DEMANDERESSE

S.A.S DOMI-ALMA

10 rue Denfert-Rochereau

[…]

représentée par M^e Benoît CHAROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0097

DEFENDERESSE

S.A.S CLINIQUE DE L’ALMA

[…]

[…]

représentée par M^e Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

D E, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du code de Commerce ;;

assistée de Myriam C, Greffier

DEBATS

A l’audience du 14 Mars 2016

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire, par mise à disposition au Greffe

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 1993, la SAS COMPAGNIE FONCIERE SAINT DOMINIQUE aux droits de laquelle se trouve la SAS devenue la SARL DOMI-ALMA, a donné à bail à la SAS CLINIQUE DE L’ALMA des locaux commerciaux situés […] et […] à Paris 7^e, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er juillet 1993, moyennant un loyer annuel de 3.500.000 francs, limité à 2.600.000 francs du 1^er juillet 1993 au 30 juin 1994, à 2.900.000 francs du 1^er juillet 1994 au 30 juin 1995 et à 3.200.000 francs du 1^er juillet 1995 au 30 juin 1996, pour une activité à usage exclusif de clinique.

Le bail a été renouvelé à compter du 1^er juillet 2002.

Par jugement du 6 avril 2006, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2002 à la somme annuelle en principal de 872.467 euros.

En application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail, le loyer fixé à 872.467 euros, hors taxes et hors charges, au 1^er juillet 2002 a été porté à 1.128.084,40 euros, hors taxes et hors charges, au 1^er juillet 2008.

Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2009, la SAS CLINIQUE DE L’ALMA a fait délivrer à la SAS DOMI-ALMA une demande de révision du loyer en application de l’article L 145-39 du code du commerce et a demandé la fixation du loyer à la valeur locative soit à la somme annuelle de 800.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2010, la SAS DOMI-ALMA a fait délivrer à la SAS CLINIQUE DE L’ALMA une demande de révision du loyer en application de l’article L145-39 du code du commerce, résultant du jeu de la clause d’indexation, aux fins de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 1.740.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable aux fins de révision du loyer, la SAS DOMI-ALMA a demandé la fixation du loyer à la somme annuelle de 1.740.000 euros à compter du 12 juillet 2010.

Par acte du 1^er octobre 2010, la SAS DOMI-ALMA a assigné la SAS CLINIQUE DE L’ALMA devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer révisé au 12 juillet 2010 à la somme annuelle de 1.740.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 30 mars 2011 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé du litige, le juge des loyers commerciaux aྭ:

— dit que la demande en révision de la SAS CLINIQUE DE L’ALMA du 31 mars 2009 était recevable au regard des dispositions de l’article L 145-39 du code du commerce,

— déclaré irrecevable la demande en révision présentée le 12 juillet 2010 par la SAS DOMI ALMA,

— désigné M. F-G Y en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

En raison des écarts très importants entre les estimations de l’expert judiciaire et des deux experts amiables, par jugement du 10 juillet 2014 auquel il est expressément renvoyé, le juge des loyers commerciaux a :

— désigné M. B X en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail révisé,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 22 novembre 2013 concluant à une valeur locative entre 1.135.000 euros et 1.335.000 euros par an, hors taxes et hors charges, au 31 mars 2009.

Le second expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 7 juillet 2015 concluant à une valeur locative de 1.025.000 euros au 31 mars 2009 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire après expertise daté du 15 février 2016, la SARL DOMI-ALMA demande au juge des loyers commerciaux deྭ:

— débouter la SAS CLINIQUE DE L’ALMA de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions,

— la dire et juger réciproquement recevable et bien fondée en l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions,

— dire et juger que, par application des dispositions de l’article L 145-39 du code du commerce, le loyer des locaux à usage commercial situés […] et […] à Paris 7^e, doit être fixé à la valeur locative à compter du 31 mars 2009,

— en conséquence, fixer à 1.740.000 euros par an, hors taxes et hors charges, le loyer dû, à compter du 31 mars 2009, par la SAS CLINIQUE DE L’ALMA au titre du bail portant sur lesdits locaux,

— condamner, en conséquence, la SAS CLINIQUE DE L’ALMA au paiement du différentiel non réglé à ce jour sur les loyers exigibles depuis le 31 mars 2009, majoré des intérêts au taux légal,

— dire que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SAS CLINIQUE DE L’ALMA au paiement de la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.

