Tribunal de grande instance de Grasse, 2e chambre civile, construction, 4 mai 2018, n° 16/02846

TGI Grasse 4 mai 2018

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Sur la décision

Référence :	TGI Grasse, 2e ch. civ., construction, 4 mai 2018, n° 16/02846
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Grasse
Numéro(s) :	16/02846

Sur les parties

Cabinet(s) :	SCP DONNET-DUBURCQ
Parties :	), Société VDK ( RCS CANNES, Société INSTITUTION HOLDING c/ représenté par son syndic en exercice la société CITYA ST HONORE CANNES, Société CITYA ST HONORE CANNES

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 copie exécutoire + 1 Exp à M^e B

1 copie exécutoire + 1 exp à M^e K-L

1 Exp à M^e DONNET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 2^e chambre section construction

JUGEMENT DU 04 Mai 2018

DÉCISION N° : 2018/

RG N°16/02846

DEMANDERESSES :

Société VDK XI ([…]

représentée par son gérant en exercice M. G H I

[…]

Société C D

représentée par son gérant en exercice M. G H I

[…]

4 Rue des Etats-Unis

[…]

Société VDK (RCS CANNES N° 320 304 140)

représentée par son gérant en exercice M. G H I

[…]

4 Rue des Etats-Unis

[…]

représentées par M^e A B, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

DEFENDERESSES :

Synd. de copropriétaires LE GRAY D’ALBION

représenté par son syndic en exercice la société […], 9 rue St-Honoré […]

[…]

représentée par Maître Jean DONNET de la SCP DONNET – DUBURCQ, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

Société […]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

9 rue St-Honoré

[…]

représentée par M^e J K-L, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MARIE, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : madame X

Greffier lors de la mise à disposition : Monsieur Y

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011,

Vu le décret n°2013/1280 du 29 décembre 2013 relatif à la suppression de la contribution pour l’aide juridique,

Vu la clôture de la procédure en date du 21 décembre 2017 ;

A l’audience publique du 08 Janvier 2018,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 12 mars 2018.

Le prononcé du jugement a été reporté au 4 mai 2018 .

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La société CDK XI, la société C D et la société VDK sont copropriétaires au sein de la résidence LE GRAY D’ALBION à CANNES.

La résidence LE GRAY D’ALBION est constituée de lots à usage d’habitation, de lots à usage de commerce et réserves, d’une galerie marchande, d’un hôtel et d’un parking souterrain.

Par acte en date du 31 août 2012, la société CDK XI, la société C D et la société VDK ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAY D’ALBION et la société […] devant le Tribunal de grande instance de GRASSE aux fins de voir :

Vu l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1376 du Code Civil,

DECLARER recevables et bien fondées les demandes des sociétés C D, VDK XI et VDK.

CONSTATER que la société C D ne doit aucune charge afférente à la climatisation de la galerie marchande ni aucune an titre de la galerie marchande pour les lots 1364,1365, 1386, 1344,1392 et 1564 et doit dose en être exonérée.

CONSTATER que la société VDK ne doit aucune charge afférente à la climatisation de la galerie marchande ni aucune au titre de la galerie marchande pour les lots 1364,13655 et 1386 et doit donc en être exonérée.

CONSTATER que la société VDK XI ne doit aucune charge afférente à la climatisation de la galerie marchande ni aucune au titre de la galerie marchande pour les lots 1345 et 1393 et doit donc en être exonérée,

DES LORS CONDAMNER les requis au remboursement:

- de la somme de. 91.588,42 euros à la société C D , propriétaire des lots 1364,1392 et 1564

- de la somme de 14.988,06 euros à la société VDK XI propriétaire des lots 1345 et 1393

- de la somme de 5.793,62 euros à la société VDK, propriétaire des Lots 1364,1365 et 1386

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Les CONDAMNER chacun au paiement de la somme de 2.000 སྒྱ pour chacune des sociétés au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître A B, Avocat aux offres de droit.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par le RPVA le 14 décembre 2017, elles demandent au Tribunal de :

Vu l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vus les articles 42 et 43 de la loi du 10juillet 1965,

Vu l’article 1376 du Code Civil,

Vu les article 1382 et 1383 du Code Civil,

Vues les pièces versées aux débats,

Vu le règlement de copropriété,

[…],

- DECLARER recevables et bien fondées les demandes des sociétés C D, VDK XI et VDK,

- CONSTATER qu’en vertu du règlement de copropriété, la société C D ne doit aucune charge afférente à la galerie marchande, notamment au titre de l’entretien et de la climatisation, pour les lots 1364,1365, 1386, 1344,1392 et 1564 et doit donc en être exonérée,

- CONSTATER qu’en vertu du règlement de copropriété, la société VDK ne doit aucune charge afférente à la galerie marchande, notamment au titre de l’entretien et de la climatisation, pour les lots 1364,1365, et 1386 et doit donc en être exonérée,

- CONSTATER qu’en vertu du règlement de copropriété, la société VDK XI ne doit aucune charge afférente à la galerie marchande, notamment au titre de l’entretien et de la climatisation, pour les lots 1345 et 1393 et doit donc en être exonérée.

