T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S (footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 13/07677 N° MINUTE : Assignation du : 15 Mai 2013	JUGEMENT rendu le 19 Novembre 2015

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires 59 RUE ORDENER […] représenté par son syndic en exercice la société GECOTRA exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 SCP2i

[…]

[…]

représenté par M^e Marie-Françoise HONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #A0444

DÉFENDERESSE

S.A.S LE TERROIR

[…]

[…]

représentée par M^e Pierre FERNANDEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant/plaidant, vestiaire #A0786

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-présidente

[…], Juge

Z A, Juge

assistées de Sidney LIGNON, GREFFIER

DEBATS

A l’audience du 24 Septembre 2015

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis au […], est placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il a eu pour syndic successivement le cabinet X, puis la Société LE TERROIR jusqu’au 9 novembre 2011, et il est aujourd’hui représenté par la Société GECOTRA, exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 SCP2i.

Un des copropriétaires, Monsieur B Y a assigné le syndic la Société LE TERROIR, aux fins d’obtenir l’annulation de diverses assemblées générales des copropriétaires.

Ainsi, il a contesté l’assemblée générale du 26 avril 2010 pour défaut de convocation, laquelle a été annulée dans son ensemble, par jugement en date du 24 novembre 2011. Cette assemblée générale avait notamment voté la désignation de la Société LE TERROIR en qualité de syndic.

Puis il a sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2010, pour défaut de qualité de la Société LE TERROIR pour convoquer cette assemblée, puis l’annulation de l’assemblée générale du 4 juillet 2011 pour défaut de qualité de la Société LE TERROIR pour convoquer cette assemblée. Par jugements des 22 mars 2012 et 23 juin 2013, le Tribunal a fait droit à ses demandes

d’annulation.

Par exploit d’huissier en date du 15 mai 2013, le syndicat des copropriétaires du 59 rue Ordener, Paris 18^e, a assigné La Société LE TERROIR devant le Tribunal et lui demande :

• d’être déclaré recevable en son action ;
• de déclarer que la Société LE TERROIR, alors syndic de l’immeuble, a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à son égard ;
• la condamnation de la Société LE TERROIR au paiement:
• des frais exposés dans le cadre de la procédure d’annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2010:
• 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure pénale, outre les dépens
• 2.392 euros au titre des honoraires d’avocat
• 120 euros au titre des honoraires de syndic
• 259,26 euros au titre des frais de convocation
• des frais exposés dans le cadre de la procédure d’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2010:
• 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
• 369,10 euros au titre de frais de convocations inutiles
• 1.495 euros au titre des frais d’avocat
• la condamnation de la Société LE TERROIR au remboursement des honoraires de syndic du 26 avril 2010 au 9 novembre 2011 soit:
• 1.642, 66 euros pour la période du 26 avril au 30 septembre 2010;
• 4.355,76 euros pour la période du 1^er octobre 2010 au 9 novembre 2011;
• la condamnation de la Société LE TERROIR au paiement des sommes de 2.323, 50 euros et 154,45 euros, qu’ils considèrent comme prélevées indûment au titre d’honoraires travaux non réalisés, et de la somme de 2.169,05 euros au titre du surcoût des travaux de renforcement;
• la condamnation de la Société LE TERROIR au paiement de la somme de 3.062, 66 euros au titre des frais et honoraires taxés de Maître C-D, Administrateur judiciaire provisoire;
• le tout avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure soit du 7 décembre 2011 à concurrence de la somme de 4.271,26 euros et pour le surplus à compter de l’assignation;
• la condamnation de la Société LE TERROIR au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral;
• de débouter le défendeur de toutes ses demandes;
• la condamnation de la Société LE TERROIR au paiement de la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Marie-Françoise HONNET, avocat;
• L’exécution provisoire de la décision.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’au regard de toutes les procédures engagées par Monsieur Y, la Société LE TERROIR, syndic à l’époque, a manqué à ses obligations élémentaires, notamment de prudence et de diligence, et commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle à son égard.

Il explique être recevable en son action, car le tribunal n’a jamais statué sur la présente demande. Il ne conteste pas avoir été débouté de ses demandes de dommages et intérêts dans le cadre du jugement rendu le 25 juin 2013, mais rappelle que ce jugement concernait l’annulation d’une assemblée générale extraordinaire, s’étant tenue le 4 juillet 2011. Il précise que la demande actuelle concerne les deux procédures antérieures, ayant donné lieu à deux décisions, les 24 novembre 2011 et 22 mars 2012.

Il rappelle que l’assemblée générale du 26 avril 2010 a été annulée en raison de la

faute commise par la Société LE TERROIR, consistant en un envoi tardif des convocations à l’assemblée générale, et que l’assemblée générale du 30 novembre 2010 a été annulée, ensuite de l’annulation de celle du 26 avril 2010, puisque le syndic avait perdu toute qualité et tout pouvoir à l’effet de convoquer les copropriétaires.

Il invoque donc que le syndic est responsable de ses fautes et des irrégularités des assemblées et de leurs conséquences, et expose tous les frais auxquels il a été exposé afin d’en demander réparation, le lien de causalité étant selon lui, parfaitement établi.

Au terme de ses dernières conclusions, la Société LE TERROIR sollicite du tribunal :

• qu’il juge irrecevable le syndicat des copropriétaires, en raison de l’autorité de la chose jugée
• à titre subsidiaire, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes
• la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
• la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndic dénonce que la demande principale serait irrecevable, en raison de l’autorité de la chose jugée. Selon lui, son absence de responsabilité a déjà été tranchée par le jugement en date du 25 juin 2013, qui a débouté le syndicat des copropriétaires en sa demande de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Sur le fond, la Société LE TERROIR conclut à son absence de responsabilité. Il rappelle que la première assemblée de la copropriété du 26 avril 2010 a été annulée en raison du non respect du délai de convocation, qu’il impute à une défaillance manifeste des services postaux, et indique que les assemblées ultérieures ont été annulées du fait de l’effet automatique des nullités en cascade.

Il explique en outre que la première procédure en annulation a été engagée par Monsieur Y en août 2010, soit avant la tenue des deux assemblées dont l’annulation est aujourd’hui invoquée par la copropriété. Or, le défendeur souligne le fait que la copropriété était informée des risques pesant sur la régularité des assemblées postérieures, du fait de la procédure initiée par Monsieur Y à cette date, mais que c’est la copropriété qui a fait le choix, de ne pas passer alors par un administrateur provisoire désigné à seule fin de convoquer une assemblée, et de continuer à faire adresser les convocations par la Société LE TERROIR, pensant que le procès verbal de désignation de la société GECOTRA comme nouveau syndic, ne ferait l’objet d’aucun recours dans les délais légaux.

Le défendeur en conclut que ce choix a été à l’origine des annulations d’assemblée ultérieures et sont dues au caractère procédurier de Monsieur Y.

Au surplus, sur les sommes demandées, la Société LE TERROIR fait tout d’abord valoir que les frais d’avocat sont inhérents aux procédures engagées à l’encontre de la copropriété par Monsieur Y. Il ajoute que les condamnations prononcées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, résultent de l’équité. Il en conclut que ces deux postes de préjudice doivent être écartés, n’ayant pas de lien de causalité direct avec les manquements qui lui sont reprochés.

S’agissant des honoraires de syndic, la Société LE TERROIR explique que la demande n’a pas de fondement juridique. Selon elle, les mandats de la société, avant d’être annulés rétroactivement, ont été exécutés; un remboursement des honoraires de l’ancien syndic constituerait un enrichissement sans cause, ce que la Cour de cassation a rejeté en énonçant que la nullité d’un mandat exécuté entraîne des restitutions réciproques et la partie qui a bénéficié d’une prestation en nature qu’elle ne peut restituer, doit s’acquitter d’une indemnité équivalente.

La société défenderesse conteste par ailleurs le préjudice estimé à 1.910,02 euros, correspondant à l’augmentation du coût des travaux entre le 30 novembre 2011 et un montant actualisé à janvier 2012, invoquant l’absence de pièce de nature à étayer le montant qu’elle invoque au titre du devis initial, et dénonce en outre, cette hausse de prix entre deux devis, de près de 15%. Elle explique enfin que le coût de ces travaux devrait être mis à la charge de Monsieur Y et de son assurance.