Dans son mémoire en réplique n°2 du 25 février 2016, la SAS CLINIQUE DE L’ALMA demandeྭau juge des loyers commerciaux de:

— dire et juger que, par application des dispositions de l’article L145-39 du code de commerce, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative,

fixer le loyer révisé à effet du 31 mars 2009 à la somme de 576.600 euros par an en principal, hors charges et hors taxes,

— dire et juger que le bailleur sera tenu au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus, conformément aux dispositions de l’article 1555 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SARL DOMI-ALMA aux dépens incluant les frais des expertises de M. F-G Y et de M. B X.

MOTIFS

L’article L145-39 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la date de la révision, disposeྭ:

«ྭEn outre, et par dérogation à l’article L145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.ྭ»

Il sera rappelé que la demande de révision de la locataire a été déclarée recevable par le jugement du 30 mars 2011.

En application de l’article R145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Ainsi que le rappellent à juste titre M. X et M. Y, depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la tarification T2A, la référence à une recette théorique, comme en matière hôtelière, n’est plus applicable.

La méthode métrique, qui est, depuis l’entrée en vigueur de la réforme de la tarification dite T2A, la plus adaptée à la fixation du loyer d’une clinique, sera appliquée en l’espèce.

Par ailleurs, les travaux réalisés par la locataire en cours de bail ne font pas accession à la bailleresse à la date du 31 mars 2009 et ne peuvent donc être pris en compte dans la fixation de la valeur locative des locaux au 31 mars 2009.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise de M. X, les locaux sont située à l’angle de la rue de l’Université et de la rue Malar. La rue de l’Université est une longue artère qui débute rue des Saints-Pères et se termine parc du Champ de Mars. […] est, quant à elle, une voie secondaire qui débute quai d’Orsay et se termine environ 300 mètres plus loin, rue Saint-Dominique.

L’expert indique qu’il s’agit d’un secteur calme et résidentiel bourgeois, dans lequel sont implantés de nombreux bâtiments officiels. En revanche, la commercialité du quartier est faible. A proximité de la clinique, sont implantés quelques cafés-restaurants, primeurs. La desserte en transports en commun est peu aisée mais de nombreuses places de stationnement automobiles sont à dénombrer dans le secteur.

Toujours selon ce rapport d’expertise, les locaux loués dépendent d’un immeuble des années 1930, avec rotonde à l’angle des voies, encadrant une cour à l’arrière. Il est élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits, d’un sixième étage en léger retrait, d’un septième et huitième étages mansardés dans le brisis.

L’expert indique que l’immeuble est une bonne construction entretenue, sans défaut majeur signalé.

Les circulations verticales s’effectuent par un escalier de bonne ampleur, deux ascenseurs, un monte-malade dans le couloir et un escalier de secours, côté cour.

Le sous-sol se compose d’une cuisine (sous la cour) et de dépendances attenantes (réserves, chambres froides), d’une salle à manger, d’une pharmacie, d’une réserve de pansements, d’une morgue, d’un atelier, d’une lingerie et d’une buanderie, d’un vestiaire, d’une chaufferie et cuve attenante (fuel) ainsi que des locaux techniques (groupe électrogène, poste de transformation, machineries ascenseur et monte-malade, hémodialyse).

Le rez-de-chaussée comprend un hall d’entrée/accueil avec, d’une part, à droite, côté rue de l’Université, une salle d’attente éclairée sur rue, les bureaux d’admission et de surveillance, deux bureaux de direction sur rue, une sortie sur la rue de l’Université, des réserves à l’arrièreྭet, d’autre part, à gauche, côté rue Malar, d’un vaste laboratoire à double orientation sur rue et cour, avec secrétariat, bureau médical, salle d’attente, vestiaires et sanitaires (le tout en sous-location).

Le service de radiologie du premier étage comprend une salle d’attente sur palier, des secrétariats et le bureau médical à l’angle des voies, trois salles radio avec box et sanitaires, une salle radiovasculaire, une salle d’échographie, une salle de réveil et une sortie de secours.

Le deuxième étage comprend 13 chambres, chacune éclairée par une baie et dotée d’un sanitaire (dont 5 chambres particulières et 8 chambres doubles), un service de soins intensifs, une infirmerie à l’angle des voie, une douche commune, un WC visiteur, les vestiaires du personnel et une sortie de secours.

Le troisième étage comprend 15 chambres, chacune éclairée par une baie et dotée d’un sanitaire (dont 6 chambres particulières et 9 chambres doubles), une infirmerie à l’angle des voies, une douche commune, un WC visiteurs, les vestiaires du personnel et une sortie de secours.