- DES LORS, CONDAMNER in solidum les requis au remboursement des sommes suivantes indûment appelées par le syndic:

- 130.450,93 euros à la société C D, propriétaire des lots 1344, 1392 et 1564

- 21.781,34 euros à la société C D, propriétaire des lots 1364, 1365 et 1386

- 41.317,00 euros à la société VDK XI, propriétaire des lots 1345 et 1393

- 5.793,62 euros à la société VDK, propriétaire des lots 1364, 1365 et 1386

- DIRE que les sommes ci-dessus réclamées seront à parfaire au jour du jugement à intervenir,

[…],

- DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes des sociétés C D, VDK XI et VDK,

- CONSTATER que les sociétés requérantes ne bénéficient d’aucun accès à la galerie marchande et n’en retirent aucune utilité ou avantage quel qu’il soit;

- DÉCLARER non écrite la clause 1-4, 14°-a) du règlement de copropriété de la résidence du GRAY D’ALBION,

- DIRE ET JUGER en conséquence, que la société C D ne doit aucune charge afférente à la galerie marchande, notamment au titre de l’entretien et de la climatisation, pour les lots 1364,1365, 1386, 1344,1392 et 1564 et doit donc en être exonérée,

- DIRE ET JUGER en conséquence, que la société VDK ne doit aucune charge afférente à la galerie marchande, notamment au titre de l’entretien et de la climatisation, pour les lots 1364,1365, et 1386 et doit donc en être exonérée,

- DIRE ET JUGER en conséquence, que la société VDK XI ne doit aucune charge afférente à la galerie marchande, notamment au titre de l’entretien et de la climatisation, pour les lots 1345 et 1393 et doit donc en être exonérée,

- CONSTATER que les requérantes étant exonérées des charges afférentes à la galerie marchande, celles-ci seront automatiquement supportées par les propriétaires des lots restants sans qu’il y ait lieu de procéder à une nouvelle répartition des charges,

- en conséquence, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et le syndic in solidum au remboursement de l’intégralité des sommes indûment perçues.

[…],

- DÉCLARER non écrite la clause 1-4, 14°a) du règlement de copropriété de la résidence du GRAY D’ALBION

- DIRE et JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence le GRAY d’ALBION a engagé sa responsabilité envers les sociétés C D, VDK et VDK XI du fait de l’établissement d’une répartition des charges illicites,

- DIRE ET JUGER que le syndic de copropriété a engagé sa responsabilité en appliquant mal le règlement de copropriété et en ne tenant pas compte des critères d’utilité des parties communes;

DES LORS:

- CONDAMNER les requis à indemniser:

- la société C D, propriétaire des lots 1344, 1392 et 1564, à hauteur de la somme de 130.450,93 euros

- la société C D, propriétaire des lots 1364, 1365 et 1386, à hauteur de la somme de 21.781,34 euros

- la société VDK XI, propriétaire des lots 1345 et 1393, à hauteur de la somme de 41.317,00 euros

- la société VDK, propriétaire des lots 1364, 1365 et 1386, à hauteur de la somme de 5.793,62 euros

- DIRE que les sommes ci-dessus réclamées seront à parfaire au jour du jugement à intervenir,

PROCEDER à une nouvelle répartition des charges et FIXER toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose, notamment CREER des charges spéciales afférentes aux espaces, installations et locaux de la galerie marchande et DIRE qu’elles ne seront supportées que par les seuls propriétaires des lots bénéficiant d’un accès direct à la galerie.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE ET AU BESOIN,

- DESIGNER un expert judiciaire avec pour mission de rechercher l’utilité que présente les équipements et charges de la galerie pour les locaux commerciaux, propriétés des sociétés requérantes et de proposer une nouvelle répartition de charges,

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- CONDAMNER les requis, chacun, au paiement de la somme de 2.000 སྒྱ pour chacune des sociétés au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître A B, Avocat aux offres de droit.

