T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Loyers commerciaux N° RG : 09/03616 N° MINUTE : Assignation du : 17 Février 2009 (footnote: 1) Expert: (footnote: 2) Mr Z A […] […]	JUGEMENT rendu le 28 Mai 2009

DEMANDEURS

Monsieur F D X

82 boulevard de Port-Royal

[…]

Madame B C épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e Leslie SMIETANA, demeurant […]

[…], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C982

DEFENDEUR

Monsieur D E exploitant sous l’enseigne “RENNES Saint Germain Immobilier”.

[…]

[…]

représenté par M^e Georges MEYER, demeurant […], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E 1143

COMPOSITION DU TRIBUNAL

I J, Vice Président

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assistée de G H, faisant fonction de Greffier.

DEBATS

A l’audience du 30 Avril 2009

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Par un mémoire en demande notifié le 3 Juin 2008, Monsieur F X et Madame B C épouse X ont sollicité la constatation de l’existence d’un motif de déplafonnement du loyer du local commercial situé à Paris 6^e, […], du fait de l’usage exclusif de bureaux et la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 42.000 Euros en principal.

Par acte du 17 Février 2009, Monsieur F X et Madame B C épouse X ont assigné Monsieur D E aux fins de :

— voir fixer à la somme de 42.000 Euros le montant annuel du loyer en renouvellement à la date du 1^er Janvier 2008, avec intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer dû à compter de cette date et le loyer réellement versé, et la capitalisation des intérêts,

— subsidiairement, si le tribunal estimait nécessaire d’ordonner une mesure d’instruction, voir fixer le montant du loyer provisionnel annuel à la somme de 42.000 Euros,

— voir condamner Monsieur D E au paiement d’une somme de 2.500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens,

— le tout assorti de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire en réplique, Monsieur D E a sollicité :

— le débouté de la demande d’augmentation de loyer,

— subsidiairement et avant dire droit la désignation d’un expert, aux frais des bailleurs, avec mission de fournir tous éléments permettant d’évaluer la valeur locative des lieux et la fixation du loyer provisionnel au loyer actuel,

— la condamnation des bailleurs au paiement d’une somme de 2.000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

A l’audience, le juge des loyers commerciaux a mis dans le débat l’existence d’un motif de déplafonnement non expressément évoqué par les bailleurs tenant à la modification de la destination au cours du bail échu du fait de l’avenant signé en 2001 et le Conseil de Monsieur D E s’en est rapporté à justice sur ce point.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Monsieur F X et Madame B C épouse X ont donné à bail, par acte sous seing privé en date du 29 Octobre 1998, à effet au 1^er Janvier 1999, à Monsieur Y, aux droits de qui se trouve Monsieur D E à la suite d’une cession de droit au bail intervenue le 2 Octobre 2001, un local commercial situé à Paris 6^e, […].

Monsieur F X et Madame B C épouse X ont fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement par acte extra-judiciaire en date du 14 Mai 2007, à effet au 1^er Janvier 2008.

Monsieur D E a accepté l’offre de renouvellement par acte extra-judiciaire en date du 26 Décembre 2007 mais s’est opposé à la fixation du loyer au montant proposé.

Les parties s’accordent sur le renouvellement du bail à compter du 1^er Janvier 2008 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La demande de déplafonnement est fondée à l’origine sur l’activité de bureaux exercée dans les lieux.

S’il n’est pas contesté que Monsieur D E exerce dans les lieux une activité d’agence immobilière, assimilée à une activité de bureaux, il convient de constater que le bail initial, à l’échéance duquel le congé a été délivré, était à destination de “commerce de distribution de plats chauds et vente de boissons et produits exotiques” et que l’avenant signé par les parties le 2 Octobre 2001, qui n’est pas un nouveau bail mais bien une modification du bail initial qui s’est poursuivi, a conservé un droit au preneur de céder son droit au bail dans le cadre de cette activité initiale, ce qui interdit d’estimer que la seule activité autorisée soit une activité assimilée à un usage de bureaux.

Cependant, en application de l’article 12 du Code de Procédure Civile le juge peut donner aux faits allégués par les parties leur exacte qualification juridique.

Cet élément ayant été mis dans le débat et soumis à la contradiction du défendeur qui s’en est rapporté sur ce point, il convient de constater que l’avenant signe le 2 Octobre 2001 a radicalement modifié la destination contractuelle des lieux pour autoriser une activité de “transactions sur immeubles et fonds de commerce ; ventes et locations ; gestion immobilière et toutes activités s’y rapportant ; constructeur, promoteur et marchand de biens, assurances”, ce qui constitue une modification notable de la destination, intervenue au cours du bail échu.

Cette modification justifie, en application de l’article R 145-5 du code de commerce, que la règle du plafonnement soit écartée et que le loyer du bail renouvelé soit fixé selon la valeur locative.

En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties permettant la fixation de cette valeur locative. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est donc nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel de 25.000 Euros, en principal, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature du litige. Elle est nécessaire et doit être ordonnée.

Il convient de réserver les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS  :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 14 Mai 2007 par Monsieur F X et Madame B C épouse X, le bail concernant les locaux situés à Paris 6^e, […] s’est renouvelé à compter du 1^er Janvier 2008,

Constate la modification notable de la destination des lieux intervenue par avenant au bail le 2 Octobre 2001,

Dit que cette modification justifie que soit écartée la règle du plafonnement et dit que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur Z A

[…]

[…]

Tel : 01 45 48 04 56

ou 06 18 80 10 58

courriel : jm.A@noos.fr

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés, les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1^er Janvier 2008, au regard :

— des caractéristiques du local,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité,

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement,

en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que le juge des loyers commerciaux sera délégué au contrôle de cette expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 Avril 2010,

Fixe à la somme de 2.300 (DEUX MILLE TROIS CENTS) Euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par le demandeur à la Régie du tribunal de grande instance de PARIS (Escalier D 2^e étage) avant le 31 Juillet 2009,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 25.000 Euros, en principal, outre les charges,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Fait et jugé à PARIS, le 28 Mai 2009.

Le greffier Le président

G H I J

FOOTNOTES

1:

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

2: