine Habitat et son conseil, de M. X, assisté de son conseil et de M. Le Commissaire du Gouvernement .

A l’audience du 05 décembre 2016, les parties, assistées par leur conseil respectif et le Commissaire du Gouvernement ont développé les éléments de leurs mémoires et conclusions respectifs qu’ils se sont précédemment adressés et qui ont été enregistrés ce jour-là au tribunal.

Suivant mémoire en réplique, Hauts de Seine Habitat a sollicité à la juridiction de céans de :

— adjuger le bénéfice de son précédent mémoire,

— à titre principal , fixer le prix de l’immeuble à la somme de 720.000 euros compte tenu de l’état du bien et de l’évaluation retenue par les services spécialisés de France Domaine,

— à titre subsidiaire, fixer le prix de l’immeuble à la somme de 800.000 euros compte tenu de l’état du bien, du montant des travaux de réhabilitation nécessaires et de l’évaluation retenue par les services spécialisés de France Domaine.

Hauts de Seine Habitat expose que l’immeuble est constitué d’un bâtiment édifié en R+ 3, composé de 12 logements de type F1, 3 par niveau d’environ 20m² chacun, d’une cave, un grenier et une petite cour de 12m² ; que le revêtement extérieur en crêpi est correct, la charpente et la toiture sont usées; que les huisseries sont en très mauvais état et l’escalier central hors d’usage; que autre des douze logements visités dans le cadre de l’évaluation domaniale, sont constitués chacun, d’une salle d’eau/ WC, d’une kitchenette; qu’il a pu être considéré par l’évaluateur que les logements nécessiteraient une rénovation complète des huisseries, du système électrique, de l’isolation, des peintures et des sols.

Hauts de Seine Habitat soutient avoir saisi la Brigade d’évaluation domaniale territorialement compétente laquelle, après sa visite, a estimé sa valeur vénale à 720.000 euros hors doits, taxe, charge et commission d’agence et selon la méthode dite par comparaison avec des mutations récentes et compte tenu des caractéristiques du bien.

Hauts de Seine Habitat réfute la sous-estimation du bien alléguée par M. et M^me X aux motifs que la surface de l’immeuble serait inexacte; que l’immeuble serait situé dans une zone attractive; qu’il ne serait pas dans l’état de vétusté présenté par l’Office; que le prix proposé ne correspondrait pas à la réalité du marché immobilier.

Hauts de Seine Habitat affirme pour sa part que si évaluation de l’immeuble n’impose pas de retenir spécifiquement des facteurs juridiques et socio-économiques, certains facteurs physiques imposent des remarques; qu’il convient ainsi de constater que le bien immobilier est situé dans le secteur nord de Bois-Colombes, relativement excentré, desservi certes par le bus mais à 15 minutes de la gare à pied; que l"immeuble ne présente aucune qualité architecturale identifiée; que l’état de vétusté de l’immeuble est avéré comme l’atteste le programme de travaux élaboré par un économiste de la construction; que la surface utile de l’immeuble est estimée à 240 m² et non de 300m² en intégrant les parties communes alors que la méthode d’évaluation analytique retenue par la Brigade d’évaluation domaniale conduit à déterminer le montant de chacun des logements abrités par l’immeuble.

Hauts de Seine Habitat ajoute que les termes de comparaison communiqués par M. et M^me X, issus d’une évaluation en ligne, d’immeubles de construction neufs et d’un immeuble de rapport de 220m² accueillants 7 appartements, ne sont pas pertinents; qu’il entend présenter des termes de comparaison – à savoir deux acquisitions à Bois-Colombes et les ventes relevées dans la base des notaires- établissent la justesse de l’évaluation du bien préempté; que la qualité de professionnel de l’immobilier de la société LES LAVANDINS qui s’est portée acquéreur du bien ne s’est constituée qu’au mois de janvier 2015.

De leur coté, suivant mémoire en réponse n°2, M. et M^me X ont entendu se désister de leur demande initiale selon laquelle la saisine du juge de l’expropriation serait irrecevable en raison de sa tardiveté.

