T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
2e chambre 2e section N° RG : 09/13254 N° MINUTE : Assignation du : 04 Août 2009 Contradictoire	JUGEMENT rendu le 19 Septembre 2013

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOFERIM PROMOTION

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Olivier BLUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1312

DÉFENDEURS

Société VILLANCY IMMOBILIER

[…]

94100 L MAUR DES FOSSES

K L M

[…]

77164 FERRIERES-EN-BRIE

représentés par Maître Patrick VOVAN de la SELARL VOVAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0212

Monsieur H Y

[…]

[…]

représenté par Maître Jean-Pierre MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P158

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me CHAMPEAU-RENAULT, Vice-Présidente

M^me X, Vice-Présidente

M. HAYEM, Vice-Président

assisté de Loëiza ROGER, Greffier

Sous la rédaction de M^me X

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2013 tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2013.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS

Selon acte authentique en date du 19 mars 2008, les sociétés Villancy Immobilier et K L-M se sont engagées à céder la totalité du capital social de la SCCV Résidence du Château au profit de la société Soferim Promotion au prix de 4.214.475 euros outre le remboursement des comptes d’associés et autres frais pour un total de 635.877,73 euros.

Le 1^er août 2006, la SCCV Résidence du Château avait obtenu du maire de Vincennes, en sa qualité de propriétaire, l’octroi d’un permis de démolir ainsi que d’un permis de construire, purgés de tout recours, autorisant la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et de commerces sis au 129/131 et […] à Vincennes dans le Val de Marne.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 12 juin 2008.

Un litige a par la suite opposé la société Soferim Promotion à la Société Villancy Immobilier et la société K L-M et à M. H Y, architecte, résultant de l’irrégularité des plans adjoints à la demande de permis de construire en ce le futur immeuble aurait empiété sur le fonds voisin.

PROCÉDURE

Par acte d’Huissier en date du 4 août 2009, la société SOFERIM a fait assigner la société VILLANDRY IMMOBILIER ainsi que la société K L-M et M. H Y, architecte.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2012 elle demande au tribunal de:

“ Constater que l’architecte, M. H Y, a établi des plans irréguliers faisant l’objet du permis de construire n° 9408006N1009 en date du 1er août 2006, relatif au 129 à […] à VINCENNES (94300), en ce qu’ils implantent l’ouvrage projeté sur une partie de l’immeuble voisin, constituant la copropriété du […] à […]

- Dire et juger que l’irrégularité des plans dudit permis de construire constitue une faute délictuelle au sens de l’article 1382 du code civil, que la société Soferim Promotion est fondée à invoquer en raison des dommages causés;

En conséquence,

- Condamner l’architecte, M. H Y, à payer à la société SOFERIM PROMOTION la somme de 5 884 861 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire et à actualiser, et ce, le cas échéant in solidum avec les sociétés Villancy Immobilier et K L-M ;

- Dire et juger que lesdits dommages et intérêts seront assortis de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et ordonner la capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

- Constater que les sociétés Villancy Immobilier et K L-M ont sciemment omis d’informer la société Soferim Promotion sur l’irrégularité des plans du permis de construire n° 9408006N1009 en date du 1^er août 2006, relatif au 129 à […] à VINCENNES en ce qu’ils implantent l’ouvrage projeté sur une partie de l’immeuble voisin, constituant la copropriété du […] à VINCENNES,

- Juger que cette omission constitue une réticence dolosive au sens de l’article 1116 du code civil, engageant leur responsabilité délictuelle au sens de l’article 1382 du code civil envers la société Soferim Promotion,

En conséquence,

- Condamner in solidum les sociétés Villancy Immobilier et K L-M à payer à la société Soferim Promotion la somme de 5 884 861 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire et à actualiser, et ce, le cas échéant in solidum avec l’architecte, M. H Y,

- Dire et juger que lesdits dommages et intérêts seront assortis de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et ordonner la capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

3) subsidiairement

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

En outre,

- Dire que l’irrégularité des plans du permis de construire n° 9408006N1009 en date du 1^er août 2006 constitue un vice, rendant les parts sociales de la société civile de construction-vente RÉSIDENCE DU CHÂTEAU, objet de la cession du 12 juin 2008, impropres à leur destination, en raison de l’impossibilité de réaliser l’objet social de ladite société dans les conditions de la cession, conformément audit permis et à la clause de commercialisation à bref délai,