Le quatrième étage comprend 12 chambres, chacune éclairée par une baie et dotée d’un sanitaire (dont 6 chambres particulières et 6 chambres doubles), d’un service ambulatoire, d’une infirmerie à l’angle des voies, d’une douche commune, d’un WC visiteur, de vestiaires du personnel et d’une sortie de secours.

Le cinquième étage comprend un service ambulatoire de dialyse aménagé dans plusieurs chambres, deux bureaux de consultation, un bureau infirmière, une salle d’attente, un secrétariat à l’angle des voies, une salle à manger, les vestiaires des patients, les vestiaires du personnel, une réserve, un local technique et une sortie de secours.

Le sixième étage comprend cinq salles d’opération, des locaux de stérilisation, une salle de réveil, des vestiaires, une salle de repos, un bureau, un local de lavage, une pharmacie et une sortie de secours.

Le septième étage comprend 10 chambres, chacune éclairée par une baie et dotée d’un sanitaire (toutes particulières), une infirmerie, un WC visiteurs et une sortie de secours.

Le huitième niveau comprend des bureaux administratifs, une salle de conférence, des vestiaires, un WC et une sortie de secours.

M. X indique que, lors du rendez-vous sur place, la locataire lui a précisé qu’en 2009, la clinique disposait d’un pôle chirurgical, d’un pôle gastro-entérologie avec radiologie interventionnelle, d’un pôle dialyse et d’un pôle radiologie.

La description matérielle et de situation faite par M. X résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties. Elle sera donc retenue.

La surface utile sur laquelle les parties s’accordent, correspond à celle retenue par M. Z dans son rapport du 18 avril 2005, soit 4336 m²R.

M. X a procédé à une pondération des lieux louésྭ:

au sous-sol de 580 m²R, il a appliqué un coefficient de pondération de 0,4ྭ;

au rez-de-chaussée de 465 m²R, il a appliqué un coefficient de 1ྭ;

au premier étage de 468 m²R, il a appliqué un coefficient de 1ྭ;

au deuxième étage de 472 m²R, il a appliqué un coefficient de 1ྭ;

au troisième étage de 472 m²R, il a appliqué un coefficient de 1ྭ;

au quatrième étage de 472 m²R, il a appliqué un coefficient de 1ྭ;

au cinquième étage de 473 m²R, il a appliqué un coefficient de 1ྭ;

au sixième étage de 428 m²R, il a appliqué un coefficient de 1ྭ;

au septième étage de 303 m²R, il a appliqué un coefficient de 1ྭ;

au huitième étage de 203 m²R, il a appliqué un coefficient de 0,7.

Il a ainsi obtenu une surface pondérée de 3.927 m²P.

La SARL DOMI-ALMA ne conteste pas la surface pondérée de 3927 m2P à laquelle aboutissent les deux experts judiciaires et qui avait été retenue dans le jugement du 6 avril 2006.

En revanche, la SAS CLINIQUE DE L’ALMA conteste deux coefficients de pondérationྭ:

— le coefficient de 1 appliqué au rez-de-chaussée par les deux experts judiciaires,

— le coefficient de 0,7 appliqué au 8^e étage par les deux experts judiciaires.

Elle soutient que les deux coefficients à retenir devraient être respectivement 0,7 et 0,6 de sorte que la surface totale pondérée ressort, selon elle, à 3767 m2P.

Elle conteste donc la pondération effectuée dans le jugement du 6 avril 2006.

Toutefois, ainsi que l’observe justement M. X, il n’est pas d’usage d’appliquer un coefficient de pondération aux locaux situés au rez-de-chaussée dans les cliniques et, en l’espèce, le rez-de-chaussée accueille un vaste laboratoire. Contrairement à ce que soutient la locataire, le rez-de-chaussée n’a pas une utilité inférieure aux niveaux réservés aux chambres, salles d’opération ou services de dialyse.

Il sera donc appliqué un coefficient de 1 au rez-de-chaussée.

Le 8^e étage est mansardé, ce qui justifie d’appliquer un coefficient de 0,7, l’étage étant par ailleurs à usage de bureaux et de salle de conférence.

M. X a fait une exacte appréciation des autres coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle. Ils seront donc retenus.

La surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 3927 m2P.