Elles font valoir que :

* les lots des sociétés requérantes sont tous des lots (en dehors des réserves) donnant sur le Bd de la Croisette, et n’ont aucune communication avec la galerie marchande intérieure du Gray d’Albion,

* le règlement de copropriété publié le 26 mai 1976 (2^e partie), indique, en sa page 266, article 1-4,14° a) que:

"Les passages intérieurs pour piétons situés au rez-de-chaussée et pour partie en premier niveau de l’ensemble immobilier ainsi que les trottoirs sous arcade côté rue d’Antibes et trottoir, côté Croisette jusqu’aux limites du domaine public seront réputés être des parties communes dont la jouissance sera exclusivement réservée aux commerces constituant les lots 809 à 868, 981 et partie du lot 982.

Il en sera de même des installations, équipements et locaux techniques ou de services affectés au seul usage et à l’utilité de ces lots.

Les charges afférentes à ces espaces, installations et locaux seront supportées par les seuls propriétaires des’ lots ci-dessus."

* dans la dernière mouture du règlement de copropriété datant de 2012, page 415, en dehors de la disparition des numéros de lots, la rédaction de cet article, comme de celui plus général dans lequel il est inséré, intitulé «article 1-4: USAGE DES PARTIES PRIVATIVES», demeure absolument inchangée,

* les locaux des SCI demanderesses n’ont jamais fait partie des lots visés par l’article 1-4 du règlement de copropriété,

* ils ouvrent directement sur la rue et n’ont aucune communication intérieure avec la galerie marchande dont ils ne retirent aucune utilité,

* c’était le cas sous l’égide du règlement de 1976, et ça aurait dû continuer à être le cas suite à l’adoption du nouveau règlement de copropriété,

* or, le syndic en a décidé autrement en réclamant aux SCI requérantes des charges afférentes à la galerie marchande et notamment à la climatisation de cette dernière,

A titre liminaire

*indépendamment de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, un copropriétaire peut contester la régularité de son compte individuel, et peut donc toujours réclamer les charges qu’il a indûment réglées suite à une non conformité de la répartition des charges,

* l’absence de contestation des assemblées générales ayant voté les travaux d’embellissement de la galerie marchande est sans incidence, dès lors que si elles ne retirent aucun bénéfice des travaux, les requérantes n’avaient aucune raison de s’y opposer,

* s’agissant du règlement de copropriété, les SCI concluantes estiment à titre principal qu’il a mal été appliqué et à titre subsidiaire, que la clause imputant à l’ensemble des commerces des charges relatives aux parties communes n’ayant d’utilité que pour les commerces situés à l’intérieur de la galerie marchande doit être déclarée illicite en application des articles 43 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

* l’appréciation de la notion d’utilité, résultant de l’article 10, doit se faire d’une manière objective, c’est à dire abstraction faite de l’usage réellement fait par les copropriétaires des services ou d’éléments d’équipements considérés,

* si un lot n’a pas accès à une partie de l’immeuble, il doit être dispensé des charges qui y sont afférentes,

* en l’espèce, les boutiques concernées, propriétés des sociétés requérantes, ont pignon sur rue et non pas pignon dans la galerie commerciale intégrée dans l’ensemble immobilier dénommé GRAY D’ALBION,

* elles ne profitent pas et ne pourront jamais profiter d’aucune manière de la climatisation et de l’entretien de la galerie et pourtant ces frais sont supportés par les sociétés requérantes,

* l’intégralité du coût de nettoyage est mise à la charge des sociétés requérantes alors qu’elles n’en bénéficient nullement,

* il est totalement faux de prétendre que les boutiques détenues par les SCI concluantes bénéficieraient d’une quelconque manière de l’existence de cette galerie,

* l’état actuel de la galerie est au contraire préjudiciable pour les commerces de luxe,

* le syndicat de copropriété en est parfaitement conscient pour avoir accepté les conclusions d’un expert judiciaire désigné par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE qui a dit que les charges de copropriété des lots 1394, 1049, 1395, 1591, 1593, 841, 1557, 1558, 1559, 1587, 1588, 1589 devaient être modifiées,

* le jugement rendu le 9 juin 1983 par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE homologue le rapport, dit que les charges seront modifiées et condamne le syndic à restituer le trop perçu,

* par ailleurs, par jugement rendu le 8 juin 1999, versé aux débats, le Tribunal a dit que les lots de la SCI PAUMAR, dont la situation est similaire à celle des lots litigieux, seront dispensés du paiement des charges liées à la climatisation et au conditionnement d’air de la galerie marchande, ainsi que de tous frais afférents au fonctionnement, à l’entretien, à la remise en état et au remplacement de ces équipements,