Ils ont également sollicité :

— la fixation du prix à la somme de 1.250. 000 euros, hors taxes,

— la condamnation de Hauts de Seine Habitat à lui verser la somme de 2.000 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, M. et M^me X font principalement valoir que l’offre ne correspond pas à la réalité économique du marché de l’immobilier ; qu’ils ont signé un compromis de vente au prix de 1.250.000 euros le 31 mars 2016 ; que le Juge de l’Expropriation n’est pas tenu par le montant fixé par l’avis du Service France Domaine si celui-ci ne correspond pas à la réalité du marché immobilier.

Ils soutiennent que l’estimation est erronée la surface utile ou habitable de l’Immeuble est de 300 m²; que l’estimation de Hauts-de-Seine Habitat semble ne pas tenir compte des « parties communes » de l’Immeuble qui doivent pourtant être comptabilisées dans l’estimation de l’Immeuble; que l’estimation d’un bien immobilier doit prendre en compte l’ensemble de la surface du bien, les parties communes étant nécessairement des surfaces utiles et étant susceptibles de devenir des surfaces habitables au gré des travaux de réhabilitation / redécoupage réalisés par le nouveau propriétaire du bien; que c’est bien une surface de 300 m² qu’il faut retenir pour déterminer le prix de l’Immeuble; que Hauts-de-Seine Habitat considère que l’Immeuble doit être estimé à 720.000 euros pour une surface de 240 m². En appliquant le prix au mètre carré retenu par Hauts-de-Seine Habitat, et en prenant en compte une surface utile de 300 m², l’estimation de l’Immeuble ne peut pas, en tout état de cause, être inférieure à la somme de 900.000 euros.

M. et M^me X ajoutent que l’Immeuble est situé dans une zone attractive; que l’immeuble n’est pas vétuste et que le chiffrage communiqué par l’expropriante à hauteur de 1.158.000 euros au titre des travaux de rénovation est tout à fait contestable; que le chiffrage a été réalisé par « l’économiste de la construction intégré d’Hauts-de-Seine Habitat », c’est-à-dire par un membre d’Hauts-de-Seine Habitat dont l’avis est nécessairement subjectif; que ce chiffrage est d’autant plus critiquable qu’il n’est pas détaillé et se contente de fixer un montant global de travaux de 1.158.000 euros, sans aucune justification ; Hauts-de-Seine Habitat soutient que la charpente et la couverture de l’Immeuble doivent être réhabilitées alors qu’aucune nouvelle réhabilitation n’est nécessaire; que contrairement à ce qu’insinue Hauts-de-Seine Habitat, l’état général de l’Immeuble n’est pas vétuste, les travaux courants d’entretien de l’Immeuble ayant bien été réalisés par M. et M^me X.

M. et M^me X ajoutent qu’ils ont pris soin de faire réaliser des devis de rénovation des appartements de l’Immeuble ; que même à supposer que tous les appartements nécessitent le même niveau de rénovation, ce qui n’est pas le cas, les travaux de rénovation ne sauraient excéder la somme de 12 x 2.204,95 euros, soit 26.459,40 euros TTC; que la minoration de 20% retenue par le commissaire du gouvernement semble très excessive au regard de traces d’humidité qui sont principalement dues à l’absence d’habitation et de chauffage dans l’Immeuble depuis de longs mois.

M. et M^me X affirment que Le prix moyen du mètre carré avenue du Bel Air à Bois Colombes en juillet 2016 de 5.200 euros ; que dans le cadre de plusieurs projets immobiliers à Bois-Colombes, des biens immobiliers neufs sont actuellement proposés à la vente à des prix moyens de 7.000 / 7.500 euros du mètre carré, pouvant aller jusqu’à plus de 8.000 euros du mètre carré; que d’autes immeubles anciens sont d’ailleurs mis en vente à Bois-Colombes dans des fourchettes de prix bien plus élevées que l’estimation réalisée par le Service France Domaine; qu’à la lumière de l’ensemble de ces éléments, c’est de manière tout à fait raisonnable et conforme au prix du marché immobilier à Bois-Colombes, que M. et M^me X proposent de vendre leur Immeuble au prix de 1.250.000 euros; que la société LES LAVADINS, professionnelle de l’immobilier ne s’y est d’ailleurs pas trompée puisqu’elle a proposé d’acheter l’Immeuble pour ce montant et a signé un compromis de vente en date du 31 mars 2016.