En conséquence,

- Dire et juger que les sociétés Villancy Immobilier et K L-M sont tenues de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil envers la société Soferim Promotion,

- Dire que la réduction du prix de cession des parts sociales d’un montant de 4.214.475 euros, augmenté du complément de 3.635.877,73 euros, sera, si le tribunal l’estime nécessaire, arbitrée à dire d’experts, et procéder à leur désignation avec la mission d’usage,

 – Dire que le montant de la réduction du prix de cession des parts sociales sera assorti de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et ordonner sa capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

En outre,

- Dire et juger que les sociétés Villancy Immobilier et K L-M, étant des vendeurs professionnels de l’immobilier, faisant l’objet d’une présomption irréfragable de connaissance du vice, sont tenues, en outre, d’indemniser la société SOFERIM PROMOTION des dommages causés à titre de dommages et intérêts,

En conséquence,

- Condamner in solidum les sociétés Villancy Immobilier et K L-M à payer à la société SOFERIM PROMOTION la somme de 2 648 162,90 euros à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire et à actualiser et ce, le cas échéant in solidum avec l’architecte, M. H Y,

- Dire et juger que lesdits dommages et intérêts seront assortis de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et ordonner la capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

En tout état de cause,

- Condamner l’architecte, M. H Y, à payer à la société SOFERIM PROMOTION la somme de 2 648 162,90 euros à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire et à actualiser et ce, le cas échéant in solidum avec les sociétés Villancy Immobilier et K L-M,

- Dire et juger que lesdits dommages et intérêts seront assortis de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et ordonner la capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

En toute hypothèse,

- Rejeter l’irrecevabilité soulevée par les sociétés Villancy Immobilier et K L-M,

- Débouter les sociétés Villancy Immobilier et K L-M de toutes leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions,

- Débouter M. H Y de toutes ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ,

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

- Condamner in solidum l’architecte, M. H Y, les sociétés K L- M et Villandry Immobilier à payer à la société Soferim Promotion une indemnité de 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Les condamner in solidum aux dépens.”

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2012, la société Villandry Immobilier Immobilier et la société K L- M demandent au tribunal de:

“Juger que la transmission universelle de patrimoine opérée le 30 décembre 2009 par la SCCV RÉSIDENCE DU CHÂTEAU au profit de la société Soferim Promotion est nulle et à tout le moins inopposable aux sociétés Villancy Immobilier et K L- M ,

Juger tant irrecevables que mal fondées les demandes, fins et conclusions de la société SOFERIM PROMOTION à l’égard des sociétés K L- M et K L- M,

L’en débouter,

Condamner la société SOFERIM PROMOTION à payer à chacune des sociétés Villancy Immobilier et K L- M, la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner la société SOFERIM PROMOTION à payer à chacune des sociétés K L- M et K L M, la somme de 5.000 € à titre d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société Soferim Promotion aux entiers dépens.”

Dans ses dernières conclusions signifiées le15 mars 2011, M. H Y demande au tribunal de:

“Débouter la société SOFERIM de ses demandes,

Juger son action téméraire,

Condamner la société SOFERIM à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner la société SOFERIM à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Jean-Pierre MARTIN, avocat de la selarl MARTIN &ASSOCIES suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile”.

MOYENS DES PARTIES

Après avoir débuté la mise en oeuvre du projet de construction, la société SOFERIM expose avoir reçu un courrier du notaire de la cessionnaire datée du 24 novembre 2008 l’informant que “l’examen du projet d’état descriptif de division établi par le Géomètre-Expert révèle une importante difficulté tenant à la limite de propriété de l’assiette foncière du terrain de la SCCV RÉSIDENCE DU CHÂTEAU. En effet, il est constaté que les plans du permis de construire prévoient une implantation du bâtiment projeté sur la parcelle riveraine ou plus exactement sur une partie de terrain mitoyenne avec la copropriété du n° […]. Dès lors, je vous informe qu’en l’état il n’est pas possible d’établir le règlement de copropriété. Par voie de conséquence, il devient, également, impossible de procéder aux notifications des projets de vente aux réservataires» ; que le notaire soulignait que la régularisation de cette situation présentait de nombreuses conditions et serait longue ; qu’elle s’est donc vue contrainte de stopper le chantier et de le sécuriser, de mettre fin aux contrats de réservation avec les acheteurs en vente en état futur d’achèvement et de leur restituer les dépôts de garantie ; qu’elle a par la suite fait diligence pour régulariser le permis de construire, en déposant un dossier portant sur «la modification de l’implantation du bâtiment sur la limite séparative avec le 127 […] » ; que l’arrêté s’y rapportant a été obtenu le 15 avril 2010 ; qu’après obtention de ce permis modificatif, les travaux de construction ont pu reprendre et que le bien a été vendu en totalité à un acquéreur unique le 4 mai 2010.