A titre principal

* le règlement de copropriété de 2012, que les parties adverses interprètent de manière erronée, doit être lu à la lumière de celui de 1976 et, surtout, de la règle impérative que contient la loi du 10 juillet 1965 en son article 10, alinéa 1,

* l’article 1-4, 14°) a) du règlement de copropriété de 2012 doit recevoir une interprétation conforme au bon sens et aux dispositions légales d’ordre public, à savoir que la clause de spécialisation de charges prévue au règlement de copropriété ne concerne que les commerces situés dans la galerie marchande,

* le Tribunal, à la lecture du règlement de copropriété, constatera donc que les sociétés C D , VDK et VDK XI ne sont pas tenues au paiement des charges concernant la galerie marchande ni à celles afférentes à la climatisation de la galerie marchande,

* c’est donc à tort que le syndic a envoyé des appels de charges aux sociétés demanderesses et c’est indûment que le syndicat des copropriétaires a encaissé les sommes réglées en vertu de ces appels de charges,

* le syndicat des copropriétaires du GRAY D’ALBION et la société CYTIA ST HONORE seront donc condamnés solidairement à la restitution de l’indu,

A titre subsidiaire, sur l’illicéité de la clause

* si, par improbable, l’article 1-4, 14°) a) du règlement de copropriété de 2012 devait recevoir l’interprétation proposée par les défendeurs et mettre à la charge de l’ensemble des titulaires de lots à usages commerciaux des charges ne concernant que la galerie marchande, force serait alors de déclarer cette clause non écrite car contraire à l’article 10, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

* dans ces conditions comme dans les précédentes, le Syndicat des copropriétaires du GRAY D’ALBION et la société CYTIA ST HONORE seront condamnés solidairement à la restitution de l’indu,

* le syndicat des copropriétaires invoque un arrêt rendu par la Cour de cassation le 10 juillet 2013, qui ne présente aucunement les aspects d’un arrêt de principe,

* la Cour de cassation a décidé de cantonner le refus de restitution de l’indu aux seules hypothèses où la déclaration du caractère non écrit d’une clause impliquerait pour le Magistrat de procéder à une nouvelle répartition des charges, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

A titre très subsidiaire, Sur la responsabilité du syndicat et du syndic et la création de charges spéciales

* si d’aventure la demande principale des requérants n’était pas satisfaite, et que leur demande subsidiaire ne l’était que partiellement, à savoir que la clause 14a) du règlement de copropriété de 2012 était déclarée non écrite mais que la restitution de l’indu leur était refusée, alors le Syndicat des copropriétaires de la résidence le GRAY D’ALBION et le syndic verraient leur responsabilité engagée et il deviendrait nécessaire d’envisager la création de charges spéciales,

* si la clause 1-4, 14° a) du règlement de copropriété de 2012 devait recevoir l’interprétation des défendeurs, et, par suite, être déclarée non écrite, la faute du syndicat dans l’établissement de la répartition des charges serait par là-même établie,

* le syndicat des copropriétaires de la résidence du GRAY D’ALBION et son syndic se verront donc condamnés à indemniser les sociétés C D, VDK et VDK XI du préjudice que leur a causé l’établissement d’une répartition des charges illégale,

* s’il devait être jugé qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 l’annulation de la clause litigieuse devait entraîner la fixation d’une nouvelle répartition des charges, les SCI requérantes demandent que le Tribunal procède également pour l’avenir à une nouvelle répartition des charges et fixe toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose, y compris la création de charges spéciales dès lors qu’elle s’avère indispensable au regard de la loi, et en particulier à l’article 10 de ladite loi,

* il sera juste et équitable de dire et juger que les charges de la galerie commerciale ne seront supportées que par les propriétaires des lots ayant un accès direct à cette galerie.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 19 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRAY D’ALBION demande au Tribunal de :

Vu les articles 1134 et 1376 du Code Civil,

Vu les articles 8, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’arrêt de la Cour de Cassation du 10 juillet 2013,

DEBOUTER les demanderesses de toutes leurs demandes fins et conclusions en les déclarant comme mal fondées et injustifiées.

CONDAMNER les trois demanderesses, chacune, à payer au syndicat des copropriétaires LE GRAY D’ALBION, la somme de 10.000 སྒྱ de dommages et intérêts pour procédure abusive et mal fondée, en application de l’article 1382 du Code Civil.

CONDAMNER les trois demanderesses également au paiement de la somme de 5.000 སྒྱ au profit du syndicat des copropriétaires LE GRAY D’ ALBION en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître DONNET de la SCP DONNET-DUBURCQ, avocat postulant.