Pour sa part, dans ses dernières conclusions, le M. Le Commissaire du Gouvernement a proposé, après transport, que le prix soit fixé à la somme de 750.000€, bien libre de toute occupation et d’après une surface utile de 300m².

Il retient la méthode d’évaluation par comparaison et cite trois termes de références et ajoute qu’ au regard des travaux à engager, non chiffrés à ce jour, pour corriger les désordres d’humidité, la fourchette basse des termes de comparaison sera retenue ce qui équivaut environ au ratio moyen des termes diminué de 20 %. Le Commissaire du Gouvernement a alors arbitré le ratio à 2 500 €/m².

Il ajoute que la valeur la plus juste du bien est à rechercher dans l’étude des cessions des immeubles de rendement comparables; que les immeubles situés sur le territoire de Colombes sont à privilégier; que la finalité d’un immeuble de rendement résidant dans les loyers qu’il engrange, l’état du bien inoccupé depuis environ un an est un élément de minoration à considérer au regard de la finalité première du bien.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2017 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les articles L.142-5 et L.213-4 du Code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2^e alinéa, du Code de l’urbanisme.

Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R. 322-46 du Code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L. 331-2 du même code.

I LE BIEN :

Sur les dates à fixer et la situation d’urbanisme

Aux termes de articles L.322-1 et L.322-2 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Par ailleurs, concernant la qualification et l’usage du bien, et selon les dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il résulte des pièces du dossier que la date de référence doit être fixée au 09 juillet 2013, date de la révision du plan local d’urbanisme (PLU) de la Ville de Bois- Colombes.

Par ailleurs, les biens sont estimés, c’est à dire leur valeur vénale, à la date de la présente décision.

Le bien est situé en zone UD de la ville de Colombes . Il s’agit d’une zone à dominante d’habitat individuel moyennement dense et la plus vaste de Bois-Colombes.

Sur la consistance matérielle

Le bien appartenant à M. et M^me X est constitué d’un bâtiment sur rez-de-chaussée avec trois étages et comprenant 12 studios. Chaque niveau comprend 3 logements avec coin cuisine et salle d’eau.

Le transport sur les lieux, à l’exception des caves, a permis d’effectuer les constatations qui suivent.

I. L’environnement :

L’immeuble situé dans une rue pavillonnaire à sens unique, calme sans parking et donnant sur le […].

La zone bénéficie de la proximité avec la gare SNCF de Colombes et Bois-Colombes, 15 minutes à pied environ, ainsi que d’une ligne de bus à moins de cent mètres. Cette zone débouche sur différents commerces de proximité ainsi que sur la place D, située à environ trois minutes à pied.

II. L’extérieur de l’immeuble :

L’immeuble est construit en pied de trottoir et mitoyen aux propriétés qui l’entourent. La façade est en crépi et globalement en état d’usage normal, si ce n’est quelques légères fissures de part et d’autre de la porte d’entrée. Les fenêtres en bois sont en simple vitrage et disposent de volets uniquement au rez-de-chaussée.De l’extérieur, on ne peut apercevoir la toiture.

III. L’intérieur de l’immeuble :

L’immeuble comprend douze appartements, qui sont tous libres . Chaque logement comprend une pièce principale attenante à une kitchenette, une salle d’eau ou une salle de bain avec un WC dans la salle d’eau . Quelques uns de ces logements disposent d’un WC indépendant.

A) Le rez-de-chaussée :

Les trois logements à ce niveau présentent la même configuration. Le logement est une chambre disposant d’un coin cuisine et d’une salle d’eau ou salle de bain.

Les matériaux sont distincts dans chaque logement au sol mais il y a de la peinture au murs et au plafond. D’une façon générale, l’ensemble est en l’état d’usage voire défraîchi.

Le plafond de l’appartement présente des cloques et la peinture sur les murs est sur la cour de l’immeuble. On constate la présence d’une forte humidité dans l’un des trois logements et des traces sur les plafonds et les murs.

B) Le premier étage :

Cet étage dispose de trois logements, auxquels on accède par un pallier en parquet et aux murs en peinture usagée. Ces trois logements présentent la même configuration.

Un des trois logements est en très bon état. et dépourvu de trace d’humidité. En revanche, le second présente des murs et sols un état très dégradé y compris dans la salle d’eau et l’on constate la présence de traces d’humidité sur l’un des murs ( droit). Le dernier logement est en bon état avec quelques fissures dans la salle d’eau.

C) Le deuxième étage :

Les trois logements à cet étage présentent la même configuration. Deux des logements sont en moyen état , le troisième est en mauvais état avec fissures et traces d’humidité.

D) Le troisième étage :

Les trois logements à cet étage présentent la même configuration. Un des logements n’a pu être visité. Le second était en état moyen avec un plafond très abîmé dans la salle d’eau et présentant des traces d’humidité. Le dernier logement est en très bon état.

E) Les Combles :

L’immeuble dispose de combles non aménageables, auxquels on peut accéder par une trappe.

F) Les Parties communes :

Au rez-de-chaussée, les murs des parties communes sont en état d’usage et le sol en carrelage est en moyen état. L’escalier permettant l’accès aux différents étages dispose d’une rampe et de marches en bois. Le tout ,un peu incliné, est néanmoins en très bon état. La cage d’escalier est équipée de fenêtres.

G) La Cave :

Elle ne représente qu’une petite surface de l’immeuble et est complètement enterrée.

H) La Cour intérieure :

L’immeuble bénéficie d’une petite cour intérieure avec dalle en ciment. Cette cour donne vue sur les fenêtres de certains des logements qui ne donnent pas sur la rue. Certaines de ces fenêtres sont cassées.

IV. Remarques Générales :

L’immeuble présente une construction des années cinquante. Il est équipé d’un chauffage central au gaz. Chaque logement sauf un, dispose d’un radiateur, d’un compteur d’eau ainsi que d’un compteur électrique.

Concernant l’électricité, certains logements sont équipés de prises de terre et d’autres non. Tous les logements sont dépourvus de VMC.

Toutes les fenêtres dans les logements ferment malgré des huisseries abîmées.

Globalement, le bâtiment et ses logements sont en état d’usage moyen, présentant régulièrement des traces de salissure.

Il existe une différence d’usage entre chaque appartement, certains étant encore en bon état avec notamment des salles d’eau carrelées et fonctionnelles, d’autres présentant des prestations et éléments de décor défraîchis avec des fissures en haut des murs et des plafonds."

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision pour plus ample description des lieux.

Sur la méthode et les surfaces

* la méthode :

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local adoptée par le Département des Hauts de Seine et par le commissaire du Gouvernement, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

* la surface :

S’agissant de la surface utile ou habitable de l’immeuble, il existe une contestation entre Hauts de Seine Habitat et M. et M^me X .

Pour sa part, le Commissaire du Gouvernement conclut à la surface utile habitable de 300 m² dans ses deux jeux de conclusions telle qu’indiquée dans la DIA.

La loi CARREZ impose dans les actes de ventes de lots de copropriété à usage d’habitation la mention de la superficie de la partie privative du lot. La surface habitable s’entend donc de la superficie utile, c’est-à-dire la surface intérieure de l’immeuble, abstraction faite des cages d’escalier, paliers d’étages et trémies d’ascenseurs. Cette situation concerne donc l’évaluation des immeubles d’habitation en copropriété.

Pour l’évaluation des immeubles d’habitation et en cas d’utilisation de la méthode par comparaison, il est d’usage de retenir la superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO).

Les parties n’ont pas produit la SDPHO .

M. et M^me X proposent un chiffrage des lieux, le métrage ayant permis de constater que la surface totale habitable des 12 studios s’élève à 236,95m², la surface des paliers étant de 18,24m² et celle de la chaufferie de 11.26m².

La configuration des lieux montre que comme le soulignent M. et M^me X, la répartition des logements peut être modifiée en ce compris celle des paliers.

Par ailleurs, le bien immobilier n’est pas une copropriété et il convient de retenir que les paliers ne sont pas des parties communes au sens entendu en matière de copropriété mais des lieux à usage collectif.

Aussi, la surface des paliers sera comprise dans la surface habitable, soit 236,95m² + 18,24m², soit au total 256 m².

En revanche, la chaufferie ne peut pas être considérée, quelque soit sa destination future, comme une surface habitable. Le même raisonnement s’applique pour la cave qui ne pourra être un lieu habitable .

En conséquence, la surface ici retenue sera de 255,19 m², arrondie à 256 m².

Sur la situation locative :

Les parties et le Commissaire du Gouvernement s’accordent à reconnaître que l’immeuble est libre désormais de tout occupant.

II. L’EVALUATION :

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

Il convient de ramener à la surface habitable ici arrêtée les demandes de chacun et la proposition du Commissaire du Gouvernement.

Hauts de Seine Habitat sollicite une fixation du prix sur la base de 240m² mais ne propose pas de prix au m² puisque l’Office forme deux propositions chiffrées à titre principal puis subsidiaire, le prix variant en fonction des travaux.

Pour autant, même si la demande n’est pas ramenée au prix du m², la somme de 720.000 euros divisée par 256m² ramène à 2.812,50 € le prix unitaire.

Le Commissaire du Gouvernement propose la somme de 2.500€ le m².

M. et M^me X sollicitent la somme de 1.250.000 € pour 300 m², soit 4.166 € le m².

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

* Hauts de Seine Habitat produit aux débats 7 termes issus de la “Base bien” de la Chambre des notaires. Ces cessions sont intervenues dans un périmètre de 2km de l’immeuble appartenant à M. et M^me X .

1 – la vente en date du mois d’avril 2016 – BOIS- COLOMBES – bien non libre – à usage d’habitation – 172m² pour le prix de 960.000 € soit 5.581€/m²;

2- la vente en date du mois de novembre 2015 – COLOMBES – bien non libre – à usage d’habitation/ mixte – 99m² pour le prix de 350.000 € soit 3.535 €/m²;

3- la vente en date du mois de septembre 2015 – BOIS- COLOMBES – bien non libre – à usage d’habitation/ mixte – 409 m² pour le prix de 1.300.000 € soit 2.518 €/m²;

4- la vente en date du mois d’août 2015- COLOMBES – bien non libre – 2 bâtiments à usage d’habitation – surface estimée 248 m² – surface terrain 863 m² pour le prix de 1.204.500 € soit 4.857 €/m² du bien et 1.395 € /m² du terrain;

5- la vente en date du mois de mai 2015 – COLOMBES – bien non libre – à usage d’habitation/ mixte – surface estimée 323 m² – surface terrain 207 m² pour le prix de 670.000 € soit 2.074 € /m² du bien et 3.236 €/m² du terrain;

6 – la vente en date du mois de mars 2015 – ASNIERES SUR SEINE – bien libre – deux bâtiments à usage d’habitation/ mixte – 342 m² pour le prix de 900.000 € soit 2.631 €/m²;

7- la vente en date du mois de décembre 2014 – BOIS – COLOMBES – bien libre – deux bâtiments à usage d’habitation/ mixte – 1100 m² pour le prix de 1.300.000 € soit 1.171 €/m².

Hauts de Seine Habitat ajoute à ces termes une vente à hauteur de 2.085.000 pour un immeuble R+4 et sous-sol de 9 logements et un local commercial ( DIA) outre une acquisition en l’état futur d’achèvement d’un immeuble au sein d’un programme immobilier sur la base d’un prix de 3.500 € /m² à Bois-Colombes .