A l’encontre de M. Y, architecte, la société SOFERIM fait valoir:

• En droit, que l’architecte:

— doit respecter toutes les règles d’urbanisme applicables à la construction,

— doit, également, tenir compte des règles civiles telles que celles de mitoyenneté et celles de limites de terrain,

et que:

— la constatation d’un empiétement sur le terrain d’autrui justifie, à elle seule, la démolition de l’ouvrage irrégulier et ce, quelle que soit l’importance de cet empiétement,

— qu’il est, également, constant que le tiers à un contrat est fondé à invoquer l’exécution défectueuse de celui-ci lorsqu’elle lui a causé un dommage.

• En fait,

— que l’architecte a établi des plans prévoyant, d’une part, de démolir les murs mitoyens entre les ouvrages du 127 et du 129 […] et, d’autre part, d’édifier le bâtiment nouveau sur une partie de la propriété de l’immeuble du 127, constituée par la partie de l’axe médian des murs mitoyens appartenant à cet immeuble voisin ;

— qu’en procédant de la sorte, l’architecte a présenté à l’administration une situation erronée, suivant laquelle les murs des bâtiments R+2, R+1 et R, édifiés sur le terrain du 129, […] étaient des murs privatifs, appartenant en pleine propriété au pétitionnaire alors que tel n’était pas le cas puisqu’il s’agissait de murs mitoyens ;

— que l’architecte, en établissant des plans qui faisaient apparaître de façon erronée le pétitionnaire comme propriétaire de la totalité du terrain d’emprise de la construction, a commis une faute grave dés lors que le permis de construire obtenu ne pouvait pas être mis en œuvre puisqu’il n’était pas possible de démolir la partie du mur mitoyen appartenant à la propriété voisine (immeuble du 127 […]) ni d’y édifier le bâtiment projeté ;

— que l’ouvrage projeté, tel que figurant sur les plans de l’architecte, nécessitait impérativement que le pétitionnaire obtienne, préalablement, l’accord de la copropriété de l’immeuble du 127 pour démolir les murs mitoyens concernés, et surtout pour acquérir la quote-part de mitoyenneté de celle-ci ;

— qu’en raison des erreurs commises, le permis de construire pouvait être retiré par le maire de la commune à tout moment ;

— que ces fautes engagent sa responsabilité délictuelle envers la société Soferim Promotion, par application de l’article 1382 du code civil.

A l’encontre des cédantes, la demanderesse fait valoir:

• En droit,

— que la victime d’un dol a la faculté, soit de demander l’annulation de la convention sur le fondement de l’article 1116 du code civil, soit d’exercer une action en responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1382 du code civil ;

— qu’il est constant que le cédant de parts sociales a l’obligation de fournir au cessionnaire tous les renseignements nécessaires à son information, non seulement sur la valeur des parts cédées, mais également sur toutes les informations concernant les caractéristiques propres de la société cédée et les éléments s’y rapportant ;

— qu’une information incomplète ou erronée est susceptible de constituer une réticence dolosive ;

— que les éléments retenus comme fondant la réticence dolosive sont ceux dont le cédant ne pouvait pas ignorer que le cessionnaire avait intérêt à les connaître, soit que celui-ci n’aurait pas contracté s’il avait connu ces éléments, soit qu’il l’aurait fait à des conditions différentes,

— que la jurisprudence retient, en matière de cession de parts sociales, qu’en manquant à son obligation d’informer, le cédant «manque au devoir de loyauté», manquement en lui-même constitutif d’une réticence dolosive.