Il réplique que :

* l’actuel règlement de copropriété a été totalement remis à jour et publié à la Conservation des Hypothèques avec son état descriptif de division en 2012,

* en aucun cas, que ce soit l’ancien règlement de copropriété ou le nouveau, ces documents n’ont exonéré de paiement de charges concernant la galerie marchande, les commerces qui en profitent, y compris ceux qui sont situés à l’extérieure de cette dernière,

* les sociétés demanderesses critiquent le règlement de copropriété du 27 mars 2012, au motif qu’il ne situe plus les lots n° 809 à 868 et 981 et 982 qui figuraient dans le règlement de copropriété de 1976 en son article 1-4 intitulé “usage des parties privatives” 14^e,

* c’est à bon droit que le règlement de copropriété du 27 mars 2012 a effectué une nouvelle rédaction qui n’est nullement erronée,

* le règlement de copropriété de l’année 2012, qui est le seul à s’appliquer, a été entériné et voté par une Assemblée Générale qui est aujourd’hui, bien évidemment, définitive,

* ce document s’applique donc comme ayant force exécutoire car pleinement voté par ladite Assemblée, en application également de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

* les demanderesses ne peuvent pas exciper des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur le critère de l’utilité un quelconque droit, dans la mesure où elles bénéficient pleinement des dispositions de la galerie marchande et des travaux d’embellissement qui sont d’ailleurs en train d’être exécutés,

* d’ailleurs les Assemblées Générales des années 2012 et 2013 qui ont voté l’exécution et la mise en oeuvre des travaux d’embellissement de la galerie marchande n’ont pas été contestées par les sociétés demanderesses,

* en effet, la galerie marchande constitue une plus value incontestable pour l’ensemble immobilier de la copropriété LE GRAY D’ALBION, et les commerces, qu’ils soient situés à l’intérieur ou à l’extérieur de cette galerie, bénéficient nécessairement de l’impact promotionnel de cet ouvrage et en conséquence ces derniers doivent participer aux charges de fonctionnement de ladite galerie,

* la demande ainsi articulée par les demanderesses est sans aucun fondement juridique et d’ailleurs ces dernières ne donnent aucune explication particulière à ce sujet,

* le Tribunal ne peut donc pas opérer une nouvelle répartition des charges et ne peut également pas modifier le règlement de copropriété et d’ailleurs les demanderesses ne sollicitent aucune demande en ce sens,

* le syndic n’a donc fait qu’appliquer le règlement de copropriété et aucune faute ne saurait lui être reprochée,

* au surplus et enfin, l’assemblée générale du 27 juin 2014 aujourd’hui définitive, a approuvé les comptes de l’exercice du ler janvier 2013 au 31 décembre 2013 en donnant d’ailleurs quitus au syndic, en approuvant également la modification du budget prévisionnel pour l’exercice en cours et pour le budget prévisionnel pour l’exercice à venir jusqu’au 31 décembre 2015,

* le procès-verbal de cette assemblée générale renseigne, par ailleurs, le fait que les requérantes ont voté pour toutes ses résolutions démontrant ainsi l’incohérence de l’action en justice qu’elles ont introduite,

* les demandes en remboursement de trop perçu ne peuvent être justifiées que si les demanderesses possèdent un titre constatant la mauvaise répartition des charges prétendues et opérant une nouvelle répartition des charges, de manière définitive et non contestée, opposable à tous, venant modifier en ce sens le règlement de copropriété,

* or, ce n’est pas le cas en l’espèce,

* en outre, la Cour de Cassation vient de se prononcer à propos d’un arrêt de principe du 10 juillet 2013, aux termes duquel il est réaffirmé que le prononcé du caractère non écrit d’une clause de répartition des charges n’a pas d’effet rétroactif et n’est donc valable que pour l’avenir,

* si le Tribunal venait par extraordinaire, à se prononcer, bien que les demanderesses ne le réclament pas, sur une nouvelle répartition des charges, et déclare non écrite au sens de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la clause litigieuse querellée par les requérantes, cette décision, une fois qu’elle serait définitive, n’aurait d’effet que pour l’avenir et n’aurait donc aucune conséquence rétroactive,

* les demandes en remboursement de sommes sont donc mal fondées et injustifiées et les trois sociétés demanderesses ne pourront qu’en être déboutées,

* les trois sociétés demanderesses causent au syndicat des copropriétaires un préjudice ayant un retentissement négatif et provenant de la morosité qui anime leur démarche,

* elles seront donc condamnées à payer, chacune, au syndicat des copropriétaires LE GRAY D’ALBION, la somme de 10.000 སྒྱ en application de l’article 1382 du Code Civil.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 18 décembre 2017, la SAS CITYA SAINT HONORE CANNES demande au Tribunal de :

Voir débouter les sociétés VDK XI, C D et VDK de toutes leurs demandes à l’encontre de la SAS CITYA SAINT HONORE CANNES.