La moyenne de l’ensemble de ces ventes est de 2.956 € /m² .

Hauts de Seine Habitat prend également à son compte les trois termes de comparaison retenus par le Commissaire du Gouvernement qui seront présentés ci-dessous .

La moyenne total de l’ensemble des biens cités par Hauts de Seine Habitat est de 2.976 € /m².

* M. et M^me X ne produisent pas de termes de comparaison issus de la base des notaires.

Ils affirment que le prix du m² rue du Bel Air est de 5.267 euros comme l’estime l’agence immobilière EFFICITY et citent des biens immobiliers neufs dans le cadre de projets immobiliers en cours à Bois-Colombes pour un prix au m² compris entre 7.000 et 8.000 euros.

M. et M^me X font enfin référence à la promesse de vente d’un montant de 1.250.000 euros .

* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants:

1 – cession du 7 janvier 2015 -COLOMBES – Immeuble de 1977, libre à 80 % et composé d’appartements de type F2 et F3 – Prix : 851 000 € – Surface habitable : 275 m² – Ratio : 3 095 € /m²

2 – Cession du 29 août 2014 – COLOMBES Immeuble de 1925 occupé à 80 % et comprenant 19 studios et un local commercial – Prix : 798 000 € – Surface habitable : 317 m² – Ratio : 2 517 €/m²

3 – Cession du 15 mai 2014 – BOIS-COLOMBES- Immeuble de 1924 occupé et composé de 4 studios, un appartement de type F2, deux appartements de type F3 et un local commercial.-

Prix : 1 000 000 € – Surface habitable : 284 m² – Ratio : 3 521 € /m²

Le prix moyen constaté est de 3.044 € /m² sur lequel le Commissaire du Gouvernement applique un abattement de 20% en raison de l’état de l’immeuble, soit un ratio de 2.500 € /m².

Il convient de déterminer le prix du bien de M. et M^me X au vu de tous les éléments qui précèdent.

En premier lieu, il ne peut être retenu comme terme de comparaison la promesse de vente à hauteur de 1.250.000 euros étant précisé que cette promesse n’a aucun caractère certain et définitif d’autant plus qu’aucun dépôt de garantie n’a été prévu en cas d’abandon de la vente, ce qui rend donc très aléatoire cette promesse.

Par ailleurs, les estimations réalisées ne constituent pas des mutations définitives ou des décisions judiciaires et les estimation des agences EFFICITY et SE LOGER, réalisées sur internet, sans aucun élément d’appréciation et sans visite, seront écartées des débats pour ne pas représenter un prix d’échange effectif sur le marché immobilier local susceptible d’autoriser une comparaison pertinente.

Les ventes des biens immobiliers neufs cités tant par l’expropriante que les expropriés, ne sont pas davantages pertinentes puisqu’il s’agit de biens immobiliers aux prestations totalement incomparables avec les prestations d’un immeuble traditionnel construit avant les années 2000.

La base PATRIM, visée par Hauts de Seine Habitat étant souvent imprécise, les données présentées par le commissaire du gouvernement seront seules retenues comme probantes, dès lors qu’elles émanent de la Base nationale des données patrimoniales (BNDP) mise en oeuvre par la direction générale des finances publiques en application de l’arrêté du 11 avril 2005.

En l’espèce, les termes des 7 ventes visées par Hauts de Seine Habitat et extraites de la base des notaires sont trop imprécis . On notera d’ailleurs que les ventes concernent des locaux mixtes et que la date de construction du bien immobilier n’est pas indiquée.

Il en est de même pour la Déclaration d’intention d’aliéner (DIA), produite au dossier par Hauts de Seine Habitat sans communication ensuite de la vente définitive. Il est en effet d’usage que les déclarations d’intention d’aliéner ne sont pas retenues ne s’agissant pas de ventes.

Il conviendra donc de statuer à partir des termes du Commissaire du Gouvernement relevés à partir de la Base des données patrimoniales, donc à partir du prix unitaire de 3.044 € /m² .

Ces termes correspondent à des cessions récentes, de biens immobiliers composés d’appartement à usage locatif, dont la surface se rapproche de celle du bien de M. et M^me X et qui se trouvent dans un rayon proche de celui-ci.

Toutefois, ces termes de comparaison concernent des biens qui n’ont pas été vendus libres, ce qui minore le prix de vente puisqu’il est habituellement appliqué un abattement en général de 20%, quand bien même le code de l’expropriation, ne le prévoit pas, et ce en raison de la présence de locataires.

Avec une majoration de 20% sur la valeur unitaire de 3044 € /m², soit 608 €, le ratio est donc de 3.652€.

L’abattement de 20% préconisé par le Commissaire du Gouvernement en raison de l’humidité, est trop important pour être retenu.

Par ailleurs, la fixation du prix dans la présente espèce doit tenir compte des éléments de moins et plus value :

— des éléments de moins-value objectifs du bien : le transport sur les lieux a permis de constater que l’Immeuble est en bon état général mais nécessite une rénovation complète des huisseries, du système électrique, de l’isolation, de certaines peintures et des sols pour une parité des logements sans pour autant présenter un caractère de vétusté important .

On rappellera pour mémoire les traces relevées d’humidité et fissures mais qui ne sont généralisées à l’ensemble des studios, outre la non- conformité apparente, pour toute personne non habituée aux règles de l’art, des prises électriques .

En revanche, il ne sera pas ici retenu le chiffrage des travaux produit par Hauts de Seine Habitat à hauteur de 1.158.000 euros, dont le coût n’est absolument pas détaillé par prestations décrites et qui n’est donc pas probant .

Par ailleurs, M. et M^me X produisent plusieurs factures justifiant qu’ils ont procédé à des travaux depuis l’acquisition du bien en 2003. On notera ainsi les travaux de couverture en 2010, la pose d’une nouvelle chaudière en 2012, la réfection du hall d’entrée et de la cage d’escalier en 2014, le changement de la porte d’entrée sécurisée en 2014.

— des éléments de plus-value objectifsྭ: le bien est située d’une zone urbaine de faible densité et d’urbanisation modérée, à dominante d’habitat et comportant des activités de services, commerciales, et des équipements publics, c’est donc une zone urbaine paisible et permettant la présence de toutes les commodités nécessaires. L’Immeuble est situé au sein d’un quartier résidentiel paisible à moins de 3 minutes à pied de la place C D où se trouvent toutes commodités (La Poste, pharmacie, supermarché, etc.), et à 10 minutes à pied de la gare de Colombes (plus proche que celle de Bois-Colombes) qui accueille des trains directs pour la gare Saint Lazare en seulement trois arrêts.

Enfin, l’immeuble présente un bon état d’ensemble et bonne structure, en dépit des problèmes d’humidité parfois relevés .

En considération de l’ensemble de ces éléments et du terme de comparaison retenu majoré comme étant libre, un ratio de 3.700 euros/m² sera appliqué au bien de M. et M^me X.

Le calcul de l’indemnité principale s’effectue comme suivant :

256 m² x 3.700 € = 947.200 €

Ainsi, l’indemnité revenant à M. et M^me X pour le bien s’élève, à 947.200€.

Sur les autres demandes :

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de Hauts de Seine Habitat, par application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation.

M. et M^me X se verront allouer, en outre, une indemnité de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— FIXE à la somme de 947.200 euros (neuf cent quarante sept mille deux cents euros) le prix de cession du bien immobilier situé […] à BOIS-COLOMBES (92270), sur la parcelle cadastrée […] , parcelle […] d’une contenance de 98 m²,

- CONDAMNE Hauts de Seine Habitat – OPH à verser à M. Y X et M^me Z X la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- DIT que les dépens sont à la charge de Hauts de Seine Habitat -OPH conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation .

Fait à Nanterre, le 20 Janvier 2017

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DE L’EXPROPRIATION,