• En fait,

- que l’élément déterminant de son consentement était l’opportunité d’acquérir une opération immobilière prête à construire dont elle a d’ailleurs entrepris les travaux et la commercialisation dés la signature de l’acte authentique de vente ;

— que lorsque les sociétés K L- M et Villancy Immobilier exposent a posteriori que la nécessité d’acquérir la pleine propriété du mur mitoyen séparant la parcelle du 127, de la rue Fontenay de celle du 129 de la même rue était «une spécificité» du permis de construire du 1^er août 2006, elles confirment elles même que le permis de construire cédé à la société Soferim Promotion ne pouvait être mis en œuvre en l’état, étant entaché d’un vice, ce qui faisait échec à la condition déterminante de l’engagement portant sur l’exécution immédiate des travaux ;

— que postérieurement à la cession du 12 juin 2008, la société SOFERIM PROMOTION a découvert que les cédantes avaient omis de l’informer de l’irrégularité des plans du permis de construire alors qu’elles en avaient eu connaissance par le plan du géomètre-expert sur lequel figurait la limite de propriété de l’immeuble voisin et la mitoyenneté ;

— que cette omission est constitutive d’une réticence dolosive ;

— qu’elles sont redevables à ce titre de l’indemnisation des préjudices subis par elle à hauteur de la somme de 5 884 861 euros se décomposant comme suit:

• perte de 1 319 304 euros TTC sur le bénéfice escompté, ayant finalement revendu au prix de 19 269 180 euros TTC alors que les contrats de commercialisation passés puis résiliés lui permettaient d’espérer un prix de 20 588 484 euros,

• des frais financiers engagés à perte en raison du retard de commercialisation, qui arrêtés provisoirement au 31 décembre 2008, s’établissent à un montant de 102.785,63 euros,

• frais de publicité inutiles: 138.908,31 euros HT,

• honoraires injustifiés pour le permis de construire erroné: 96.558 euros,

• un préjudice dont l’évaluation proportionnelle à l’importance de l’opération, peut être estimée à 10 % du prix de l’acquisition de l’opération immobilière, soit un montant de 785.035 euros au titre du discrédit commercial.

Subsidiairement, la société SOFERIM invoque la garantie des vices cachés et fait valoir:

• En droit,

— que cette garantie peut être évoquée en matière de vente de parts sociales lorsqu’ils affectent les biens dont la société venderesse est propriétaire ;

— que la jurisprudence retient la connaissance des vices de la chose par le vendeur, dès lors qu’il s’agit d’un vendeur professionnel, cette présomption étant irréfragable ;

— que l’action estimatoire de l’article 1644 du code civil permet à l’acheteur de demander une réduction du prix, dans la mesure où il est établi qu’il a payé un bien vicié à un prix trop élevé ;

— que cette réduction est fonction de la perte de valeur du bien au moment de la vente, sans pouvoir être égal au montant exact du prix de vente ;

— que la réduction du prix doit s’opérer à concurrence de l’importance du vice ;

— qu’outre la réduction du prix, l’acheteur peut demander, à titre de dommages et intérêts, la réparation de l’intégralité de son préjudice si le vendeur connaissait le vice et ce, par application de l’article 1645 précité ;

— que, dans cette dernière hypothèse, le montant des dommages et intérêts dus par le vendeur peut dépasser le montant de la vente.

Enfin, la société Soferim Promotion réplique aux défendeurs qui soulèvent son irrecevabilité à agir en réparation des préjudices liés au portage de l’opération immobilière et des coûts liés au chantier de construction, lesquels ne concerneraient que l’activité de la SCCV Résidence du Château, personne morale indépendante, dont la société Soferim Promotion, depuis la cession des parts intervenue le 12 juin 2008, ne serait que l’associée.

La société Soferim Promotion rappelle qu’elle a acquis au terme de l’acte de vente notarié en date du 12 juin 2008 la totalité des parts sociales de la SCCV Résidence du Château dont elle devenue l’associée unique ; qu’en sa qualité d’unique cessionnaire de la totalité des droits sociaux, elle seule subit les préjudices consécutifs aux manquements exposés ; qu’à ce titre, elle a incontestablement intérêt à agir ; qu’elle a en outre, postérieurement à cette acquisition, décidé en sa qualité d’associée unique de dissoudre sans liquidation la SCCV Résidence du Château, suivant les dispositions de l’article 1844-5 du code civil ; que, par application de cet article, la dissolution de la SCCV Résidence du Château a entraîné la transmission universelle du patrimoine de cette société au profit du patrimoine de la société Soferim Promotion ; que la personnalité morale de la SCCV Résidence du Château a disparu ;

— que par acte reçu par M^e A, notaire, en date du 4 mai 2010, il a été constaté la dévolution du patrimoine de la SCCV Résidence du Château au profit de la société Soferim Promotion devenue son ayant droit ;

— qu’en conséquence, tant en sa qualité d’unique cessionnaire de la totalité des droits sociaux de la SCCV Résidence du Château, qu’en sa qualité de société absorbante de cette société par l’effet de la transmission universelle de son patrimoine, la société requérante a seule qualité pour agir, au sens des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, à l’encontre des sociétés défenderesses et de M. Y sur le fondement du dol et, subsidiairement, des vices cachés affectant l’acte de cession des parts sociales du 12 juin 2008.

Les sociétés défenderesses prétendent, également, d’une part, que la transmission universelle de patrimoine ne serait intervenue que le 4 mai 2010, soit postérieurement à l’acte introductif d’instance, d’autre part, que cette transmission se heurterait aux dispositions de l’article L.211.1 du code de la construction et de l’habitation fixant interdiction aux sociétés de construction-vente d’attribuer à leurs associés tout ou partie de l’immeuble construit en contrepartie de leurs apports au capital de la société ;

La société Soferim Promotion réplique que la transmission universelle du patrimoine de la SCCV Résidence du Château, à son associée unique, la société Soferim Promotion, est intervenue, non pas le 4 mai 2010, date de la constatation de cette transmission dans l’acte notarié de cession de l’immeuble en état futur à la SCI FG IMMOBILIER, mais le 30 novembre 2009, selon le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la SCCV ;

— que la publication de cette transmission universelle de patrimoine est intervenue le 1^er décembre 2009 ;

— que la modification sur le k bis de la SCCV est intervenue le 10 décembre 2009 ;

— qu’en tout état de cause, il est sans aucune portée de relever que la transmission universelle de patrimoine de la SCCV Résidence du Château vers son associée unique, la société Soferim Promotion, serait intervenue à une date postérieure à la saisine du tribunal par la requérante ;

— qu’en effet, c’est bien la société Soferim Promotion qui s’est portée acquéreur des parts sociales de la société SCCV Résidence du Château , dont elle est devenue ainsi l’associée unique ;

— qu’il est rappelé que la responsabilité délictuelle des sociétés Villancy Immobilier et K L-M est recherchée en leur qualité de sociétés cédantes des parts sociales ;

— qu’ainsi, seule la société SOFERIM PROMOTION est fondée à agir en sa qualité de cessionnaire unique, sur le préjudice du paiement indu, en sa qualité de société absorbante de la société RÉSIDENCE DU CHÂTEAU, au titre des préjudices liés au manque à gagner et aux frais induits par le différé de l’opération immobilière projetée ;

— que, par ailleurs, les sociétés défenderesses, en tant que professionnelles de l’immobilier, ne peuvent ignorer que les transmissions universelles de patrimoine s’analysent comme un échange de droits sociaux, de telle sorte qu’elles ne constituent pas une opération d’aliénation d’un bien immobilier, même lorsque le patrimoine social de la société concernée inclut un tel bien ;

— que le caractère universel de la transmission qui s’opère par le seul effet de la loi, ne permet pas de le considérer comme une cession à titre particulier ;

— que c’est pourquoi, notamment, elles ne sont jamais soumises aux déclarations d’intention d’aliéner (DIA) ;

— qu’ainsi, à titre d’exemple, les formalités relatives à l’apport d’un fonds de commerce (publicité, déclaration, etc…) ne s’appliquent pas aux fonds compris dans le patrimoine de la société dissoute ;

— qu’il ne pouvait exister, de surcroît, aucun effet translatif de propriété sur l’immeuble, lequel n’était, en tout état de cause, pas encore construit à la date de la transmission universelle ;

— qu’en l’espèce, c’est bien la société Soferim Promotion, et non la SCCV Résidence du Château, qui a réalisé l’opération de construction ;

— qu’il ne peut être contesté que la vente était une vente en état futur et non une vente «classique» ;

— que, dès lors, l’argument, selon lequel, la transmission universelle était constitutive d’une vente à l’associée de la société est dénué de tout fondement juridique ;

— que la vente en état futur de l’immeuble a été passée par la société Soferim Promotion au profit de la SCI FG I Immobilier ;

— qu’au surplus, que les dispositions de l’article L.211.1 du code de la construction et de l’habitation ont été élaborées pour protéger les accédants à la propriété, qui associés avec des professionnels de l’immobilier ou des investisseurs occasionnels se trouvaient privés de recours légaux en matière d’immeuble à construire ;

— que ces dispositions, visent exclusivement l’attribution des immeubles construits, aux associés de la société, dans l’hypothèse où l’objet social de la société est réalisé ;

— qu’ainsi la prohibition de l’article L.211.1 ne vise pas les immeubles acquis par la société mais uniquement les immeubles construits par elle ;

— que ces dispositions d’interdiction, à supposer même que la transmission universelle de patrimoine soit considérée comme une cession, ce qui n’est pas juridiquement le cas, ne pouvaient être applicables, aucun immeuble n’ayant été construit par la SCCV Résidence du Château à la date de cette transmission universelle ; que le tribunal rejettera donc l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir, soulevée par les sociétés défenderesses.

La Société Villancy Immobilier et la société K L-M demandent au tribunal de constater la nullité de la transmission universelle de patrimoine opéré le 30 décembre 2009 par la SCCV Résidence du Château au profit de la société Soferim Promotion et ce, par application des dispositions d’ordre public de l’article L.211-1 du code de la construction et soulèvent en conséquence son absence d’intérêt à agir pour ce qui concerne les préjudices suivants:

— la perte patrimoniale engendrée par la baisse du marché pour 1.319.304 euros,

— les frais de portage financier de l’opération pour 102.785,63 euros,

— le surcoût des dépenses liées à l’interruption des travaux pour 200.000 euros,

— les frais de communication engagés à perte pour 144.480,31 euros,

— le discrédit commercial pour 785.035 euros,

— le paiement injustifié des honoraires d’architecte liés au dépôt de permis de construire pour 96.558 euros.

La société VILLANDRY IMMOBILIER et la société K L M ainsi que M. H Y font valoir au fond que la demanderesse avait parfaitement connaissance de la situation de mitoyenneté d’un bout de mur:

• pour avoir disposé, préalablement à la signature de l’acte de cession de la SCCV RÉSIDENCE DU CHATEAU, de l’ensemble de la documentation, plans et dossier de permis de construire faisant état de l’implantation de l’immeuble à construire aux lieu et place du mur mitoyen,

• avoir assisté à plusieurs réunions préparatoires au démarrage de l’opération entre février et juin 2008 avant la signature de l’acte authentique de vente,

• avoir d’ailleurs fait figurer dès le 21 avril 2008 dans son compte rendu de réunion, une demande de plan de bornage et de plan d’héberges, son attention ayant été attirée par l’architecte sur la nécessité de faire confirmer l’abandon de la mi mitoyenneté d’un bout de mur,

• avoir été personnellement été informée par l’architecte du choix d’implantation de l’immeuble à construire lors de l’élaboration de la demande de permis de construire, Monsieur Y, par l’intermédiaire de son collaborateur Monsieur Z, lui adressant à la société SOFERIM PROMOTION , le 28 avril 2008, une télécopie par laquelle il lui rappelait:

« Suite à notre réunion de travail du 26 avril sur les plans d’exécution, je vous précise qu’il est impératif que le géomètre établisse le plan de bornage afin que l’abandon de fait de la mi mitoyenneté par l’immeuble du 127, soit précisément et officiellement défini pour régularisation par acte authentique.»

qu’ainsi, ni le dol dont elle se prévaut ni l’action en garantie des vices cachés ne peuvent être invoquée au soutien de ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir

Par acte de vente du 12 juin 2008 reçu par M^e A, la société Soferim Promotion est devenue propriétaire des parts sociales de la SCCV Résidence du Château dont elle est devenue alors l’unique associée.

Selon l’article 1844-5 du code civil “La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société”.

La SCCV Résidence du Château a été dissoute à l’issue de l’assemblée générale du 30 novembre 2009.

Selon l’article 1844-5 alinéa 3 du code civil, la dissolution de la société opère la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation.

La dissolution est définitive à l’expiration du délai d’opposition de trente jours à compter de sa publication. La société Soferim Promotion justifie avoir procédé à la publication non suivie d’opposition.

L’article L.211-1 du code de la construction relatif aux sociétés civiles de construction vente dont les dispositions sont d’ordre public prohibe l’attribution de tout ou partie de l’immeuble à construire en contrepartie de leurs apports au capital de la société.

La cession des parts sociales de la SCCV Résidence du Château suivie de sa dissolution entraînant transmission de son patrimoine entre les mains de sa seule associée ne constituant pas un apport de tout ou partie de l’immeuble à construire n’est pas une cause de nullité de la transmission du patrimoine, réalisée conformément aux règles légales susvisées.

La fin de recevoir tirée du défaut de qualité pour agir en indemnisation de certains postes de préjudice sera donc rejetée.

Sur le dol

Il n’est pas contesté que les plans joints à la demande de permis de construire déposée par la SCCV Résidence du Château comportaient une irrégularité en ce qu’ils prévoyaient un empiétement sur l’immeuble voisin situé au […], un murs décrit comme privatif étant en réalité mitoyen.

Cette irrégularité a été portée à la connaissance de la société Soferim Promotion:

— par un courrier de M. J B, géomètre-expert, adressé à la société Soferim Promotion le 3 septembre 2008 attirant son attention sur l’empiétement sur la propriété voisine et auquel était joint un plan dressé par ses soins en septembre 2004 sur lequel figure la mention “partie à céder par la copropriété voisine du […] (Abandon de mitoyenneté: 8 m²)”,

— confirmée le 24 novembre 2008 par un courrier de son notaire, M^e N-O A, qui l’avisait en outre que cette difficulté faisait obstacle à l’établissement du règlement de copropriété ainsi qu’à la notification des projets de vente aux réservataires, la commercialisation ayant commencé dés la cession du 12 juin 2008, la construction de l’immeuble ayant débuté. Le notaire envisageait en outre les possibilités de régularisation de cette situation en précisant que quelle que soit l’option choisie, un retard dans la réalisation de l’opération en résulterait nécessairement.

La société Soferim Promotion justifie encore que l’opération qui avait commencé par la démolition de l’existant et le terrassement partiel a été alors interrompue avec fermeture du chantier et sécurisation du site outre le remboursement des dépôts de garantie versés par les clients au titre de la réservation des futurs lots de l’immeuble.

Les pièces produites établissent que la société Soferim Promotion a ensuite déposé le 31 juillet 2009 une demande modificative du permis de construire, complétée le 24 décembre 2009 et qu’elle a obtenu l’arrêté s’y rapportant le 15 mars 2010.

La société Soferim Promotion a vendu l’immeuble à un acquéreur unique le 4 mai suivant.

Il est également constant que la promesse de vente contenait l’indication que la possibilité de réalisation du projet à bref délai constituait pour la société Soferim Promotion une condition essentielle et déterminante de son consentement à l’acquisition des parts sociales de la SCCV Résidence du Château.

Enfin, il résulte du plan de M. B établi en septembre 2004 produit par M. Y que tant lui-même que la Société Villancy Immobilier et la société K L-M connaissaient l’existence de la mitoyenneté du mur entre le 127 et le 129, […].

En revanche, les défendeurs n’établissent aucunement que la société Soferim Promotion en aurait été tenue informée avant la cession, la preuve faisant défaut que la pièce produite par M. Y intitulée “fax du 20 avril 2008" adressé à “SOFERIM M. C” par M. Z du cabinet Y ait été envoyée puis réceptionnée et ce, en l’absence de mentions ad hoc.

Ils ne démontrent pas davantage que les autres pièces communiquées à la société Soferim Promotion avant la cession lui auraient permis de constater ou même de détecter l’emprise litigieuse alors même que le plan annexé à la demande initiale de permis de construire était erroné.

Enfin, les procès-verbaux des réunions qui se sont tenues entre l’architecte et la société Soferim Promotion à des dates antérieures à l’acquisition des parts sociales de la SCCV Résidence du Château ne font aucunement mention de la nécessité de solutionner le problème de l’empiétement.

Dans la mesure où la société Soferim Promotion établit que l’élément déterminant de son consentement consistait dans le caractère abouti du projet de construction qui pouvait débuter sans retard, l’absence d’information délivrée par les venderesses sur le problème de l’empiétement constitue sans conteste de leur part une réticence dolosive.

M. Y, quant à lui, sera tenu pour fautif de n’avoir pas informé la société Soferim de l’empiétement litigieux entre la signature de la promesse en février 2008 et le mois de septembre 2008 alors qu’il connaissait le problème pour l’avoir signalé dés 2006 aux précédents associés de la SCCV Résidence du Château. Cette faute a causé à la société Soferim Promotion un préjudice résultant de l’arrêt du chantier puis du retard apporté au projet dans les délais prévus.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La société Soferim Promotion soutient que le prix d’acquisition d’une opération immobilière n’est pas le même selon que cette opération comporte un permis de construire régulier ou non et réclame en réparation une somme de 3.140.141 euros. Il ne sera pas fait droit à cette demande qui ne repose sur aucune démonstration ou preuve de la perte occasionnée.