Voir condamner solidairement les sociétés VDK XI, C D et VDK au paiement d’une somme de 4.000 སྒྱ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les voir solidairement condamnées aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître J K-L, sous sa due affirmation, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elle déclare que :

* les sociétés VDK XI, C D et VDK entendent faire application du règlement de copropriété de 1976, sans tenir compte du nouveau règlement de copropriété publié en 2012, considérant sans doute que ce dernier est mal rédigé,

* elles précisent ainsi que c’est fort logiquement que leurs lots ne sont pas cités dans l’article 1-4 14°) du règlement de copropriété de 1976, puisque ces lots ne communiquent pas avec la galerie marchande,

* toutefois que les sociétés requérantes tentent de tromper la religion du tribunal de céans en omettant de préciser que la plupart des lots cités à l’article 1-4 14°) du règlement de copropriété de 1976, ont pour la plupart été supprimés,

* ainsi les lots 1364, 1365 et 1386 de la société VDK, les lots 1344, 1392 et 1564 de la société C D et les lots 1345 et 1393 de la société VDK XI, n’existaient pas au moment de la rédaction du règlement de copropriété de 1976,

* ils sont notamment issus de la division et de l’annulation du lot 981, qui était bien cité à l’article 1-4 14°) du règlement de copropriété de 1976,

* en réalité, les lots des sociétés requérantes sont bien concernés depuis l’origine par l’article 1-4 14°) du règlement de copropriété de 1976,

* le règlement de copropriété dans sa dernière mouture, publié en 2012, ne comporte aucune erreur ni imprécision,

* les dispositions édictées à l’article 1.4 14°) sont applicables à tous les locaux commerciaux sans exception,

* la nouvelle rédaction de l’article 1.4 14°) ne suscite aucun débat; les lots concernés sont tous les lots commerce de l’ensemble immobilier,

* le fait que lesdits lots ne soient pas expressément cités n’affecte en rien la validité de cette disposition du règlement de copropriété,

* la nouvelle rédaction de l’article 1.4 14°) du règlement de Copropriété de la résidence GRAY D’ALBION, découle de la seule volonté souveraine de l’assemblée générale,

* si le règlement de copropriété de 1976 octroyait la jouissance de la galerie marchande à certains lots seulement, faisant ainsi supporter les charges en découlant à ces mêmes lots, l’assemblée générale de la copropriété a expressément eu la volonté de changer ces dispositions,

* c’est de manière souveraine que l’assemblée générale a ainsi décidé que la galerie marchande était une partie commune dont la jouissance bénéficiait à tous les lots commerces, quel que soit leur emplacement et que par conséquent, tous les lots commerces de la copropriété, sans exception, devaient en supporter les charges,

* c’est ainsi que l’article 2.6 du règlement de copropriété dispose que « conformément à l’article 1.4 14°) ci-dessus, ces charges comprendront toutes les dépenses relatives aux locaux, espaces, services et installations compris la climatisation) qui seront réservés à l’usage exclusif de ces commerces »,

* au surplus, contrairement à ce que prétendent les sociétés requérantes, la galerie marchande leur bénéficie incontestablement, comme à l’ensemble des commerces de la copropriété, peu importe leur emplacement,

* les sociétés requérantes disposent même d’emplacements privilégiés aux entrées de la galerie marchande,

* il importe peu que les lots des sociétés requérantes n’aient pas d’accès direct vers la galerie marchande,

* cela ne signifie pas pour autant que ces lots ne bénéficient pas de cette infrastructure,

* les sociétés requérantes confondent utilité et usage,

* la notion d’utilité de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 doit s’entendre in abstracto,

* il s’agit d’apprécier l’utilité objective d’un service ou d’un équipement et non pas l’usage qu’en ferait un copropriétaire au gré de ses convenances personnelles,

* il est patent que la galerie marchande et les installations de climatisation permettant de la rafraîchir, servent incontestablement les intérêts de tous les commerces, sans exception, de la résidence GRAY D’ALBION,

* les demandes des sociétés VDK XI, C D et VDK devront en conséquence être rejetées,

* les chiffres avancés par les sociétés requérantes, tantôt au titre de la restitution de l’indû, tantôt au titre de dommages et intérêts pour préjudice subi, ne sont pas justifiés et surtout explicités,

