R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

5^e chambre 2^e section

N° RG :

99/15035

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Août 1999

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2003

DEMANDEUR

Monsieur E A

Autoroute A 9

[…]

représenté par M^e Emmanuel INBONA de la SCP INBONA – IWEINS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire R.106

DÉFENDERESSE

Madame F X

[…]

[…]

représentée par M^e Geneviève GRANGER BEGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire C 096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Nouveau Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

K-L M-N, Vice Présidente, statuant en juge unique.

assistée de I J, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2003

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

[…]

FAITS

F X était gérante des biens appartenant à E A notamment d’une boutique sises à PARIS 14^e, […].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 26 septembre 1997, E A a retiré à F X la gestion de son patrimoine immobilier, avec effet au 31 décembre 1997.

Par acte d’huissier en date du 9 août 1999, E A a fait assigner F X en paiement de la somme de 1 878 843 francs au titre de loyers non perçus, arguant de la faute qu’aurait commise la gérante en n’introduisant pas la procédure en fixation de loyer dans le délais de deux ans prescrits par le décret du 30 septembre 1953 et en s’abstenant d’effectuer les révisions triennales.

Par Ordonnance en date du 15 mars 2000, le Juge de la mise en état a désigné Monsieur Y en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 6 août 2001.

LITIGE ET PROCEDURE

Conformément aux articles 455 et 753 du nouveau code de procédure civile (articles 11 et 13 du décret 98-1231 du 28 décembre 1998) pour l’exposé des prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément par visa à leurs dernières écritures pour de plus amples développements. Il suffira pour la compréhension du litige de préciser les points qui suivent.

Dans ses dernières écritures en date du 14 mai 2002, E A demande au Tribunal de :

— dire et juger que le loyer des locaux dont s’agit devait être déplafonné à raison d’une modification essentielle de leurs caractéristiques,

— dire et juger que les fautes commises par madame X sont patentes et établies,

— en conséquence et en vertu des dispositions de l’article 1382 du code civil,

— condamner Madame X à lui payer la somme retenue par l’expert de 620 523 francs soit 94 598 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Madame X à lui payer une indemnité de 10 000 francs soit 1 525 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens.

Il fait valoir que :

— la modification de l’assiette du bail constitue un motif de déplafonnement,

— à la suite de travaux effectués par le locataire la surface pondérée s’est trouvée majorée de 13 M2, la surface accessible à la clientèle a augmentée,

— Madame X a manqué à ses obligations essentielles en ne vérifiant pas la nature des travaux effectivement réalisés par le locataire sans autorisation,

— par sa carence Madame X a laissé se prescrire l’action en fixation de loyer qui n’a pas permis la résiliation du bail,

— l’accroissement de la superficie de l’Hôpital Cochin est un motif qui a été retenu comme augmentation des facteurs locaux de commercialité,

— il n’est pas reproché au locataire d’avoir fait faire des travaux à ses frais, mais d’avoir supprimé des cloisons sans autorisation du bailleur, ce qui a entraîné une modification de la surface pondérée et des caractéristiques du bail,

— sa demande ne s’analyse pas comme une perte de chance puisque l’expert a parfaitement déterminé le loyer qui aurait pu être exigé dans le cadre d’un déplafonnement.

Dans ses dernières écritures en date du 5 mars 2003, F X demande au Tribunal de :

— dire Monsieur Z irrecevable et en tout cas mal fondé en l’ensemble de ses demandes, et l’en débouter,

SUBSIDIAIREMENT,

— et au cas où la demande d’indemnisation serait admise dans son principe,

— entériner le rapport de Monsieur Y dans la mesure où il indique que le loyer dû par le locataire, Monsieur G H, ne pouvait pas faire l’objet d’un déplafonnement et devait rester fixe, pendant la période de 1991 à 2000 à la somme de 35 190,19 francs, soit 5 364,71 euros pour la première période triennale,

— dire et juger que la préjudice de Monsieur A ne peut être indemnisé que dans la mesure où le locataire, Monsieur G H, a réglé le loyer qui lui était demandé,

— dire et juger qu’à compter de janvier 1998, elle n’était plus la gérante de Monsieur A et que c’est à compter de ce moment là que Monsieur G H n’a plus réglé son loyer,

— constater que Monsieur A n’a expulsé son locataire qu’en juin 2000 alors que l’ordonnance de référé avait été rendue en janvier 1999,

— fixer, dans ces conditions, le critère de référence pour le préjudice subi à la somme de 6 420 euros, correspondant à la perte de loyer subie pendant les sept années de sa gestion et durant lesquelles Monsieur G H a réglé son loyer, par rapport à un loyer déplafonné,

— débouter Monsieur B de toutes ses demandes complémentaires et supplémentaires,

— condamner Monsieur A à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile outre les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que :

— l’expertise lui permis de constater que le local commercial était libre de tout occupant le locataire ayant été expulsé,

— l’expert indique que le total de 5 207 mètres carrés édifiés ou rénovés au cours du bail expiré est tout à fait insuffisant pour constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de l’activité exercée,

— selon les conclusions de Monsieur Y le loyer litigieux ne pouvait faire l’objet d’un déplafonnement à compter du 1^er avril 1991,

— pour l’expert il n’existe aucune exception au plafonnement du loyer à compter du 1^er avril 1991,

— il est reproché à Madame C de ne pas avoir poursuivi la procédure de déplafonnement contre Monsieur G H et de lui avoir fait perdre un revenu important qu’il évalue à 94 598,12 euros, soit la différence entre un loyer déplafonné et le loyer appelé,

le loyer déplafonné ne peut être retenu, il convient de retenir pour base un loyer plafonné qui s’est élevé pour les années d’avril 1981 à mars 1990 à la somme de 50 554,23 euros,

— à compter du 1^er janvier 1998 elle n’était plus l’administrateur de biens de Monsieur Z, le nouvel administrateur de biens n’a pas sollicité à compter de janvier ou avril 1998 la révision du loyer alors qu’il pouvait le faire,

— compte tenu des conclusions de Monsieur Y la procédure de déplafonnement n’aurait pas pu aboutir, au surplus Monsieur G H ne payait plus son loyer déplafonné et non révisé.

MOTIVATION

E A reproche à F X , sa mandataire dans le cadre de la location d’un bien immobilier lui appartenant de ne pas avoir introduit la procédure de fixation de loyer dans le délai de deux années prescrit par le décret du 30 septembre 1953 et en s’abstenant d’effectuer les révision triennales.

L’expert judiciaire avait notamment pour mission de fournir tous éléments techniques

de nature à permettre de déterminer si les locaux loués à titre commercial ont subi une modification notable de leurs caractéristiques propres de nature à justifier le déplafonnement du loyer. Le rapport d’expertise, qui est clair, méritera de servir de base à l’appréciation du Tribunal.

Selon le bailleur, deux exceptions au plafonnement pouvaient être invoquées à l’occasion du renouvellement de bail intervenu à compter du

1^er avril 1991 : une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des lieux loués.

En ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité l’expert observe que selon un rapport amiable dressé par Monsieur D, expert près la Cour d’Appel de Paris, une surface de

5 207 M2 auraient été édifiée ou rénovée au cours du bail expiré ; cependant, Monsieur Y précise “Pour ma part ce nombre de mètres carrés édifiés ou rénovés au cours du bail expiré m’apparaît tout à fait insuffisant pour constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de l’activité exercée.” (Page15) L’activité exercée étant : épicerie fine, spécialités orientales, primeurs.

Dans son rapport, Monsieur D indique (page 18) “L’élément le plus important est une extension de l’Hôpital. Bien que les personnes qui vont en visite dans les deux hôpitaux situés à proximité puissent constituer une clientèle potentielle, il n’apparaît de manière probante que cet apport de chalands puisse constituer avec la création de la crèche une modification notable des facteurs locaux de commercialité.”

Il résulte des pièces produites par le demandeur (rapport de Monsieur D, extraits de valeurs et références économiques) que des éléments écartant le plafonnement pourraient être retenus : l’extension de l’Hôpital Cochin a entraîné une augmentation du personnel et des visiteurs, clients potentiels, construction de 134 logements au cours du bail écoulé ayant une incidence sur le commerce exercée, au niveau du 260 rue Saint Jacques.

Cependant cette pièce évoque seulement des clients potentiels dûs à l’extension de l’hôpital sans qu’il soit établi que ces clients sont réels, quant à la création de 134 logements au niveau du 260 rue Saint Jacques, il n’est pas établi que cela puisse avoir une incidence avec une boutique aussi éloignée que le local dont est propriétaire le demandeur au niveau du 5 de la même rue.

Relativement à la modifications des caractéristiques des locaux l’expert indique :

“la suppression de la cloison entre les deux boutiques ne m’apparaît pas avoir entraîné une modification de la consistance des locaux dans le mesure où il existait préalablement une porte de communication entre elles.” “La suppression de cette cloison, ainsi que l’aménagement, au premier étage, d’un débarras en salle d’eau, ne me semblent pas constituer une modification notables des caractéristiques des lieux loués.” (Page 16)

Le demandeur n’apporte aucun élément probant pour contredire le rapport d’expertise sur ce point.

Il résulte donc du rapport d’expertise judiciaire que les locaux litigieux n’ont pas subi de modification notable de leurs caractéristiques propres de nature à justifier le déplafonnement du loyer.

L’expert a laissé à l’appréciation du Tribunal le problème de droit relatif au point de savoir si, dans la mesure où des travaux ont été réalisés dans autorisation préalable du bailleur, ils seraient susceptibles de constituer une exception au plafonnement des loyers. Il indique seulement que “ Relativement aux travaux non autorisés, la modification des autres cloisons ne me semble pas non plus avoir entraîné une modification de la consistance des lieux loués, la surface réelle louée étant demeurée inchangée.”

Le locataire a toutefois commis une faute en faisant effectuer des travaux sans l’autorisation du bailleur mais il n’est pas démontré que celle-ci est suffisamment grave pour avoir pour conséquence un déplafonnement puisqu’aux termes du rapport d’expertise la démolition de la cloison litigieuse n’a pas entraîné de modification de la surface pondérée et des surfaces servant à l’exploitation du magasin.

Il résulte donc du rapport de l’expert que le loyer commercial litigieux ne devait pas faire l’objet d’un déplafonnement à compter du 1^er avril 1991.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré qu’une procédure de déplafonnement, si elle avait été engagée par F C aurait abouti, aucune faute à l’encontre de la mandataire n’est donc démontrée.

Si le locataire a cessé de régler les loyers à compter de janvier 1998, F C, dont le mandat a cessé le 31 décembre 1997 ne saurait en être tenue pour responsable.

En conséquence E A sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Compte tenu de la nature de l’affaire l’exécution provisoire n’est pas nécessaire et ne sera pas ordonnée.

Les conditions d’application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile sont réunies en l’espèce au profit de la défenderesse à hauteur de 1 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Déboute E A de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamne E A à payer à F X la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Condamne E A aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise, autorisation étant donné aux avocats qui en ont fait la demande .de recouvrer les dépens conformément à l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2003