S’agissant du préjudice de perte patrimoniale, la société Soferim Promotion fait valoir qu’elle a signé plusieurs contrats de réservation à un prix moyen du m² de 9 732 euros.

Les contrats produits à savoir:

— contrat de réservation de M^me D, signé le 5 novembre 2008, pour un appartement de 40 m² au prix de 330.000 euros soit 8 250 euros le m²,

— contrat de réservation de M. et M^me E, signé le 28 juin 2008, pour un appartement de 72,40 m² au prix de 665 000 euros soit 9 185 euros le m²,

— contrat de réservation des époux F, signé le 18 juin 2008, pour un appartement de 87,10 m² au prix de 840 000 euros soit 9 644 euros le m²,

— contrat de réservation de M. G, signé le 28 octobre 2010, pour un appartement de 73,50 m² au prix de 560 000 euros soit 7 687 euros le m²,

démontrent que le prix de vente moyen s’établissait, au dernier trimestre 2008, à 8 691 euros le m².

La société Soferim Promotion ne produit aucune pièce permettant d’extrapoler le prix de revente par appartement de la totalité de l’ensemble immobilier à partir de ce prix moyen du mètre carré. Elle précise que l’opération devait lui permettre de commercialiser 1862 m² de logements et 282 m² de surfaces commerciales au prix de 20 588 484 euros sur la base de 9 732 euros le m² pour les logements et de 8 750 euros pour les commerces.

Le tribunal observe que ce calcul repose sur l’hypothèse que le marché de l’immobilier soit resté constant entre le début et la fin de la commercialisation, ce qui n’est nullement démontré.

Par ailleurs, en retenant le prix moyen de 8 691 euros le m², le prix de vente par lots aurait été de 16 182 642 euros auquel il faut ajouter celui des commerces ( 282 x 8750) soit un total de 18 650 142 euros.

Ayant ensuite fait le choix, dont elle ne s’explique pas au demeurant, de revendre l’immeuble non par lots mais en bloc et donc de subir un décote, au prix de 19 269 180 euros, le tribunal constate que la société Soferim Promotion ne rapporte ainsi pas la preuve de la perte patrimoniale qu’elle allègue.

S’agissant des frais de portage financier de l’opération, la société Soferim Promotion demande remboursement de la somme de 102.785,63 euros correspondant aux frais financiers résultant de l’allongement de la réalisation du projet. Elle ne produit aucune pièce pour en justifier et sera en conséquence déboutée de ce chef.

S’agissant des frais liés à l’interruption du chantier, la société Soferim Promotion réclame une somme de 200 000 euros “à parfaire” et justifie de dépenses à hauteur de la somme de 1.196 euros.

La société Soferim Promotion justifie en outre:

— des frais liés à la demande de modification du permis de construire à hauteur de la somme de 8 970 euros au titre des honoraires de son nouvel architecte, l’agence Haour Architecture, de 810 euros au titre de frais de reprographie facturés par l’agence dans le cadre de cette mission soit 9 780 euros,

— des frais de promotion du programme acquittés avant son interruption à hauteur de la somme de 100 861,55 euros ( pièces 36 à 65),

soit un préjudice justifié total de 111 837,55 euros.

Cette somme portera intérêts à compter du jugement s’agissant d’une demande indemnitaire.

La capitalisation des intérêts sollicitée par la société Soferim Promotion est de droit par application des dispositions de l’article 1154 du Code civil.

Sur les autres demandes

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formulée par les sociétés Villandry Immobilier et K L-M et par M. Y, il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne peut dégénérer en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol. La seule erreur dans l’appréciation de ses droits ne permettant pas de qualifier d’abusive l’action introduite par la société Soferim Promotion, il ne sera pas fait droit à leur demande de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Compte tenu des termes du litige, l’équité commande de laisser aux parties la charge de leur frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

La solution apportée au litige ne justifie pas le prononcé de l’exécution provisoire.

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens. A la demande de la société SOFERIM, il sera en outre fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL STATUANT PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE EN PREMIER RESSORT,

Condamne in solidum la sociétés Villandry Immobilier et la société K L-M avec M. H Y à payer à la société Soferim Promotion la somme de 111 837,55 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne la Société Villancy Immobilier et la société K L-M et M. H Y au paiement des dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 19 Septembre 2013

Le Greffier Le Président

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