Sur la destination des lieux

La destination est ྭ«ྭle preneur occupera le bien, par lui-même, paisiblement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil et pour une activité à usage de clinique conformément à son objet social, à l’exclusion de toute autre utilisationྭ».

Sur les obligations respectives des parties

Le jugement du 6 avril 2006 a relevé qu’il n’était stipulé au bail aucune clause exorbitante du droit commun pouvant avoir une incidence défavorable sur la valeur locative et rappelé qu’il était d’usage de laisser au bailleur que les réparations prévues à l’article 606 du code civil.

Le juge des loyers commerciaux avait ainsi considéré pour la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2002 qu’il n’y avait pas lieu de diminuer la valeur locative de ce fait.

Néanmoins, la clause 8.3 du bail stipule notamment queྭ:

«ྭLe PRENEUR s’engage à respecter toutes les normes de sécurité propres à l’immeuble, objet du présent bail, telles qu’elles résultent des textes législatifs et réglementaires en vigueur.

Il est également convenu qu’au cas où l’Administration ou quelque autorité que ce soit, compte tenu de l’activité exercée dans les lieux, viendrait à exiger à un moment quelconque une modification du bien, objet du présent bail, tous les frais et conséquences quelconques de cette modification seront intégralement supportés par le preneur qui s’y oblige.ྭ»

Cette clause prévoit un transfert au preneur de frais qui incombent, en l’absence d’une telle stipulation, au bailleur, les travaux de mise en conformité notamment de sécurité et d’accès aux personnes à mobilité réduite relevant de l’obligation de délivrance du bailleur.

Dès lors, cette clause sera considérée comme exorbitante du droit commun.

La faculté de sous-location partielle est également une clause exorbitante du droit commun.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché des termes de comparaison se rapportant à des cliniques à Paris et en Ile de France.

Il en résulte des fixations judiciaires deྭ:

207 euros/m²U et 220 euros/m2P au 1^er janvier 2007 pour la clinique Jeanne d’Arc située […],

223 euros/m²U et 280 euros/m2P au 1^er mai 2008 pour la clinique Chirurgicale Dautancourt située […] à Paris 17^e,

L’expert propose ensuite des renouvellements amiablesྭ:

221 euros/m²U au 1^er janvier 2007 pour la clinique du Bien Naitre située […],

177 euros/m²U et 223 euros/m2P au 1^er juillet 2007 pour la clinique Sainte Isabelle (GIE Santé et Retraite) située […],

287 euros au 4 décembre 2006 pour la clinique Alleray-Labrouste (GIE Santé et Retraite) située […],

241 euros/m²P au 1^er janvier 2009 pour la clinique Geoffroy Saint-Hilaire (La Générale de Santé) située […] à Paris 5^e,

298 euros/m²U et 310 euros/m2P au 15 mai 2002 pour la clinique CMC Pais V (ex Clinique du Sport) située 36 boulevard Saint-Marcel à Paris 5^e,

110 euros/m²U au 1 avril 2007 pour le centre chirurgical Floréal situé […]

171 euros/m² au 1^er août 2008 pour la clinique Arago située […],

446 euros/m² en janvier 2006 pour la clinique Ambroise Paré située […].

L’expert propose enfin des locations nouvelles :

211 euros/m²P en 2008 pour l’hôpital privé Paul d’Egine situé […]

218 euros/m²P en 2008 pour l’hôpital privé Armand Briard (La Générale de Santé) situé […] à Nogent sur Marne,

259 euros/m²P en 2008 pour la clinique de Parly 2 (La Générale de Santé) située […],

226 euros/m²P en 2008 pour l’hôpital privé de l’Ouest Parisien (La Générale de Santé) située […] à Trappes.

Sur la valeur locative

Eu égard à la situation de la clinique dans un secteur résidentiel de la capitale au calme, de la gamme des chambres, de la taille moyenne de la clinique, de l’absence de «ྭdouche privativeྭ» dans de nombreuses chambres, de l’absence de parking visiteurs mais de places de stationnements multiples dans les rues à proximité, de l’usage des locaux, des clauses du bail et des difficultés socio-économiques des cliniques privées en France, M. X retient une valeur locative au 31 mars 2009 de 300 euros/m²P par an, soit 1.178.100 euros par an, hors taxes et hors charges.

M. X applique à cette valeur, d’une part, une majoration de 2% compte tenu de la faculté de sous-location partielle et, d’autre part, un abattement de 15% pour travaux de mise en conformité à la charge du preneur.

Il retient ainsi une valeur locative nette au 31 mars 2009 de 1.025.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

La SARL DOMI-ALMA soutient que la valeur locative estimée par M. X et M. Y apparaît très inférieure à la valeur locative réelle. Selon elle, les éléments de comparaison sont trop éloignés de la situation des locaux loués à raison de leur emplacement qui emporte un fort pouvoir d’attraction à l’égard de la patientèle et de la date de détermination de la valeur locative. Dès lors, elle demande de retenir un prix unitaire d’au moins 400 euros/m2P.

La SARL DOMI-ALMA ne conteste pas la majoration de 2% retenue par l’expert concernant la faculté de sous-location accordée au preneur.

En revanche, la SARL DOMI-ALMA conteste l’abattement de 15% pour travaux proposé par M. X.

Elle fait valoir, tout d’abord, que le bail commercial ne transfère pas au preneur des travaux qui auraient dû être supportés par le bailleur et dont le transfert justifierait un abattement pour la fixation de la valeur locative.

Elle fait valoir, ensuite, que les travaux ont été effectués pour les seuls besoins de l’exploitation de la clinique et qu’elle doit donc les supporter à ce titre.

Elle fait valoir, enfin, que l’abattement réclamé se justifie d’autant moins que, compte tenu de la carte sanitaire, si un terme était mis au bail commercial, elle serait dans l’impossibilité de trouver un exploitant de clinique de substitution, les locaux ne pouvant alors que donner lieu à d’importants travaux pour en changer la destination.

Elle estime donc injustifié l’abattement de 15% retenu par l’expert au titre des travaux effectués.

La SARL DOMI-ALMA estime qu’il n’est pas sérieux de faire valoir un abattement pour risque de crue centennale, dans le cadre de la révision du loyer alors que, par définition, ce risque est exceptionnel et appelé à ne se produire qu’au plus une fois tous les cent ans.

La SARL DOMI-ALMA soutient également que rien ne justifie que le choix initial des parties de soumettre le loyer à la TVA permette à la clinique de jouir d’un abattement sur la valeur locative.

Elle soutient, de même, que rien ne justifie que soit imputé, sur la valeur brute locative, le montant de la prime d’assurance remboursée par le locataire au bailleur alors que la clinique a accepté contractuellement d’en supporter la charge.

De son côté, la SAS CLINIQUE DE L’ALMA estime encore qu’il doit y avoir une nécessaire cohérence entre l’estimation de la valeur locative au 31 mars 2009 et le prix fixé judiciairement par le jugement du 6 avril 2006. Selon elle, la valeur locative a évolué bien moins vite que l’indice du coût de la construction qui a progressé de 29,30% entre le 1^er juillet 2002 et le 1^er juillet 2008, ce qui a précisément justifié la demande de révision à la baisse du loyer sur le fondement de l’article L 145-39 du code du commerce.

Selon elle, la valeur locative unitaire au 31 mars 2009 doit prendre en considération la structure ancienne et peu fonctionnelle du bâtiment et le fait que certaines chambres ne disposaient pas de salle de douche privative.

La SAS CLINIQUE DE L’ALMA fait valoir qu’il n’y a pas d’incidence de l’emplacement de la clinique sur la valeur locative puisque les prix des actes médicaux sont fixés de manière nationale. Elle ajoute que la clinique ne dispose pas de parking particulier, d’espaces verts, de possibilité de développement et qu’elle se trouve éloignée du métro.

La SAS CLINIQUE DE L’ALMA fait valoir que le bail met à la charge du locataire les travaux de mise en conformité qui pèsent normalement sur le bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance. Selon elle, il en résulte une charge financière particulièrement élevée pour le preneur.

Elle ajoute que, compte tenu de l’ampleur des travaux de sécurité et de mise aux normes (dispositions en matière de sécurité des établissements recevant du public de type U et des nouvelles règles en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite) qu’elle s’est trouvée contrainte de réaliser en raison de ce transfert contractuel, un abattement de 25% sur la valeur locative brute est justifiée.

La SAS CLINIQUE DE L’ALMA fait valoir que la facturation par le bailleur d’une TVA à 19,6% alors que la locataire ne récupère celle-ci que très partiellement à hauteur environ de 5% de 19,6% justifie également, selon elle, un abattement sur la valeur locative.