* elles ne pourront en tout état de cause qu’être déboutées de leurs demandes,

* l’argumentaire des sociétés requérantes, tendant à voir constater que la clause mettant à la charge de l’ensemble des locaux commerciaux les «charges afférentes à ce espaces, installations et locaux » serait illicite, ne saurait prospérer,

* conscientes de la faiblesse de leur argumentaire les sociétés requérantes n’hésitent pas à exhumer un jugement en date du 9 juin 1983 rendu par la 1^re Chambre prés le TGI GRASSE, homologuant un rapport d’expertise,

* ce jugement qui constate un accord entre le syndicat et certains copropriétaires, sous l’autorité du règlement de copropriété de 1976, ne saurait servir de base de réflexion dans le cadre de la présente instance,

* la clause objet du présent litige est licite et ne saurait être considérée comme réputée écrite,

* aucun des fondements invoqués par les requérantes ne saurait permettre la condamnation de la SAS CITYA SAINT HONORE CANNES au paiement de quelconque somme en remboursement de charges de copropriété prétendument indues,

* le syndic ne peut qu’appliquer la clause de répartition de charges telle que figurant dans le règlement de copropriété de la résidence dont il doit assurer la gestion,

* si la SAS CITYA SAINT HONORE CANNES a effectivement diligenté les appels de fonds, elle l’a fait dans la plus stricte application de son mandat,

* elle n’a en tout état de cause perçu aucune somme puisque les charges appelées appartiennent au Syndicat des Copropriétaires, et ne saurait être condamnée à rembourser des sommes qu’il n’a pas perçues,

* au surplus, depuis un arrêt du 10 juillet 2013 rendu par la Cour de Cassation, la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée,

* dès lors, si la clause, objet du présent litige devait être déclarée réputée non écrite, elle ne pourrait l’être que pour l’avenir,

* si par extraordinaire, il devait être considéré que la clause était réputée non écrite, alors elle est censée n’avoir jamais existé,

* dès lors, on voit mal comment le syndic pourrait être condamné à indemniser des copropriétaires pour l’application d’une clause qui n’a jamais existé, et qu’il n’a pas établie,

* les sociétés requérantes devront être déboutées de leur demande indemnitaire formée à l’encontre du syndic,

* de même, les sociétés requérantes devront être déboutées de leurs demandes de création de charges spéciales,

* en effet l’article 43 de la Loi du 10 juillet 1965 précise que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition,

* le recours in extremis à un expert judiciaire vient démontrer la carence probatoire des sociétés requérantes pour appuyer leurs demandes de remboursement,

* cette demande n’est effectuée au visa d’aucun article, d’aucun fondement juridique et devra être rejetée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2017.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes du règlement de copropriété déposé au rang des minutes de Maître Z, notaire associé à Cannes, le 27 mars 2012, publié le 11 avril 2012, il est stipulé :

“14 – Dispositions particulières aux locaux à usage commercial:

a) Les passages intérieurs pour piétons, situés au rez-de-chaussée et pour partie en premier niveau de l’ensemble immobilier, ainsi que les trottoirs sous arcade côté rue d’Antibes et trottoir, côté Croisette jusqu’au limites du domaine public seront réputés être des parties communes dont la jouissance sera exclusivement réservée aux commerces.

Il en sera de même des installations, équipements et locaux techniques ou de service affectés au seul usage et à l’utilité de ces lots.

(…)

Les charges afférentes à ces espaces, installations et locaux seront supportées par les seuls propriétaires des lots ci-dessus”

“ARTICLE 2-6 – CHARGES SPECIALES AUX COMMERCES

1.- Définition:

Conformément à ce qui est prévu à l’article 1.4 14° ci-dessus, ces charges comprendront toutes les dépenses relatives aux locaux, espaces, services et installations (y compris la climatisation) qui seront réservés à l’usage exclusif de ces commerces.

2. – Répartition:

Ces charges seront réparties entre les lots concernés en proportion de leurs droits de propriété dans les choses communes.”

Il en résulte que :

— les passages intérieurs pour piétons et les trottoirs sous arcade visés constituent des parties communes dont la jouissance est réservées à tous les commerces,

— toutes les charges afférentes à ces espaces sont mises à ma charge de tous les commerces (charges spéciales); le règlement de copropriété ne faisant pas de distinction selon la nature des charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 43 de la même loi, Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

Il résulte des pièces produites et du procès-verbal de constat en date du 27 septembre 2012, que la société VDK XI est propriétaire des lots 1345 (réserve) et 1393 (local commercial) au rez-de-chaussée de l’immeuble, que ces locaux sont exploités sous l’enseigne OMEGA et qu’ils n’ont aucune communication interne avec la galerie marchande de la résidence du GRAY D’ALBION.