Le syndic conteste également le préjudice invoqué au titre des frais de la désignation de l’administrateur judiciaire, indiquant que la copropriété aurait de toute façon du s’acquitter des honoraires de gestion d 'un syndic.

Enfin, il demande le rejet de la demande de dommages et intérêts au motif qu’elle n’est assortie d’aucune explication, ni d’aucune pièce.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 avril 2015 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 24 septembre 2015.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir le moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, et notamment, celui tiré de la chose jugée.

En l’espèce, il apparaît que la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 59 rue Ordener, Paris 18^e, sollicite l’engagement de la responsabilité de la Société LE TERROIR et les condamnations financières y afférant, s’agissant des assemblées générales des 26 avril 2010 et 30 novembre 2010, ayant été annulées par les décisions des 24 novembre 2011 et 22 mars 2012.

Or, ces demandes d’engagement de la responsabilité du syndic s’agissant de ces deux assemblées générales n’ont pas été jugées.

Dès lors, l’autorité de la chose jugée ne peut s’appliquer et la demande du syndicat des copropriétaires sera considérée comme recevable.

Sur la responsabilité de la Société LE TERROIR

Aux termes de l’article 1147 du Code civil, il est prévu que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En outre, les obligations du syndicat d’une copropriété sont listées et décrites au terme de l’article 18 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il convient d’observer que c’est en sa qualité de professionnel que la syndic s’engage, au terme d’un mandat, avec les copropriétaires.

Il est également constant que le syndic est responsable des irrégularités des assemblées et de leurs conséquences, et qu’il lui appartient de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant, et de le préserver de tout risque connu.

En l’espèce, Monsieur Y, un des copropriétaire a assigné à plusieurs reprises le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler des assemblées générales.

Par jugement en date du 24 novembre 2011, le Tribunal a annulé celle du 26 avril 2010, relevant que le délai légal de convocation n’avait pas été respecté par le syndic ; or cette assemblée générale avait notamment voté la désignation de la Société LE TERROIR en qualité de syndic.

C’est à cet égard que, par jugement en date du 22 mars 2012, le Tribunal a annulé celle s’étant tenue le 30 novembre 2010 ; du fait de l’annulation de l’assemblée générale précédente, la Société LE TERROIR avait en effet perdu toute qualité et pouvoir pour convoquer les copropriétaires.

Or, c’est bien en raison de la faute initiale de la Société LE TERROIR, de ne pas avoir respecté le délai de 21 jours avant la convocation à l’assemblée générale, prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, en prévision de l’assemblée générale du 26 avril 2010, que le syndicat des copropriétaires a été impliqué dans les procédures engagées par Monsieur Y à son encontre, a dû exposer de nombreux frais et a été condamné.

La Société LE TERROIR, en qualité de professionnelle, avait des obligations particulières;

dans l’exercice de son mandat, elle a commis une faute initiale dans le non respect du délai de convocation, faute qui est directement à l’origine des préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires.

En outre, l’assemblée générale du 26 avril 2010 ayant été annulée le 24 novembre suivant, la Société LE TERROIR, parfaitement informée de la procédure en cours, et même, depuis le 24 novembre de la décision d’annulation de l’assemblée générale précédente, aurait dû, en tant que professionnel, informer les copropriétaires des difficultés lors de l’assemblée générale du 30 novembre, et savoir qu’elle s’exposait à une nouvelle annulation.

La faute de la Société LE TERROIR est établie; elle est en lien direct avec les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la Société LE TERROIR sera déclarée responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

Sur la réparation des préjudices

Sur les frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre des deux procédures

Au regard des éléments précédemment exposés, il apparaît que la faute commise par le syndic est à l’origine de certains préjudices financiers subis par le syndicat des copropriétaires. Les frais exposés spécifiquement pour les deux procédures d’annulation en font partie.

Il ressort des pièces versées au dossier que le syndicat des copropriétaires a ainsi exposé, dans le cadre des procédures d’annulation des assemblées générales les sommes suivantes :

• Pour l’annulation de l’assemblée générale du 26 avril 2010 :

• 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
• 1.885,71 euros au titre des honoraires d’avocat TTC
• 259, 26 euros au titre des frais d’assemblée générale, dont les frais postaux

Soit un total de 3644,97 euros.

• Pour l’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2010 :

• 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
• 369,10 euros au titre des frais d’assemblée générale, dont les frais postaux
• 1495 euros au titre des frais d’avocat

Soit un total de 2614,10 euros.

Soit un total général de 6.259,07 euros

La Société LE TERROIR sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 6.259, 07 euros en réparation des frais exposés dans le cadre des deux procédures d’annulation d’assemblée générale, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2013, date de l’assignation.

Sur les frais d’honoraires du syndic pour la période du 26 avril 2010 au 9 novembre 2011

Il est constant que la nullité d’un mandat exécuté doit entraîner des restitutions réciproques ou des remises à l’état d’avant cette exécution. Lorsque la remise en état n’est pas matériellement possible, la partie qui a bénéficié de la prestation qu’elle ne peut restituer, doit s’acquitter de la valeur de celle-ci. Si le commencement d’exécution du contrat est réciproque, les restitutions en valeur, conséquences nécessaires de l’annulation, doivent elles-même être réciproques.

Il est par ailleurs constant qu’il y a compensation entre les honoraires de syndic qui devraient être remboursés du fait de l’annulation rétroactive du mandat de syndic, et l’indemnité due au syndic au titre des prestations en nature qu’il a réalisées au profit de la copropriété.

En conséquence, il doit être considéré qu’il y a effectivement compensation entre les honoraires versés et le fait que le syndic a toutefois réalisé des nombreuses prestations en application de son mandat.

La demande tendant au remboursement des frais d’honoraires du syndic sera rejetée.

Sur la demande d’indexation et de remboursement d’honoraires pour des travaux non réalisés

Lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2010, des travaux avaient été votés, pour le renforcement de la structure. Ils n’ont pas pu être lancés, en raison de l’annulation de l’assemblée générale. Ils ont donc été réalisés près de deux ans après ; ce faisant, le syndicat des copropriétaires invoque un préjudice relatif à la différence de prix entre le devis initial et le montant des travaux réalisés, in fine.

Toutefois, il ne ressort pas des pièces versées au dossier que la différence de coût alléguée ne soit dûe qu’au décalage des travaux dans le temps; le préjudice invoqué de 2.169, 05 euros n’est pas justifié.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

En outre, il ne sera pas fait droit à la demande tendant au remboursement des frais d’honoraires du syndic pour ces travaux, pour les mêmes motifs que ceux exposés dans le paragraphe précédent.

Sur les frais relatif aux honoraires de l’administrateur judiciaire provisoire

Il ressort de la lecture des pièces versées au dossier que le syndicat des copropriétaires a été dans l’obligation de recourir à un administrateur judiciaire provisoire, frais exposés en lien direct avec la faute commise par la Société LE TERROIR dans sa gestion du syndic.

A cette fin, le syndicat des copropriétaires a exposé la somme de

3.062, 66 euros, qu’il convient de condamner la Société LE TERROIR à lui verser, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur le préjudice moral

Aucun préjudice distinct n’étant justifié, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

La Société LE TERROIR succombe à la procédure; elle sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires le somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est compatible avec la nature du litige et paraît nécessaire; elle sera donc ordonnée.

Sur les dépens

La Société LE TERROIR succombe à la procédure sera condamné aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Marie-Françoise HONNET, avocat, dans les conditions l’article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au […],

DECLARE la S.A.S LE TERROIR responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au […], suite à l’annulation des deux assemblées générales en date des 26 avril 2010 et 30 novembre 2010,

CONDAMNE la S.A.S LE TERROIR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au […], représenté par son syndic en exercice la Société GECOTRA, la somme de 6.259,07 euros au titre des frais exposés dans le cadre des deux procédures d’annulation,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2013, date de l’assignation,

CONDAMNE la S.A.S LE TERROIR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au […], représenté par son syndic en exercice la Société GECOTRA, la somme de 3.062, 66 euros, au titre du remboursement des frais d’honoraires de l’administrateur judiciaire provisoire,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE la S.A.S LE TERROIR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au […], représenté par son syndic en exercice la Société GECOTRA, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE la S.A.S LE TERROIR aux entiers dépens de la procédure, avec recouvrement par Maître Marie-Françoise HONNET, avocat, dans les conditions l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 19 Novembre 2015.

Le Greffier Le Président

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