La SAS CLINIQUE DE L’ALMA fait valoir que le risque de crue est de plus en plus d’actualité et qu’une crue centennale aurait des conséquences d’une extrême gravité, compte tenu de l’activité de clinique exercée, puisque la poursuite de son fonctionnement ne pourrait être assurée dès lors que l’établissement ne disposerait plus d’électricité, d’eau potable, de chauffage et de télécommunication.

La SAS CLINIQUE DE L’ALMA demande un abattement pour l’assurance de l’immeuble puisque le bailleur la répercute sur le locataire.

En revanche, la SAS CLINIQUE DE L’ALMA estime qu’il ne doit pas y avoir de majoration au titre de la faculté de sous-location puisque l’autorisation donnée par l’ancien propriétaire des murs ne consistait pas en une autorisation générale de sous-louer mais en une autorisation consentie intuitu personae au profit de la locataire et exclusivement au profit d’un laboratoire extérieur.

* sur la valeur locative brute

L’examen comparatif des termes de référence présentés justifie la fixation de la valeur locative brute à la somme de 300 euros/m2P/an, eu égard à l’emplacement recherché de la clinique au cœur de Paris, dans un quartier résidentiel et calme, à la gamme de chambres proposée, quand bien les travaux de rénovation et de mise en conformité ne sont pas pris en compte à la date de la révision, à l’état et la taille moyenne de la clinique (ses activités et ses équipements), à la monovalence des locaux et au contexte socio-économique des cliniques à Paris,

* sur la valeur locative nette

* sur la majoration au titre de la faculté de sous-location partielle

Il n’est pas discutable que cette faculté est un avantage conféré au preneur qui justifie d’appliquer une majoration de 2%.

Il importe peu que SAS CLINIQUE DE L’ALMA exerce ou pas cette faculté et que le contrat de sous-location passé avec M^me A ait été résilié en 2007.

* sur l’abattement pour transfert au preneur des travaux de mise en conformité

Ainsi qu’il a été rappelé précédemment, la charge des travaux de mise en conformité se rapportant notamment à la sécurité et à l’accès aux personnes à mobilité réduite incombent, en principe, au bailleur du fait de son obligation de délivrance. En l’espèce, cette charge a été transférée au preneur et justifie de pratiquer un abattement de 15% sur la valeur locative brute.

La circonstance selon laquelle les travaux de mise en conformité sont difficilement séparables des travaux de rénovation intérieure réalisés par la SAS CLINIQUE DE L’ALMA est sans incidence sur la qualification d’une partie des travaux effectués.

* sur l’abattement pour risque de crue centennale

Compte tenu du caractère exceptionnel du risque et de l’absence d’usage en la matière alors que la zone susceptible d’être inondée dans Paris intra-muros représente plus de 20% de la surface de la capitale, il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement de ce chef.

* sur l’abattement pour loyer assujetti à la TVA

M. X observe que les baux des cliniques sont généralement soumis à la TVA . Il n’y a donc pas de rupture dans le cas présent avec les pratiques habituellement rencontrées en la matière de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement de ce chef.

* sur l’abattement pour prise en charge par le preneur de la prime d’assurance

La stipulation selon laquelle le preneur prend en charge toutes les primes et surprimes d’assurances venant à être réclamées au bailleur du fait de l’exercice de l’activité du preneur ne signifie pas que le preneur supporte les primes d’assurance de l’immeuble dont le transfert de charge aurait, lui, justifié d’appliquer un abattement sur la valeur locative brute.

La valeur locative nette ressort ainsi à la somme de 1.025.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Dans ces conditions, le loyer du bail révisé au 31 mars 2009 sera fixé à la somme annuelle de 1.025.000 euros, hors taxes et hors charges.

LA SARL DOMI-ALMA est irrecevable à demander le paiement du différentiel de loyer, eu égard à la compétence du juge des loyers commerciaux.

La SAS CLINIQUE DE L’ALMA sera condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1^er octobre 2010, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient, en conséquence, d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les rapports d’expertise de M. F-G Y et de M. B X,

Fixe à 1.025.000 euros en principal par an à compter du 31 mars 2009 le montant du loyer du bail révisé entre la SARL DOMI-ALMA et la SAS CLINIQUE DE L’ALMA pour les locaux situés […] et […] à Paris 7^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Déclare la SARL DOMI-ALMA irrecevable en sa demande en paiement du différentiel de loyer,

Condamne la SAS CLINIQUE DE L’ALMA à payer à la SARL DOMI-ALMA les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1^er octobre 2010, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût des deux expertises judiciaires.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2016

Le Greffier Le Président

Myriam C D E.

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