Il résulte des pièces produites et du procès-verbal de constat en date du 27 septembre 2012, que la société C D est propriétaire des lots 1386 et 1392 et de réserves (n° 1344, 1364 et 1365), que ces locaux sont exploités sous les enseignes BOUCHERON, HERMES et E F, qu’ils n’ont aucune communication interne avec la galerie marchande de la résidence du GRAY D’ALBION.

Il en résulte que les services collectifs et les éléments d’équipement communs de la galerie marchande ne sont d’aucun utilité pour ces lots, et que ces lots ne doivent pas supporter les charges y afférentes; étant fait observer qu’il n’est pas démontré que le lot n° 1564 (parking) soit concerné par ces charges.

Il en va ainsi pour les charges afférentes à la climatisation de la galerie marchande.

Toutefois, ces lots doivent, conformément au règlement de copropriété et à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, supporter les charges relatives à l’entretien de la galerie marchande, s’agissant de parties communes à jouissance exclusive.

En effet, les requérantes ne démontrent pas que la répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes n’est pas conforme à l’article 10 de la loi.

Il convient en conséquence de réputer non écrite la clause stipulé à l’article 2-6 CHARGES SPECIALES AUX COMMERCES du règlement de copropriété, et de dire et juger que cette clause sera rédigée de la manière suivante :

“ARTICLE 2-6 – CHARGES SPECIALES AUX COMMERCES

1.- Définition:

2. – Répartition:

Ces charges seront réparties :

- en ce qui concerne les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun : entre tous les lots concernés en proportion de leurs droits de propriété dans les choses communes, à l’exclusion des lots n’ayant aucune communication interne avec la galerie marchande,

- en ce qui concerne les autres charges : entre tous les lots concernés en proportion de leurs droits de propriété dans les choses communes.”

Il n’y a pas lieu de déclarer non écrite la clause 1-4, 14°-a) du règlement de copropriété; cette clause concernant l’affectation de la jouissance privative de certaines parties de l’immeuble au profit de certains lots, et la constitution de charges spéciales, et non la répartition des charges spéciales entre les lots concernés.

La décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée.

Les requérantes seront en conséquence déboutées de leurs demandes de remboursement.

Les requérantes sollicitent le paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts, en faisant valoir que, en modifiant la répartition des charges telle qu’issue du règlement de copropriété de 1976 pour une répartition illicite, le syndicat des copropriétaires a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Toutefois, les requérantes, qui ne démontrent pas que le règlement de copropriété de 1976 les exonérait de toutes les charges afférentes à la galerie marchande, alors qu’il résulte des déclarations du syndic que leurs lots sont issus de lots qui supportaient ces charges, n’établissent la réalité d’aucune faute du syndicat des copropriétaires.

En outre, tant que la répartition des charges résultant du règlement de copropriété n’est pas annulée, le syndic a l’obligation de l’appliquer.

Les requérantes n’établissent en conséquence la réalité d’aucune faute imputable à la société CITYA SAINT HONORE CANNES.

Elles seront en conséquence déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAY D’ALBION, qui succombe, ne démontre la réalité d’aucune procédure abusive.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des requérantes les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action; il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAY D’ALBION à payer à chacune la somme de 1.500 euros à ce titre.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CITYA SAINT HONORE CANNES les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action; il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de condamner les requérantes au paiement de la somme de 1.500 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAY D’ALBION, qui succombe, supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les locaux commerciaux des sociétés requérantes ne bénéficient d’aucun accès à la galerie marchande, et que les services collectifs et éléments d’équipement commun de celle-ci ne sont d’aucune utilité pour ces locaux,

DÉCLARE non écrite la clause 2-6 “CHARGES SPECIALES AUX COMMERCES”

du règlement de copropriété de la résidence du GRAY D’ALBION,

DIT ET JUGE que cette clause sera rédigée de la manière suivante :

“ARTICLE 2-6 – CHARGES SPECIALES AUX COMMERCES

1.- Définition:

2. – Répartition:

Ces charges seront réparties :

- en ce qui concerne les autres charges : entre tous les lots concernés en proportion de leurs droits de propriété dans les choses communes.”

DEBOUTE la société C D, la société VDK XI et la société VDK du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAY D’ALBION de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAY D’ALBION à payer à la société C D, la société VDK XI et la société VDK, chacune, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société C D, la société VDK XI et la société VDK, ensemble, à payer à la société CITYA SAINT HONORE CANNES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAY D’ALBION aux dépens, distraits au profit de Maître A B et Maître J K L, Avocats, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT